Земли сельскохозяйственного назначения

Введение

Для
земель сельскохозяйственного назначения
в силу их значимости для обеспечения
жизнедеятельности человека установлен
режим особой охраны.

Правовой
режим земель сельскохозяйственного
назначения включает в себя нормы,
регулирующие отношения по использованию
земель в зависимости от целей
сельскохозяйственного использования,
региона использования и качества земель;
по определению порядка использования
земель различными субъектами
сельскохозяйственной деятельности; в
области оборота, в том числе приватизации
земель сельскохозяйственного назначения;
по обеспечению охраны земель
сельскохозяйственного назначения;
нормы, предусматривающие ответственность
за несоблюдение законодательства об
использовании сельскохозяйственных
земель.

Классы и группы земли сельскохозяйственного назначения весьма разнообразны.

Земли сельскохозяйственного использования отличаются от земель сельскохозяйственного производства, хотя они находятся в одной и той же категории земель – сельскохозяйственной, на основании Земельного Кодекса РФ.

К землям сельскохозяйственного использования относятся земельные угодья, которые могут относиться и к другим земельным категориям, например, населенных пунктов или промышленности, лесного фонда.

В документах это обычно выглядит так: «Категория земли — населенные пункты, разрешенное использование-для крестьянско-фермерского хозяйства». Считается, что такое разрешенное использование носит временный характер, земля передана для конкретных сельскохозяйственных целей гражданам или юридическим лицам для организации сельхозпредприятия. Это могут быть склады, административные здания, дороги и другими объектами инфраструктуры, обеспечивающими процесс сельхозпроизводства.

В статье 77 Земельного Кодекса РФ говорится о том, что землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за пределами населенного пункта. Но мы встречаем не единичные случаи, когда земля сельскохозяйственного назначения находится в границах населенного пункта. Таким землям присваивают название — для сельскохозяйственного использования.

Земли сельскохозяйственной категории  для сельскохозяйственного использования, находящиеся в границах населенного пункта  подлежат изменению  их правового статуса на «дачное строительство» или «для индивидуальной жилищной застройки» так как на такие земли и строения на этих землях распространяются статьи  Градостроительного кодекса РФ.( ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГСК РФ)

Поэтому сейчас изменить разрешенное использование с сельхозпроизводства, личного подсобного хозяйства, крестьянско-фермерского хозяйства на дачное строительство и ли жилое строительство можно только путем включения земли в границы населенного пункта или присоединения к уже существующему ДНП( дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Если участки действительно фактически соприкасаются.

Если такая земля находится за пределами населенного пункта и даже не соприкасается с ним, то ее можно использовать как по прямому целевому назначению, так и по вспомогательному.

По функциональному назначению земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на две группы:

-сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения)

— несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.).

Сельскохозяйственные угодья – это высокоплодородная земля, на которой можно сажать овощи, зерновые, бахчевые и другие культуры, выращивать сады и плодовые кустарники. Такие земли не подлежат переводу в другие категории вообще, так как находятся под особой охраной государства. Самым ценным видом сельхозугодий является пашня.

Как правило, земля с разрешенным использованием — для сельскохозяйственного использования( несельскохозяйственные угодья) имеет низкую кадастровую стоимость, значит низкого качества, поэтому выращивать овощи, злаковые и другие полезные культуры просто не получится, но можно использовать для других целей- для дорог вдоль полей, для линий электричества, для постройки гаражей и ремонтных мастерских обслуживающих сельхозтехнику, для водных объектов, складов, малых предприятий по переработке сельхозпродукции и других целей.

Очень жаль, что современные кадастровые паспорта не отражают эти данные для владельцев участков сельскохозяйственного назначения и приходится разыскивать эту ценную информацию в различных других источниках. Эта информация используется при определении кадастровой стоимости каждого участка. Чем выше стоимость, тем плодороднее земля.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Крестьянское (фермерское) хозяйство признается в законе самостоятельным хозяйствующим субъектом с правами юридического лица, представленным отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющим производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их пользовании, в том числе в аренде, в пожизненном наследуемом владении или в собственности земельных участков (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Для ведения предпринимательской аграрной деятельности крестьянское хозяйство в установленном законом порядке приобретает земельные участки не свыше норм, установленных законодательством субъектов Федерации.

Право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей закон признает за дееспособным гражданином, достигшим 18-летнего’ возраста, имеющим опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедшим специальную подготовку. При создании крестьянского хозяйства одним из членов семьи остальные члены семьи самостоятельно принимают участие в его деятельности в порядке полной или частичной занятости.

