Как проводится страхования коммерческой недвижимости

Обязательно ли это делать?

Покупка страховки требуется только в случае, если коммерческая недвижимость покупается в кредит. В остальных случаях это добровольный вид страховой защиты и никто не вправе навязывать полис компании.

Если недвижимость сдается, то арендодатель по договоренности с арендаторами также может включить требование о страховании в договор аренды. Однако, согласно п. 4 ст. 935 ГК РФ, этот вид страхования не является обязательным для недвижимости, которая находится в частной собственности.

Но в некоторых случаях на юрлиц, имеющих в хозяйственном ведении объекты государственной или муниципальной собственности, может быть возложена обязанность страховать это имущество.

Тарифы

На сегодняшний день на территории Российской Федерации при страховании недвижимого имущества применяются тарифы, которые колеблются в диапазоне:

Таблица стоимости страхования недвижимости в разных компаниях:

При исчислении страховой суммы учитывается рыночная или оценочная стоимость недвижимости и особо ценного имущества. Страховые тарифы, применяемые российскими страховщиками, не существенно отличаются друг от друга.

Они напрямую зависят от следующих факторов:

• стоимости недвижимости;
• срока эксплуатации;
• степени износа на момент проведения оценки;
• места расположения объекта и т. д.

Своевременно проведённая процедура страхования позволяет физическим и юридическим лицам защититься от финансовых затрат, которые возникают в результате порчи или уничтожения недвижимого имущества.

Оформленный по всем правилам страховой полис позволит владельцам жилых и промышленных помещений чувствовать уверенность в «завтрашнем дне». Физические лица, а также представители среднего и малого бизнеса могут по своему усмотрению выбирать объект недвижимого имущества, который будет принимать участие в страховании.

Что является предметом страхования?

Страхование имущества, в том числе недвижимости, регулируется положениями Гражданского кодекса РФ, а также Законом РФ №4015-1 от 27.11.1992 «Об организации страхового дела в России». Согласно этим нормативным актам, а также Правилам страхования, разработанным объединением страховщиков или отдельной страховой компанией, объектом договора страхования зданий и сооружений могут выступать:

• Здания, сооружения, в том числе хозпостройки, бани, гаражи, отдельные помещения;
• Конструктивные элементы;
• Внутренняя и внешняя отделка здания;
• Все подключенные инженерные коммуникации;
• Имущество, находящееся внутри, мебель, техника и другое оборудование.

Страховые компании могут предлагать готовые программы страхования, направленные на защиту каких-то конкретных объектов или их перечня, а могут предоставить клиенту право выбрать отдельные объекты, которые тот желает застраховать. Таким образом, страхователь может заключить договор на страхование дома, включая внутреннюю отделку, стоящие рядом постройки, земельный участок и прочее, а может застраховать каждый из перечисленных пунктов в отдельности.

Как выбрать компанию

Страхование недвижимости начинается с выбора компании. Крупнейшей в России является «Росгосстрах». Прежде чем подписать контракт с определенной компанией, стоит ознакомиться с несколькими из них. Так вы сможете подобрать самые выгодные для себя условия. Обязательно ориентируйтесь на популярность организации. Главное, чтобы она была надежной. Тогда при возникновении страхового случая у вас не будет лишних проблем.

Обязательно берите во внимание на рейтинг страховых компаний. Они составляются исключительно профессионалами

Найти подобные белые списки можно на официальных сайтах рейтингового агентства «Эксперт РА» и Национального рейтингового агентства. В первой двадцатке страховых компаний вы можете быть уверенными. Специалисты признают их самыми надежными.

В выборе фирмы нужно быть очень осторожным. Если вам делают слишком заманчивое предложение, вас это должно насторожить. Помните, что бесплатный сыр только в мышеловке. Чрезмерная дешевизна зачастую является ничем иным, как приманкой для доверчивых клиентов. В итоге вы либо столкнетесь с кучей подводных камней, либо при наступлении страхового случая получите на руки сумму значительно меньше той, на которую вы рассчитывали. Самый плохой исход – это недобросовестная компания, которая вообще не собиралась выплачивать деньги.

Оценка стоимости строений при страховании

Большинство полисов страхования зданий (цехов, промышленных сооружений, нежилых помещений) учитывают балансовую, а не рыночную стоимость объекта. При этом страховая сумма учитывает также износ строения.

