Срок аренды и срок действия договора аренды

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью. Поэтому на практике зачастую возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

Вопрос: у арендодателя изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован?

Ответ: да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

• По итогам проведенных торгов.
• Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

1. Направление извещения об организации торгов.
2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
3. Прием и рассмотрение заявок.
4. Проведение мероприятия.
5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

• Дата и место проведения мероприятия.
• Предмет торгов (муниципальное помещение).
• Наличие обременений.
• Порядок проведения аукциона или конкурса.
• Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

• На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
• Не отправлен нужный перечень документов.
• В предоставленных бумагах имеются неточности.
• Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

• Товарищества собственников недвижимости.
• Лицо, являющееся единственным участником торгов.
• Образовательный субъект.
• Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

• Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
• Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Подача искового заявления в арбитражный суд

После подготовки искового заявления его необходимо направить со всеми приложениями арендатору. В соответствии с п. 3 ст. 125 АПК РФ копии искового заявления и прилагаемых к нему документов отправляются ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Как видно из приведенного примера оформления искового заявления, документы, свидетельствующие о передаче (направлении) искового заявления ответчику (арендатору), прилагаются к исковому заявлению.

Кроме того, необходимо уплатить государственную пошлину. Президиум ВАС РФ в Информационном письме N 118 <6> указал, что государственная пошлина может быть уплачена представителем от имени представляемого (в рассматриваемом случае — от имени бюджетного учреждения). Уплата государственной пошлины с банковского счета представителя прекращает соответствующую обязанность представляемого. В платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет с банковского счета представителя должно быть указано, что плательщик действует от имени представляемого. Уплата государственной пошлины через представителя не является основанием для оставления искового заявления без движения и его последующего возвращения.

<6> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.05.2007 N 118 «Об уплате государственной пошлины российскими и иностранными лицами через представителей».

Окончательно сформированное исковое заявление можно отправить по почте (лучше всего заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) или подать непосредственно в канцелярию арбитражного суда. Кроме того, исковое заявление может быть представлено в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в Интернете.

Дальнейшую информацию по исковому заявлению можно отследить через сайт www.arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел».

Следует отметить, что после вступления в силу Федерального закона от 25.06.2012 N 86-ФЗ <7>, внесшего изменения в гл. 29 АПК РФ, дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц — 300 000 руб., для индивидуальных предпринимателей — 100 000 руб., а также по искам, основанным на представленных истцом документах, устанавливающих денежные обязательства ответчика, которые последним признаются, но не исполняются, и (или) на документах, подтверждающих задолженность по договору, рассматриваются в порядке упрощенного производства (п. п. 1 и 2 ст. 227 АПК РФ).

<7> Указанный Федеральный закон вступил в силу 24.09.2012.

Следовательно, представленное выше исковое заявление о взыскании арендной платы будет рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Особенностью упрощенного производства является состав суда (дела рассматриваются только единолично), сокращенный срок рассмотрения иска (два месяца со дня поступления искового заявления), способ подачи искового заявления (на бумажном носителе либо в электронном виде), особый срок подачи отзыва и доказательств (15 дней со дня вынесения определения о принятии искового заявления), а также размещение искового заявления, отзыва, доказательств и иных документов на официальном сайте арбитражного суда в режиме ограниченного доступа в срок, не превышающий трех дней со дня их поступления в арбитражный суд.

В соответствии с п. 5 ст. 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов.

Предварительное судебное заседание не проводится, протокол не ведется.

Согласно п. 2 ст. 229 АПК РФ решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению.

Указанное решение вступает в законную силу по истечении 10 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий 10 дней со дня его принятия.

А.Мандрюков

Юрист

КГ «Аюдар»

Обязательное условие договора аренды.

 Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Процесс регистрации договора аренды

Процедура регистрация должна проходить за несколько этапов.

Небольшая разница зависит от объекта аренды.

1. Сторонами подготавливается договор, включающий обязательные пункты. Два экземпляра раздаются участникам, третий поступает в Росреестр.
2. Для аренды участка подается заявление в муниципалитет. Проводятся межевание и кадастровые работы для получения паспорта (плана-схемы) перед подписанием соглашения.
3. Собирается пакет с документацией, предоставленной для проверки. Необходимо убедится в отсутствии несоответствий документов с информацией, изложенной в заявлении. Обязательно оплачивается госпошлина.
4. В установленные сроки должна появится запись в реестре. Постановка на учет делает сделку легитимной.

Потребуется выбрать способ подачи документов и заявления.

Существующие варианты предлагают следующее:

• посетить территориальное отделение реестра;
• нанести визит в многофункциональный центр;
• использовать портал Росреестра или Госуслуг при наличии электронной подписи;
• отправить пакет по почте с обратным уведомлением;
• привлечь посредника в лице законного представителя.