Земельными участками крестьянские хозяйства наделяются по двум вариантам. Первый активно использовался в ходе осуществления земельной реформы в первые годы ее проведения. Законом было разрешено членам колхозов, работникам совхозов без их согласия выйти из названных хозяйств и создать крестьянское (фермерское) хозяйство. Выходящим из колхозов и совхозов выделялось имущество и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Заявление начинающего фермера вместе с протоколом или приказом руководителя сельскохозяйственной организации и представлением сельской, поселковой администрации передавалось на решение районной администрации, которая принимала решение в месячный срок. Отказ в предоставлении земельного участка разбирался в судебном, порядке. Земельный участок крестьянину-фермеру выделялся из земель хозяйства в размере среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность гражданам. Сверх этой нормы крестьянское хозяйство могло приобрести дополнительно земельный участок за плату либо на праве пожизненного наследуемого владения или в аренду из земель, находящихся в ведении местной администрации.

По второму варианту земельные участки получали граждане, изъявившие желание перейти на работу в сельское хозяйство (переселенцы и др.). Для организации крестьянского (фермерского) хозяйства они подавали заявление непосредственно в районную администрацию. Земельные участки в установленных размерах бесплатно выделялись им из специального фонда перераспределения земель, создаваемого в ходе земельной реформы.

В действующем законодательстве нет четкого ответа на вопрос: кто является собственником земельного участка, принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству, — само хозяйство, его глава или все члены данного хозяйства?

Гражданам, ведущим крестьянское хозяйство, предоставлены следующие земельные права:

  • самостоятельно хозяйствовать на земле; возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения;
  • в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями;
  • совершать разрешенные земельным законодательством сделки по поводу земли (обменивать, сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать, сдавать в залог и др.);
  • право собственности на произведенные на земельном участке посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную продукцию и доходы от ее реализации;
  • в случае выкупа для государственных и муниципальных нужд право на получение полной стоимости земельного участка, включающую возмещение затрат и убытков, в том числе упущенную выгоду.

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, обязан:

  • эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее -плодородие, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
  • своевременно вносить земельный налог и арендную плату;
  • своевременно предоставлять установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, а также сведения, необходимые для ведения земельного кадастра;
  • возмещать в установленном порядке ущерб за снижение плодородия почв, допущенного по его вине.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, залежи, земли,занятыемноголетниминасаждениями(сады, виноградники и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся прежде всего сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

В ЗК РФ предусматривается целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

  • граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
  • хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
  • некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
  • казачьи общества;
  • опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
  • общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Еще об обороте земель сельхозназначения

22.04.2016 16:04

Абинский отдел

Можно ли передать в качестве отступного земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления?
На основании ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Ограничений на передачу в качестве отступного земельного участка указанной статьей не установлено.

Однако оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 8 указанного Закона при продаже такого земельного участка преимущественное право покупки имеет субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципальное образование. То есть при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением продажи с публичных торгов) продавец обязан направить письменное уведомление о продаже земельного участка в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. И продать участок можно будет только в случае, если органы власти откажутся от его покупки или не известят продавца о желании его приобрести. И несоблюдение указанного порядка может повлечь ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ст. 168 ГК РФ).

Отметим, что положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ относятся именно к договору купли-продажи. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи вещь передается продавцом в собственность покупателя за плату.

Таким образом, положения Закона N 101-ФЗ не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ или муниципального образования с другими сделками по отчуждению такого земельного участка, так как в ст. 8 прямо указано на договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, соглашение об отступном, являясь основанием для прекращения обязательства, не может быть расценено как договор купли-продажи.

Такие выводы содержатся в решениях судов: Постановлениях ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А55-32638/2011, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А55-32638/2011, Определении Московского областного суда от 02.11.2010 по делу N 33-19253.

Десятый арбитражный апелляционный суд помимо прочего, указал на отсутствие в описанном случае оснований для применения аналогии закона по ст. 250 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется только в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения урегулирован Законом N 101-ФЗ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А41-4731/10).

Таким образом, при заключении соглашения об отступном, по которому в качестве отступного передается земельный участок сельскохозяйственного назначения, отсутствует необходимость предварительно письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Особенности

Для каждого ВРИ сельхозугодий имеются особенности применения. Приобретая надел с целью строительства поместья, следует знать, что можно построить на участке и как получить разрешение.

Есть определенный перечень сельскохозяйственных земель, на которых запрещено любое строительство.

В границах объединений садоводов допускается возведение построек для временного (сезонного) использования, в том числе домика, но прописаться в нем будет проблематично, потребуются доказательства, что жилье соответствует нормам и стандартам.

Наделы, предназначенные для огородничества, вообще не могут быть использованы под строительство.

