Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Основные этапы сделки

Любая продажа недвижимости состоит из нескольких последовательных этапов, содержание каждого может незначительно отличаться в зависимости от обстоятельств сделки. Основные различия будут связаны с выполнением определенных действий для соблюдения законодательных требований и перечнем необходимых для оформления сделки документов.

Любой процесс продажи жилья можно условно разделить на следующие этапы:

• поиск потенциальных покупателей;
• сбор и проверка документов;
• согласование условий договора и подписание;
• прохождение государственной регистрации
• передача недвижимости новому владельцу.

Сегодня распространены сделки, при которых в расчете участвуют не только наличные, но и дополнительные источники. В значительной части случаев они связаны с привлечением средств материнского капитала или жилищных сертификатов.

Особенность таких сделок заключается в том, что часть стоимости приобретаемого жилья покупатель оплачивает за счет личных сбережений, а оставшаяся задолженность погашается государственной субсидией. Они предполагают сбор дополнительных документов в контролирующих органах в виде ПФ или органах местной администрации.

Риски при заключении ДКП квартиры

Инструменты безопасности применяются по умолчанию. Большинство рисков исключается простыми действиями, например, использованием специальных инструментов для расчетов.

Риски (подводные камни)	Как избежать
не соблюдены требования к действительности (Параграф 2 ГК); не указаны недостатки и особенности жилья; нет согласия супруга(и), нет обязательства о выделении долей детям при маткапитале, разрешения ООП.	Вычитывают договор, проверяют наличие документов, актуальность.
По доверенности.	Доверенность может быть отозванной. Встречаются лично с доверителем и проверяют отсутствие принуждения, обмана.
Нотариально удостоверенные документы.	Есть опасность неактуальности. Надо применять только оригиналы.
Жильцы не выписаны до подписания ДКП.	Предусматривают пункт о выписке. Справкой №9 подтверждается, что нет зарегистрированных лиц.
Получение фальшивых купюр, кражи, манипуляции при расчетах.	депозитарий и аккредитив с доступом после передачи жилья; конкретизировать при упоминании об оплате, что это те же средства, уже выплаченные по договору. Это обезопасит от обвинений в неосновательной выгоде.
уклонение продавца от перерегистрации, исправления, если есть ошибки в документах; непередача имущества.	В ДКП указать, что доступ к аккредитиву открывается после предъявления акта, когда осуществилась передача квартиры.
Наличие нелегализованной перепланировки	Сверяют квартиру в реальности с планом по кадастровому паспорту (извлечение из ЕГРН).
Обременения правами третьих лиц	Пример: долгосрочная аренда, независящая от смены собственника. Выписка из ЕГРН покажет все ограничения.
Риск утраты задатка	Лучше предусмотреть аванс, а не задаток, так как его сложно вернуть, если сделка не состоится.
Принятие жилья с недостатками	Подписывают приемочный акт в новостройке, когда обнаруженные дефекты устранены. Объект можно принять и с изъянами – застройщик не освобождается от исправления недоработок в гарантийный срок (указывается в договоре инвестирования), но в акте приема-передачи необходимо их перечислить.

С опаской надо относиться к недвижимости, недавно полученной продавцом по наследству, или к ситуациям, когда супругу(а) или ребенка реализатора признали без вести пропавшими, умершими.

Нужно проверить, как перешла квартира продавцу, были ли выделены доли детям при использовании маткапитала.

Как составить договор купли-продажи по долям

Долевая собственность подлежит реализации как одному, так и нескольким покупателям. Если продаётся часть квартиры, то сделка подлежит обязательному удостоверению нотариуса. Количество составляемых договоров и их экземпляров определяется числом участников и их статусом. Допускается заключение нескольких соглашений и многостороннего договора купли-продажи с указанием прав, обязанностей, принадлежащей доли в целостном объекте каждого.

Алгоритм действий

Число сторон-участников сделки не лимитируется установленным количественным показателем нормативно-правовыми актами. Допускается одновременная продажа долей двумя участниками, одним или всеми совладельцами сразу.  Аналогичный подход соблюдается в отношении числа покупателей. При реализации жилья по долям необходимо выполнить последовательно ряд действий:

• Сообщение совладельцам о намерении. Продавцы долей обязаны направить в письменном виде уведомление остальным дольщикам и только по истечении 30-ти дней или при получении отказа ранее осуществлять самостоятельный поиск приобретателей.
• Подбор круга участников, сбор документов и решение договорных нюансов. После достижения договорённости по ключевым вопросам стороны должны посетить нотариуса для обеспечения законности проводимой сделки.
• Составление документа, оплата госпошлины и нотариальное удостоверение. Количество договоров может быть определено самими участниками. Например, можно заключить трёхсторонний договор купли-продажи при реализации двух долей двумя продавцами одному покупателю или два юридически независимых договора с передачей каждым дольщиком принадлежащей ему части.
• Регистрация прав собственности в Росреестре. В регистрационный орган представляются документы, скреплённые нотариальной надписью и печатью, не требующие проверки специалистов и служащие основанием для внесения в соответствующую регистрационную базу.

Содержание многостороннего договора

После сбора документации следует приступить к составлению договора купли-продажи квартиры с несколькими продавцами.

Несмотря на отсутствие унифицированного образца, соглашение должно содержать следующую информацию:

1. Дату, территорию составления и персональные сведения каждого участника (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные данные).
2. Детальное описание объекта недвижимости (физический адрес, этаж нахождения, общий и жилой метраж). Разделение на доли требует указания принадлежащей части каждому совладельцу.
3. Стоимость каждой доли и общей цены объекта (если реализуется весь неделимый объект по частям). Цена формируется с учётом независимой экспертной оценки и изучения вторичного рынка недвижимости.
4. Порядок взаиморасчётов. Раздел должен содержать чёткий алгоритм внесения платежей по срокам и форме. Необходимо прописать сумму вносимого аванса или задатка, использование безналичного расчёта, банковских ячеек или аккредитивной формы.
5. Дополнительные условия и подписи всех участников. Стороны могут предусмотреть действия при возникновении форс-мажора, ответственность за нарушение взятых обязательств и пути разрешения конфликтов и спорных моментов.

Образец договора купли-продажи квартиры с двумя продавцами

Скачайте образец:

  Образец договора купли-продажи квартиры с двумя продавцами (38,0 KiB, 486 hits)

При реализации объекта по долям законодательство не обязывает к заключению одного многостороннего договора купли-продажи квартиры с последующим совместным посещением инстанций. Каждый из совладельцев долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей частью по собственному усмотрению, включая поиск приобретателя при отчуждении.

Сроки и финансовые расходы сделки

Удостоверение сделки нотариусом производится на протяжении дня. Срок регистрации и оформление новой выписки, подтверждающей переход прав собственности долей занимает 7-10 дней с момента предоставления комплекта документов.

К стандартным расходам относится взимаемая госпошлина:

• за удостоверение соглашения – 0,5% от договорной цены реализуемой доли;
• за перерегистрацию права собственности – 2000 рублей с каждого владельца.

Преимущества аккредитивной формы расчетов

• безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
• существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
• соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
• при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
• возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
• надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
• продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
• отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
• если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
• аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
• если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью

Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
• Финансирование сделок за счет собственных средств;
• Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
• Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
• Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Какие нужны документы?

Для начала вам нужно будет собрать перечень данных документов:

• Если владельцев жилой площади несколько, то обязательно нужно будет предоставить паспорт каждого.
• Свидетельство, которое подтверждает права на собственность. Если оно было утеряно каким-то образом, то можно обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы вам выдали дубликат.
• Договор, который подтверждает продажу жилой площади.
• Справка, в которой обязательно должны быть перечислены все лица, прописанные в жилом помещении.
• Договор задатка или аванса.

Существуют случаи, когда ребёнок является владельцем какой-то части квартиры или всей жилой площадью. В таком случае необходимо получить согласие от органов опеки.

1. Если квартира была куплена в браке, то согласие необходимо предоставить.
2. Если же имеется брачный договор, либо жилая площадь досталась в наследство или была подарена, то в таком случае согласие не требуется.

Существует перечень бумаг, которые обязательно нужно приложить к основным документам:

• Кадастровая документация на квартиру. При её отсутствии следует обратиться в Кадастровую палату вашего города.
• Техническая документация на квартиру. При оформлении сделки она вам будет не нужна, но у новых собственников жилой площади она обязательно должна быть на руках. При её отсутствии следует обратиться в БТИ.
• Выписка из единого реестра. В ней будут прописаны все собственники квартиры, а также перечень обременений, если они имеются. При её отсутствии обратитесь в Росреестр или МФЦ.
• Справки, которые подтверждают отсутствие каких-либо задолженностей по коммунальным услугам.
• Справка, подтверждающая, что ни продавец, ни покупатель не стоят на учёте в наркологическом диспансере.
• Справка, подтверждённая налоговой службой о том, что налог будет выплачен.

Роль расписки при передаче денег

Нередко встречаются случаи, когда происходит банальный обман со стороны покупателя или же просто несчастные случаи.

1. Произошла кража денег.
2. Деньги были утеряны.

