Дарение, купля-продажа или наследство: как лучше передать квартиру родственникам?

Особенности купли-продажи

Данный вариант отчуждения требует указания в соглашении полной информации об объекте:

1. Если речь идет о недвижимости, указываются полные данные о ней: подробный адрес, этаж, этажность, площадь общая, жилая, без учета площади балкона и т.д.
2. Указание полных данных о сторонах соглашения: паспортные данные, дата рождения, гражданство, пол и т.п.
3. Указание цены продаваемого объекта.

Преимущества

Процесс продажи и покупки имеет ряд достоинств:

• По недвижимости возможно оформление налогового вычета;
• Возмездная основа – означает наличия выгоды для всех участников сделки.
• В соглашении можно зафиксировать различные условия перехода права, обязанности и степень ответственности по сделке.
• Надлежащее исполнение условий сделки и отсутствие претензий подтверждается актом приема-передачи.
• Низкая вероятность оспаривания.

Недостатки

Существуют негативные моменты и нежелательные последствия, которые влечет за собой продажа. Если покупатель находится в браке, при разводе квартира или иная недвижимость подлежит разделу в качестве совместной собственности.

Продавец не получает налоговый вычет, а доход от продажи подлежит налогообложению, что влечет за собой значительные расходы и менее выгодно.

Продажа недвижимости постороннему человеку означает необходимость освободить жилплощадь при последующей продаже жилья.

Плюсы и минусы оформления первого документа

По сравнению с договором дарения, завещание имеет свои преимущества и недостатки.

Со стороны завещателя

Наследодатель вправе в любой момент изменить условия завещания, не сообщая об этом наследникам. Несмотря на наличие завещания, наследодатель является собственником своего имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению.

Это право влечет за собой обязанность завещателя до момента смерти содержать дом и землю, а также платить налоги.

Со стороны получателя наследства

До момента вступления в наследство наследники не знают содержание завещания. Если получателю наследства нет 18 лет, все действия по завещанию должен осуществлять его законный представитель. Если он не выполнит эту обязанность, наследник может остаться без наследства.

Согласно ГК РФ, определяется круг лиц, которые могут заявить свои права на долю в наследстве несмотря на то, что их имена не указаны в завещании.

Особенности и риски продажи по договору купли-продажи

Под соглашением покупки-продажи подразумевается документ, согласно которому происходит передача права собственности на объект продажи от собственника покупателю за определенную плату. В качестве недвижимости выступают квартиры, дома, земельные наделы, доли в домах и квартирах, комнаты, средства передвижения и прочее. В большинстве случаев этот вид соглашений применяется для объектов недвижимости.

Договор регламентируется наличием ряда предписаний. В письменной части договора должны быть четко определены данные сторон соглашения и предмет сделки. Обязательным условием является написание стоимости предмета соглашения. Отсутствие цены влечет признание сделки недействительной.

Стоимость квартиры обозначается продавцом, но она должна находиться в пределах законодательных норм. Занижение оценочной стоимости может вызвать недоверие со стороны государственных регистрационных органов и послужить причиной повторного оценивания недвижимости.

Запрещено заключать сделку, если государственными органами наложен запрет на проведение каких-либо гражданско-правовых операций по отношению к данному имуществу. Сделка незаконна в случае:

• несоблюдения основных условий контракта;
• игнорирования регистрации документов в Росреестре;
• доказательства принуждения к покупке (продаже) одного из лиц-участников процесса;
• отсутствия разрешения одного из супругов;
• если в документах поставило подпись лицо, не имеющее на это полномочий.

Не стоит забывать о столь важном риске, как присвоение купленному в браке имуществу статуса совместно нажитого. В случае развода, независимо от того на чьи деньги приобретена квартира, она делится пополам

Помешать разделу может только брачный контракт, содержащий условия раздела совместно нажитого имущества.

Продать квартиру, находящуюся в совместном владении супругов, без согласия мужа или жены невозможно. Поэтому всегда существует риск аннулирования сделки, в случае отказа совладельца. При долевом владении право преимущественной покупки принадлежит совладельцам. Передавая недвижимость в дарение, можно миновать это право.

