Продление договора аренды земельного участка

Как оформить продление

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:

• контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
• срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
• если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.

Скачать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения (образец)

Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в случаях, если краткосрочный договор (менее одного года) после заключения соглашения становится долгосрочным.

Алгоритм действий контрагентов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из следующих действий:

1. согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
2. составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
3. представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником

Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление договора после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:

• уведомление обязательно оформляется в письменной форме;
• уведомление должно быть направлено арендодателю не позднее срока, зафиксированного в арендном договоре;
• если такое условие в договоре не указано, уведомление подлежит направлению в разумный срок.

Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.

Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков

Если ни одна из сторон не выразила своего отношения о продлении договора до истечения его срока действия, однако фактическое пользование имуществом продолжается без возражений собственника, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Ключевое значение в этом случае будет иметь неопределенный характер арендных правоотношений:

• для прекращения действия договоров с неопределенным периодом действия необходимо направлять уведомление второй стороне за три месяца;
• иной срок уведомления может устанавливаться только нормативными правовыми актами или условиями самого договора.

Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.

Это правило имеет значение для случаев, когда ни одна из сторон не выразила отношения к продлению срока, если он не предусмотрен условиями соглашения. В таком случае арендные отношения будут продолжаться только до истечения предельного срока действия, указанного в законе, после чего аренда автоматически прекращается.

При оформлении документов о продлении арендных отношений нет необходимости оформлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание. Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

Порядок продления, истекшего (истекающего) договора аренды земельного участка сельскохоз. назначения

14.05.2020 10:34

Новопокровский отдел

Каков порядок продления, истекшего (истекающего) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения?

 В связи с изменениями, внесенными в земельное законодательство, с 1 марта 2015 года продление действующего договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения стало не возможным. В соответствии с действующими требований закона требуется заключение нового договора. При соблюдении ряда условий, такой договор заключается без проведения торгов.

С учётом положений с пунктов 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года для продления арендных отношений необходимо заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Заключение дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам аренды таких земельных участков о продлении срока их действия в настоящее время не допускается (подпункт 31 пункта 2, пункт3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Вышеназванными нормами предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (за исключением арендаторов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства), имеют право на заключение новых договоров аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что заключение нового договора аренды такого земельного участка в вышеуказанных случаях возможно при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Если срок договора истек, бывший арендатор утрачивает преимущественное право на заключение нового договора и может приобрети права на земельный участок в общем порядке (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем, в отношении заключения новых договоров аренды с арендаторами земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, Земельным кодексом Российской Федерации установлен ряд особенностей.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

• Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
• Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

• арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
• собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации – определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности.  Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления. При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве. Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Процедура продления аренды

Итак, мы уже выяснили, что у временного пользователя земли есть только два способа продлить заключенный с собственником договор: подать заявление либо принять участие в торгах.

В первом случае достаточно подать заявление на продление аренды земельного участка. Сделать это нужно пока срок первоначального договора не истек, а адресовать документ необходимо собственнику, выделившему в пользование участок. Если вопросов относительности законности действий заявителя не возникнет, уполномоченный орган заключит с пользователем новый договор аренды на определенный срок.

Если участок изначально передан в аренду по результатам проведенных торгов, порядок действий арендатора будет соответствовать первоначальному.

Здесь собрана вся информация об объявленных, находящихся в процессе приема и рассмотрения заявок аукционах, а также о завершенных и приостановленных торгах.

Для начала необходимо кликнуть по вкладке «торги». Далее для выбора подходящего участка желательно использовать расширенную форму поиска, в которой необходимо указать:

• тип извещения. В этой строке нужно выбрать «извещение о проведении торгов»;
• страну размещения;
• местоположение участка;
• в поле «статус» выбираем «объявлен».

По результатам поиска можно ознакомиться со всеми выставленными на аукцион лотами в интересующем субъекте страны. В извещении каждого из них содержится подробная информация об объекте. Чтобы изучить содержание извещения, необходимо кликнуть на значок лупы.

