Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
Содержание:
Требования закона
Давайте разберемся с требованиями закона к процедуре продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком. Вам придется изучить требования сразу нескольких законодательных актов. В частности, это требования:
- Гражданского кодекса РФ
- Семейного кодекса РФ
- Жилищного кодекса РФ
- Если таковые присутствуют, то требования региональных законов и приказов – это могут документы от правительства вашей области, от министерства социального развития и защиты несовершеннолетних
Для того чтобы разобраться в ситуации, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь понять, что речь идет хоть и несовершеннолетнем, но все-таки гражданине нашей страны. А значит, права этого гражданина, гарантированные Конституцией РФ, никто не вправе ограничивать. При это факт того, что вы являетесь родителем этого ребенка, накладывает на вас массу обязательств. Остановимся на том, что вам придется:
- Принимать решения, основываясь на принципе отсутствия ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего
- Учитывать невозможность лишения права ребенка на жилье
- Учитывать необходимость согласования ваших действий с органами опеки и попечительства
Защита прав
Если вы изучите массу статей в интернете о том, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, то столкнетесь с дезинформацией о том, что получать разрешение органов опеки на продажу квартиры нужно только в случае, если жилищные условия ребенка ухудшаются. На самом деле это не так. Вы обязаны согласовывать все изменения в правовом статусе ребенка, связанном с защитой права на жилище, с органами опеки и попечительства.
Единственно идеальный вариант разрешения ситуации, когда в квартире прописан ребенок, а вы думаете, как продать эту недвижимость:
- Выписать ребенка
- Одновременно с этим прописать несовершеннолетнего в квартире, где жилищные условия существенно лучше (больше площадь, лучше ремонт, отдельная комната)
- И только после этого продавать квартиру
Но в реальности такая ситуация очень редка – ведь мало кто располагает возможностью сначала приобрести новую квартиру, затем ждать достаточно долго получения разрешения на выписку и прочие государственные услуги, а только затем продавать квартиру, в которой был прописан ребенок.
Мошенничество
Стоит учитывать, что если вы ищите варианты, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка квартиру, то вполне можно столкнуться с организациями, которые обещают за небольшую плату избавить вас от проблем с получением разрешения органов опеки. Иногда такие компании называют себя агентствами недвижимости, иногда просто – юридическими компаниями. При этом обещаются обычно просто идеальные условия:
- Получим разрешение без вашего присутствия за один день
- Не нужно никаких подтверждений – просто ваш паспорт и свидетельство о рождении ребенка
Нужно понимать, что сделка, в которой вы ищите ответ на вопрос, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка, все-таки должна быть оформлена по закону. Если же согласиться на условия этих странных волшебников, то после получения разрешения вы отдадите им деньги и отправитесь на регистрацию к нотариусу. А уже у нотариуса вам сообщат, что сделка не может быть признанной законной. Прощайте ваши деньги.
Если же компания поможет вам пройти и нотариуса и сделку все равно зарегистрируют, то покупатель через некоторое время столкнется с проблемой невозможности выписать вашего ребенка из его собственности. Это отличный повод подать на вас в суд и обязать вернуть деньги. Ну, и в самом плохом случае, возбудить уголовное дело по статье мошенничество. Поэтому обращайтесь к юристам, которые не обещают волшебных гор, а работают по закону.
Возраст ребенка
Также в сделках нужно учитывать возраст ребенка. Есть разделение по правам на две категории, связанное с получением несовершеннолетним паспорта.
| До 14 лет, до получения паспорта | Ребенок не имеет права самостоятельно производить никаких действий, связанных со сделками, в особенности с действиями по переходу права на недвижимость |
| 14 лет – 18 лет | Здесь ситуация иная – подпись ребенка зачастую требуется, но при этом нужно понимать, что на совершение значимых действий все равно необходимо разрешение родителей или опекунов.
Так, если вы беспокоитесь, может ли ребенок продать квартиру без вашего согласия, расслабьтесь – нет, даже если по какой-то странной причине сделка пройдет регистрацию в Росреестре (хотя это юридически невозможно), то ее все равно элементарно признать ничтожной |
Основные требования закона вы изучили. Давайте приступим к разъяснением по самому алгоритму сделки.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
По словам доцента Финансового университета Оксаны Васильевой, согласие органов опеки придется получать по такой схеме:
- если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, нужно обратиться в органы опеки местной администрации;
- орган проводит проверку на предмет того, не ухудшится ли положение несовершеннолетнего после осуществления такой сделки;
- если все в порядке – органы опеки выдают согласие (оно действует ограниченный период времени);
- копия согласия прикладывается к договору купли-продажи, оригинал покупатель должен будет отдать в Росреестр при подаче заявления на регистрацию права собственности;
- если в сделке участвует несовершеннолетний, договор должен заверить нотариус.
На первый взгляд, больших проблем нет – но все дело во втором пункте. Органы опеки проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка после продажи квартиры. А здесь возможны варианты – даже такие, при которых сделку придется отменить.
Как показывает практика, органы опеки порой относятся к своей работе с излишней скрупулезностью, отказывая даже тогда, когда условия жизни ребенка после продажи квартиры станут явно лучше. Проверка проводится по таким критериям:
- площадь – новая квартира однозначно должна быть больше той, которая продается;
- месторасположение – если семья продает квартиру в городе, а покупает в сельской местности, опека может отказать (даже если старая квартира была в отдаленном депрессивном районе, а новая находится ближе к центру);
- цена – если новая квартира по какой-то причине будет дешевле старой, могут отказать (или, как вариант, родителей обяжут перевести разницу на специальный счет ребенка, доступ к которому он получит после совершеннолетия);
- доля ребенка – если в старой квартире несовершеннолетнему принадлежала половина, а в новой ему выделят, например, одну пятую, то органы опеки могут отказать.
Правда, на некоторые критерии органы опеки могут «закрыть глаза», но только в исключительной ситуации – например, если семья продает квартиру, чтобы срочно заплатить за лечение ребенка (но и там решение принимается в индивидуальном порядке).
Еще сложнее сделка будет, если семья продает квартиру в одном регионе, а покупает в другом (что достаточно часто практикуется, например, в Москве с Московской областью или в Санкт-Петербурге с Ленинградской областью). Как рассказал нам руководитель юридической компании «Кудинов и партнеры» Николай Кудинов, в этом случае деньги от продажи старой квартиры нужно зачислить на специальный счет, открытый на имя ребенка.
Другими словами, такая сделка будет крайне сложной из-за необходимости заручиться поддержкой органов опеки. Кстати, по этой причине многие семьи сознательно отказываются использовать материнский капитал на покупку первой квартиры – если они заранее знают, что в перспективе эту квартиру придется продать, чтобы купить жилье просторнее.
Варианты продажи
Рассмотрим возможные варианты продажи квартиры с прописанными в ней детьми.
Если дети там только зарегистрированы
Это самый простой вариант, то есть собственником жилья являются родители, а несовершеннолетние дети проживают вместе с родителями и прописаны в продаваемой квартире. В таком случае при продаже жилья нужно с регистрационного учета снять и прописать их в другом месте.
При этом законом установлены следующие нормы:
- Дети до 10 лет могут проживать и быть прописаны вместе с родителями.
- Дети с 10 до 14 лет кроме родителей могут проживать и быть зарегистрированы у близких родственников (например, бабушек и дедушек).
- Дети с 14 до 18 лет имеют право проживать отдельно от родственников, то есть должны зарегистрироваться по месту их фактического проживания.
Для того чтобы снятся с регистрационного учета и прописаться по новому месту жительства родителям необходимо обратится в федеральную миграционную службу по месту регистрации. Если нет возможности явиться в ФМС лично, допускается оформление запроса через многофункциональный центр услуг.
К запросу на снятие с учета прилагаются:
- паспорта родителей;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о рождении детей;
- лист убытия.
Если вы не переезжаете в другой город, одновременно со снятием с учета можно подать документы и на регистрацию по другому адресу.
Для этого помимо вышеуказанных документов один из родителей прилагает документы, подтверждающие право собственности на жильё, в котором будут прописаны родители и дети.
Либо, если жилье родителям не принадлежит – согласие на прописку несовершеннолетних детей со стороны собственника.
Дети старше 14 лет самостоятельно обращаются в УМС либо в МФЦ для снятия с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства.
Все вышеперечисленные услуги являются для граждан бесплатными.
Продажа квартиры осуществляется по стандартному договору купли-продажи, который подлежит регистрации в регистрационной палате. Привлечение органов опеки и попечительства (ООиП) и нотариуса не обязательно.
Жилье принадлежит опекуну
Бывают и другие ситуации, например, ребенок остался без родителей, опекунство над ним оформил кто-то из близких родственников, и прописал малыша в своем жилье. А потом опекун решил данное жилье продать.
И хотя ребенок собственником продаваемого жилья не является, то при продаже необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства, которые в данном случае должны убедится, что интересы опекаемого не будут ущемлены.То есть, в этом случае необходимо обратится в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
Внимание! Разрешение на продажу квартиры будет выдано, если в результате жилищные условия опекаемого будут улучшены.
Либо, как альтернативный вариант необходимо выписать несовершеннолетнего из продаваемого жилья до совершения сделки и прописать его по другому адресу. Подробнее о порядке действий и необходимому перечню документов мы уже рассказали в предыдущем пункте.
Если они являются собственниками жилья
Поэтому собираем документы и обращаемся в органы опеки по месту жительства, чтобы получить соответствующее разрешение на продажу.
Какие конкретно нужны документы нужно уточнить у местных представителей власти, контролирующих соблюдение прав и интересов несовершеннолетних граждан.
К стандартному пакету относится:
- Заявление законных представителей на продажу квартиры (образец можно взять в ООиП).
- Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего собственника, если он старше 14 лет, если младше 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Свидетельство о регистрации брака (о разводе).
- Свидетельство о праве собственности на продаваемой жилье.
- Сведения о лицевых счетах.
- Выписка из домовой книги.
- Справа из БТИ о стоимости жилья, кадастровый план.
Важно! После подачи заявления органы опеки рассматривают его в течение двух недель и выдают письменный ответ.
В разрешении на продажу указываются конкретные условия по продаже недвижимости.
То есть при продаже его собственности, в результате покупки на ребенка приобретается в собственность недвижимость аналогичная, либо лучше.
Также в результате сделки полученная прибыль может быть перечислена деньгами, на расчетный счет открытый на его имя, но это правомерно только в том случае, если продаваемая собственность не единственная принадлежащая ему.
Законодательная база
Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:
- Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
- П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
- Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
- Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.
Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:
- Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
- Закону «О приватизации жилищного фонда Российской федерации» от 4.07.1991 года;
- Региональным нормативным актам.
Процесс продажи квартиры будет намного сложнее, если несовершеннолетний имеет права собственности на неё. К ситуации нужно подойти с большей внимательностью и предусмотрительностью. Для отчуждения собственности ребенка разрешение органов защиты прав несовершеннолетних обязательно.
Вопрос снятия ребёнка с регистрационного учёта регулируется множеством нормативных актов и положений, в частности ст.26-28, 37 ГК РФ, ст.60 СК Ф и ст.26 ЖК РФ. По общим правилам, выписка несовершеннолетнего допускается при соблюдении ряда обязательных условий:
- Выписать ребёнка можно при получении письменного согласия со стороны обоих родителей. При этом в расчёт не принимается, проживают они вместе или раздельно, находятся в браке или разведены. Если ребёнок зарегистрирован в одном месте, а фактически проживает в другом, снятие с учёта возможно только в судебном порядке. При этом нужно помнить, что в соответствии со ст.20 ГК РФ выписать ребёнка можно исключительно по месту регистрации одного из родителей (опекунов).
- Для снятия ребёнка с учёта необходимо обеспечить ему альтернативное жильё, которое по своим техническим параметрам будет, как минимум соответствовать текущему месту проживания. Это означает, что ни в коем случае не допускается дискриминация ребёнка. Если до переезда он проживал в комнате 12 квадратов, то после переезда он должен получить аналогичную комнату, или больше по площади.
Согласие органов опеки и попечительства – обязательное условие в ситуации, когда ребёнок является собственником жилплощади или её доли. Даже если ребёнок оформил отказ от права собственности на жильё, это не освободит его родителей (опекунов) от необходимости согласования с органами опеки.
Если несовершеннолетний не обладает правом собственности на жилые помещения, а лишь зарегистрирован в них, тогда порядок выписки ребёнка будет изменён, согласие от органов опеки не потребуется.
Тем не менее, нужно помнить о том, что по закону дети до 14 лет обязаны постоянно проживать по месту регистрации родителей или опекунов. Как только ребёнку исполняется 14 лет, он приобретает частичную правомочность, и может проживать по месту регистрации одного из родственников первой линии родства (братья и сёстры, бабушки и дедушки).
Что гласит закон?
Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органа опеки.
Несовершеннолетние – это лица, которые не достигли 18-летнего возраста. Однако при продаже квартиры, свою роль играет конкретный возраст ребенка. Права детей от 6 до 14 лет защищают опекунские Советы и для решения вопросов с недвижимостью нужно обратиться к ним. Если возраст от 14 до 18, то представлять интересы подростка будет попечительский Совет.
Как продать жилье, если ребенок собственник квартиры
Права ребенка у нас защищаются государством.
Под защиту органов опеки совершенно обосновано попадают следующие категории детей:
- Оставшиеся без попечительства родителей:
- сироты;
- дети, чьи родители лишены родительских прав;
- брошенные своими родителями на произвол.
- Находящиеся на воспитании у родственников или у чужих людей.
- Проживающие в детских домах, созданных по семейному типу.
- Несовершеннолетние, которым принадлежит либо вся недвижимость, либо ее доля:
- по праву наследования либо договору дарения;
- на основании договора купли-продажи;
- на основании раздела имущества родителей при разводе и т.д.
Как видно из списка, ситуация, когда ребенок может претендовать на недвижимость либо ее часть наравне со взрослыми, не так уж редка. Только полных прав самостоятельного выбора и решения несовершеннолетний до 18 лет не имеет, и за него осуществляют этот выбор либо родители, либо ответственные за его воспитание люди, но под контролем государственных органов. И это правильно, иначе всякие нечестные и безжалостные аферисты-усыновители или даже некоторые нерадивые «родители», давно выбросили бы несовершеннолетних на улицу.
Закон о прописке детей
Чтобы не происходило нарушение детских прав, законодательством принят закон о прописке и выписке несовершеннолетних, работающий в одностороннем порядке.
Прописке детей, где бы то ни было, дан «зеленый свет»:
Для того, чтобы прописать ребенка, не нужно согласия ни органов опеки, ни всех тех, кто прописан либо проживает на площади будущей прописки.
Важно, чтобы ребенок до 14 лет был прописан вместе со своими родителями (либо с одним из них, если родители разведены), или с лицами, их заменяющими.
Право прописки ребенка вместе с родителями закреплено ст. 70 ЖК РФ.
Даже если жилье не приватизировано, родитель имеет право прописать в нем своего ребенка без согласия собственника.. Прописка осуществляется очень просто: путем подачи заявления, паспорта родителя и свидетельства рождения ребенка в паспортный стол
Прописка осуществляется очень просто: путем подачи заявления, паспорта родителя и свидетельства рождения ребенка в паспортный стол.
Но вот выписать просто так несовершеннолетнего нельзя, для этого нужно выполнить ряд условий.
Продажа, когда ребенок не собственник квартиры
Если обычной нормальной семье, где растет родной ребенок, не являющийся собственником, предстоит продажа квартиры, то трудностей с продажей квартиры и перерегистрацией ребенка на новом месте здесь не возникнет:
- Родители просто должны взять справку из органов опеки, что несовершеннолетний не находится под попечительством государства.
- Без этой справки переход прав собственности при продаже жилья в Госреестре не зарегистрируют.
Если ребенок — собственник квартиры или находится под защитой государственных органов опеки по другим причинам, то с его выпиской у родителей или лиц, заменяющих их, могут возникнуть затруднения.
- Согласно ст. 37 ГК РФ, имущество несовершеннолетнего не может быть отчуждено у него, даже если он дал на это добровольное согласие
например, при приватизации квартиры не была учтена доля детей.
, без разрешения и проверки со стороны органов опеки
: - Несовершеннолетний не может быть выписан просто так в никуда:
- Переезд в меньшую по размерам квартиру, в которой на каждого человека будет приходится площадь меньше нормы, может быть признано ущемлением прав ребенка на свободное жизненное пространство.
- Обмен отдельной квартиры с удобствами на коммуналку также будет расценен органами опеки как ухудшение условий жизни несовершеннолетнего члена семьи.
И еще очень много могут возникнуть подобных ситуаций, где комфорт и безопасность детей будут приоритетными, и разрешение на перерегистрацию в новом месте может быть так и не получено.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.
Алгоритм действий
Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:
- Подготовить документы.
- Найти покупателя.
- Получить разрешение отдела опеки.
- Оформить договор.
- Провести нотариальное удостоверение.
- Провести государственную регистрацию.
Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.
Необходимые документы
Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:
- гражданские паспорта всех собственников;
- свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающий документ;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- выписка с лицевых счетов;
- разрешение отдела опеки.
Образец контракта купли-продажи
Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:
- наименование контракта;
- дата и место оформления;
- данные сторон;
- данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
- сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
- права и обязанности сторон;
- цену сделки;
- порядок перечисления денежных средств;
- ответственность сторон;
- сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
- подписи сторон.
Образец договора купли-продажи
Обращение к нотариусу
Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.
Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.
Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:
- 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
- дополнительную сумму за технические и правовые услуги.
Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Регистрация в Росреестре
С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.
В году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.
Налог с продажи
Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.
Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.
Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:
- не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
- не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).
Выписка несовершеннолетнего
Для осуществления сделки купли-продажи потребуется выписать несовершеннолетних граждан. В ином случае уже проданную квартиру нельзя будет полноценно использовать из-за наличия обременения. Поэтому выписку нужно предварительно осуществить, и ее выполняют по стандартной схеме при отсутствии каких-либо ограничений.
Прежде всего, нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Данный этап можно пропустить только в том случае, если есть причины не обращаться в государственный орган. Также если дети не являются собственниками, то тогда их можно выписать вместе с родителями
Однако важно, чтобы у них было новое место для регистрации
Из документов потребуется предоставить в ГУВМ:
- Паспорта участников сделки.
- Документ, подтверждающий право владения имуществом.
- Нотариальное согласие на продажу от всех собственников недвижимости.
- Разрешение на продажу, полученное от представителей детей.
- Бумага от органов опеки и попечительства (при необходимости).
- Договор купли-продажи, составленный по всем правилам.
- Справка из кадастрового паспорта.
- Квитанция об уплате государственного сбора.
- Акт приёма-передачи недвижимости.
Как только дети будут выписаны, можно будет по стандартной схеме осуществить продажу имущества. Для этого договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего оформляется акт приема-передачи. Когда продавец получит всю сумму, то тогда покупатели смогут законно перерегистрировать права на недвижимость, оформив объект на себя.
Возможно, придётся подождать, пока съедут прежние владельцы, если была об этом договорённость. При отсутствии обременений на дом можно будет стать полноправными собственниками. После этого можно будет проживать на территории квартиры, а также совершать с ней имущественные сделки. Главное, своевременно оформить на себя документы и получить свидетельство о праве собственности.
Когда ребенок является собственником
Если жилплощадь (или определенная ее часть) принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, то порядок организации сделки имеет несколько другой вид. Выше уже говорилось, что согласно действующего законодательства, дети до 14 лет признаются не дееспособными, а до 18 лет – частично дееспособными. Поэтому и права подписи у малолетних ограничено.
Сама сделка оформления квартир проходит по всем требованиям к письменному и нотариальному оформлению, после чего документы регистрируются в соответствующих государственных органах.
Главное отличие от «взрослой» сделки – разрешение от органов опеки. Такая инстанция защищает права детей, поэтому и контролирует все процедуры продаж-покупок жилплощади, чтобы несовершеннолетний не остались без крыши над головой.
В каждом конкретном случае будет использоваться индивидуальный подход. Очень весомым доводом может стать здоровье ребенка. Например, малыш родился с астмой. Тогда продажа квартиры в городе и покупка дома в пригороде вполне допустима. Таких нюансов может быть множество.
Перед тем, как продать недвижимость, где собственником является лицо до 18 лет, нужно предоставить в органы опеки набор следующих документов:
- заявление на одобрение сделки о продаже, где будут указаны причины таких действий и обязательства об обеспечении детей достойными жилищными условиями – стандартный бланк выдается на месте и подписывается обоими родителями;
- если ребенку уже исполнилось 14 лет, то от него также потребуется письменное соглашение;
- выписка из домовой книги (оригинал);
- свидетельство о рождении или паспорт ребенка (оригинал и копия);
- документ, который подтвердит право собственности на продаваемую недвижимость, и кадастровый план к ней;
- справка об оценочной стоимости жилища из БТИ;
- в ЖЭКе берется справка об отсутствии каких-либо коммунальных задолженностей.
В случае, когда один из родителей не может подписать ходатайство, то нужны бумаги которые разъяснят эту причину. Например, это может быть свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, справка о признании без вести пропавшим и т. д. Лучше всего, если родители сразу предоставят документы о будущем месте проживания – это значительно ускорит выдачу разрешения.
Если родители в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то для снятия и постановки ребенка на учет может понадобиться вторая подпись. Поэтому о такой «мелочи» нужно озаботиться заранее.
Можно ли продать квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком? Да, можно. Но для этого предстоит потрудиться, особенно, если часть жилья принадлежит ему. Но это сделано с целью того, чтобы защитить малыша. Ведь в практике встречалось множество случаев, когда опека по тем или иным причинам переходила третьим лицам, и те пытались лишить ребенка законной жилплощади.
