Договор купли продажи жилого дома с правом пожизненного проживания

2. Договор ренты:

Договор ренты — это соглашение между получателем ренты и ее плательщиком, в соответствии с которым получатель ренты передает плательщику ренты в собственность определенное имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.) (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ ).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже(гл. 30 ГК РФ ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения(гл. 32 ГК РФ).

2.1. Форма договора ренты

Согласно действующему законодательству договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора ренты, делает такой договор недействительным (ничтожным).

Кроме того договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Указанное правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако правило об обязательной государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного ст. 8.1 ГК РФ, сохраняется.

2.2. Существенные условия договора ренты

Общими для всех видов договора ренты существенными условиями договора ренты являются:

1. Стороны договора ренты.

   Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты и плательщик ренты.

   Получатель ренты– это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (плательщику ренты) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. Лицо, которое может быть получателем ренты, напрямую зависит от вида договора ренты.

   Получателями ренты не могут выступать коммерческие организации.

   Плательщик ренты — лицо, которое обязуется в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать получателю ренты доход (ренту) в течение длительного периода времени. Плательщиками ренты может быть как физические, так и юридические лица вне зависимости от вида договора.

2. Предмет договора ренты

   Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое принадлежит получателю ренты на праве собственности. Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги. Причем под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество, а в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением — только недвижимое имущество (
   ).

3. Обеспечение выплаты ренты

   Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от передаваемого имущества.

   При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

   Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить любой из предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств (неустойкой, поручительством и др.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

2.3. Виды договора ренты

Гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три разновидности договора ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ ):

• пожизненная рента (ст. ст. 596-600 ГК РФ );
• пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК РФ ).

Процедура совершения сделки

Если вам нужно заключить подобный договор, и вы нашли покупателя, согласного на ваши условия, необходимо пройти определенные стадии оформления договора, указанные ниже.

Этап 1. Согласование условий договора

На этой стадии стороны обязаны обсудить и согласовать все условия заключения соглашения. Если есть возможность, нужно оформить предварительный вариант сделки. Продавец и покупатель могут заключить договор только в той ситуации, если они между собой обсудили все значимые условия такого договора согласно нормам ГК РФ.

Законодатель существенными считает условия касательно цены и предмета договора. Если стороны не пришли к соглашению касательно указанных пунктов, сделка будет считаться незаключенной. Кроме того, законодатель оговаривает, что по требованию одной из сторон некоторые условия договора также могут считаться значимыми.

Этап 2. Подписание договора и его заверение нотариусом

Следующий этап – это подписание договора и его нотариальное заверение. Если предметом договора является рента, то этот документ в соответствии с положениями ст. 163 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ должен быть заверен в нотариальной конторе.

Нотариус также проверяет дееспособность продавца и покупателя. К тому же он контролирует, насколько стороны поняли суть сделки и понимают ли они все требования, последствия его подписания.

Этап 3. Госрегистрация прав

Переход прав собственности нужно регистрировать в соответствующем государственном органе — Росреестре или МФЦ. Для регистрации представляются все вышеуказанные бумаги и, дополнительно прикладывают:

После осуществления госрегистрации новому собственнику дают документ о праве собственности. По законодательству, переход права на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации. Причем предыдущий собственник сохраняет возможность пожизненного пользования имуществом. Такое право сохраняется также при последующем смене собственника.

Порядок купли-продажи квартиры с правом проживания

Процедура заключения сделки практически ничем не отличается от обычной купли-продажи квартиры. Исключением является лишь необходимость дополнительного договариваться относительно права проживания.

Порядок действий

1. Стороны обсуждают все условия сделки, включая сюда и раздел относительно проживания.
2. Составляется договор купли-продажи с учетом достигнутых договоренностей, пожеланий и требований сторон.
3. Происходит заверение договора у нотариуса и последующая за ним регистрация этого документа.
4. Покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи квартиры. Одновременно производится передача средств.
5. Покупатель регистрирует право собственности.

Документы

Для заключения такого договора нужен тот же пакет документов, что и при обычной купле продаже. Связано это с тем, что пункт о постоянном проживании обычно не требует какого-либо документального подтверждения.

Исключение составляют ситуации, при которых нужно действительно убедиться, что продавец, планирующий жить в квартире и дальше, действительно является дееспособным. В таком случае понадобится дополнительная справка.

Примерный перечень документов:

• Паспорта сторон.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
• Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Расходы

Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше.

Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.

Сроки

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Сама процедура переговоров и обсуждения условий может занять как несколько часов/минут, так и несколько месяцев. Прогнозировать более точные сроки тут невозможно.

Если же все договоренности будут достигнуты, то составить договор и заверить его у нотариуса можно за 1 день. Еще несколько дней может уйти на регистрацию права собственности.

На практике, в среднем, одна сделка купли-продажи жилья с момента нахождения подходящего объекта недвижимости и до регистрации права собственности занимает около 1-3 месяцев.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора.

Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны. Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания

Оформление рассматриваемого нами договора допускается только в письменной форме. Заверение у нотариуса и регистрация в Росреестре являются обязательными условиями его действительности.

Причём заверять и регистрировать необходимо по месту нахождения объектов недвижимости, передаваемых плательщику ренты. Плательщик ренты становится собственником имущества с момента его государственной регистрации. Но его право собственности можно считать номинальным, так как распоряжаться полученным имуществом он может только с согласия получателя ренты. Возможность стать полноправным владельцем наступает только после смерти рентополучателя.

Договор считается заключённым с момента его регистрации в Росреестре.

При заключении договора должны присутствовать оба его участника. При этом они должны иметь свои паспорта и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания с иждивением

Как не допустить ошибок при заключении договора пожизненного содержания

Заключение рассматриваемого нами договора является выгодным для обеих сторон только при соблюдении определённых условий. Что это за условия и что надо предусмотреть каждой из сторон при заключении договора – об этом мы поговорим более подробно.

Обеим сторонам до заключения договора будет совсем не лишним ознакомиться поближе с личностью человека, с которым вы собираетесь заключить договор. Не стесняйтесь получать информацию из различных источников, возможно, она поможет вам в дальнейшем избежать серьёзных ошибок.
Не секрет, что на этом поприще действуют не только нечистоплотные дельцы, но и откровенные мошенники и криминальные личности. Плательщику ренты до заключения договора не мешает выяснить наличие у второй стороны наследников и их отношение к намерению родственника заключить подобный договор, лишив их возможности получить желанное наследство.
Хорошо обдумайте условия, которые нужно будет предусмотреть в договоре

При заключении договора постарайтесь детально описать все его условия, не оставив возможности другой стороне ссылаться на устные договорённости и истолковывать положения договора в свою пользу.
Для обеих сторон является важным отображение в договоре всего комплекса предоставляемых услуг и платежей, их детальное описание, объём и сроки предоставления.
Для получателя ренты особенно важно быть осторожным и осмотрительным, от этого во многом зависит не только благосостояние и здоровье, а иногда и жизнь этого человека.

Грамотно составленный договор, предусматривающий все юридические тонкости и условия, может нейтрализовать негативные моменты, поможет избежать проблем во взаимоотношениях и сделает его взаимовыгодным для обеих сторон. Для достижения желаемого результата не стоит пренебрегать помощью профессионалов.

Образец договора пожизненного содержания с иждивением

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением для получателя ренты

Преимущества и недостатки договора для получателя ренты:

• Он имеет право до конца своей жизни проживать в принадлежащем ему жилом помещении. Это является основным преимуществом данного вида договора. Отчуждать объект недвижимости плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
• Приобретает возможность получения различных услуг, предусмотренных условиями договора, за счёт плательщика ренты.
• В случае серьезных нарушений условий договора со стороны плательщика ренты, её получатель имеет право обратиться в суд по вопросу расторжения договора. Если в суде будет доказано, что эти нарушения имели место, то рентоплательщик должен будет возвратить полученный объект недвижимости её бывшему владельцу, не получив никакой компенсации расходов, понесённых по договору.

Главным минусом договора является риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который постарается ввести в заблуждение получателя и внести в договор минимум услуг, оказываемых второй стороне.

ДКП жилья с иждивением: что это такое?

Владелец квартиры при продаже оставляет за собой право на проживание в отчуждаемом объекте недвижимости.

Документ может предусматривать обязанность покупателя обеспечить содержание бывшего владельца квартиры в формате социально-бытового ухода или ежемесячных выплат установленной суммы.

В текст обязательно должны быть включены следующие пункты:

1. Место фактического подписания соглашения и дата.
2. Персональные данные участников сделки.
3. Предмет сделки и его технические характеристики.
4. Сроки действия соглашения.
5. Права и обязанности участников сделки.
6. Порядок расчётов и условия передачи предмета договора покупателю.
7. Условия выкупа пожизненного содержания.
8. Ответственность участников за несоблюдение условий сделки.
9. Порядок и условия расторжения.

ДКП должен быть заверен нотариально. Нотариус при этом подтверждает не только подлинность правоустанавливающих документов, но и оценивает дееспособность продавца.

Может быть применена статья 421 ГК РФ, согласно которой продавец и покупатель вправе самостоятельно определять любые его условия, если те не противоречат закону. Включение в ДКП условия о праве пожизненного проживания и пользования допустимо и не противоречит законодательству РФ.

Законодательные нормы, регулирующие данный вид сделок:

• Статья 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением». В ней описаны условия заключения сделки.
• Статья 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений». Описывает существенные условия договора и регламентирует обязательное заверение сделки нотариусом.
• Статья 450 ГК РФ «Основания изменения и расторжения договора». Описаны условия и порядок расторжения соглашения.
• Статья 421 ГК РФ «Свобода договора». Согласно этой статье физические и юридические лица свободны в заключении договора и могут включать в него любые условия, не противоречащие закону.
• Статья 217.1 НК РФ « Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества». Описывает условия и необходимость выплаты подоходного налога в отношении участников сделки.

Как составить?

Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.

В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки. Почерк должен быть разборчивым.

Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.

Кто может получить право?

1. Лица, отказавшиеся в момент приватизации от доли в пользу кого-то из родственников.
2. Лица, чьё право на проживание установлено в соответствии с завещанием.
3. Супруг или супруга, при наличии такого условия в брачном контракте.
4. Член кооператива при условии частичной выплаты пая.
5. Несовершеннолетний, проживающий в интернате или находящийся в исправительном учреждении.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Типичные ошибки при покупке квартиры

Если продавец совершает сделку по доверенности, другой стороне следует относиться с осторожностью в ситуациях, если доверенность имеет срок выдачи больше года, или представитель доверенного лица — пожилой человек либо совсем молодой. Необходимо очень внимательно изучить доверенность, также отыскать нотариуса, который ее оформлял, и убедиться в том, что документ действителен, не отозван

Также покупатель должен встретиться с тем, кто выдал, и поговорить с ним. Есть случаи, когда использовались доверенности людей уже умерших либо отказавшихся продавать квартиру вообще. Лучше всего удостовериться в актуальности доверенности
Обратите внимание на то, что несовершеннолетние граждане, достигнув 18-ти лет, на протяжении 3-х лет после этого события вправе обратиться в судебную инстанцию за признанием сделки недействительной. Учитывайте это, покупая недвижимость, и в особенности нужно тщательно удостоверяться, что права ребенка не нарушены, все документы и разрешения органов, которые осуществляют опеку и попечительство, находятся в надлежаще виде

Как оформить договор ренты и содержания с последующим иждивением

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием между гражданами регламентируется статьей 601 Гражданского кодекса. В целях защиты прав и интересов получателя ренты, получатель услуг может расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием в одностороннем порядке. Гражданин, предоставляющий содержание, такого права не имеет.