Что лучше, выгодно оформить дарение или куплю-продажу — зависит от многих нюансов, которые стоит учитывать при выборе процедуры передачи имущественного права от одного лица другому.

Как оформить

Между заключением договоров двух типов есть много общего. Передача собственности оформляется в виде письменного договора, подписываемого сторонами добровольно. Чтобы успешно завершить процедуру, необходимо внимательно следить за оформлением документа в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Дарственную

Между дарителем и одаряемый подписывается письменное соглашение, если сделка является значимой и нуждается в дальнейшем регистрации права. Менее значимые подарки могут передаваться устно, согласно ст. 574 гражданского законодательства.

Согласно п.1 ст.36 СК РФ, подарок передается исключительно в собственность одаряемого, который сохраняет свои имущественные права даже в случае раздела имущества при разводе.

С точки зрения налогообложения, дарственная позволяет избавиться от необходимости уплаты налога для предыдущего владельца, а также для нового собственника, если он относится к числу родственников. Чтобы исключить риск оспаривания сделки, рекомендуется заключать договор через нотариуса, избавляясь от претензий со стороны возможных претендентов на собственность.

Куплю продажу

Особенностью такого варианта оформления служит соблюдение принципа возмездности, т.е. за передачу собственности, продавец обязан вознаграждение. Во избежание риска признания сделки недействительной, рекомендуется продумать вариант, каким образом будет оформлена передача премии за проданный объект.

Покупатель может установить приемлемую цену, либо включить в договор пункт об ином способе расчетов с продавцом.

Выгодно или нет дарить квартиру?

Плюсы оформления дарственной на квартиру

К плюсам дарственной относятся:

оформление дарственной это наиболее простой способ для передачи недвижимости от собственника квартиры одаряемому человеку. Не возникнет сложностей при подписании договора и переоформлении прав на квартиру в отделении Росреестра, сделка может быть совершена в течение недели.
Часто дарственную оформляют вместо договора купли-продажи или завещания, передачи квартиры родным по завещанию. Разница заключается в том, что права собственности на квартиру третьему лицу переходит при жизни владельца недвижимости, наследодателя. Это дает возможность исключить в дальнейшем наследственные споры и возможность завладеть квартирой третьим лицам. Для наследников это возможность не ждать шесть месяцев, как при обычном наследовании, до получения прав собственности. А оформить договор дарения можно в течение семи или десяти дней. Также при оформлении прав собственности па квартиру по завещанию наследники должны заплатить нотариусу государственную пошлину в размере 0,3% от стоимости недвижимости. При переходе прав собственности па недвижимость в результате дарения таких расходов не требуется.
При заключении договора дарения па квартиру между родными людьми имущество, которое в результате получает одаряемый человек, не является объектом налогообложения. Значит, получивший по договору дарения родственник не будет уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13%, что является существенной суммой. Этот фактор, что при дарении недвижимости не нужно платить налог НДФЛ, является основной причиной заключения договоров дарения между родственниками, это позволяет сэкономить приличную сумму денег на налогах.
Еще одним положительным моментом при заключении договора дарения является то, что дарственная это адресный документ. Если одному из супругов досталась квартира в дар ему лично, то при разводе квартира не будет являться совместно нажитым имуществом и останется собственностью только одаряемого, то есть не будет разделена между супругами

В случае заключения договора купли-продажи в период брака квартира в бракоразводном процессе подлежит разделу между мужем и женой в одинаковых долях, и здесь не важно, кто именно потратил деньги на ее покупку.
Договор дарения на квартиру или долю в ней позволяет обойти определенные ограничения. Например, если у квартиры несколько собственников и они против продажи одной из долей квартиры, при этом есть закон о преимущественном праве на покупку доли другим собственником или соседом по коммунальной квартире, можно не получать от них согласие на заключение сделки по продаже своей доли

Дарственная обходит эти неприятные моменты и дает возможность заключить сделку.

Однако не стоит заключать договор дарения с целью сокрытия имущества, если в отношении вас идет исполнительное производство ил процедура банкротства. Финансовые управляющие тщательно анализируют все последние сделки собственника и при выявлении таких случаев аннулируют их. И квартира будет реализована для погашения долга.

Недостатки оформления договора дарения

Процедура заключения дарственной имеет и свои минусы. Одним из главных недостатков является юридическая уязвимость договора, это значит, что договор дарения можно оспорить через суд в некоторых ситуациях. То есть, если договор купли-продажи оспорить может только продавец или покупатель, то договор дарственной признать недействительным может и третье лицо, не участвующее в процессе.

Чтобы не было возможности оспорить дарственную через суд, договор дарения лучше заверить у нотариуса, но за это нужно будет заплатить по тарифу. Однако дарственная нотариально заверенная позволит доказать, что даритель был в здравом уме и сознании, осознавал последствия подписания документа и сделал это добровольно. В таком случае сделку будет очень сложно оспорить в суде.

Если будет подписан договор купли-продажи на квартиру и собственник владел ею более трех лет, то ни одна из сторон не уплачивает налог на доходы. При этом, если договор купли-продажи был оформлен между родственниками, то оформить налоговый вычет не получится.

https://youtube.com/watch?v=GlhslZemnMY

Что такое договор дарения?

Дарственная на квартиру – это безвозмездная сделка, которая регулируется Гражданским кодексом Российской федерации.

Основное значение тут играет статья 572, в которой дается определение дарственной, а также определяются две стороны сделки – даритель и одаряемый.

Даритель – это человек, который отчуждает долю во владении своей квартирой в пользу одаряемого. Одаряемый, в свою очередь, является получателем подарка.

Очень важно, что одаряемый не должен приобретать вместе с долей в недвижимости, каких-либо обязательств перед дарителем. Так что оформить продажу по сделке дарения не выйдет

Если и оформлять договоренность таким способом, возвращение денег должно быть оговорено только устно.

Статья 574 говорит о том, что сделку необходимо зарегистрировать. Этим занимается Росреестр. Он представляет собой государственный орган, который вносит изменения в реестр недвижимости. Так что, через данную инстанцию должны пройти все соглашения, связанные с переходом недвижимости из рук в руки. Как дарственные, так и договоры купли-продажи. Без печати Росреестра ни одна из таких сделок не будет считаться действительной.

На нашем сайте вы можете узнать правила и порядок оформления договора дарения квартиры через Росреестр.

В статье 575 выделяются некоторые категории граждан, которые не могут самостоятельно принимать участие в процедуре дарения, поэтому для них этот вариант исключен полностью.

К ним относятся следующие:

• Несовершеннолетние дети и граждане, которые были признаны недееспособными, а также их официальные представители, действующие от их имени.
• Работники образовательных, медицинских и социальных организаций.
• Чиновники.
• Коммерческие организации, получающие прибыль в результате совершения сделки.

Но особенную и немаловажную роль в данном вопросе устанавливает налоговый кодекс. Он обязует всех граждан уплачивать налог на получение прибыли. Как же это касается дарственной, если никто денег не получает?

Дело в том, что получение квартиры в дар считается прибылью. Так что одаряемый обязан оплатить 13% от кадастровой стоимости жилья

Но, тут важно заметить один важный факт: передача недвижимости между близкими родственниками прибылью не считается. Так что, если подарок сделан брату или сестре, родителям, детям, то налог платить не придется

Внимание! Освобождены от государственного сбора только близкие родственники. Все остальные (дяди, тети, племянники, двоюродные братья и сестры и т.п.) обязаны оплачивать налог в полной мере.. Также нужно учесть тот факт, что тринадцатипроцентный налог предусмотрен для резидентов Российской Федерации

Если же одаряемый живет заграницей, для него будет действовать налог размером в 30% от кадастровой стоимости жилплощади

Также нужно учесть тот факт, что тринадцатипроцентный налог предусмотрен для резидентов Российской Федерации. Если же одаряемый живет заграницей, для него будет действовать налог размером в 30% от кадастровой стоимости жилплощади.

Справка! Можно быть резидентом РФ, не имея при этом российского гражданства, а можно быть гражданином России и иметь вид на жительство в другой стране, что лишает вас статуса резидента.

Еще одной важной особенностью дарственной является возможность составить предварительный договор дарения. Что он собой представляет? По сути, это документально заверенное обещание в будущем подарить оппоненту недвижимость

Что он собой представляет? По сути, это документально заверенное обещание в будущем подарить оппоненту недвижимость.

То есть, существует возможность прописать в договоре, что квартира перейдет одаряемому после того как пройдет определенное время, или же свершится какое-либо событие. Это очень удобно, поскольку делает договор более гибким и создает новые возможности.

С условиями, прописываемыми в договоре дарения нужно быть максимально осторожным. На то есть две причины. Первая заключается в том, что если переборщить с условиями, вам могут отказать в регистрации, так как посчитают сделку не подходящей под определение дарственной. Вторая причина – это возможность мошенничества со стороны оппонента. Поэтому рекомендуется составлять договор вместе с нотариусом.

Еще один важный момент: поскольку дарственная является безвозмездной сделкой, то полученная по ней квартира считается личной собственностью. Это значит, что если одаряемый состоит в браке и ему подарили недвижимость, она не станет совместно нажитым в браке имуществом.

Какая форма лучше?

Оформляем завещание

Как было отмечено выше, основными положительными сторонами завещания для передающей права стороны является возможность по своему усмотрению распоряжаться завещанным имуществом до своей смерти, а также изменить или дополнить документ с течением времени. Однако не только этим может привлечь наследодателя, сомневающегося, что лучше дарственная или завещание на квартиру, рассматриваемая форма распоряжения имуществом.

В завещании могут быть обозначены следующие важные моменты:

1. Если у завещающего есть основания сомневаться, что назначенный им наследник будет жив на момент открытия наследства, он может подназначить наследников. Это означает, что документом будет четко определен человек, которому достанется вещь в случае смерти первого наследника до принятия наследства. Оформление дарственной на квартиру между близкими родственниками такой возможности не дает;
2. Когда речь идет о наследовании недвижимого имущества, часто возникает вопрос о сохранности имущества и поддержании в нем порядка на тот достаточно долгий период времени, когда завещатель уже умер, а наследник в права не вступил. На этот случай в завещании может быть указан душеприказчик (исполнитель завещания), который проследит за сохранностью наследуемого имущества, а также обеспечит исполнение завещания (получит и передаст имущество, исполнит завещательное возложение и др.).

Выбирая, что лучше – договор дарения или завещание, сторонам следует также ориентироваться на необходимость соблюдения некоторых правил при составлении завещательного документа, среди них:

• Четкость формулировок. Завещание – специфический документ уже потому, что исполнение его происходит после смерти составителя. Если в момент исполнения обнаружится, что волеизъявление может быть истолковано не однозначно, уточнить желание завещателя уже не представится возможным;
• По возможности недопущение передачи одного предмета в общую долевую собственность нескольких наследников. На практике такое наследование часто сопровождается конфликтами и судебными спорами о выделении долей.

Если же говорить о процессе оформления, то гражданам, стоящим перед выбором  — что лучше договор дарения или завещание – следует иметь в виду такие моменты:

1. Нотариальное удостоверение завещания обязательно;
2. Для оформления завещания потребуется меньшее количество документов, однако необходима медицинская справка, которая позволит нотариусу установить дееспособность завещателя;
3. Для того, чтобы текст завещания был составлен грамотно и не мог быть истолкован неоднозначно, лучше обратиться за помощью к специалисту.

Оформляем договор дарения

Альтернативой традиционной передаче наследства давно стала дарственная на квартиру, плюсы и минусы этой юридической формы распоряжения имуществом не равнозначны для сторон. Но для потенциальных наследников то обстоятельство, что оспорить завещание не так уж просто, как договор дарения, порой является решающим фактором.

Напомним, что признать договор недействительным можно лишь в судебном порядке, доказав совершение сделки недееспособным лицом или под влиянием объективных факторов (угрозы, насилия). При этом срок исковой давности в таких случаях – 1 год с момента предъявления угрозы.

