Земельный участок

Что необходимо подготовить для регистрации сделки?

Необходимые бумаги для регистрации договора в Росреестре:

1. заявление, оформленное с использованием утверждённого шаблона;
2. платёжное поручение, подтверждающее оплату госпошлины;
3. 2 оригинала договора купли-продажи;
4. копии страниц паспорта;
5. доверенность на представителя, если собственник не сам обращается в организацию.

В заявлении указывается:

• название управления Росреестра, куда подаются документы;
• учётные данные о заявлении – входящий номер, количество листов, количество приложений, дата и время принятия обращения (заполняется сотрудником организации, принимающей обращение);
• просьба осуществить государственную регистрацию права собственности;
• сведения об объекте (кадастровый номер участка, адрес, иные характеристики);
• раздел №5 шаблона, который касается изменения данных кадастрового учёта, не заполняется;
• указание вида сделки, которую нужно зарегистрировать (сделка купли-продажи);
• информация о новом собственнике – Ф.И.О., дата и место рождения, СНИЛС, сведения о паспорте, адрес регистрации, телефон для связи;
• информация о представителе владельца, если он не подаёт заявление лично (Ф.И.О., дата и место рождения, СНИЛС, паспортные данные, адрес регистрации);
• способ представления заявления и получения ответа (лично, по почте или в электронном виде);
• отметка о получении расписки, подтверждающей принятие документов на рассмотрение;
• указание, требуется ли выписка из ЕГРН;
• перечень приложений;
• согласие на обработку персональных данных;
• подтверждение, что в заявлении представлены достоверные сведения, а при заключении договора не были нарушены требования законодательства РФ;
• дата, подпись, фамилия и инициалы;
• отметка специалиста, принявшего заявление.

После регистрации перехода права собственности покупатель получает:

1. оригинал договора с отметкой о проведённой регистрации;
2. выписку из ЕГРН с актуальной информацией об участке, его владельце, обременениях и т.д.;
3. иные документы, если их заявитель передавал при регистрации.

Выписка из ЕГРН может не оформляться, если она не требуется собственнику.

Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.

Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.

Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).

В чем состоит суть:

1. находите землю, которую хотите получить,
2. готовите схему расположения земельного участка,

   Примечание.

   В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.

3. подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
4. если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
5. после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
6. вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.

Минусы данного способа получения земли:

— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,

— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.

Плюсы:

+ вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,

+ вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.

Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.

Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговых инструкциях.

Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.

Земля под кафе.

В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.

Как быть?

Открываем скачанный Классификатор.

1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,

2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,

3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,

4. искомые слова будут выделяться в тексте,

5. определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.

Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.

Второй пример.

Особенности покупки в СНТ и ИЖС

Покупка участка в СНТ имеет ряд особенностей, которые связаны с тем, что далеко не все покупатели разбираются, как правильно оформить рассматриваемую сделку. Надо отталкиваться от того, что каждый земельный участок изначально имеет свое назначение. Например, есть участок, предназначенный под садоводческие нужды. Также есть вариант использования земельного участка в качестве объекта дачного хозяйства или под строительство.

• Участок дачного назначения получил обозначение ДНП;
• Земля под индивидуальное строительство — ИЖС;
• Территория под садоводческие нужды — СНТ.

Именно садовым участком мы сейчас и займемся. Следует сразу сказать, что если решили покупать землю, которая входит в категорию СНТ, можете смело строить на ней дом. Это разрешено, хотя использовать недвижимость по её прямому назначению все же более предпочтительно, так как это связано с меньшим количеством трудностей.

Вот несколько особенностей, которые усложняют порядок оформления земельного участка в СНТ:

1. Первое, что надо знать потенциальному покупателю подобной недвижимости, — у владельца нет прав на собственность. Дело в том, что официальным владельцем выступает СНТ, а физическим лицам приходиться довольствоваться второстепенной ролью.
2. Посторонний владелец не делает практически никаких ограничений в пользовании землей. Человек спокойно может продать или подарить участок.
3. Если кому-то нужна приватизация, есть возможность её реализовать. Вот только учтите, что получить права на земли садоводства будет непросто. Причем не в плане того, что это не разрешено. Дело в том, что процесс слишком долгий и стоит дорого, поэтому многие владельцы такой недвижимости попросту не видят смысла тратить свое время и деньги на процедуру, оформление которой необязательно.

Как оформить покупку земельного участка, если продавец не его собственник?

Процедура очень простая:

• Продавец пишет заявление о том, что желает выйти из товарищества;
• Покупатель, в свою очередь, пишет заявление о том, что хочет в это товарищество вступить.

Эта процедура не обязательная, но имеет несколько явных преимуществ. Садовые некоммерческие товарищества обеспечивают участок водой, газом и электричеством. Если не вступать в товарищество, придётся самостоятельно договариваться с компаниями для подачи всех коммунальных услуг. А они необходимы как на этапе строительства, так и во время эксплуатации жилого дома.

Теперь поговорим о процедуре покупки ИЖС

В данном случае надо обратить внимание, где находится участок:

• В пределах городской черты;
• В поселковой области.

Это очень важно, поскольку только в этом случае после строительства дому присвоят адрес и в помещении сможет зарегистрироваться одна семья (но не больше). Особенность в том, что владельцы могут самостоятельно решать, каким будет их дом, а не строить по стандартному типу

Хотя есть условие — высота здания не должна быть выше трех этажей.

Также к этому дому будет возможность подвести все коммуникации и пользоваться коммунальными услугами. Порядок оформления участка описан в Градостроительном кодексе, статья 49. Согласно ему есть два способа получить участок:

1. Через аукцион. Гражданин подает заявку в органы власти по месту жительства. Ему подбирают подходящий участок, который продается. После этого назначат дату аукциона, где все претенденты на недвижимость будут состязаться, кто больше заплатит.
2. Если аукцион не может состояться, то подбирают другой участок, который можно просто купить. Либо могут предложить долгосрочную аренду земли с последующей приватизацией.

Процесс оформления простой, так как заключается в постановке на учет в Кадастровой палате. Делается это до того, как будет заключен договор купли-продажи. А сам договор оформляют в Росреестре, и когда процедура закончена, участок становится собственностью покупателя.

3. Выкуп государственной земли в собственность.

Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.

Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.

Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.

Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.

Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.

Примечание.

Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.

Понятие «земля» в значении совокупности земельных участков и как синоним земельного участка

Из анализа норм ЗК РФ следует, что понятие «земля» употребляется в двух значениях: 1). совокупность земельных участков; 2). синоним самого земельного участка.

1). Земля — совокупность земельных участков.

О понятии «земля» как совокупность земельных участков можно сделать вывод исходя из ряда норм Земельного кодекса РФ.

Так, в статьях 9, и 11 ЗК РФ о полномочиях в области земельных отношений речь идет и о «резервировании земель», и об «изъятии земельных участков». Из п. 2 ст. 56.1 ЗК РФ следует, что под «резервированием земель» подразумевается «ограничение права собственности и иных вещных прав на земельные участки».

В п. 1 ст. 85 ЖК РФ указано, что «В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки…».

В статье 7 ЗК РФ перечислены категории земель, среди которых, например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли лесного фонда и т.д. Указанные «земли» являются частью «состава земель Российской Федерации» и, очевидно, представляют собой определенные участки земли, имеющие свои границы. В то же время в п. 3 ст. 3 ЗК РФ в качестве объекта имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению указывает на земельные участки. Из этого следует, что земли наделяются свойством оборотоспособности через земельные участки. По такой логике земли — это совокупность земельных участков.

Из приведенных норм права следует, что в приведенных случаях понятия «земля» и «земельный участок» не тождественны, и «земля» является совокупностью земельных участков. 

2). Земля — синоним самого земельного участка.

В Конституции РФ, Гражданском и Земельном кодексах, других законодательных актах термины «земля» и «земельный участок» часто отождествляются, т.е. используются как синонимы.

В частности, в п. 3 ст. 129 ГК РФ указано, что «земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому…»

В ч. 2 ст. 9 Конституции РФ указано, что «земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Нередко в нормах ЗК РФ, ГК РФ в названиях статей употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей – термин «земельный участок». Например, статья 260 ГК РФ имеет название «общие положения о праве собственности на землю», тогда как содержит положения о распоряжении земельным участком. Или, например, статья 18 ЗК РФ называется «Собственность на землю субъектов Российской Федерации». Статья же содержит перечень земельных участков.

Подбор участка и анализ рекламных предложений

Сегодня Интернет просто «завален» предложениями и рекламой участков, поселков, застройщиков частных домов. Плюс регулярно проводятся выставки загородного строительства, где можно встретиться с представителями поселков и обо всем разузнать, не выезжая из города.

Однако огромное обилие предложений может завести вас в ступор. И вы окончательно запутаетесь в каком поселке что есть, а чего нет, какой расположен удачно, а другой — не очень, где с документами все хорошо, а где все плохо. Процесс подбора участка осложняется еще тем, что только в Подмосковье представлено более 1000 коттеджных поселков и несколько тысяч СНТ.

Что же делать в таком случае? Оптимальнее всего поручить эту работу профессионалу — обратиться в надежное агентство или к опытному риэлтору. Эти эксперты провели уже сотни сделок и прекрасно разбираются во всех нюансах покупки участков и помогут вам выбрать не только самое лучшее предложение, но еще и избежать подводных камней.

Второй распространенный метод поиска участков — воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, тех кто уже приобрел землю под строительство дома. Правда учтите, что то что нравится им — не факт, что подойдет вам. И в этом случае вы с высокой вероятностью просто потеряете время (хотя получите некоторые ценные рекомендации).

Третий способ — самостоятельное исследование рынка и анализ рекламных предложений на просторах сети Интернет. Учитывая специфику рынка земельных участков, мы рекомендуем выбирать только профильные сайты по загородной недвижимости. Таким образом вам не придется «мучаться» с фильтрами поиска и просматривать «кучу» нерелевантных предложений квартир, офисов и тому подобное. Плюс на таких сайтах вы наверняка увидите ценную информацию об экологии местности, транспортной доступности, «начинке» поселка и его готовности.

Это чрезвычайно важный момент при покупке загородной недвижимости. И он влияет не только на цену, но и на стоимость дальнейшего владения и ликвидность перепродажи участка.

Важно понимать, что покупка земли без необходимых коммуникаций — не лучшая инвестиция. Сама по себе земля практически ничего не стоит

Ведь участок просто нельзя использовать по прямому назначению. Расположение газопровода и линии электропередач вблизи земли также не является гарантией, поскольку самостоятельное подключение к ним, как правило, сопряжено с большими трудностями. К примеру, газ в магистральной трубе может иметь высокое или среднее давление, и для его снижения до требуемых стандартов необходимо проводить различные технологические мероприятия и, разумеется, потратить большие деньги.

Таким образом, лучше всего выбирать участки с коммуникациями, но если вы решите купить землю в строящемся поселке, обязательно уточняйте у застройщика когда их проведут, как это будет оформлено, какие есть гарантии, и сколько это будет стоить. Так вы, во-первых, сразу узнаете полную цену за участок, а во-вторых, у вас появится право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата всех оплаченных денег, если застройщик не выполнит условия подключения.

После того, как отфильтрованы поселки, деревни или участки земли, которые вам не подходят, можно приступать к изучению конкретных предложений. Лучше всего сформировать список из 5-10 поселков, которые вам максимально подходят по всем параметрам, а затем тщательно проанализировать их.

Изучая сайты застройщиков следует обратить внимание на:

• общий план застройки поселка;
• количество проданных участков на момент открытия;
• цену, объявленную продавцом, специальные предложения и рекламные акции;
• фотографии строительства и благоустройства поселка;
• размещенные новости в поселке, их характер и дату последней публикации.

Изучив эти разделы сайта, вы поймете насколько выбранный вами коттеджный поселок «живой», поймете динамику продаж и темпы его строительства.

Нюансы переоформления при дарении участка

Преимущество договора дарения состоит в уменьшенной ставке государственной пошлины. В стандартных условиях законодатель требует уплаты в размере 13% от кадастровой стоимости участка.