Во время проведения оценки анализируются характеристики строения. Его:

• хозяйственное назначение;
• год постройки;
• тип;
• стройматериалы;
• безопасность.

Поначалу определяется стоимость нового здания, а затем износ недвижимости. Разница между двумя суммами и будет действительной стоимостью строения.

Страхование предусматривает практически все значимые угрозы для собственной или арендованной недвижимости. Оформление полиса страхования, как правило, не занимает много времени, а различные формы оплаты услуг (единым платежом или в рассрочку) позволят фирмам даже с небольшим бюджетом позаботиться о сохранности недвижимого имущества.

Это интересно: А знаете ли вы, что помещения: лофт (в переводе с англ. loft – «чердак») и апартаменты также считаются нежилыми помещениями, хотя и пригодны для проживания. Разница состоит лишь в отсутствии прописки. Страхование такого объекта происходит подобно страхованию квартиры, например, или дачи – тот же предмет страхования и риски, за некоторыми исключениями. Тарифная ставка по таким объектам колеблется в пределах от 0,09% (элементы конструкций) до 0,25% (имущество).

Что можно застраховать?

Страхование недвижимости – это защита от пожара, залива, стихийных бедствия, взрыва котлов, противоправных действий третьих лиц и других рисков.

Полис оформляется на срок от 15 дней до 1 года. Если страховка покупается для защиты залога, то страховой договор заключается на весь срок кредитования. Страховой суммой обычно выступает стоимость недвижимости либо сумма кредита.

Компания может застраховать:

• здания, сооружения, строения;
• отделку помещений;
• оборудование (офисное, складское, торговое и пр.);
• инвентарь, мебель;
• товарные запасы (различной номенклатуры), размещенные на складах, в торговом зале.

Также популярны программы по страхованию магазинов, складских помещений, помещений в торговых центрах. Тарифы таких страховок зависят от стоимости недвижимости, вида франшизы и выбранной группы рисков.

Важно! Учитывая статистику пожаров в России, страхование коммерческой недвижимости может оказаться действительно выгодным. Тем более, что его стоимость не так уж и велика – от 0,3% страховой суммы

Бессмысленные залоги

Как правило, залог за съемную квартиру равен месячной ставке аренды, взимается при оплате первого месяца аренды и засчитывается в счет оплаты последнего месяца, если квартире не причинен ущерб. В случае ущерба арендодатель вычитает его сумму из залога, отмечает компания. До 25% залогов не возвращается при выезде из съемной квартиры без объективной причины, показывают исследования «ПИК-Аренда».

В Москве и ближайшем Подмосковье сдается около 700 тыс. квартир со средней арендной ставкой 38 000 рублей в месяц. Таким образом, в столичном регионе «заморожено» в залогах 27 млрд рублей, из которых 6,7 млрд владельцы жилья не вернут квартиросъемщикам, отмечается в сообщении.

Практика залогов за съемную квартиру неэффективна и бессмысленна, считают в «ПИК-Аренда». Дорогостоящий гарантийный депозит для квартиросъемщиков часто является проблемой при поиске съемного жилья, а для арендодателей — не гарантирует полное покрытие расходов в случае бытовых конфликтов. «Каждый, кто снимал квартиру, сталкивался с необходимостью единовременно выплатить от 2,5 до 3 месячных ставок аренды. Кроме того, институт залога напрямую вредит самим собственникам: они живут с иллюзией защищенности, в то время как настоящий ущерб не компенсируешь месячной ставкой аренды», — говорит руководитель проекта «ПИК- Аренда» Илья Дроздов.

Предложение страхования вместо залога — логичный шаг, считает руководитель сервиса «Яндекс.Недвижимость» Александр Алексеев. «Гарантийный» взнос при перерасчете на емкость рынка — в Москве в 2018 году было сдано 280 тысяч квартир только через классифайды (ресурсы частных объявлений — прим. ТАСС) — действительно может иметь большой потенциал для нового сервиса. Для рынка недвижимости вполне логичный шаг предложить услуги по страхованию квартиры вместо внесения залога, который часто становится предметом разногласий при выезде квартиросъемщика», — сказал он.

«Замена института залога страхованием — это ближайшее будущее, так как страхование менее затратно для арендатора и дает гарантированную защиту арендодателю», — согласен управляющий директор департамента андеррайтинга розничного страхования «Ренессанс страхование» Артем Искра.

Что может выступать предметом страхования

Во время оформления договора страхования недвижимости, например, офиса, под действие полиса подпадает:

1. Само здание, если это отдельно стоящее строение;
2. Внешняя и внутренняя отделка;
3. Инженерные коммуникации;
4. Оборудование, техника, мебель и другое имущество.

Страхователь может также выбрать отдельные объекты для страхования на своё усмотрение, например, лифты, электропроводку и т. п.

В зависимости от предмета страхования, для оформления сделки нужны такие документы:

• заявление;
• документы, подтверждающие право собственности на объект;
• договора аренды (лизинга);
• выписка о балансовой стоимости объекта;
• другие документы для проведения оценки имущества.

Сотрудник СК проведёт осмотр и оценку арендованного помещения, после чего будет определена страховая сумма и премия (стоимость услуг страховщика).

Фирмы с похожими услугами и сопутствующими товарами

Обязательно ли это делать?

Покупка страховки требуется только в случае, если коммерческая недвижимость покупается в кредит. В остальных случаях это добровольный вид страховой защиты и никто не вправе навязывать полис компании.

Если недвижимость сдается, то арендодатель по договоренности с арендаторами также может включить требование о страховании в договор аренды. Однако, согласно п. 4 ст. 935 ГК РФ, этот вид страхования не является обязательным для недвижимости, которая находится в частной собственности.

Но в некоторых случаях на юрлиц, имеющих в хозяйственном ведении объекты государственной или муниципальной собственности, может быть возложена обязанность страховать это имущество.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Как оформить договор страхования нежилого коммерческого помещения

Чтобы заключить страховой договор, не обязательно идти в офис СК. Сначала можно оставить заявку на сайте. Агенты подготовят необходимые документы, чтобы ускорить процедуру оформления полиса.

Для оформления полиса необходимо:

• Выбрать СК, подобрать подходящую программу страхования, узнать ее стоимость.
• Написать заявление на страхование нежилой недвижимости, предоставить необходимую документацию.
• Ознакомиться с условиями договора, внимательно прочитать его. Поставить подпись.
• Оплатить стоимость страховки.

Перед тем, как заключать договор, обязательно проводится оценка недвижимости. В этом принимают участие компании, которые имеют соответствующую лицензию. После составляется акт, на основании которого СК производит расчет стоимости страховки.

Во время оценки учитывается год, тип и назначение постройки, стройматериалы, которые были использованы, а также уровень безопасности помещения.

Соглашение между страховщиком и застрахованным должно содержать такую информацию:

• тип и характеристика имущества, которое является объектом страхования;
• описание страховых случаев;
• размер компенсации при наступлении СС, порядок ее выплаты;
• срок действия документа;
• дата подписания договора, подписи и печати.

Эта информация является основной.

Кто может оформить полис

При страховании гражданской ответственности перед третьими лицами сторонами страхового договора выступают страховщик (СК) и застрахованный (арендатор). В случае полиса на защиту недвижимости соглашение заключается между арендодателем и страховой компанией. Арендатор также является субъектом страхования, поскольку это условие прописано в договоре аренды.

Куда обратиться для оформления

Выбор страховой компании является очень важным шагом в оформлении страховки. От надежности страховщика зависит вероятность и скорость возмещения убытка. Желательно выбирать СК из рейтинга лучших. В этом случае уменьшается риск обмана.

Необходимо обращать внимание не только на стоимость услуг, но также на уровень доверия клиентов и их отзывы. В рейтинг лучших в страховании коммерческой недвижимости попали такие СК:

В рейтинг лучших в страховании коммерческой недвижимости попали такие СК:

• АльфаСтрахование;
• МАКС;
• ВСК;
• Ренессанс Страхование;
• Ингосстрах;
• СОГАЗ;
• РЕСО Гарантия;
• Абсолют Страхование;
• Согласие.

Можно обращаться и в другие СК, где наиболее приемлемые условия страхования.

Заявления и сопутствующие документы

Страхование коммерческой недвижимости и ответственности невозможно без полного пакета документов, поэтому застрахованному нужно подготовиться заранее. Стоит узнать о необходимой документации непосредственно в своей СК.

Могут понадобиться такие документы:

• заявление (образец);
• правоустанавливающие документы;
• договор аренды;
• документ, подтверждающий рыночную и балансовую стоимость объекта.

Как долго оформляют полис

На оформление полиса может уйти несколько дней. Продолжительность процедуры зависит от оценочных компаний, насколько быстро они проведут оценку недвижимости.

Если с документами проблем не возникнет, то страховку выдадут сразу.

Особенности оценки объектов и страховые программы

В основном, все полисы страхования ЗСНП учитывают не рыночную, а балансовую стоимость объекта. Не забывают учитывать и естественный износ помещений. В ходе его оценки анализируются такие характеристики строения, как тип и год строения, назначение, используемые материалы, уровень общей безопасности. Сначала определяется, сколько это помещение или здание стоит, будучи в новом состоянии, после высчитывается процент износа на данный момент. Ну а цена строения на данный момент является итогом этих вычислений.

Особенностью страхования является возмещения ущерба от всех по-настоящему значимых угроз. Процесс оформления много времени не займет, а небольшие взносы помогут позаботиться об имуществе даже при небольшом бюджете. Страховые премии, которые страхователь (выгодоприобретатель) должен уплатить страховщику, формируются на основе тарифов в процентах (%) от страховой суммы. На рисунке 1 представлена стандартная таблица тарифов страховых программ, предлагаемых страховыми агентства.

У каждой страховой организации действуют индивидуальные программы, которые отличаются и по стоимости и по наполнению. Например, страховая компания «РЕСО-гарантия» предлагает большой выбор программ страхования недвижимости, например, «РЕСО-Дом». В покрытие входит защита от рисков загородного дома (несущая конструкция и внутренняя отделка), движимое имущество, баня, гараж, забор. Общая страховая сумма той страховки составляет 8 250 000 рублей, а страхователь должен будет уплатить взнос в размере 30 520 рублей. При этом каждый из перечисленных объектов можно застраховать в отдельности, а не в общем пакете.

Разновидности страховых программ

Страховые программы подразделяются на две основные формы:

1. стандартные. В этом случае перечень страховых случаев будет полным. Имущество защищается практически ото всех рисков. Но стандартные программы имеют существенные недостатки. Риск возникновения некоторых страховых случаев, прописанных в договоре, является минимальным. Но, так как они указаны, субъекту страхования придется делать немалые взносы. Среди преимуществ отмечается скорость оформления;
2. Индивидуальные. Владелец или арендатор недвижимости сам определяет перечень страховых случаев, которые наиболее вероятны. К примеру, помещение находится под жилыми квартирами, а потому вероятен риск затопления. Маловероятен риск взрыва. Соответственно, в страховых случаях указывается именно затопление. Преимуществом варианта являются небольшие взносы, а недостатком – длительность оформления, необходимость предоставления расширенного пакета документов.

ВНИМАНИЕ! Если человек желает сэкономить в долгосрочной перспективе, имеет смысл подобрать индивидуальную программу. Но нужно учитывать ее недостатки

При возникновении ЧП, не указанного в страховых случаях, никаких выплат сделано не будет

Поэтому важно правильно определить все вероятные риски

Страховка может распространяться не только на ущерб при ЧП. В страховые случаи включаются:

• непредвиденные происшествия (в том числе, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия);
• вынужденное приостановление деятельности компании;
• гражданская ответственность за причиненный ущерб третьим лицам (к примеру, если произошло затопление офиса, расположенного ниже, выплаты ущерба могут производиться именно из страховки).

Время действия страховки также варьируется. Можно заключать договор на несколько месяцев, год и более.

Страховая сумма будет определяться исходя из рыночной стоимости собственности, на которую оформляется полис.

Правила

При страховании недвижимости должны быть учтены специальные правила, в которых указываются:

• правила возмещения компенсационных выплат;
• правила взыскания неустойки;
• правила прекращения правовых взаимоотношений между сторонами, подписавшими страховой договор;
• правила признания страхового случая;
• правила признания сделки недействительной и т. д.

Владелец недвижимого имущества при защите своих интересов в суде может ссылаться на существующие правила, в соответствии с которыми была проведена процедура страхования.

При этом следует учитывать, что в соответствующем договоре (заключённом между страховой компанией и физическим лицом, или уполномоченным представителем коммерческой либо государственной компании) должна быть ссылка на эти правила.

Подробнее про страхование ответственности арендатора

Если кто-то в чем-то виновен, он должен взять на себя ответственность за свое умышленное или неумышленное действие. Например: сотрудник арендатора пользовался старым кипятильником для того, чтобы разогреть воду для кофе. В итоге загорелась розетка, возник пожар. Огнем уничтожило не только арендованный офис, но и 2 соседних, 4 человека получили травмы легкой и средней степени тяжести. С помещением все понятно, стоимость его ремонта страховая компания возместит арендодателю. А кто возместит ущерб соседним офисам и пострадавшим людям? Арендатор, сотрудник которого пользовался старым кипятильником. И суммы будут внушительными. А если арендатор не сможет заплатить по счетам – начнутся судебные тяжбы, и неизвестно, к чему все это приведет.

Для того, чтобы и арендатор, и арендодатель, и сторонние лица были спокойны, существует страхование гражданской ответственности арендатора. Суть: арендатор заключает договор со страховой компанией, согласно которому страховая компания должна выплатить всем третьим лицам компенсацию, если арендатор своими неумышленными действиями нанес им какой-либо вред. Арендатор, в свою очередь, платит страховой компании за полис

Обратите внимание, что страховая компания будет платить пострадавшим только в том случае, если действия, повлекшие за собой ущерб, не были умышленными – если вы заключите договор страхования ответственности, а затем сами сожжете свой офис, страховая компания никому ничего платить не будет, и вся ответственность ляжет на вас

Когда арендодатель требует от арендатора заключенный договор страхования ответственности, он имеет на это полное право, потому что такие требования законом не запрещены. Кроме того, арендодатель в этом случае действует в своих интересах – если, например, в торговом центре у всех будет полис страхования ответственности арендатора, все будут знать, что при наступлении ЧП они гарантированно получат компенсацию.

Подводим итоги

Самые востребованные программы — страхование титула, ипотеки, от частичного или полного разрушения недвижимости.

При страховке ипотеки мы рекомендуем комплексный продукт — страхование имущества, титула, жизни. Полис нашей компании защитит заемщика от недобросовестных продавцов и рисков утраты недвижимости, поддержит — в случае проблем со здоровьем. Отдельно титульное страхование имеет смысл при покупке недвижимости на вторичном рынке. При долевом строительстве обычно пользуются страховкой от финансовых рисков, поскольку предметом договора является не сама недвижимость, а право собственности на нее.

Чтобы защититься максимально в страховании СМР, рекомендуем включать в договор защиту, которая действует в период погрузки-выгрузки материалов, приемки-испытания объектов, выполнения работ. Обычно страховку СМР оформляют на условиях «Все риски». При вынужденном простое (не по вине застрахованного лица), договор страхования приостанавливается на срок, не больше 3 месяцев, и вступает в силу после возобновления работ без оплаты дополнительной страховой премии.

Внимательно читайте в контракте, что является страховым случаем — иногда их прописывают так, что в вашем случае выплат не будет. Например, страховой случай «залив водой из жилых помещений», а вы живете на последнем этаже и над вами — нежилой чердак, с которого капает.

Выплат не будет, если выяснится, что вы — виновник страхового случая, например, забыли закрыть воду и затопили соседей, или сдали квартиру в аренду, а страховщику не сообщили. Все споры с СК по поводу выплат (до 500 тыс. руб.) решает финомбудсмен, что намного проще, быстрее, чем в суде, а главное — бесплатно.

Не оформляйте дорогую страховку, если в вашем доме нет ценных вещей, хорошего ремонта, и сама жилплощадь не представляет особой ценности.

Если страховой случай наступил, необходимо в течение суток получить справку из полиции, МЧС или другого компетентного органа, подать письменное заявление в СК (3-5 дней), собрать необходимые документы:

• на квартиру;
• справки, акты коммунальных служб о событии;
• оценка причиненного ущерба и другие справки, указанные в договоре.