Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту

Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца

Если продавец ведет себя «нестандартно», имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий. Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере), но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.

При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене), стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.

Где узнать, снято ли?

В настоящее время существует три основных способа, позволяющих проверить снято ли обременение с недвижимого имущества. Сюда относится:

1. Онлайн проверка на официальном сайте Росреестра – простой способ, позволяющий получить интересующую информацию всего за пару минут. Достаточно зайти на интернет-страницу данного государственного органа и ввести необходимые данные в специальное поле.
2. Заказ выписки из ЕГРН – как известно любое юридически значимое действие, совершаемое в отношении недвижимости, в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Таким образом, можно заказать выписку, содержащую сведения о характеристиках объекта недвижимости, в которой будет указано о наличии/отсутствии обременения.
3. Приобретение справки об отсутствии ограничения на платных сервисах – сегодня в интернете встречаются различные платформы, позволяющие заказать выписку из ЕГРН в режиме онлайн. В дальнейшем она направляется заявителю в электронном виде.

В качестве примера можно привести следующие сервисы:

• «Ктотам.про».
• «Росреестр ИНФО».

Следует иметь в виду, что из всех перечисленный вариантов самым менее надёжным является первый способ. Дело в том, что бесплатная информация, отражаемая на сайте Росреестра, не часто обновляется, в результате чего онлайн-проверка обременения зачастую выдает устаревшие сведения. В связи с этим лучше сразу заказать выписку из ЕГРН.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи. Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru. Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости. Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Топ-10 проблем

Вопросы, которые задают Продавцу, зависят от того, какую квартиру приобретают – в новостройке или на вторичном рынке.

Что уточнить, интересуясь вторичным рынком?

Была ли узаконена перепланировка?

Ответ на этот вопрос не может быть голословным. Хозяин обязан предъявить технический паспорт. С его помощью определяют, все ли стены на месте, разделяли санузел и ванную комнату или нет, есть ли кладовка. Если вдруг не сходится что-то, требуют у Продавца документы, подтверждающие перепланировку с печатями БТИ.

Купив квартиру с перепланировкой и вовремя не выявив этого, впоследствии можно нарваться на уплату крупного штрафа с возвращением, например, стен на свои прежние места.

Что с теплоснабжением?

У Продавца узнают толщину стен, перекрытий. Материал изготовления стен тоже играет важную роль. Если вторичное жилье покупают в старом панельном доме, в нем некомфортно будет жить, так как летом домочадцы будут изнывать от жары, а зимой от холода.

Лучше выбирать квартиру в кирпичном доме, потому что кирпич держит тепло хорошо. В угловой квартире желательно, чтобы Владелец утеплил стены, в противном случае придется делать все за свой счет.

Как дела с шумоизоляцией?

От того, насколько будут качественно возведены стены и перекрытия, зависит звукоизоляция. Хозяин может сказать одно, а по факту все будет по-другому. Как проверить его слова? Покупатель может попросить выключить TV, радио, ПК и некоторое время посидеть в тишине. Если разговоры соседей слышны хорошо, значит, после переезда придется вложить крупную сумму денег в покупку шумоизоляционных материалов.

Есть ли документы, подтверждающие право владения?

По ним выясняют, сколько собственников было у жилплощади. Если собственников двое – муж, жена, и они состоят в законном браке, понадобится нотариальное согласие на сделку от супруга. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети. Без согласия органов опеки и попечительства сделка «Купли-Продажи» не может состояться.

Важно посчитать в уме, сколько времени прошло с момента последней продажи квартиры. Покупатель должен уточнить, как она попала в собственность к Продавцу (наследство, приватизация)

Расспрашивают обо всех зарегистрированных лицах на жилплощади. В будущем после покупки могут возникнуть сложности, если во время сделки не учли права сына, служащего в армии, отбывающего наказание в местах лишения свободы и недееспособных лиц. Через суд они смогут признать сделку недействительной.

Вернет ли Продавец задаток, если сделка сорвется?

В случае если квартира нравится, вносят аванс/задаток. Это делают для снятия объекта с продажи. Покупатель платит 5-10% от оговоренной стоимости жилья. Впоследствии эту сумму многие рассматривают, как аванс. Если сделка не состоялась, обязаны вернуть его. Если вносят задаток, а впоследствии Покупатель отказывается от приобретения квартиры, он теряет деньги.

В случае, когда сделка не происходит по вине Продавца, Покупатель получает задаток в двойном размере. Чтобы не столкнуться с трудностями на этом этапе, все условия оговаривают, записывают на листке бумаги и ставят свои росписи под текстом.

• Скачать бланк типовой расписки о получении задатка при покупке квартиры
• Скачать образец расписки о получении задатка при покупке квартиры

О чем надо спрашивать, приобретая жилье в новостройке?

Сколько стоит квадратный метр?

Как правило, в рекламе по TV нет и слова правды. Только в офисе продажи выясняется реальная стоимость 1 кв. метра (900-1000 долларов в домах эконом-класса и класса комфорт-плюс). Если цена не устраивает, можно встать и спокойно уйти.

Как приобрести в рассрочку? Какие условия предлагают?

Не всегда есть деньги на оплату полной стоимости понравившегося жилья в новостройке. Многим нужны гибкие условия выплат и небольшой первоначальный взнос. Ранее застройщики давали рассрочку лишь на год – ровно на столько, сколько требовалось времени до окончания строительства. Теперь при внесении 30% от суммы рассрочку дают на 2-4 года с ежемесячным платежом – 800-1000 долларов США.

Когда можно заселяться?

Покупая квартиру в строящемся доме, не многие готовы ждать больше оговоренного срока. Очень редко нарушают сроки введения в эксплуатацию, но можно перестраховаться. Для этого узнают приблизительную дату сдачи дома в эксплуатацию, а после, что именно еще не сделали строители.

Как проверить квартиру и на что обращать внимание в Выписке о переходе прав?

посмотрите 9-минутное видео

На первом шаге вводим в поисковую строку адрес квартиры.

Вместо адреса можно вводить кадастровый номер, если он вам известен.

При вводе адреса в выпадающем списке появлятся адреса похожих объектов.

Выберите адрес, точно соответствующий вашему.

После выбора адреса кликаем на «Поиск».

Онлайн сервис проверит наличие информации в Росреестре и отобразит информацию под поисковой строкой.

Система отобразила сведения о квартире:

• кадастровый номер,
• адрес квартиры,
• общая площадь.

Еще раз проверьте правильность адреса найденной квартиры и кликните «Заказать».

На следующем шаге выбираем вид Выписки.

Выберите (поставьте чек-бокс) напротив: Выписка о переходе прав на объект недвижимости (информация об истории купли-продажи объекта).

цена снижена до 370 рублей

Данный вид Выписки позволит проверить квартиру и узнать ее бывших владельцев.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Как посмотреть на сайте Росреестра?

Для того, чтобы проверить на сайте Росреестра сняли ли обременение, необходимо последовательно выполнить следующие действия:

1. Первым делом надо зайти на официальную интернет-страницу данного ведомства и перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы».
2. Из открывшегося перечня разных опций надо выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
3. На экране отобразится пустая форма, в которую необходимо на выбор внести следующие сведения об объекте недвижимости:
   • кадастровый номер;
   • условный номер;
   • полный адрес (район, населенный пункт, улица, дом, корпус, строение, номер квартиры);
   • права/ограничения.

   Справка! Следует знать, что поиск можно производиться только по одному из обозначенных выше критериев. Такое правило прописано красным цветом над формой анкеты.

