Оценка стоимости прав аренды

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Получить право пользования землей можно:

• в результате участия в аукционе;
• без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

• уведомление об оплате задатка;
• заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
• пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем: Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид: Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как: В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной     категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Оценка права аренды земельного участка пример

• Определение объекта оценки.
• Параметры, влияющие на стоимость.
• Наилучшее экономическое использование участка.
• Методы оценки.

Земля представляет собой объект большой экономической значимости и стоимости, земельные участки являются основой любой недвижимости, которая востребована на рынке в качестве средства производства для бизнеса, как объект, удовлетворяющий потребительские запросы физических лиц, и как объект инвестиций для всех участников рынка. Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива покупке земли.

Для чего нужна оценка?

Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.

Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.

Оценочные мероприятия проводятся для следующих нужд:

• приобретение или реализация права аренды земли;
• приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
• определение возможности инвестирования;
• предоставление наделов в аренду;
• использования участков в виде залога при получении кредита;
• судебные разбирательства;
• внесение данного в уставный капитал общества.

В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ. 33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей: – фиксированный (основной) платеж; – переменный (дополнительный) платеж. Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.

В екселе образец расчет возмещения коммунальных услуг арендатором.

Работа с таблицей на компьютере с подключением через Microsoft OneDrive: Работа с таблицей через Microsoft Excel для Android:

• Удобно вносить показания счетчиков со смартфона прямо у электрощита.
• Хотя результаты можно посмотреть и на смартфоне, делать это на компьютере удобнее.

Построение таблицы Таблица устроена достаточно просто, на основе операций вычитания, умножения и суммирования. Кроме того,

• для выделения ошибок используется условное форматирование,
• для проверки значений используются функции Excel: ЕСЛИ (IF), ЕСЛИОШИБКА (IFERROR).

См. также Для тех, кто не хочет возиться с таблицами Excel, есть готовые программы, например, для Andoid приложение DomoMeter.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают  экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.  Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.. Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
2. Формирование информационной базы.
3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
4. Поиск и фиксация относительных оценок.
5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности составления отчета

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Отчет об оценке права аренды земельного участка

Работа агентства всегда сопровождается оформлением необходимых для отчета бланков и форм. Так и составляется отчет об оценке права аренды земельного участка, который предоставляется заявителю и используется в дальнейшем при последующих действиях с правом аренды.

К особенностям оформления отчета об оценке прав аренды земельного участка относят следующие моменты:

• в «шапке» документа указываются данные заявителя (ФИО), а также дата проведения оценки и ее составления;
• далее полностью переписываются фиксированные данные на земельный участок – его юридический адрес, статус, приводится подробное описание объекта;
• обязательно указывается цель проведения оценки;
• уточняется величина, подлежащая оценке – кадастровая стоимость или рыночная;
• перечисляются используемые методы оценки;
• на первых страницах отчета всегда предоставляются проверенные данные и итоги проведенного изучения объекта, построек;
• здесь же на первых страницах представлена стоимость изученных объектов, полученная на основе использованных методов;
• далее предоставляются данные о стоимости аренды земельного участка, чтобы было получено с помощью сравнительного анализа и прочих способов, перечисленных в начале отчета;
• сроки аренды и правомочия арендатора – это следует из полученных данных от самого арендатора и запросов из местной администрации (правомерно для людей, пользующихся землями, которые находятся в аренде от местной администрации);
• размер арендной платы – подсчитывается с учетом развития инфраструктуры, статуса, получения прибыли и прочих моментов;
• приводятся общие данные о состоянии рынка недвижимости на местности – предоставляется возможный разброс цен в месте нахождения участка;
• перечисляются основания для получения права аренды – собственник может сдать участок в аренду, администрация на основании определенных статей и законов действующего законодательства.

Отчет может быть составлен на 40-50 страниц. В документе предоставляется подробная информация, а также порядок проведенного анализа стоимости участков.

В документе можно самостоятельно изучить порядок действий сотрудников агентства при использовании какого-либо метода для определения стоимости права аренды.

Подходы, применяемые для оценки стоимости аренды

Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости эксперты используют следующие подходы:

1. Сравнительный подход включает методы:

• Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
• Последующей реализации;
• Цены реализации вторичного продукта.

При оценке аренды, как и при оценке недвижимости в целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для оценки аренды торговых, офисных помещений, а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.

Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. Недостатком сравнительного подхода является ограниченность применения для множества видов недвижимости.

2. Затратный подход включает один метод — метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:

• Рекапитализация;
• Экономическая амортизация;
• Валовый рентный множитель.

Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.

Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:

1. Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
2. Определение коэффициента капитализации;
3. Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
4. Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
5. Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
6. Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).

Недостатки метода компенсации затрат:

• Метод выгоден только арендодателю;
• Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
• Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.

3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).

Последовательность расчета арендной платы доходным подходом:

1. Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
2. Составление прогноза по издержкам арендатора;
3. Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
4. Расчет рентабельности работы арендатора;
5. Расчет прибыли (дохода) арендатора;
6. Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).

Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.

Таким образом, оценка аренды – сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.