В открывшемся окне появится большое количество сведений, в том числе:

• тип торгов (аренда или продажа);
• сведения о дате завершения приема заявок на участие в аукционе;
• дата и время проведения торгов;
• организатор торгов (он же собственник участка);
• характеристики объекта, включая кадастровый номер, категорию, вид разрешенного использования, площадь, местоположение;
• полная стоимость и срок аренды;
• начальная стоимость;
• шаг аукциона;
• величина задатка;
• иная значимая информация.

В соответствии с правилами, установленными ст. 39.12 ЗК РФ с целью принятия участия в торгах претендент должен предоставить организатору:

1. Заявку на участие, составленную по форме, указанной в извещении с внесением в нее банковских реквизитов. Последние указываются на случай возврата внесенного задатка, если заявка будет отклонена.
2. Копию паспорта.
3. Документ о регистрации заявителя в качестве юридического лица (для организаций). При этом если данное лицо, зарегистрировано на территории другого государства, необходимо предоставить документ, переведенный на русский язык.
4. Документ, подтверждающий факт внесения задатка (перечисления средств на счет, указанный в извещении).

Если все сделано правильно и возврата заявки не последовало, заявитель должен явиться в назначенный организатором день по указанному в извещении адресу, чтобы принять участие в торгах.

Как правило рассматриваемые аукционы проводятся в электронной форме. Исключение составляют случаи предоставления земли гражданам с целью:

• ИЖС;
• ведения арендатором личного подсобного хозяйства;
• садоводства;
• организации на арендуемом участке крестьянского (фермерского) хозяйства.

Такая процедура не сложнее, чем продление без проведения торгов. Кроме того, всегда есть шанс на благополучный исход аукциона. Стоит отметить, что при отсутствии других претендентов, договор аренды заключается с единственным участником торгов. Кроме того велика вероятность, что начальная стоимость аренды не повысится, следовательно, договор можно будет заключить по минимальной цене.

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:

• арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
• если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
• в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.

Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.

Без проведения торгов

Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов. Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения. Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.

Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.

Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки. По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства. Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.

Для осуществления строительных работ

Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне. Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.

Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.

Запрещена пролонгация подобной сделки, если:

• договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
• арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
• лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.

Образец заявления

Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.

В заявлении указываются:

• наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
• лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
• сведения о заявителе:
  • если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
  • когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
• условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
• прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
• пишется предполагаемый срок продления;
• приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
• дата составления прошения;
• роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.

Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.

Срок аренды земельных участок для размещения линейных объектов до 49 лет.

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание. С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство

С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Как собственнику объекта незавершенного строительства заключить новый договор аренды публичного земельного участка без торгов

Вам могут предоставить участок в аренду без торгов как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно и только для завершения строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Это возможно в одном из следующих случаев: 1) вы приобрели объект на публичных торгах в рамках процедуры изъятия его у предыдущего собственника (пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ); 2) вы являетесь собственником объекта незавершенного строительства, который не был изъят по одной из следующих причин (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ): — орган, уполномоченный распоряжаться участком, в течение шести месяцев по окончании срока договора аренды участка не заявил требование в суд об изъятии объекта; — требование заявлено, но суд его не удовлетворил, например, потому что вы доказали, что нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием органа местного самоуправления (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ); — объект был выставлен на торги, но не продан из-за отсутствия лиц, участвующих в торгах. Если участок ранее был передан без торгов, вы можете подать заявление как арендатор участка о заключении договора на новый срок, но должны выполнить также условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ (пп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Если участок был передан на торгах либо, например, вы не успели подать заявление до окончания срока договора аренды, вы все равно можете обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов как собственник объекта незавершенного строительства с соблюдением условий по пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Если вы зарегистрировали собственность на объект до 1 марта 2015 г. или получили участок в аренду до этой даты, вы также можете получить договор в аренду на новый срок без торгов для завершения строительства, если этот участок ранее не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства по этому же основанию. Участок можно получить в аренду на три года и однократно (п. 21 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ).

Обратите внимание: если участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г., то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок без торгов (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).