4. После ввода необходимых данных нужно ввести в специальную форму текст с высветившееся картинки и нажать на кнопку «Сформировать запрос».
5. В течение 1 секунды на экране отобразится результат поиска в виде таблицы, содержащей краткую информацию по запрашиваемому объекту недвижимости, а именно:
   • адрес;
   • кадастровый номер.
6. Далее надо кликнуть по высветившемуся адресу (будет отображаться в виде ссылки) и откроется страница, содержащая более подробные сведения о конкретной квартире. Чтобы посмотреть снято ли обременение следует нажать на раздел «Права и ограничения». Если оно не аннулировано, в таблице отобразятся реквизиты возникшего права (номер и дата регистрация в Росреестре) и характер ограничения.
7. Если обременение будет отсутствовать, то в соответствующем разделе будет пустая строка. В целом онлайн проверку недвижимости на сайте Росреестра достаточно просто сделать. Однако стоит помнить, что на дату запроса полученная информация может оказаться неактуальной.

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

_{Не связывайся с должниками и банкротами. Фото: vseposhagam.ru}

По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.

Признаки подозрительной сделки:

1. Кредиторы понесли ущерб.
2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства

Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Выписку получите на e-mail.

Для проверки квартиры в первую очередь посмотрите число предшествующих собственников.

Большое количество предыдущих собственников не очень хороший знак, потому что квартира переходила из рук в руки.

И на каждой предыдущей сделке могли быть допущены ошибки или нарушения.

Допущенные ошибки и нарушения могут стать предметом судебных разбирательств.

Так же следует обратить внимание на интервалы времени между сделками предыдущих собственников

Чем меньше интервалы между сделками, тем хуже, потому что:

Безусловно, указанные признаки не обязательно свидетельствуют о наличии мошенников или проблем с квартирой. Могут быть и иные причины.

Однако лучше заранее поискать подводные камни, чтобы после не сожалеть о допущенной оплошности.

Желаю прекрасного дня и безопасной покупки квартиры.

Внимательно читаем договор

Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться. В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе. Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет). Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

_{Пример выписки из ЕГРН. Фото: comphelp24.ru}

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться

Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства

В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.

Проверка законности перепланировки

Приобретать стоит только ту квартиру, в которой узаконены внесённые изменения. Если действие не выполнено, Росреестр может отказать в регистрации прав собственности. Кроме того, существует риск, что уполномоченные органы обяжут покупателя восстановить прежний вид квартиры. Убедиться в законности перепланировки можно, сравнив технический план с реальной обстановкой в квартире. Процедуру удастся провести быстрее и эффективнее, если пригласить для осмотра сотрудников БТИ. Если в техническом паспорте уже стоит отметка о том, что изменения не были одобрены, лучше отказаться от заключения сделки или попросить продавца привести недвижимость в соответствующее состояние.

Видео

https://youtube.com/watch?v=CqomYt6p27M

Подбор подходящего помещения

В первую очередь необходимо заняться поиском подходящего помещения самостоятельно или обратившись к риэлтору. Если какой-либо вариант понравился, не стоит сразу останавливаться на нём. Лучше подобрать несколько квартир и в последующем сравнить их между собой.

Особое внимание стоит уделить:

• количеству комнат;
• состоянию здания и местоположению квартиры в нём;
• инфраструктуре района;
• адресу местоположения;
• характеристикам дома;
• характеристикам самой квартиры.

Затем стоит провести исследование самого рынка цен. Выполнить процедуру довольно просто. Для этого покупателю достаточно сравнить помещение с квартирами, имеющими аналогичные параметры. Такие данные периодически размещают на сайтах продаж. Если стоимость объекта неоправданно завышена или занижена, это должно насторожить покупателя. Окончательная стоимость недвижимости зависит от категории квартиры. Она может быть первичной или вторичной. На этапе строительства удастся приобрести жильё по сниженной стоимости.

Видео

Когда выбор вторички сделан, необходимо осмотреть жильё. Иногда этот шаг пропускают, обговаривая все детали по телефону. Игнорировать действие не рекомендуется. Покупатель получит больше информации, если самостоятельно посетит квартиру.

Отправляясь на объект, стоит уделять внимание:

• личности человека, проводящего осмотр;
• состоянию квартиры;
• соседям по этажу и подъезду.

Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:

• свидетельство о госрегистрации;

• договор купли-продажи;

• дарственная;

• наследственные документы;

• договор приватизации.

Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются). Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире

То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет. Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.

Что нужно проверить при покупке недвижимости

Доминфо

Проверка квартиры на чистоту подразумевает сбор следующих документов:

— выписка из единого реестра, в которой указан адрес, метраж и количество комнат;
— архивная выписка из паспортного стола с информацией о ранее зарегистрированных жильцах;
— справка из жилищно-коммунальных служб об отсутствии задолженности;
— технический паспорт на приобретаемое жилье.

Весь пакет документов нужно проверить на соответствие с паспортными данными. Поход по инстанциям и ожидание результатов запросов отнимает много времени, поэтому для удобства и безопасности клиентов, Доминфо запустил онлайн — сервис, который позволяет получить все необходимые документы, не выходя из дома и в короткие сроки.

Как проверить квартиру перед покупкой

На начальном этапе покупки недвижимости, необходимо убедиться, что продавец имеет право собственности на квартиру. Для этого нужно внимательно изучить паспорт, который не должен содержать никаких правок.

Следующий этап сделки заключается в изучении и проверке документов на объект недвижимости:

— договор купли – продажи или свидетельство о правах наследника;
— справка из Росреестра по техническим характеристикам объекта;
— нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если необходимо);
— выписка об отсутствии задолженности перед банком, в том числе и погашенной ипотеке;
— медицинское заключение о психическом состоянии продавца, чтобы впоследствии сделка не была аннулирована;
— технический паспорт с подробной планировкой;
— документ о регистрации и справка по форме 12 предоставляющие информацию о прописке всех в данной квартире;
— домовая книга должна соответствовать данным из справки о регистрации;
— доверенность понадобится, если недвижимость продает не собственник, а его доверенное лицо.

В том случае, если проверка объекта недвижимости, вызвала какие – то сомнения, необходимо обращаться за разъяснениями к продавцу или в соответствующие органы.

Как проверить участок перед покупкой
Проверка земельного участка перед заключением сделки является важным моментом, который предусматривает наличие необходимых документов на владение участком.

Продавец должен предоставить:

— документ, подтверждающий право собственности на землю;
— кадастровый паспорт;
— выписку из ЕГРН;
— кадастровый номер, который позволяет получить информацию о размерах и границах участка, категории земли, наличии строений.

Перед покупкой участка осуществляется проверка обременения, которая позволяет исключить разного рода ограничения, наложенные на использование данного участка. Собрать всю документацию можно самостоятельно, при личном обращении в соответствующие организации, а можно воспользоваться онлайн — сервисом Доминфо.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Квартиры после перепланировки: стоит ли овчинка выделки?

Красиво и удобно перепланированные квартиры могут быть очень привлекательными для покупателей, но, решаясь на такую сделку, необходимо убедиться в том, что все работы проведены на законных основаниях. Поэтому стоит потратить время на изучение поэтажного  плана, технического и кадастрового паспортов, где, помимо прочего, указана и точная площадь квартиры, расположение и конфигурация помещений. В том случае, если визуально элементы планировки расходятся с технической документацией, следует принимать отдельное решение.

Необходимо помнить, что ответственность за незаконное перепланирование несет текущий владелец жилья, он и будет нести расходы на узаконивание перепланировки (или будет вынужден вернуть квартиру в первоначальное состояние, при невозможности оформить соответствующие документы).

При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.

На то, чтобы узаконить модернизацию, потребуется время. Если время позволяет, можно и самому оформить новый техпаспорт, зарегистрировать изменения, но предварительно нужно убедиться в том, что выполненные работы не нарушили технические требования, и получение новых документов возможно в принципе.

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Рисковые варианты: доверенность, наследство, исторические моменты

Очень часто квартиры продаются по доверенности, и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными. Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра). Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит. Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.

Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.

Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.

Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.

Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья

Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной. Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.

Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться. Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении. Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Внимание маткапиталу. Фото: cian.ru. Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям

Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Заключение

Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.

Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах

Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.. Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.

Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.