Это только малый список тех опасностей, которые могут произойти при наличном расчёте. Именно поэтому необходимо составлять расписку при данном способе продажи. Что в ней должно содержаться?

• ФИО обеих сторон.
• Полная стоимость недвижимости.
• Уточнение, была ли внесена предоплата.
• Сумма для передачи.
• Валюта, в которой будет оплачена стоимость недвижимости.
• Если имеются свидетели, то стоит указать сведения и о них.
• Место, время, дата, когда были переданы деньги.
• Расписка обязательно должна ссылаться на договор купли продажи, что является подтверждением исполнения обязательств по пунктам оплаты.

Какие функции выполняет расписка:

• Во-первых, расписка подтверждает, что деньги были переданы покупателем продавцу. Если же в договоре имеется пункт о передаче денежных средств, то это не является подтверждением исполнения условий соглашения. Без расписки продавец может заявить, что финансовые обязательства не исполнены, и отказать в передаче прав собственности.
• Во-вторых, расписка может послужить доказательством в суде о получении денежных средств продавцом от покупателя.
• В-третьих, расписку запрашивает Налоговая инспекция, когда происходит оформление налогового вычета за квартиру.

Образец расписки о получении денег при продаже квартиры:

Что нужно сделать до подписания ДКП?

Подготовку к сделке необходимо начинать на этапе поисков покупателей. Гражданину, продающему недвижимость, следует собрать следующую документацию:

• Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
• Выписку из ЕГРН.
• Техпаспорт на квартиру.
• Согласие супруга на продажу недвижимости.
• Если продается ипотечная квартира, то потребуется договор на получение ипотечного займа.

Также нужно выписать всех зарегистрированных в жилье членов семьи. На подготовку пакета документации потребуется время. Чтобы обезопасить сделку, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи жилья. В нем фиксируются сроки подготовки к основной сделке, также можно предусмотреть выплату задатка. Действие данного документа продолжается до момента подписания ДКП, но не более года.

Светлана Анохина Юрист по вопросам жилищного права После того, как покупатель найден, за день до подписания договора нужно получить выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ. Заблаговременно такую документацию брать не стоит, так как период ее действия ограничен.

До заключения сделки необходимо определить порядок расчетов:

1. Наличностью.
2. С использованием ячейки в банке.
3. Посредством системы электронных расчетов.
4. Через аккредитив.

Способ оплаты указывается в ДКП. Чтобы обезопасить сделку, рекомендуется воспользоваться услугами банка. С финансовым учреждением заключается трехстороннее соглашение, согласно которому продавец получает доступ к средствам после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.

Банковский аккредитив при покупке недвижимости снижает риски

Сегодня аккредитив при покупке квартиры – это, безусловно, весьма популярная форма расчетов. В каком-то роде это безналичный аналог банковской ячейки, делающий сделку безопасней. Так что же такое продажа квартиры через аккредитив и как это происходит? Попробуем разобраться ниже.

Какое-то время назад министр финансов РФ Антон Силуанов высказался о том, что крупные сделки, в том числе купля-продажа недвижимости, должны проходить в безналичной форме. Такие высказывания мотивированы, главным образом, желанием государства контролировать крупные денежные потоки.

Кроме того, по словам чиновников, подобные шаги должны помочь государству вытеснить теневой рынок. Озвученная инициатива министра финансов касается, в основном, простых граждан. Ведь юридические лица и без этого производят свои взаиморасчеты по безналичной форме.

Сама по себе аккредитивная схема расчетов — это продолжение идеи, заложенной ранее оплатами через банковскую ячейку. А именно, перед подачей документов в Росреестр покупатель закладывает деньги за квартиру в ячейку.

В соглашение с банком включается пункт, когда продавец квартиры получит доступ к этой ячейке. Например, после того, как предъявит в банк документы, подтверждающие переход права собственности к покупателю. Покупатель, в свою очередь, не имеет доступа к ячейке в течение срока, необходимого для совершения сделки.

Суть такой схемы заключается в том, что повышается безопасность сделки для обеих сторон

Покупатель застрахован от того, что продавец, получив деньги, откажется переоформлять квартиру. Продавец же знает, что, передав квартиру, он сможет беспрепятственно получить причитающиеся ему деньги.

Вариант оплаты через банковскую ячейку прост и, несомненно, дает участникам сделки существенные гарантии.

Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков.

Банковский аккредитив при продаже квартиры имеет все те же преимущества. При этом, он подразумевает помещение денег вместо ячейки на специальный банковский счет.

При этом прописываются условия, при которых банк должен исполнить данное обязательство. Как и в случае с банковской ячейкой, таким условием является предоставление продавцом в банк документов, доказывающих, что покупатель стал собственником квартиры.

Упрощенно процедура может выглядеть, например, так:

• Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры. Там прописывают порядок расчетов с информацией об открываемом аккредитивном счете.
• Покупатель идет с этим договором в оговоренный банк, где пишет заявление на открытие аккредитива. В заявлении указываются условия раскрытия аккредитива, где перечисляются документы, которые должен предъявить продавец для получения денег. Эти же условия рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи.
• После открытия счета, покупатель вносит на него установленную договором сумму.
• Банк отправляет продавцу уведомление (авизо), где сообщает об открытии покупателем аккредитивного счета, об условиях его закрытия, а так же о зачислении туда требуемой суммы денег.
• Стороны идут в Росреестр и подают документы на государственную регистрацию сделки.
• После того, как документы будут готовы, продавец несет в банк договор купли-продажи со штампом регистратора (или иные документы, указанные в условиях раскрытия аккредитива) и, на этом основании, получает положенные ему деньги.

При продаже квартиры используется безотзывной аккредитив. Он подразумевает, что покупатель не сможет забрать деньги с аккредитивного счета в течение определенного срока, достаточного для того, чтобы прошла регистрация и продавец получил эту сумму.

Пошаговая инструкция как правильно оформить договор купли-продажи доли в квартире.

Основные условия договора

Основные условия, которые также называют существенными, относятся к следующим моментам.

Стоимость. Это важный момент, который предусматривает, что в договоре в обязательном порядке должна быть указана цена. В противном случае документ признается незаконным и не может быть зарегистрирован в государственных учреждениях Росреестра.

Второй важный аспект — это предмет. Без указания предмета договора, тот более не имеет юридической силы. Сотрудникам регистрирующего органа будет непонятно, о какой доле идёт речь, если нет ее соответствующего описания.

Третий важный момент — это права иных лиц на распоряжение имуществом

В договоре важно указать, кто еще имеет право распоряжаться недвижимостью, чтобы в дальнейшем не возникло сложных ситуаций.

К Сведению: если речь идет о доли в квартире, то в таком случае необходимо указать, кто также, наравне с будущим покупателем может распоряжаться помещением.

А именно, нужно перечислить других владельцев долей, ведь те имеют первоочередное право на оформление собственности.

Сколько экземпляров договора должно быть?

Первый из них остается у продавца, другой у покупателя.

Третий экземпляр нотариус оставляет себе, на случай, если дело примет негативный оборот, чему будет свидетельствовать судебное разбирательство.

Если стороны составляют договор купли-продажи самостоятельно, без привлечения посторонних лиц и юристов, то им потребуется всего лишь два экземпляра.

Однако, на этапе регистрации, если ни одна из сторон не хочет расставаться со своим экземпляром договора, потребуется еще и четвертая копия.

Его передают сотрудникам Росреестра для осуществления регистрации сделки.

Процесс регистрации

Процесс регистрации сделки очень важный и, одновременно, нужный.

ВНИМАНИЕ! Без регистрации невозможно говорить о праве переходе доли квартиры в собственность покупателя.

Регистрация сделки происходит в органах Росреестра.

Если вблизи к месту вашего проживания такого учреждения не наблюдается, то в таком случае вам необходимо обратиться в местный многофункциональный центр.

Сотрудники многофункционального центра наравне с сотрудниками Росреестра уполномочены проводить подобные процедуры.

Для того, чтобы процедура регистрации была пройдена, необходимо собрать надлежащей пакет документов.

Туда войдет:

• составленный договор;
• ксерокопии паспортов сторон;
• документ-свидетельство о праве собственности;
• техническая документация на недвижимость;
• письменное согласие от других держателей долей о том, что они не против осуществления подобной сделки.

По факту рассмотрения документов, если нет необходимости в других бумагах, происходит регистрация.

Процедура регистрации оформляется от 5 до 10 рабочих дней в зависимости от загруженности органа.

Если возникли сложности с нехваткой документов или получение разрешения на сделку от других собственников, сроки прямо пропорционально увеличиваются.

Процедура облагается госпошлиной в соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса.

Условия расторжения

Условия расторжения сделки должны быть отражены в договоре.

Для того, чтобы расторжение прошло с наименьшими потерями, необходимо заранее предусматривать подобные ситуации.

Расторжение возможно в случае, если речь идёт о невыполнении одной из сторон возложенных на нее обязанностей.

Или наоборот, продавец не привел помещение в должный вид. Основанием для расторжения сделки является обоюдное согласие. Это когда стороны приходят к общему мнению о том, что сделка не может быть завершена.

Можно прописать и другие основания, которые приведут к расторжению.

Другие пункты оформления

В договоре должны быть предусмотрены такие пункты как нижеперечисленные:

1. Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте перечисляется, какие факторы могут повлиять на то, что сделка не будет заключена.
2. В обязательном порядке нужно уделить особое место описанию предмета договора, а именно, доли в квартире. Здесь необходимо указывать метраж, назначение, особенности и нюансы использования.
3. В договоре необходимо отразить, что другие собственники долей не против сделки и не претендует на долю. А значит, договор не может быть признан недействительным.

При необходимости, стороны добавляют и другие детали в своих взаимоотношений.

Например, они могут прописать алгоритм передачи денежных средств и оформления прав собственности.

Документы, необходимые для составления договора купли продажи квартиры

Накануне такой сделки нужно продумать все тонкости предстоящей сделки, тщательно ознакомится с нюансами составления ДКП.

Перед исполнением планов по реализации жилой площади надо подготовить пакет документации, необходимой для осуществления сделки. Причем, собранная документация является одним из наиболее важных элементов в процессе осуществления соглашения.

Рассмотрим, какие же документы требуются для оформления ДКП жилой площади.

Сюда входят:

1. Материалы, подтверждающие личность владельца жилого помещения и покупателя. В процессе сделки можно воспользоваться копиями, с нотариальной подписью, с приложением их в подготовленном пакете материалов.
2. Справки о семейном положении владельца квартиры, с приложением брачных бланков, свидетельств о рождении детей, так как возможна их регистрации в реализуемой площади, с наличием долей или прав на жительство.
3. Если у владельца жилого помещения имеется супруг/супруга, понадобится разрешение, даже если продавец лично владеет квартирой.
4. Бланк, выданный Росреестром о регистрации.
5. Копия из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
6. ДКП, оформленный с прежним собственником или застройщиком.
7. Материалы о приватизации жилья и прочие правоустанавливающие документы.
8. Совместно заполненный или типовой ДКП. (Образец бланка ДКП квартиры можно скачать здесь].
9. Материалы, удостоверяющие отсутствие обременений, или подтверждающие о их наличии. Это может быть закладная или взятый кредит.
10. В некоторых вариантах может понадобится справка врача психиатра либо нарколога, что «Продавец» не состоит на соответствующем учете.

Изучая документы, нужно проверить историю жилой площади. Нередко бывает, что владелец квартиры приобрел ее незаконно. Если такое обстоятельство будет выявлено после завершения сделки, Покупатель, согласно ГК РФ, может лишится прав на приобретенную квартиру, получив лишь право подачи на обманщика в судебную инстанцию.

Для более подробного изучения, какие понадобятся документы для реализации жилья, рекомендуем посмотреть видео.

(Видео: “Документы для продажи квартиры”)

Договор купли продажи квартиры с материнским капиталом или задатком

Согласно положению о материнском капитале допускается использование средств на покупку недвижимости, это положение оговорено в действующем законе « О материнском капитале».  По оформлении договора купли продажи квартиры с материнским капиталом или задатком потребуется обратиться в ПФР, где организация имеет право работать с банками-партнёрами, которые осуществляют продажу недвижимости через материнский капитал.

При оформлении договора, банк самостоятельно отправляет документы в Пенсионный фонд России, где происходит обналичивание на расчётный счёт в банке. При оформлении договора, необходимо уточнить в вашем Пенсионном фонде, какой банк может предоставить данную услугу, иных вариантов использования маткапитала на улучшение жилищных условий не предусмотрено законом.

Договор купли–продажи в 2020 году

Начиная с 2017 года, внесено ряд положений, которые меняют процедуру регистрации имущественного права и заключения сделки с недвижимостью.

• Срок государственной регистрации уменьшен до 10 дней, за исключением оформления документов через МФЦ, где максимальный срок составляет 12 дней.
• Допускается оплата документов на регистрацию в электронном виде, при этом применяется уменьшенный коэффициент госпошлины, который равен 0,7.
• Внесено ряд изменений в закон « О долевом участие в строительстве», которые находят отражение в договорах о продаже имущества.
• Со 2 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный Закон «О госрегистрации недвижимости» №218 от 15 июля 2016 года. Постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация права объединены в единое целое, срок оформления документов составляет 10 дней.
• По инициативе регистратора возможна приостановка процедуры регистрации на 3 месяца, по инициативе заявителя, сроком на 6 месяцев.
• Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр права (ЕГРП) объединены в единую структуру ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.

Определено ряд положений, когда документы можно будет подавать в электронном виде, а также на бумажном носителе.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья

Поэтому здесь важно заручиться его согласием

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

• задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
• аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.