Госпошлина

Инициатором уплаты государственной пошлины обычно выступает арендодатель. В соглашении можно прописать обязательство, возлагающее внесение средств нанимателем. Расходы делятся пополам, если в процедуре принимали участие две стороны. За регистрацию договора субаренды и поправок размер пошлины снизится.

Статус лица	Сумма за аренду (в рублях)	Субаренда/Изменения
физическое	2000	350
юридическое	22000	1000

Срок регистрации

Срок регистрации зависит от метода передачи и перечня документов, прилагаемых к заявлению. Подача в отделение Росреестра позволит уложиться в 5 суток. Привлечение посредника, отсылка через портал и МФЦ увеличивает время от 7 до 14 дней. Максимальный срок укладывается в 1 месяц.

Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

   Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

   Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

   На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

   Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

• № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
• Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
• Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Аренда, договор аренды (часть 3)

Срок действия договора – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Срок аренды

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды

Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

• календарной датой;
• истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
• указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора.

Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на период времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2010 года по “31” марта 2011 года” или “с “01” января 2010 года до “15” февраля 2010 года”. Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога “до” или “по”, может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Поскольку указанное значение предлога до не позволяет определить, входит ли определенное в договоре число в состав промежутка, судебная практика неоднозначно толкует значения предлогов “до” и “по“.

Некоторые суды считают, что предлог “до

Признание договора аренды недействительным

06.11.2020 09:12

Апшеронский отдел

 По недействительности оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. 

Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами, или если государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.
         Порядок признания договора недействительным стандартный: нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.
         Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.
         Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в ГК РФ.
        Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды зданий и сооружений, а также земельных участков.
        Можно требовать признания договора аренды недействительным, даже если он не прошел обязательную госрегистрацию.
         Специальными основаниями недействительностиявляются, в частности, следующие случаи:
— договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
— договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника;
— имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки.
      Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора. Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов;
— договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку.
        Для признания договора аренды недействительным необходимо подать иск в суд.
         Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности.
       Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью. Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору. При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное. Это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате.
        Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата.
        Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде.
         Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по на сумму неосновательного обогащения.
         Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды.
       Договор аренды земельного участка можно признать недействительным по тем же основаниям, что и другие договоры аренды. 

Дополнительное соглашение к договору аренды

По окончании срока необязательно составлять новый арендный договор. Достаточно подготовить дополнительное соглашение для продления действия или изменения некоторых условий, если они затрагивают:

• права и обязанности участников;
• стоимость и условия повышения аренды;
• график внесения платы;
• возможности сдачи в субаренду;
• основания досрочного расторжения.

Дополнительное соглашение потребуется при досрочном расторжении и отсутствии претензий сторон. Заблаговременно подготавливают акт обратного приема-передачи.

Требуется ли регистрация

Зарегистрированный договор аренды обязывает легализовать дополнительное соглашение после внесения корректировок. Изменения не должны противоречить положениям закона.

Регистрация не потребуется:

• при сроке действия соглашения меньше года;
• после внесение поправок, затрагивающих размер оплаты;
• при договоренности по поводу понижения или повышения платежей.

Процесс регистрации проходит по известному сценарию. Следует дождаться окончания процедуры для продления или вступления в силу новых положений договора.

Недействительность и ничтожность договора по ГК РФ

Споры, касающиеся действительности договоров, рассматриваются по общим правилам, относящимся к сделкам, в соответствии с правилами, относящимся к недействительности сделок (параграф 2 гл. 9 ГК РФ).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Недействительность — общее понятие, означающее юридическую несостоятельность соглашения, влекущую:

• невозможность применения правовых последствий, предусмотренных для действительного договора;
• возможность применения только предусмотренных ГК РФ и другими законами специальных последствий.

Перечень оснований недействительности предусматривается законом и является закрытым. См. об этом в постановлении АС МО от 11.03.2016 № Ф05-1062/2016: арендатор мотивировал свои возражения ничтожностью договора, ссылаясь на то, что имущество в аренду не передавалось.

В общих положениях о договорах предусмотрены некоторые нюансы процедуры и последствий их недействительности.

Заключение договора аренды транспортного средства без экипажа: правовые аспекты

Гужевой транспорт, который предполагает использование в качестве двигателя живой силы (животных), не относится к транспортным средствам. Повозки, коляски, телеги, велосипеды, самокаты также не могут быть объектом договора аренды транспортного средства без экипажа. Их можно сдавать в аренду по обычному договору аренды или договору проката.

Обращаем внимание, что при формулировании предмета договора не нужно упоминать о предоставлении арендатору услуг по управлению транспортным средством и его эксплуатации. Это принципиальный момент, который отличает договор аренды транспортного средства без экипажа от договора аренды транспортного средства с экипажем