Срочный обмен квартир в москве и подмосковье

Содержание:

Нужен ли посредник

Вопрос о том — привлекать ли риэлтора как посредника по сделкам размена недвижимости, решается в каждом конкретном случае обеими сторонами сделки.

В любом случае, риэлтор, как посредник :

  • является профессионалом и знает локальный рынок недвижимости
  • у него есть возможность проверить любой объект жилой недвижимости на предмет юридической чистоты.
  • в некотором смысле является гарантом безопасности сделки при проведении расчетов, подготовки и подписи документов

Единственный недостаток, с которым связано привлечение риэлтора — это стоимость услуг. Она может составлять до 5% от общей суммы сделки, как по продаже, так и по обмену недвижимости.

Рынок обмена жилья все больше приобретает популярность во всем мире. Причем фактор стоимости нередко стоит на последнем месте. Люди готовы менять свои престижные и дорогие квартиры на уютные домики в тихих местах, и неравноценность такого обмена уже малого кого пугает или озадачивает.

Видео о междугороднем обмене квартир:

Watch this video on YouTube

27 Ноя 2019      Виктория М.    
    1614      

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.

Правила успешных расчетов

В небольших населенных пунктах все еще распространен способ денежных расчетов по сделкам с недвижимостью в формате личной передачи «налички» от стороны к стороне. В столице же и крупных городах России предпочтительны более «передовые» формы финансовых взаимоотношений.

При совершении купли-продажи объекта недвижимости, средства для его оплаты помещаются в заранее арендованную банковскую ячейку, доступ к которой продавец будет иметь после того, как новый владелец квадратных метров зарегистрирует свое право собственности на них.

Такой метод исключает вероятность мошенничества в отношении юридической чистоты сделки, подделки купюр, объема выплаты.

Как правильно выбрать способ

Выбор схемы, по которой лучше всего осуществить обмен между городами, зависит от множества конкретных факторов, условий владельцев, общей ситуации на рынке жилья в том или ином городе страны.

В общем же плане можно придерживаться следующего порядка при определении подходящего способа обмена:

  1. Если владелец имеет стандартное жилье не входящее в сегмент элитного, премиум или бизнес класса, то лучше всего подойдет вариант прямого обмена. Причем такой способ хорошо работает при обмене стандартными, типовыми квартирами между городами, не являющимися столицами или крупными региональными центрами.
  2. Если у владельца имеется дорогостоящее, престижное жилье, на которое есть спрос на местном рынке, то лучше всего использовать схему альтернативного размена. Это обусловлено тем, что ликвидное жилье можно продать очень быстро, и поэтому не составит большого труда, как только найдется подходящий вариант размена, стразу же осуществить весь цикл сделки.

Обзор способов обмена жилья между городами

Первый вариант – это прямой обмен. Этот тип сделки сопровождается прямым (без посредников) взаимодействием двух участников сделки. При достижении договоренности по обмену ими составляется и подписывается договор обмена, который потом заверяется нотариально.

На базе уже этого договора осуществляется регистрация сделки с недвижимостью в органах Росреестра. Каждым новым владельцем обменяных квартир, производится дальнейшая прописка или регистрация владельцев, членов их семей по новому адресу места жительства.

Однако, несмотря на такое очевидное преимущество, прямой обмен имеет ряд недостатков.

Во – первых, чтобы найти такой вариант размена, нужно очень и очень постараться . Провести массу переговоров, обмен данными и возможно даже придется не раз съездить в другой город и посмотреть объект на месте.

Во – вторых, есть риски, что в процессе размена одна из сторон может отказаться от начальных условий. Например, попросить доплату, либо еще какие – то компенсации. В таком случае либо ломается вся построенная схема сделки и придется все начинать сначала, либо изыскивать дополнительные средства на то, чтобы привести в соответствии с требованиями свое жилье, сделать доплату и т .п.

Во всяком случае, прямой обмен интересен тем, что исключает участие в процесс сделки третьей стороны, что минимизирует многие риски.

Второй вариант – это обмен через продажу, встречный обмен или альтернативный вариант размена

Как бы этот способ обмена ни назывался — он предусматривает важное условие. Это промежуточная продажа квартиры, в общем процессе размена

В данном способе нет необходимости долгосрочного поиска подходящего варианта обмена.

Как только подбирается подходящий объект недвижимости — с его владельцем заключается предварительная договоренность. Затем выставляется на продажу и продается имеющаяся у владельца квартира. На финальной стадии производится покупка нужного объекта.

В некоторых случаях владелец сначала продает свою квартиру и только потом осуществляет поиск варианта обмена. Как только такой вариант найдется — осуществляется сделка.

Нюансы такой схемы встречного или альтернативного размена квартирами состоят в следующем:

  1. необходимость привлечения посредника — риэлторскую фирму для осуществления сделки продажи и покупки.
  2. Нередко такие встречные обмены совершаются на условиях доплаты, когда, например, меняется однокомнатная квартира на двухкомнатную, с доплатой.
  3. Существует определенный лимит времени по сделке, когда продав свою квартиру, владельцу нужно как можно быстрее найти новый для себя вариант. Такой риск существует, даже если имеется прочная договоренность с продавцом квартиры в другом городе.
  4. Такие сделки по обмену сложно производить, когда в процесс вовлекаются другие заинтересованные стороны. Например, очень сложно произвести обмен, если в квартире владельца имеется доля других родственников и тем более несовершеннолетних детей. Тут придется изрядно потрудиться, чтобы согласовать вопрос размена с государственными органами опеки.

Иногородний обмен недвижимости в России

Следует сразу оговориться, что обменом называют любую операцию с недвижимость, в результате которой вместо имеющегося жилья, его владелец приобретает новое

Для удачной сделки важно отчетливо понимать, какой именно результат необходимо получить в итоге. Размен приватизированного жилья может быть выполнен одним из двух способов:

  • Прямой обмен. Используется тогда, когда владелец квартиры не хочет вкладывать в сделку какие-либо средства, необходимо только сменить город и все. Оплатить придется услуги риелтора и перерегистрацию прав собственности. Сложность заключается в поиске идентичного жилья, владельцы которого захотят провести сделку. Обе стороны должны хорошо представлять себе новую квартиру и соглашаться ее получить.
  • Альтернативный обмен. Провести его можно через куплю-продажу, когда обменом фактически является конечный результат, но стороны оформляют договора купли-продажи. Обычно в этом случае юристы используют термин «мена». Этот способ используется намного чаще, поскольку больше шансов получить именно то, что нужно, в короткий срок. Схема имеет несколько этапов, инициатором которых становится покупатель с деньгами на руках, а завершает цепочку продавец, расстающийся с недвижимостью и получающий за нее деньги.

Когда переезд происходит из одной стороны в другую, из одного региона в другой, лучше привлекать юриста к сделке, так как слишком велики риски.

Обмен ипотечного жилья

Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения сделок по обмену. Ведь покупая квартиру в одном городе, позднее заемщику может понадобиться переехать в другой населенный пункт. Поскольку до полного погашения ипотечной ссуды жилье остается в залоге у банка, совершить какие-либо сделки без его участия не выйдет. Банк несет риск потерять свои деньги, поэтому примет в обмене самое непосредственное участие.

Обычно заключают два договора. Первый оформляется при покупке квартиры в ипотеку, а второй на продажу имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжать гасить остаток долга, выплатив разницу продавцу, или же сразу полностью выплатить банку остаток задолженности, чтобы снять обременение с квартиры.

Обмен с иностранцами на время отпуска

В сети Интернет существуют десятки ресурсов, где можно найти предложения об обмене жилья в различных точках планеты. Возможность предоставить туристу из Англии или Италии ключи от своей квартиры, а самому бесплатно пожить в их доме, вполне реальна. Решившись на обмен с иностранцем на время отпуска, предварительно нужно оговорить с ним сроки проживания и ряд дополнительных условий:

  • уборка квартиры перед выездом;
  • поливка цветов, если такие имеются;
  • оплата коммунальных услуг;
  • сохранность имущества, личных вещей.

Обмен ключами производится несколькими способами:

  • при личной встрече;
  • почтой;
  • через соседей.

Искать подходящий вариант лучше на проверенных сайтах, которые специализируются на данном виде туризма. Некоторые из них могут взимать незначительную плату за регистрацию. Популярные порталы, где ищут иностранцев для обмена жильём:

  • https://www.homeexchange.com
  • https://homelink.org

При заполнении профиля на сайте рекомендуется добавить побольше качественных фотографий и в красках описать жизнь в своём городе. Это повысит шансы того, что иностранец заинтересуется предложением и согласится на обмен.

Что такое междугородная мена недвижимости?

Междугородний обмен недвижимым имуществом – это обмен жилой площадью, которая расположена в разных населенных пунктах. Такой обмен бывает двух видов:

  • прямой – производится обмен равноценным имуществом;
  • альтернативный – сделка проходит с участием третьей стороны, совершаются параллельные сделки купли-продажи.

Правовые основы

Междугородний обмен недвижимым имуществом регулируется:

  1. Гражданским кодексом Российской Федерации (частью второй) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Статья 567 — договор мены.
  2. Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, раздел 3, глава 8, статьи с по .
  3. Инструкцией о порядке обмена жилых помещений от 9 января 1967 г. N12.

Важно! Договор мены недвижимым имуществом регулируется правилами купли-продажи (Глава 30 ГК РФ)

Сложности

У такого вида сделок есть две основные сложности:

  1. Найти подходящую равноценную недвижимость и договориться с собственником об обмене.
  2. Решить, в каком именно населенном пункте осуществлять процедуру регистрации недвижимости.

Эти сложности процесса можно избежать путем привлечения к сделке специалистов (юристов, нотариусов).

Особенности и нюансы процедуры

Процедура экстерриториального обмена жилья имеет следующие особенности:

  1. Выбор правильного посредника. При выборе посредника стоит опираться на личное впечатление об организации, отзывы реальных клиентов, а также на гарантии, которые предоставляет посредник.
  2. Перепрописка. Согласно устоявшейся практике, выписка и перепрописка сторон по новому адресу происходит до полного расчета с продавцом. Перепрописка оформляется согласно алгоритму, описанному в законодательстве РФ. Штамп о регистрации по новому адресу не позднее 3 рабочих дней, со дня обращения в паспортный стол.
  3. Расчет. Чтобы вопрос расчета удовлетворял обе стороны обмена, есть два пути осуществления полного расчета.

    • Первый путь – это резервирование банковской ячейки, в которую помещается оплата за недвижимость. Доступ к ячейке передается после успешного окончания сделки.
  4. Второй путь – подробное описание условий расчета в договоре купли-продаже. В этом случае устанавливается залоговое обременение по факту прописки. Как только сторона, осуществляющая продажу, выполнит условия и зарегистрируется по новому адресу, она получит удержанную сумму денег.

Возможные риски при совершении сделки

Риски, которые сопровождают процесс сделки по междугороднему обмену, в основном типичны для всех сделок с недвижимостью. Но есть два риска, которые проявляются чаще всего при сделках размена. Это, прежде всего:

  • первый риск — одна из сторон сделки отказывается от взятых на себя обязательств. Этот риск не столько страшен, когда реализуется схема прямого размена. Более серьезные последствия будут для тех, кто осуществляет обмен через продажу. Отказ одной из сторон произвести обмен тому, кто уже продал свою квартиру, может привести к существенным материальным потерям для последнего.
  • второй риск — это отказ в прописке после сделки обмена. Такой риск чаще всего встречается в таких городах, как Москва и Санкт — Петербург, в режимных или закрытых городах (например, города со статусом ЗАТО). Новым владельцам приходится доказывать свое право на прописку в своей квартире только через суд.

Могут отказать почему?

В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:

  • Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
  • Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся скрытые собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
  • В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.

Для начала

Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются «чистыми».

Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.

И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй — для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.

Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.

Пакет документов

Собственники квартир обязаны предоставить перечень документов, обязательных при процедуре обмена. В этот перечень входят:

  • Удостоверения личности собственников
  • Выписка из ЕГРП — документ, с помощью которого вы подтверждаете свое право собственности. Введена взамен свидетельства, выдаваемого ранее.
  • Если в квартире была изменена планировка либо коммуникации — потребуется выписка из БТИ.
  • Справка о составе проживающих в квартире
  • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины
  • Собственно, подписанный договор мены

Оформлением подобных сделок у нас в государстве занимается Федеральная регистрационная служба, туда вы и отправитесь со всеми документами, там их проверят, укажут на недостатки, если они имеются, там же и выдадут новое право собственности.

Какие варианты обмена допускает закон

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
  • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Посредник – необходим, как выбрать «правильного»?

Как мы уже выяснили, проводить междугородный обмен квартир без помощи профессиональных риэлторов, юристов крайне сложно и рискованно. Ввиду особенностей сделки (удаленные контакты, временные ограничения) доверять ее следует агентствам, имеющим не только опыт реализации подобных проектов, но и налаженные партнерские «мосты» с риэлторскими конторами других регионов.

Важно учитывать репутацию компании, уровень сервиса, технологию рабочих приемов, принципы проведения правового анализа сделок. Сотрудничая с коллегами из других городов, зарекомендовавшие себя АН несут ответственность и за свои, и за их действия

Ведь клиент обращается в определенную фирму, и за результат работы отвечать придется именно ее персоналу.

При выборе агентства советуем опираться на три фактора: личное впечатление, отзывы и рекомендации реальных клиентов, предоставляемые гарантии. Не стесняйтесь попросить работников компании в письменной форме конкретизировать свои обязательства по проводимой сделке. Впрочем, надежным агентствам недвижимости нет нужды об этом напоминать. Письменные гарантии – обязательная составляющая их работы с клиентами.

В договоре об оказании услуг по проведению операции с недвижимостью должны быть указаны особенности сделки (в данном случае, альтернативного обмена), сроки ее проведения, гарантии юридической безопасности, размер комиссии оператора.

Остались вопросы по обмену квартир между городами России? Обращайтесь в «Городскую службу недвижимости», мы развеем все ваши сомнения!

Как правильно совершить процедуру перепрописки

При совершении сделок размена существует риск того, что кто-то из владельцев не выполнит условия выписки кого — то из жильцов до конца. Это может создать серьезные проблемы при регистрации прав собственности новым владельцем. Для того чтобы этот риск был нейтрализован применяются два способа:

Первый – это самостоятельная проверка домовой книги или требование предоставить заверенную нотариально ее выписку.

Второй более надежный вариант, себя застраховать — это в договор обмена включить оговорку, которая предусматривает, что регистрация прав собственности не будет произведена, пока не будут выписаны из квартир все жильцы, как с одной стороны сделки обмена, так и с другой.

Обмен квартирами между родственниками

В законодательстве страны нет понятия «родственный обмен приватизированными квартирами», поэтому никаких льгот участкам сделки не предоставляется. Процедура производится на стандартных условиях.

Для совершения сделки между родственниками каждая сторона должна:

  • иметь правоустанавливающие документы на жилье;
  • согласие супруга (супруги) на совершение мены, заверенной нотариально;
  • справка из ЖКУ об отсутствии задолженности;
  • лицевые счета по объектам о прописке и выписке жильцов (выдается в ЖКУ).

Квартирный обмен между родственниками не освобождает каждую сторону от уплаты налогов. Статья 567 Гражданского Кодекса приравнивает сделку такого рода к сделке по купле-продаже. В этом случае каждая сторона выступает одновременно и продавцом, и покупателем.

В соответствии со статьей 217 Налогового Кодекса налогообложение не распространяется на объекты, которые находятся в собственности более трех лет. Освобождается от налогового бремени продавец при продаже квартиры, стоимость которой не превышает один миллион рублей. В других случаях ставка налога составляет 13%.

В настоящее время регистрация договоров дарения отменена. По желанию сторон договор можно заверить нотариально. В регистрационном кадастровом органе необходимо оформить перерегистрацию права собственности. Эта процедура является платной.

Пакет документов для совершения обмена

Он схож с документацией для сделки купли-продажи. В него входят:

  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • правоустанавливающий документ: завещание, договор дарения, купли-продажи;
  • кадастровый паспорт (выдается в БТИ);
  • справка по форме 9 о регистрации жильцов;
  • справки из ЕРЦ: выписка из лицевого счета, из домовой книги;
  • свидетельство о заключение или о расторжении брака;
  • нотариальное согласие супруга (и) на совершение мена;
  • свидетельство о рождении и разрешение органов опеки и попечительства (если в приватизации участвовали несовершеннолетние лица).

Родственный обмен квартирами, документы для которого перечислены, не исключает возможности доплаты любой стороной.

Обмен квартирами оформляется нотариально. Каждая сторона получает по одному экземпляру договора. Затем переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре.

Обмен жильем ничем не отличается от сделки купли-продажи имущества. Единственный плюс есть для родственников, которые могут оформить договор дарения и освободиться от налогов.

Особенности сделки

Сделка может быть оформлена как договор мена, то есть обмена квартиры на квартиру, либо альтернативным способом. В таком случае оформляется договор купли-продажи с построением сложной цепочки «начальный продавец – конечный покупатель». Выбор того или иного способа заключения договора зависит от того, приватизировано ли жилье, которое планируется к обмену или нет. Если приватизировано – то отличной подойдет второй альтернативный вариант.

ВНИМАНИЕ !!! В случае обмена неприватизированного жилья необходимо будет получить разрешение на осуществление обмена от муниципальных органов, то есть от арендодателя. Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально

Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию

Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально. Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию.

Осмотр обменной квартиры стоит произвести самостоятельно даже тогда, когда всеми вопросами занимается риелтор. Ведь квартира должна устраивать Вас.

ВАЖНО !!! В случае, если Вы посчитали свою квартиру более выгодной или что-либо в осматриваемой квартире Вас не устроило – можно потребовать доплату от второй стороны, ведь обмен должен быть равноценным. В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного

В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного.

Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор купли\продажи?

Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.

Размен муниципального жилья

Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.

ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам

Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма

Размен однокомнатной квартиры

Особенность размена «однушки» заключается в том, что не всегда граждане могут обменять ее на несколько объектов недвижимости.

Предусмотрены такие варианты размена:

  1. Выделение долей для каждого собственника и дальнейшая продажа долей другим собственникам или третьим лицам. Полученные средства от продажи можно затратить на покупку нового жилья.
  2. Оформление договора мены на два или более жилых помещения с доплатой.
  3. Оформление размена «однушки» на несколько комнат в общежитии.
  4. Продажа квартиры с вложением средств в новое жилье.

Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости. Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.

Размен двухкомнатной квартиры

При размене «двушки» обычно проблем не возникает. Так как стоимость двухкомнатной квартиры выше, нежели однокомнатной, то вариант обмена без доплаты реально возможен. Но, если на вырученные средства от продажи квартиры у вас не получится купить желаемое жилье, то придется рассматривать вариант с доплатой.

Также возможен вариант обмена, когда один собственник получает денежные средства, а второй — новое жилье. Размен «двушки» можно провести по договору мены, либо по цепочке сделок купли-продажи, — выбор остается за собственниками.

В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.

В любом случае, наши юристы помогут вам определиться — как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.

Время — деньги

Если говорить о временных рамках, то данная процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.

Если Вы не желаете прибегать к помощи риелтора то должны трезво осознавать, что оценивать квартиру, на которую собираетесь меняться все же придется. Тут на помощь придет независимый эксперт, который сможет определить стоимость жилья с учетом особенностей и показателей данной местности.

ВНИМАНИЕ !!! В принципе, выбор посредника, риелтора, нотариуса, их присутствие или отсутствие – все сугубо индивидуально. Ведь человек, желающий произвести обмен, и сам может быть замечательным юристом или нотариусом, риелтором или консультантом, поэтому, естественно, ему услуги третьих лиц не понадобятся

Продажа или обмен?

Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.

Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год. Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе. То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.