Перед тем, как оформить пожизненную ренту, необходимо пройти следующие этапы:

• в основе реализации данного процесса лежит составление и регистрация договорных отношений, поэтому, сначала необходимо обсудить и оговорить все мелочи и детали, на основе которых будет строиться содержание соглашения;
• составить договор ренты в индивидуальном порядке, так как у каждого человека разные жизненные ситуации и нюансы. В нем должно быть прописано описание недвижимости, которое передается в собственность плательщику ренты, стоимость квартиры. Необходима информация о тех людях, которые смогут пользоваться этим имуществом и проживать в нем и виде обязательств по ренте (пожизненная или бессрочная). Следует учесть размер рентной платы, которая будет ежемесячно поступать на счет получателю, взаимная ответственность сторон и другие особенности в зависимости от ситуации;
• регистрация договора ренты происходит у нотариуса, а затем в регистрационной палате.

Оформление содержания с пожизненным иждивением также требует составления договора, включает такие этапы:

договор пожизненной ренты предполагает не только обеспечение финансовой составляющей жизни человека, но и предоставление ему определенного перечня услуг (уборка, прогулки, контроль за приемом медикаментов и другое, в зависимости от потребностей получателя)

В связи с этим требуется определить такой список услуг, обдумать их надобность, соразмерить потенциал своих возможностей, понять, получится ли в полной мере уделять внимание человеку должным образом);
оформление договора пожизненного содержания с иждивением требует включения в него таких понятий как точный перечень услуг, предоставляемых другой стороне, размер ежемесячных выплат, действия в случае возникновения нетрудоспособности лиц, условия содержания в случае болезни получателя, ответственность сторон и другие нюансы в индивидуальном порядке;
договор ренты с пожизненным содержанием заверяется нотариально и подлежит регистрации в Росреестре.. Перед тем, как оформить пожизненную ренту, необходимо собрать следующие документы и представить нотариусу:

Перед тем, как оформить пожизненную ренту, необходимо собрать следующие документы и представить нотариусу:

• сведения о регистрации права собственности на недвижимость;
• информация о тех лицах, кто состоит на регистрационном учете относительно жилья, и его местонахождение;
• сведения о кадастровой стоимости помещения;
• рекомендуется приложить справку об отсутствии психиатрических заболеваний сторон.

После того, как жилое помещение будет передано в собственность новому владельцу, на него ложится обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц и земельный налог.

Оформление права постоянного бессрочного пользования жильём при отказе от приватизации

Приватизируя квартиру, в которой живут несколько человек, каждый из них получает право собственности на свою долю. Но любой из участников процесса приватизации может отказаться от своей доли. В этом случае он утратит право собственности, но не право проживания. Наоборот, за передачу своей доли остальных собственникам, он получит пожизненное (бессрочное) право пользования этим жильём. Но вместе с ним на него лягут и обязанности по оплате расходов на содержание этого жилья (коммунальных платежей).

Исковое заявление

В иске о лишении права пользования жилым помещением нужно указать:

• Наименование суда.
• Данные истца и ответчика.
• Название иска.
• Описание причин для лишения права.
• Доказательства и свидетельские показания.
• Исковые требования.
• Нормы права, на которых основаны эти требования.
• Перечень прилагаемых документов.
• Дату и подпись истца.

Наличие доказательств имеет первостепенное значение для решения по делу. Если суд не увидит веских причин для признания утраты права пользования жилым помещением, то он не удовлетворит исковое заявление.

Иск нужно подавать по месту расположения недвижимости. Кроме истца и ответчика к делу могут быть привлечены третьи лица – сотрудники Федеральной миграционной службы, так как в их ведении находится вопрос регистрации и выписки жильцов.

Документы для подачи иска

Заявление подаётся в двух экземплярах, а вместе с ним суду нужно предоставить:

• Паспорт истца.
• Правоустанавливающие документы в двух экземплярах.
• Выписку из домовой книги (также 2 экземпляра).
• Справку, подписанную председателем управляющей компании о том, что ответчик не проживает в квартире.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Важным дополнением будут показания свидетелей. Также стоит учесть, что подать иск такого рода можно лишь один раз, поэтому нужно тщательно готовиться к его обоснованию. Не помешает помощь юристов, которую бесплатно вы можете получить на нашем сайте.