Фермерское хозяйство

Угодья, предназначенные для ведения фермерского хозяйства, имеют отличительную особенность в использовании.

Предпринимательская деятельность фермера может быть направлена на:

  • организацию охотничьих угодий с разведением диких животных,
  • использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур,
  • обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота,
  • строительство помещений и сооружений, необходимых для ведения хозяйства.

Особенность заключается в том, что самому фермеру, его семье необходимо где-то жить на своих угодьях и разрешается возведение жилого дома, но не выше 3 этажей.

Личное подсобное хозяйство

Участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предназначены только для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Допускается сооружение технических построек, навесов, помещений для скота и птицы, теплиц, сараев без разрешения на строительство. Возведение капитального жилого здания не допускается, является нецелевым использованием выделенного участка. Для законного строительства дома потребуется изменить ВРИ, а для таких наделов это вполне реально осуществимая процедура.

Садовое товарищество

Участки, расположенные в садовых товариществах, предназначены для садоводства и строительства дома. Ограничением может быть порядок, прописанный в Уставе товарищества и регламентирующий расположение дома относительно подъездных путей и соседних участков.

Еще одним ограничением является возможность возводить только по одному объекту определенного типа. Такое обременение легко преодолевается присвоением по сути одинаковым сооружениям разных типовых названий, например, жилой дом и гостевой или летний дом.

Сельскохозяйственное производство

На угодьях, выделенных под сельскохозяйственное производство, каждому участку предназначается разрешенный вид деятельности, прописываемый в правоустанавливающих документах. Покупая такой участок с целью строительства загородной усадьбы, следует понимать, можно ли строить дом на землях сельхозназначения.

Строительство без соответствующего разрешения возможно при возведении некапитальных построек производственного и вспомогательного типа, не противоречащих целевому назначению участка. Капитальные здания, в том числе и жилые, возводятся только с разрешительной документацией и при соблюдении в проектировании и строительстве определенных норм и требований.

Как перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения?

За переводом участков из сельскохозяйственных земель в другую категорию обращаются, когда надо построить коммерческие или промышленные здания, жилые дома или организовать иную деятельность, не предусмотренную текущим назначением. В процессе придется учитывать положения Земельного кодекса РФ и других нормативных актов. В некоторых ситуациях изменение категории запрещено (например, когда экологические эксперты не согласовывают процедуру).

Перевести участок из сельскохозяйственных земель в другую категорию можно, но не во всех случаях. Это допускается в целях консервации земли, добычи полезных ископаемых, строительства ЛЭП и других предусмотренных законом случаях. Перед сменой категории надо убедиться, что земельный участок не относится к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, не мелиарирован, на территории не выращиваются особо ценные с/х культуры. Иначе в удовлетворении заявления откажут. Если же перевод из сельхозземель доступен, необходимо:

  1. Собрать пакет документации (проект землеустройства с обоснованием смены категории, выписка с информацией об участке, удостоверение личности заявителя, заключение экологической экспертизы и другие – зависит от ситуации);
  2. Подать документы и заявление в уполномоченный орган (в ходатайстве указывают кадастровый номер участка, текущую и желаемую категорию, обоснование перевода и какие права на землю есть у заявителя);
  3. По результатам рассмотрения обратившемуся лицу направляют акт о смене категории или отказ в таком действии.

Сложнее всего приходится на этапе сбора документов. Проект землеустройства, где приводятся доводы и аргументы в пользу перевода надела в другую категорию, придется утверждать. От заключения экологической экспертизы зависит, изменят назначение или нет. Да и заявление надо составить по всем требованиям закона.

На вынесение решения дается от 2 до 3 месяцев. Точный срок зависит от органа, рассматривающего заявление. В течение двух недель постановление о переводе земли в новую категорию направляется заявителю. Затем данные вносятся в государственный реестр. Юристы нашей компании ускорят процедуру и исключат малейший риск отказа. Можете нам доверить изменение назначения участка.

Отчуждение земель при нарушении закона

За соблюдением положений закона ведется тщательный контроль. Если выявляются какие-либо нарушения, они должны сразу устраняться (к примеру, часть земли должна быть продана или сдана в аренду). Если земли были приобретены до вступления закона в силу, то есть до 24 июля 2002 года, на устранение нарушений дается один год, если после указанного срока – один год после доказательства права. Если нарушения не будут устранены в установленный период, рассмотрение вопроса может быть передано в суд.

Кроме того, если земля используется не по прямому назначению на протяжении трех лет, согласно закону, допускается принудительное изъятие земельного участка. Поэтому если земля оформлялась для высаживания пшеницы, выращивание любых других культур будет считаться нарушением, которого лучше не допускать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector