Договор купли-продажи (дкп) дома с участком. образец. правила составления, оформления и расторжения

Оценка земли и дома

Продавцы часто задаются вопросом: — «Как правильно продать?» Для разрешения этого вопроса надо уделить должное внимание оценке имущества, так как нельзя установить цену дома, полагаясь только на рыночную стоимость вашего или подобного дома с земельным участком на торгах, биржах и так далее. Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка

Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору

Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка. Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору.

При оценке недвижимости учитываются следующие моменты:

• Местоположения земельного участка и дома.
• Проектный план, в котором указаны материалы, этажность, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций – характеристики недвижимости.
• Год и износ постройки (иногда включают сведения, касающиеся дальнейшей износоустойчивости).
• Наличие иных объектов на земельном участке (бань, теплиц и тому подобное).
• Качественные характеристики земельного участка.

Нюансы договора

Если собственник все же решил продать земельный участок, ему необходимо понимать, что на строения, находящиеся на нем, также необходимо собирать документы. Это связано с тем, что по ст. 35 ЗК РФ права собственности на любые строения, которые расположены на участке, передаются другому лицу по договору только вместе с землей. Иными словами, участок и дом, построенный на нем, не могут продаваться отдельно друг от друга. Это касается не только договора купли-продажи. Но, например, и дарения.

Исходя из этого, для составляющих договор купли-продажи, необходимо взять на заметку. Предметом соглашения будет выступать не только земельный надел, но и дом, построенный на нем. Характеристики обоих объектов подробно прописываются в тексте договора. В ином случае, по умолчанию считается, что стороны не достигли согласия по существенным его условиям. И договор считается незаключенным.

Стоимость дополнительных услуг

• Оформление согласия супруга продавца на сделку;
  Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

  Прочтите внимательно нашу статью когда обязателен данный документ при продаже дома с участком. Согласие обязательно в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоит около 1 500 рублей и выдается в день обращения.

• Депозитный счёт нотариуса;

  Обычно продавец получает деньги от покупателя после регистрации договора. В данной ситуации стороны могут воспользоваться депозитным счётом нотариуса. Это как оплата через арендованную банковскую ячейку или аккредитив. Кратко: 1) Покупатель перечисляет деньги за дом на депозитный счет нотариуса. 2) Когда покупатель станет собственником, продавец передает зарегистрированный договор нотариусу, получая взамен от него чек на сумму сделки. Продавец в банке нотариуса с помощью чека перечисляет деньги на свой счет. Или снимает наличными.

  Не каждый нотариус держит депозитный счет. Стоимость услуги 1 500 — 3 000 рублей + проценты по переводу со счёта на счёт.

Нотариус бесплатно подает договор купли-продажи на регистрацию

С февраля 2019 года нотариус обязан бесплатно подать нотариальный договор на регистрацию вместе с остальными документами. Теперь это входит в основную услугу по удостоверению — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Договор отправляется на регистрацию в электронном виде и сразу после его удостоверения. Срок регистрации — 1 рабочий день после подачи. Покупателям нужно передать нотариусу только 1 400 рублей за госпошлину. Обычно госпошлина составляет 2 000р, но Росреестр установил скидку в 30% при электронной подаче документов.

Если у нотариуса нет возможности подать договор в электронном виде, он обязан подать его в бумажном виде максимум через 2 рабочих дня после удостоверения. Срок регистрации при этом увеличивается до 3 рабочих дней.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.

Оценка недвижимости

Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества.

Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:

• безналичным перечислением;
• наличными, под расписку и при свидетелях;
• через банковскую ячейку.

У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.

Анализ правоустанавливающих документов

При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:

1. купли-продажи дома с ЗУ;
2. мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
3. получения таковых в дар или по наследству.

В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.

Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения, а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.

То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения. К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.

Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:

1. к штрафным санкциям;
2. начислению пени за просрочку платежа;
3. к расторжению сделки.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.

Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.

Регистрация. Где его оформить?

После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.

Здесь нет ничего особенного: приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?

Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей, за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.

Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.

К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком.

Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей. Прайс нотариальных услуг значительно различается в зависимости от региона и перечня предлагаемых услуг. Если сделка оформляется полностью – обычно взимается до 1% общей стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Общая информация по данной теме доступна на главной странице рубрики.

При купле-продаже дома с участком требуется обращать внимание на все мелочи и детали, сопутствующие сделке. Нужно учитывать, что процесс оформления данных объектов несколько сложнее, чем иные виды недвижимости

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Любые ошибки в документации или ее частичное отсутствие могут обернуться большими проблемами, начиная от сложности переоформления бумаг на имя нового владельца, и заканчивая рисками приобрести дом с обременением.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в виде оспаривания прав на купленный вами дом со стороны третьих лиц, тщательно проверяйте документы на интересующий вас объект недвижимости.

Разберем основные документы, которые должны быть у владельца продаваемой недвижимости в обязательном порядке.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право строить. Это документ выдается при приобретении земельного участка под строительство.

Он переходит к последующим правообладателям участка без переоформления, если указанный в нём срок, отведенный на строительство, не истек.

Свидетельство на недвижимость и участок

Собственник в обязательном порядке должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы дают ему право распоряжаться им.

Если речь идет о продаже дома, находящегося не в собственности продавца, а его ближайшего родственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность, подтверждающая, что он действует от имени лица, чьи данные указаны в праве собственности на дом.

Справка о количество прописанных человек

Идеальный вариант покупки, если в доме никто не прописан, либо прописан только хозяин и его близкие родственники. Часто бывает так, что в доме прописаны дальние родственники, несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, которых нужно разыскать, чтобы они выписались или выписывать в судебном порядке.

Эта процедура отнимает время и отодвигает заключение сделки о купле/продаже.

Согласие на продажу от совладельца (если дом в доле)

Согласие на продажу долевой собственности дают все дольщики, в противном случае заключение договора купли/продажи не состоится. Если кто-либо из дольщиков собственности не проживает в ней и находится в другом городе, лицо, продающее дом, вправе действовать по нотариально заверенной доверенности от отсутствующего дольщика.

Общий перечень документов для купли/продажи дома и земельного участка:

Процедура сбора документов

По закону для оформления сделки нужен только договор. Но покупатели требуют определённый пакет документов, чтобы убедиться в юридической чистоте перехода права собственности.

Продавцу потребуются:

1. Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за экземпляр, электронная 300 рублей.
2. Кадастровый паспорт.
3. Документ, подтверждающий переход права собственности.
4. Межевой план. Требуется, если у покупателя есть сомнения относительно расположения границ участка. 500 рублей стоит электронный план, 1500 – на бумаге.
5. Технический паспорт на дом. Оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость – около 1200 рублей.
6. Справка из ПНД о том, что человек психически здоров. Выдаётся после приёма врача, стоит до 1000 рублей.
7. Справка об отсутствии долгов за потреблённые коммунальные услуги.

Тарифы №1 — если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке

• А) Составление договора – от 3 000 до 9 000 рублей. Это услуга правового и технического характера (УПТХ). В каждом регионе цену устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. То есть она везде разная и меняется каждый год. Например, в 2021 году в Московской области берут 6 400 рублей, в Ленинградской – 6 000 рублей, в Свердловской — 6 100 рублей.
• Б) Нотариальное удостоверение договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена дома и участка, о которой стороны договорились между собой и укажут в договоре. .

  За удостоверение согласно ст. 333.24 НК РФ установлена максимальная цена в 20 000 рублей.

Документы необходимые для продажи

Привести в порядок документацию необходимо ещё до поиска покупателя. Документов, которые понадобятся вам при продаже дома и земельного участка, должны быть следующие:

• Правоустанавливающая документация. Здесь свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.п. Относительно конкретно земельного участка понадобится также разрешение на возведение построек;
• Кадастровые документы. Это кадастровый или технический паспорт дома и кадастровый паспорт земли. Бывают случаи, когда земля не была внесена в кадастровый реестр, здесь понадобится выписка из Кадастровой палаты, где будет обозначено, что данные об участке земли отсутствуют. Возможно, сделать также копию кадастрового плана, для предоставления покупателю;
• Согласие всех прописанных в доме жильцов и дольщиков на осуществление купли-продажи. Данный документ составляется в письменной форме, возможна его заверка у нотариуса;
• Выписка из ЕГРП. Её можно запросить в Росреестре. Выписка подтверждает отсутствие обременений за домом и участком и его юридическую чистоту;
• Выписка из домовой книги, где перечислены все прописанные в доме.

Если вы обнаружили отсутствие, каких либо документов, за исключением справок, которые необходимо будет запросить, то вы можете обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр, который выдаст вам необходимую документацию. В случае отсутствия кадастровых документов, необходимо будет обратиться в Кадастровую палату. Обращение в МФЦ будет наиболее продуктивным, нежели самостоятельное прохождение всех нужных инстанций. Здесь специалисты подготовят все документы и сообщат вам, по факту. Услуги МФЦ абсолютно бесплатны, хотя при отсутствии некоторых документов, может потребоваться выплата пошлины за оформление.

Инфо

В случае, когда вы оформляете продажу через риелтора, документы передаются агенту по недвижимости и все обязательства по подготовке дополнительных справок и выписок можно предоставить ему. Для этого понадобиться предварительно, обговорить вопрос подготовки документов, и выписать доверенность на сотрудника фирмы.

Составление основного договора

При заключении сделок связанных с куплей-продажей земельных участков вместе с домом необходимо формулировать предмет, основываясь на правоустанавливающих документах собственника. Таковыми документами являются завещания, договоры мены, ренты, дарственные, то есть все документы, связанные с приобретением и возникновением прав владения у собственника-продавца.

Бывают сложные случаи, когда был приобретён или унаследован дом, а земля, на которой он стоит, перешла во владение позже, в подобных ситуациях необходимо указать в предмете судебные решения либо свидетельства о наследовании (завещание).

Стоит заранее оговорить, что продать дом без земли нельзя в соответствии со ст. 35 ЗК РФ.

Далее по договору стоит уделить внимание правам и обязанностям участников сделки, а конкретно ответственности за их неисполнение, которая может быть в виде штрафа, пени (учитывается, если недвижимость была взята в рассрочку), условия расторжения сделки. После определения всех санкций за нарушение обязанностей следующим не менее интересным пунктом является «Форс-мажор»

В данном пункте регулируется проведение процедуры и разбор всех обстоятельств, которые могут повлиять на заключение сделки, и их порядок разрешения, который определяется с учётом пожелания участников сделки. Так же в «Форс-мажоре» могут быть указаны условия связанные с односторонним расторжением в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ

После определения всех санкций за нарушение обязанностей следующим не менее интересным пунктом является «Форс-мажор». В данном пункте регулируется проведение процедуры и разбор всех обстоятельств, которые могут повлиять на заключение сделки, и их порядок разрешения, который определяется с учётом пожелания участников сделки. Так же в «Форс-мажоре» могут быть указаны условия связанные с односторонним расторжением в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

Скачайте

  Образец договора купли-продажи дома с землей (32,5 KiB, 369 hits)

После составления, необходимо размножить договор купли-продажи до 3 экземпляров, которые в обязательном порядке должны быть подписаны обеими сторонами.

При заключении и подписании данного договора может участвовать посредник, иначе говоря, доверенное лицо. Для его участия потребуется лишь нотариально заверенная доверенность.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

• адрес объекта;
• кадастровый номер объекта;
• технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
• форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
• информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

• адрес надела;
• кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
• технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
• данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
2. распределение расходов по оформлению сделки;
3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Watch this video on YouTube

Приступая к продаже

Задумавшись о продаже дома, стоит первым делом заняться поиском покупателя. Здесь у владельца есть 2 варианта действий, каждый из которых будет по-своему хорош:

• Обратиться в риелторское агентство. Это хороший способ быстро и без лишних усилий найти покупателя на дом. Кроме того вы можете заручиться сопровождением сделки со стороны агента по недвижимости, который поможет вам не только с поиском потенциального покупателя, но и с оформлением необходимых для продажи документов. Вы сможете предусмотреть предполагаемые сроки продажи, обговорить желаемую цену и пакет услуг самого риелтора в рамках консультативной встречи;
• Самостоятельный поиск покупателя. Этот способ подразумевает меньшие затраты, но предусмотреть сроки продажи будет сложно. Перед поиском покупателя по такому сценарию, лучше всего предварительно подготовить все возможные документы, связанные с домом и участком. Разместите объявления о продаже недвижимости в интернете, газетах, журналах и уличных рекламных щитах. Рекомендуем вам, при таком подходе предварительно убедиться том, что ваш дом и участок приватизированы. В противном случае, найти покупателя на недвижимость будет крайне сложно.

Правовое регулирование

Основные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ.

В этом разделе собраны нормы, регулирующие:

• форму договора;
• порядок государственной регистрации;
• порядок передачи имущества;
• определение стоимости;
• другие аспекты сделки.

При составлении договора нужно учитывать общие требования ГК РФ к договорам, закреплённые в подразделе 2 «Общие положения о договоре».

Особое внимание следует уделить закону

№ 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»

. Право собственности на дом и участок переходит к покупателю только после того, как соответствующая информация будет внесена в ЕГРН сотрудником Росреестра. Также

стороны не должны нарушать требований норм ЗК РФ

и других актов, регулирующих оборот земель.

Наши рекомендации по предстоящему договору

Чтобы не возникло сложностей и непредвиденных ситуаций, следуйте нашим нескольким простым советам.

Держите в уме сразу несколько предложений

Альтернативный вариант можно использовать в случае, если сделка по первоначально выбранной недвижимости по каким-то причинам не состоится

Тогда можно быстро переключить своё внимание на другой приглянувшийся объект

Осмотрите не только дом, но и участок

Если дела касается дома, то нужно учесть не только его физическое состояние. Важную роль при выборе недвижимости имеет состояние коммуникаций, а также наличие удобств и их расположения. Не стесняйтесь торговаться с продавцом. Ведь многие владельцы дома могут пойти на уступки.

При осмотре участка уделите внимание его конфигурации и состоянию. Особенно это касается случаев, когда в планы новых хозяев входит посадить на земле определённые культуры или растения

Проверьте документы по дому и участку

Уже на этой стадии сделки полезно привлечь юриста, который после изучения всей документации укажет на все её недостатки, и, как следствие, на возможные риски покупателя.

Пригласите на сделку специалиста

Присутствие юриста или адвоката при подписании договора даст гарантии того, что все пройдёт в рамках закона. После этого юрист поможет покупателю все переоформить на себя.