Серьезным аргументом при выборе: дарственная или завещание — что лучше, безусловно станет не однократно упомянутый момент перехода прав. Возможность распоряжаться имуществом будет явным преимуществом для одаряемого и, скорее всего, недостатком для дарителя. На практике возможные неудобства для последнего решаются несколькими способами:

1. Подарить можно долю недвижимости, оставив за собой небольшую часть, отходящую тому же наследнику по завещанию. Это позволит сохранить для себя право пользования недвижимостью;
2. Иногда в договор включается не в полной мере соответствующее законодательству условие о пожизненном праве проживания дарителя в переходящем одаряемому помещении;
3. Отличной альтернативой договору дарения может стать договор ренты.

https://youtube.com/watch?v=GlhslZemnMY

Рассмотрим подробнее основные особенности процесса заключения договора: необходимую документацию и финансовые аспекты вопроса.

Что такое договор купли — продажи

Что же лучше – договор купли – продажи на квартиру или дарственная? Договор купли-продажи – это также как и соглашение о дарении, двустороннее соглашение, суть которого заключается в передаче прав собственности от одного лица к другому, то есть от продавца к покупателю. Только в отличие от дарения этот договор оформляется в присутствии и с участием нотариуса, не является безвозмездной и имеет свои отличительные характеристики.

Купля – продажа предполагает передачу объекта в собственность третьему лицу за определенную плату или вознаграждение, размер которого оговаривается в договоре и устанавливается по обоюдному согласию участников сделки. Помимо сведений о сторонах договора и идентифицирующей объект информации, в договоре купли-продажи также обязательно должна быть указана цена сделки, то есть та самая плата за передачу прав собственности, о которой стороны договорились ранее.

Важно! Цена сделки устанавливается продавцом имущества и только с согласия покупателя. Они могут составить дополнительный контракт между собой, где будет указана стоимость объекта

Независимо от того, кто устанавливал цену, она не должна существенно отличаться от актуальной рыночной (оценочной) стоимости. В противном случае сделка купли-продажи будет абсурдной, и представители государственных органов могут потребовать проведение дополнительной оценочной экспертизы.

Плюсы и минусы сделки купли – продажи

Покупка и продажа имущества имеет свои характерные особенности, которыми данная сделка отличается от других соглашений по отчуждению объектов имущества. Передача прав собственности на объект путем заключения договора купли-продажи имеет свои преимущества и недостатки, которые тоже стоит учитывать при определении наиболее выгодного варианта отчуждения имущественного объекта.

Таблица. Плюсы и минусы соглашения купли-продажи.

Особенности договора безвозмездного пользования в бизнесе

Как известно, договоры дарения между субъектами предпринимательской деятельности запрещены. А допустима ли безвозмездная передача в пользование имущества, которое будет использоваться в бизнесе, и соответственно, приносить прибыль?

Например, может ли учредитель безвозмездно передать во временное пользование, принадлежащее ему помещение для размещения в нем офиса собственной компании? Или дать попользоваться сотрудникам своей оргтехникой и офисной мебелью? Может, однако компании придется за это заплатить налог.

Дело в том, что у организации в этом случае появляется дополнительный внереализационный доход, равный рыночной стоимости аренды аналогичного имущества. Ну а если получен доход, то на него придется заплатить налог (статья 250 (8) НК РФ). Конечно, экономия все равно получается существенная, ведь ставка налога на прибыль равна 20%, т.е., к примеру, за безвозмездное пользование помещением, рыночная цена аренды которого равна 50 000 рублей, надо будет заплатить в виде налога только 10 000 рублей.

Кстати, обратная ситуация, когда коммерческая организация намерена передать принадлежащее ей имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику, руководителю, законом запрещена (статья 690 ГК РФ).

Обратите внимание: если учредитель (участник) организации, имеющий более 50% уставного капитала, передает в организацию свое имущество безвозмездно, но при этом без необходимости его потом вернуть, то налогом этот доход не облагается, в силу статьи 251 (1(11)) НК РФ. Разница заключается в том, что в этом случае передается само имущество, а не имущественное право, которым является право безвозмездного пользования

Передавать по договору безвозмездного пользования имущество в организацию может не только учредитель, но и другой работник. Например, менеджер по продажам ездит по рабочим вопросам на своей машине. Если оформить с ним договор ссуды, то расходы на ремонт и содержание транспорта будет нести компания, при этом такие расходы будут уменьшать налоговую базу.

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто

По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке

«В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.