Подарить свой участок — является лучшим решением для сторон, которые находятся в родственных связях. Напротив, оформлять дарение на незнакомых людей может обернуться для собственника неприятными последствиями. К примеру, на него могут подать в суд с требованием отменить действие договора дарения или повесить налоговые долги.

При подаче документов в органы регистрации, заявителю потребуется идентичный пакет документов, что и при оформлении сделки по договору купли продажи, плюс договор дарения.

При этом, в силу также вступают различные нематериальные условия. В самом договоре прописываются требования, обязывающие в определенный срок построить на участке дом, или начать его использование только при выполнении другого условия (окончание учебы в университете, вступление в брак и мн. др.). Таким образом, сохраняется истинная суть гражданско-правового договора, обуславливающего дарение.

Земля. Понятие

В толковом словаре Ожегова содержатся следующие значения понятия «земля».

• 1). Земля — третья от Солнца планета Солнечной системы, вращающаяся вокруг Солнца и вокруг своей оси.
• 2). Земля — суша в противоположность водному или воздушному пространству.
• 3). Земля — почва, верхний слой коры нашей планеты, поверхность.
• 4). Земля — рыхлое тёмно-бурое вещество, входящее в состав коры нашей планеты.
• 5). Земля — страна, государство, а также вообще какая-нибудь большая территория Земли.
• 6). Земля — территория с угодьями, находящаяся в чьём-нибудь владении, пользовании.
• 7). Земля — в Австрии и Германии: административно-территориальная (федеративная) единица.

Юридического определения понятия «земля» в законодательстве РФ нет. Вместе с тем, представления о понятии «земля» содержатся, например, в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ:

земля — природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ;

земля — недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.

Земля как природный объект и природный ресурс является объектом земельных отношений (пп. 1 п. 1 статьи 6 ЗК РФ).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 9 Конституции РФ).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 статьи 129 ГК РФ).

Земля не может быть предметом распоряжения и объектом регистрации. Несмотря на то что в п. 1 ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений указана земля, объектом гражданских правоотношений является земельный участок — индивидуализированная в установленном законом порядке часть земной поверхности.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся только земельные участки и участки недр. «Земля» к недвижимым вещам не относится. Это означает, что зарегистрировать право на «землю» в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не получится. Заявитель получит отказ по той причине, что государственная регистрация прав осуществляется только в отношении земельного участка (ст. ст. 26, 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Двор где гуляют с детьми это тоже земельный участок

Земельный участок — это кусок земли имеющий свои границы. 

Выходя из подъезда многоквартирного дома (сокращенно такой дом называют — МКД) вы попадете на дворовую территорию. 

Дворовая территория, это тоже земельный участок, на котором построен сам высотный дом с квартирами и разбита детская площадка для игр.

Кода-то застройщик, построивший высотный дом, купил этот земельный участок под застройку. Или получил его бесплатно от властей города под типовую застройку.

Типовая застройка – она потому и типовая, чтобы соседние дома ничем не отличались друг от друга. Они должны быть однотипными с приблизительно одинаковым количеством этажей. 

Такие дома должны иметь похожий друг на друга внешний вид, вписывающийся в общую картину улиц города.

После того, как дом был построен, застройщик за свою работу получил несколько квартир в готовом доме. Которые он мог продать или оставить себе под сдачу в аренду.

А земельный участок под домом и сам многоквартирный дом перешел на баланс города. И стал частичкой от общей массы городского имущества. 

Городское имущество состоит из жилых и нежилых помещений, и земельных участков под ними. Принадлежит все городское имущество государству. 

Всей городской недвижимостью управляет специальный департамент государственного имущества (сокращенно ДГИ).

ДГИ принадлежат все дворы в городе, которые тоже являются земельными участками и постройки, возведенные в границах этих земельных участков.

Выходя из двора жилого дома, мы попадаем на улицу. Где есть проезжая часть для движения транспорта и пешеходные дорожки для пеших людей.

Проезжая часть и тротуары, это тоже земельные участки только относятся они к другой категории земель и имеют соответствующий вид разрешенного использования.

Так же земельным участком является и лесопарк в котором люди совершают прогулки.

Категория земельного участка показывает на каких землях расположен земельный участок. И в состав каких земель входит этот кусочек земли.

Земли могут принадлежать к семи земельным категориям. 

Самые распространенные из которых только две первые категории по списку (это земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения), а остальные категории редко встречаются в обычной жизни и для покупки физическими лицами они практически не рассматриваются. 

Остальные категории земель нужны в основном для ведения бизнеса.

Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе

Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:

• Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
• На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
• Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
• Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
• Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.

Нормы ЗК РФ об особенностях права собственности на земельные участки и особенностях ограниченного пользования земельными участками

Особенности права собственности на земельные участки регламентированы главой III. ЗК РФ «Собственность на землю», которая содержит следующие статьи:

• Статья 15 ЗК РФ. «Собственность на землю граждан и юридических лиц»
• Статья 16 ЗК РФ. «Государственная собственность на землю»
• Статья 17 ЗК РФ. «Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю»
• Статья 18 ЗК РФ. «Собственность на землю субъектов Российской Федерации»
• Статья 19 ЗК РФ. «Муниципальная собственность на землю».

Особенности ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут, публичный сервитут), аренды земельных участков, безвозмездного пользования регламентированы главой IV ЗК РФ, включающей статьи:

• Статья 22 ЗК РФ. «Аренда земельных участков»
• Статья 23 ЗК РФ. «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)»
• Статья 24 ЗК РФ. «Безвозмездное пользование земельными участками».

По категории земли делятся

1.   Земли поселений – это земля, занятая населенными пунктами (городами, деревнями и селами), где проживают люди. 

Особо ценными в этой категории земель считаются участки под индивидуальное жилищное строительство (сокращенно ИЖС). 

На таких участках можно строить жилой дом на капитальном фундаменте;

2.   Земли сельскохозяйственного назначения – это земля, вынесенная за пределы населенных пунктов. 

Но имеющая в некоторых случаях право на строительство дома на ней, с возможностью регистрации в построенном доме по месту жительства. 

А так же, это поля для посадки плодовых культур и злаков, пастбища животных, луга для покоса травы и гражданская нарезка под СНТ, ДНП и другие дачные объединения. 

Проще говоря под дачные кооперативы, огороженные общим забором и имеющие на своей территории много мелких земельных участков. С нарезкой по несколько соток площади. 

Принадлежащих разным собственникам на основании садовых книжек или документов на право собственности. 

Сюда же относятся сады и огороды для посадки садовых культур для личного потребления гражданами.

 Особо ценятся участки в землях этой категории под Крестьянско-фермерские хозяйства (сокращенно КФХ) и для личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ).

3.   Земли промышленности – это земля под предприятиями и заводами, автомагистралями для движения транспорта, трубопроводами и столбами с линиями электропередач. 

Обычно вокруг участков с этим назначением формируется охранная зона (или буферная зона) с запретом на все виды строительства. 

Это делается для безопасного соседства или проживания людей рядом с загрязняющими воздух заводами или трассами с выхлопными газами от передвигающихся по ним машин. 

Столбы электропередач тоже посылают в атмосферу вредное электромагнитное излучение, вызывающее заболевания у человека при длительном воздействии.

4.   Земли особо охраняемых территорий и объектов, это земли, собственником которых может быть только государство или администрация поселения. 

К которому относятся данные земли по территориальности. 

В основном это берега водохранилищ или участки земли пригодные для разного рода туризма. 

Особо ценными участками, расположенными на этих землях являются природные заповедники.

5.   Земли лесного фонда, это земли, занятые самим лесом и лесным хозяйством.

Продажа в собственность таких участков запрещена законом. Но возможна их долгосрочная аренда у администрации поселения. 

Данные земли защищает действие Лесного кодекса РФ.

6.   Земли водного фонда — к ним относятся сами водные объекты и их охранные зоны.

А так же водозаборные зоны и гидротехнические сооружения.

7.   Земли запаса — к ним относятся земли, к которым пока не установлено их целевое назначение. 

Или такие земли в скором времени, будут переведены в любую другую категорию земли по предписанию администрации района.