Подобное решение вопроса позволяет быстрее перебраться в нужный город, однако тоже связано со своими «но». Во-первых, альтернативный (встречный) обмен обязывает его участников «уложиться» в определенные временные рамки, ведь, по сути, практически одновременно происходит две сделки купли-продажи недвижимости. Нужно оперативно продать имеющееся жилье и в сжатые сроки купить новое (или, как вариант, договориться с покупателем о задатке и передать его владельцу квартиры, которую собираетесь приобрести).

Отсюда – сложности с выпиской со старого места жительства и пропиской по новому адресу, взаиморасчетами, переездом. Часто случается так, что освободить проданную квартиру нужно уже в ближайшее время, а переехать оказывается некуда. Приходится нести дополнительные расходы на аренду временного «пристанища».

Во-вторых, альтернативные сделки, проходящие при участии нескольких заинтересованных сторон, сложнее осуществляются технически. Встречная покупка квартиры, да еще в другом городе – это не «традиционная» купля-продажа в рамках одного территориального субъекта

Важно договориться между собой всем участникам процедуры, причем на расстоянии, так, чтобы никто ни в чем не был ущемлен, иначе вся сделка рискует «развалиться». А человеческий фактор, как известно, многогранен и непредсказуем

Кроме того, необходимо самым тщательным образом контролировать все этапы операций, «держать руку на пульсе».

В завершение

Как и все варианты приобретения и продажи недвижимости, вариант обмена квартиры между городами имеет как преимущества, так и недостатки

Знать их очень важно и обязательно, чтобы быть готовыми к возможным последствиям, как благоприятным, так и не очень

Недостатки:
  1. Ограниченность выбора. Ведь пойти на такой шаг действительно решится не каждый, даже если мечтает о переезде в другой город уже очень давно. К сожалению, решительности не хватает многим нашим гражданам.
  2. Оценочная стоимость старого жилья естественным образом будет ниже цены новостройки. Хотя в плане качества тут можно и поспорить. Данный фактор следует учесть при подборе подходящих вариантов.
Преимущества:
  1. Временные рамки при такой сделке намного меньше, чем при обычной купле-продаже жилья. Таким образом, экономится большое количество времени.
  2. Цена на недвижимость не изменится в ходе проведения всех этапов сделки, так как обмен производится на практически равные между собой квартиры, меняется только город расположения жилья.

Таким образом, широко применяемая в советское время схема обмена квартир между городами, стала актуальна и в настоящее время

Однако, девяностые не могли не оставить отпечаток на психологии людей, поэтому очень важно обезопасить себя при выборе данной сделки с юридической стороны. А добиться этого можно с помощью привлечения специалистов, которые качественно и своевременно выполнят свои обязанности

Ипотека, коммуналка, доля в квартире: обмен возможен

Стоит отметить, что обмен квартир между городами возможен также в том случае, если одна из них находится в ипотеке. Однако механизм сделки весьма усложняется необходимостью согласования вопроса с банком. Законом продажа жилья, купленного в ипотеку, не запрещена, а встречный обмен квартир и есть не что иное, как многоступенчатая купля-продажа объектов недвижимости.

Реализация замысла заключается в переоформлении на покупателя договоров ипотеки, страхования имущества (при взаимном желании сторон, естественно, а также согласии банка). Деньги за квартиру (вернее, уже выплаченную часть кредита) новый владелец жилплощади передает продавцу, а тот, добавив необходимую сумму, приобретает жилье в другом городе. Повторимся, процедура эта хлопотная, длительная, но из разряда реальных, особенно, если банк лояльно настроен к заемщику (не было конфликтов, просрочек и т.п.).

Более оперативный и простой способ обменять ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит, и совершать операцию с недвижимостью уже без участия банка, страховой компании.

Касательно обмена выделенной доли в квартире (невыделенную обменять или продать нельзя), комнаты в коммуналке, главное условие для совершения сделки – объект недвижимости должен быть приватизирован. Также необходимо получить письменный отказ совладельцев, соседей-сособственников выкупить у вас вашу часть жилья (отправляются официальные уведомления с условиями продажи, ценой). По закону, они имеют преимущественное право покупки, а вам не одна ли разница, кому продать квадратные метры и переехать?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector