Арендная ставка

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) осуществляется федеральными органами исполнительной власти.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Предложение и вакансия

  • Всего за 2021 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2021 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет- (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
  • За 10 месяцев 2021 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2021 года.
  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Самый надежный актив в нашей стране

По результатам опроса ВЦИОМ популярнее инвестиций в недвижимость только банковские депозиты. Их предпочли 23% россиян, против 18% выбравших недвижимость.

То, что большая часть людей в нашей стране выбирает недвижимость в качестве объекта для инвестиций – логично. Выбирая недвижимость, люди вкладывают свои деньги в реальные, осязаемые объекты. Они ожидают, что недвижимости сопутствуют низкие риски, она будет расти в цене, как минимум выше инфляции, а генерируемый «пассивный» доход будет стабильным.

Инвестиции в недвижимость кажутся людям простыми и понятными:

  • купил – сдал в аренду и получаешь стабильный доход;
  • купил дешевле – перепродал дороже и получил доход;
  • купил – отдал в управление, получаешь стабильный «пассивный» доход.

Однако на деле все оказывается несколько сложнее. Вариант, кажущийся самым простым – купить и отдать в управление выглядит привлекательно, тем более что компании, занимающиеся управлением, обещают обеспечить доходность от 11,5% до 24% годовых. Могут ли низкие риски + отсутствие необходимости во временных затратах на работу с объектом обеспечить такую доходность?

Для сравнения, средняя доходность вклада, для которого также характерны низкие риски, от самого крупного банка России составляет 3,58% + с 2021 года нужно будет также заплатить НДФЛ на накопленный доход (13%), если размер вклада более 1 000 000 рублей.

Стоит отметить, что доходность недвижимости при её сдаче в аренду в развитых европейских, арабских и азиатских странах составляет менее 7%.

Ожидания и вера в большую доходность характерны для нашего населения. С 2000-х годов у недвижимости в России существовал эффект низкой базы, из-за чего её стоимость могла расти двухзначными темпами в год и это было нормально. И стремительный рост продолжался до кризиса 2008 года. С появлением долевого строительства люди стали активно использовать возможность инвестиций в жилое строительство, покупая квартиры на этапе котлована, а потом продавая её с той же двухзначной годовой доходностью (15-30%). С переходом на эскроу-счета эта возможность исчезла.

В этой статье мы рассмотрим три варианта инвестиций в коммерческую недвижимость:

  1. покупка здания в состоянии пригодном для сдачи в аренду;
  2. покупка здания, в котором требуется произвести ремонтные работы, и последующую сдачу в аренду;
  3. покупка здания, проведение реконструкции для изменения функции, по которой оно использовалось изначально.

Для оценки эффективности наиболее подходящим и точным будет метод дисконтирования денежных потоков. В рамках использования данного подхода можно рассчитать стоимость:

  • незастроенного ЗУ;
  • «незавершенки»;
  • недвижимости, для которой необходимо провести реконструкцию;
  • недвижимости в условиях, когда прогноз должен учитывать динамику и изменения доходов и расходов, связанных с вложениями в объект недвижимости и её эксплуатацией.

Сложность метода заключается в обосновании будущих расходов и доходов.

Как оплатить налог на землю

Обязательные платежи, в том числе земельный, удобно оплачивать посредством онлайн-сервиса Сбербанк.

Рассмотрим инструкцию, как происходит оплата по индексу документа:

  1. Для начала необходимо войти в свой аккаунт Сбербанк Онлайн, где высветится главное меню, в котором необходимо выбрать раздел «Переводы и платежи».
  2. Откроется окно, где необходимо найти оплату товаров и услуг, выбрать «ФНС» в разделе бюджетных платежей.
  3. Далее нужно выбрать регион оплаты, в котором проживает владелец участка, перейти в раздел оплаты налогов.
  4. Открывается платежная форма, где необходимо ввести указанные в квитанции реквизиты, нажать «Оплата по индексу». Также необходимо ввести номер карты, откуда будет происходить списание средств. Нажать «Продолжить».
  5. В открывшемся окне необходимо сверить сумму платежа с суммой, указанной в квитанции.
  6. Дальше предлагается через код в SMS подтвердить операцию по списанию средств. Второй вариант – воспользоваться одноразовым кодом с чека, но только в случае, если сумма платежа меньше трех тысяч. В течение суток банк перечислит средства на нужный счет.
  7. В этом же окне можно распечатать чек при необходимости.

Порядок действий оплаты посредством ИНН похож на оплату ЗН по индексу – алгоритм меняется при выборе указанной на рисунке графы поиска налогов. В открывшемся окне, после выбора карты оплаты, нужно нажать «Поиск задолженности по ИНН».

Получить квитанцию на оплату земельного налога можно вместе с уведомлением.

Как оплатить земельный налог через Госуслуги

Воспользовавшись Сбербанк Онлайн, а также посредством портала Госуслуги или на сайте ФНС с легкостью можно заплатить земельный налог через интернет.

Последовательность действий на портале Госуслуги:

  1. Зайти в личный кабинет.
  2. После проверки данных налогоплательщика следует нажать «Найти задолженность».
  3. Сумма оплаты появляется во вновь открывшемся окне, затем происходит оплата.

Оплатить земельный налог по кадастровому номеру не удастся, но кадастровый номер можно использовать, чтобы узнать размер сбора на сайте Росреестра, введя номер в строку поиска по указанной ссылке.

Как оплатить земельный налог через ФНС

Оплата земельного налога онлайн производится через ФНС, алгоритм действий указан ниже. После авторизации на сайте ФНС, необходимо войти в кабинет, в котором можно отслеживать задолженности и производить оплату без квитанции.

Алгоритм действий на сайте ФНС:

  1. Перейти на сайт ФНС.
  2. Открыть раздел «Заплати налог» в разделе «Электронные сервисы».
  3. Заполнить форму «Оплата налогов физических лиц», вводя ИНН и Ф.И.О., и нажать «Далее».
  4. Выбрать вид налога – земельный налог.
  5. Указать полный адрес (индекс, субъект РФ, адрес РФ) и нажать «ОК».
  6. Выбрать тип платежа – налог.
  7. Ввести сумму для оплаты и нажимаем «Далее».
  8. Указать способ оплаты – безналичный расчет.
  9. Выбрать банк, с помощью которого вы желаете оплатить услуги.
  10. После перенаправления на сервис банка уплатить налог с помощью своей банковской карты и мобильного телефона.

Можно оплатить налог на землю в собственности по ИНН физического лица на портале Сбербанк Онлайн, как говорилось ранее.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Фиксированный размер и гибкая ставка

В большинстве случаев размер арендного платежа указывают в договоре. Это неизменная величина, измеряемая в любой конвертируемой валюте. При этом практические расчеты на территории России проводятся только в рублях ().

Отчисления арендатора в этом случае не зависят от экономических выгод эксплуатации имущества. Изменить тариф стороны могут по взаимному согласию или в порядке, предусмотренном договором. А вот инфляционные процессы не являются основанием одностороннего увеличения требований. К такому выводу пришел 5 ААС в обзоре от 14.10.2011 (дело А51-22191/2009).

Гибкая ставка встречается в практике реже. Прогрессивный вариант выбирают преимущественно коммерсанты. Формы разнообразны:

Порядок расчета Пример
Доля от валовой выручки или чистого дохода Аренда магазина или иной торговой точки
Процент от количества заказов, посетителей Использование наемных транспортных средств при оказании услуг такси
Часть полученных арендатором плодов Аренда фермы, сельскохозяйственных угодий, комплексов для разведения рыбы и т. д.

Плавающая ставка выгодна обеим сторонам. Такое сотрудничество отличается экономической эффективностью, а регулярный перерасчет обязательств не признается изменением договора (п. 1 обзора 9 ААС). Форма приобрела популярность в кризисный период. Однако она имеет и свои минусы. Так, арендодатель вынужден контролировать результаты пользования имуществом, чтобы избежать занижения платежей по договору. С этой целью на объектах устанавливаются специальные видеокамеры или счетчики.

Допускает закон и комбинированные схемы. Участники сделки вправе согласовать фиксированный размер арендной платы, дополнив его переменной частью. Ключевым условием будет детальная проработка механизма расчета. В договоре потребуется прописать формулу и порядок определения исходных данных.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Виды арендной платы и их особенности

Основа классификации заложена ст. 614 ГК РФ. Норма выделяет следующие формы вознаграждений:

  • фиксированные взносы различной периодичности;
  • процент либо долю от доходов, плодов или иных результатов эксплуатации имущества;
  • предоставление услуг;
  • передача вещи в счет погашения обязательств арендатора;

неотделимые улучшения актива.

Закон допускает установление смешанных форм арендных платежей. Участники сделок активно пользуются диспозитивностью гражданского права, разрабатывая собственные схемы.

Классификацию проводят также по составу. Нередко условиями соглашения предусматривается деление суммы на несколько частей. Составляющими арендной платы могут быть:

№ п.п. Наименование Общее описание
1. Компенсация При заключении договора владелец актива несет определенные расходы. Так, в состав арендного взноса включают возмещение издержек на модернизацию, настройку, транспортировку имущества, дополнительную комплектацию. Вопросы ремонта обязательно оговаривают в соглашении. В противном случае сторонам придется следовать общим правилам. Статья 616 ГК РФ возлагает обязанность проведения текущих работ на арендатора. Капитальный ремонт лежит на плечах непосредственного собственника
2. Налоги Если арендодатель признан плательщиком НДС, стоимость пользования имуществом увеличится (ст. 146 НК РФ)
3. Доход Эта часть поступает непосредственно собственнику объекта и признается чистой прибылью по сделке
4. Дополнительные услуги В состав арендной платы могут входить расходы на связь, вывоз мусора, сервисное обслуживание и другое

Неустойка и пени увеличивают фактическую стоимость пользования имуществом. Однако отнести их к составляющим арендной платы нельзя. Начисление штрафных санкций связано с нарушениями договора (например, просрочкой платежа). В отличие от арендного взноса сумма взысканий может уменьшаться. Алгоритм применения ст. 333 ГК РФ продемонстрировал Суд Железнодорожного района Ростова-на-Дону при рассмотрении дела № 2-2575/2017.

Какие документы нужны?

Перечень документов может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и пожеланий оценщика.

Все бумаги предоставляются в работу в виде нотариально заверенных копий. Имеющаяся справочная информация от юридических лиц должна быть подписана и подтверждена печатью.

  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Техническая документация: паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
  • Сведения о наличии обременения на объект.
  • Кадастровый паспорт земельного участка для отдельно-стоящих зданий.
  • Документы на прочее имущество, входящее в состав предмета оценки.
  • Копия паспорта клиента.
  • Копия записи из единой налоговой службы для юридических лиц.

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Юридический базис

Финансовые отношения в рамках арендных сделок регулируются ГК РФ. Плата за пользование имуществом устанавливается в соответствии со статьей 614 Кодекса. Официальное определение лаконично. Законодатель именует арендными платежами обязательные взносы, порядок и срок внесения которых закреплен соглашением.

Регулирование во многом зависит от предмета сделки. Если таковым является частная недвижимость, транспорт или оборудование, цены остаются свободными. Участники руководствуются рыночными показателями, личными обстоятельствами, характеристиками имущества.

Правила меняются, когда речь заходит о муниципальной или государственной собственности. Так, при передаче в возмездное пользование федеральных земель чиновники опираются на правительственное постановление № 582. Особый порядок расчетов применяется и в случае финансовой аренды. Вознаграждение по договорам лизинга устанавливают с учетом закона № 164-ФЗ. Платеж здесь включает выкупную стоимость.

Большое значение при формировании цены имеет судебная практика. Основой являются разъяснения ВС и ВАС России. Внимания заслуживают , обзоры и годы. Обобщая позиции нижестоящих судов, высшие инстанции рассказали, что такое арендная плата, разрешили ряд правовых коллизий и пресекли двоякое толкование норм. Документы не имеют силы закона, но дают общее представление о рассмотрении споров.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

  • Фиксированная стоимость.
  • Цена за квадратный метр.
  • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

  1. Размещение нежилого помещения.
  2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
  3. Назначение объекта.
  4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс <*> – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

 В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР “О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации “О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией “О порядке применения Закона РСФСР “О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:                

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)

где:

N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб – балансовая   (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.  м   общей    полезной    площади,     руб./кв.     м (рассчитывается как частное    от   деления  первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

Денежная и натуральная оплата

Большинство сделок в стране предполагает расчет национальной валютой. Стороны согласовывают прием наличности либо перечисления средств на банковские счета. Однако такая форма арендных платежей не является единственной. При наличии соответствующего пункта в договоре обязательства могут быть погашены:

  • передачей прав собственности на ценные вещи;
  • оказанием услуг или выполнением работ;
  • неотделимыми улучшениями имущества.

Проблемой таких расчетов является необходимость оценки. Встречное исполнение должно быть равнозначным, в противном случае возникнут споры. К группе риска, в первую очередь, относят финансово нестабильные организации

В случае банкротства к сделкам с натуральной оплатой будет приковано внимание кредиторов. Подходы судов к разрешению таких дел продемонстрированы, например, в постановлении ВАС РФ № 63

Не менее серьезной проблемой станут претензии относительно извлечения необоснованной налоговой выгоды. Заметное отклонение оценки передаваемых в счет оплаты услуг, работ или товаров от рыночных показателей послужит основанием начисления недоимки. Суды в такой ситуации будут руководствоваться разъяснениями постановления ВАС РФ № 53. Служители Фемиды проанализируют все условия сделки в комплексе. Значение приобретет взаимосвязь сторон, порядок исполнения договора, наличие реальной переписки и мн. др.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

Бренд Страна происхождения Профиль Ценовой сегмент
1 UFC Gyms США Фитнес клуб Выше среднего
2 Filorga Франция Косметика и парфюмерия Выше среднего
3 Suitsupply Woman Нидерланды Одежда / Обувь / Белье Выше среднего
4 The North Face США Одежда / Обувь / Белье Средний
5 Ereda Италия Одежда / Обувь / Белье Выше среднего
6 Jysk Дания Товары для дома / Интерьер Ниже среднего
7 Boss Woman Германия Одежда / Обувь / Белье Выше среднего
8 Weekday Швеция Одежда / Обувь / Белье Средний
9 Paulig Café&Store Финляндия Общественное питание Средний
10 Patrick Roger Франция Продукты Выше среднего
11 Adidas Terrex Германия Одежда / Обувь / Белье Средний
12 &OtherStories Швеция Одежда / Обувь / Белье Средний

Пример

Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

  • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
  • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
  • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
  • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
  • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
  • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
  • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
  • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
  • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
  1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
  2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
  3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

Общая сумма Кк = 0,9.

Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).

По принятой формуле получаем размер арендной платы:

4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

Методика расчета

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

  • Аим – плата за имущество.
  • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
  • j инф – индекс инфляции.
  • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

  • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
  • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
  • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
  • Кт – тип нежилого помещения.
  • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
  • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

  • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
  • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
  • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
  • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
  • S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому

Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски

Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений

Методы оценки стоимости аренды

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 10-ти летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector