Наложение и пересечение границ земельных участков

Юристы «Юридического центра Сиан» помогут Вам

Если миром установить смежные границы заинтересованным лицам не удается, тогда спор переходит в зал суда и лучше воспользоваться услугами земельного юриста.

Процедура подготовки к судебному разбирательству включается в себя:

• Получение сведений об участке заинтересованного лица (соседа) из кадастра в виде кадастровой выписки или кадастрового паспорта (плана), сведения могут быть выданы любому лицу за плату;
• Вынесение кадастровым инженером заключения о том, почему приостановлен кадастровый учет. Это заключение прикрепляется к межевому плану, когда имеются несоответствия между ранее установленными границами смежных участков, имеются возражения заинтересованных лиц, необходимо дополнительно обоснование размеров смежных участков.
• Собрать копии правоустанавливающих документов на участки: выписки из похозяйственной книги, техпаспорта и др., в которых указаны размеры участков.

Выданное кадастровым инженером заключение должно содержать в себе выводы о том, соответствуют ли проведенные кадастровые работы требованиям законодательства, а также каковы в данном случае возможные варианты разрешения спора между сторонами.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра Сиан»готовы оказать Вам
необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область

Чтобы правильно подготовить исковое заявление, обязательно нужно получить заключение кадастрового инженера.

Сформулировать исковые требования порой не просто. Следует учесть следующее:

• Признать положение границы между участками в документах заинтересованного лица ошибкой кадастра;
• Установить границу по реперам, прописанным в заключении инженером;
• Обязать внести изменения в кадастр третью сторону разбирательства.

Исковое заявление подается, а ответчиком по нему указывается соседний землевладелец. Обязательно третьей стороной привлекается кадастровый инженер и орган кадастрового учета, как не заявляющие собственных независимых требований.

«Юридический центр Сиан» располагает штатом высококвалифицированных адвокатов и юристов по земле, специалистов по земельному праву.

Мы поможем Вам принять меры по досудебному урегулированию конфликта со смежными землепользователями, а при невозможности достичь соглашения подготовим исковое заявление, в котором укажем на все причины, почему именно Ваша точка зрения является самой правильной!

Возможности приостановления исковой давности по земельным сделкам

Существует несколько факторов, которые позволяют приостановить такие сроки. Это становится возможным, когда:

1. Гражданин, являющийся стороной в подобной сделке, ведет службу в осуществляющих военные действия воинских подразделениях;
2. Сработали совершенно непрогнозируемые или чрезвычайные факторы и обстоятельства, к примеру – произошло стихийное бедствие;
3. Гражданин, являющийся стороной в подобной сделке, оказался болен, а его болезнь характеризуется не только длительностью, но и невозможностью находиться в судебной инстанции;
4. Тот закон, чьи положения регулировали правовые отношения между сторонами спора, оказался приостановлен или в принципе утратил свою силу.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

+7 (812) 313-2-106 Бесплатные консультации юристов по земле в Санкт-Петербурге

Что собой представляет наложение границ?

Наложение границ земельных участков является следствием ошибки, допущенной некомпетентным кадастровым инженером или представителем регистрирующей инстанции. Это ситуация, когда границы одного землевладения имеют точки пересечения с границами смежной территории. Не всегда подобные случаи порождают возникновение имущественных споров. Иногда соседи не придают этому факту особого значения, что лишь усугубляет ситуацию. Происходит смещение межевых границ от первоначального верного положения в любую сторону. При межевании дальних участков их площадь может уменьшиться, очертания — измениться. Иногда в результате наложения границ земля становится непригодной для возведения капитальных построек.

Наличие факта наложения границ создает серьезные препятствия для ведения дальнейших кадастровых работ. В процессе наложения границ могут возникать следующие ситуации:

• крайние участки смещаются навстречу друг другу, площадь расположенного между ними участка уменьшается;
• происходит увеличение площади среднего участка, поскольку он заступает на расположенные по бокам земли;
• участок вытягивается или расширяется за счет смежных территорий.

Чтобы избежать подобных трудностей, земли необходимо межевать. Чтобы сохранить неприкосновенность и целостность участка, придется вызывать специалиста для повторного вынесения межевых знаков и установления справедливых границ.

Ошибки разделяют на кадастровые и технического характера. В первом случае в документы вносятся недостоверные данные о земле из-за опечатки, непредумышленной подмены цифр в кадастровом номере или описки. Причина возникновения кадастровой ошибки кроется в недостаточной компетенции исполнителя межевых работ. Кадастровый инженер допускает неточности в процессе кадастровой или топографической деятельности.

Межевой план

1. Образование нового земельного участка вследствие объединения, перераспределения и раздела смежных участков.
2. Образование нового участка из состава единого землепользования.
3. Образование участка из земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности.
4. Образование нового земельного участка вследствие того, что выдел был осуществлен в счет доли в праве общей собственности на данный участок.
5. Образование части земельного участка.
6. Уточнение площади участка или местоположения его границ.
7. Образование или изменения в уже существующие границы частей земельных участков.

Занимаясь составлением любого межевого плана земельного участка, независимо от вида кадастровых работ, в его состав включают текстовую и графическую части. Графическая часть отображает существующее положение границ участков, а также расположение границ новых, либо уточняемых границ. Текстовая часть несет в себе описательные сведения, на основании которых будут вноситься изменения в сведения ГКН.

Получение разрешения

На рассмотрение вопроса отводится 30 дней, а в отдельных случаях этот срок может увеличиваться вдвое. При обнаружении проблем с документами будет получен отказ, и это непреклонный факт, но при их решении допустимо повторное обращение. Срок рассмотрения будет считаться заново.

Иногда даже при условии, что с документами проблем нет, следует отказ из-за того, что обнаруживаются препятствия иного характера. Например, «лишняя» земля переведена в другую категорию, и не может быть включена в участок. При исправлении кадастровых ошибок, риск возникновения таких проблем сведён к минимуму. Если всё проходит хорошо, следует положительное решение, после чего можно приступать к финальным этапам оформления.

Срок годности межевого плана земельного участка

У тех, кто сталкивается с процедурой впервые, возникает множество вопросов. Самым распространенным является вопрос о том, в каких случаях следует заказать межевой план в Серпухове у кадастровых специалистов. На самом деле, документ в обязательном порядке разрабатывается если границы участка претерпели изменений либо ранее процедура межевания никогда не проводилась (и соответственно, сведения не вносились в единый реестр).

В настоящее время на рынке межевых услуг все больше и больше распространяется услуга по проведению межевания под ключ. В стоимость этой услуги заложены все расходы по проведению межевых работ, разработке плана межевания и так далее.

Границы земельного участка – что это и для чего

Для начала давайте разберемся, почему у земельного участка должны быть границы, и какая в них необходимость.

Законодательство определяет земельный участок, как кусок поверхности земли с почвенным слоем, а также его недра, границы которого имеют описание и прошли государственную регистрацию, согласно существующему законодательству.

Учет осуществляет уполномоченный государственный орган ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Установление или уточнение границ земельного участка – этапы процедуры и документы

Необходимость границ возникает при формировании из государственных или городских земель конкретного обособленного объекта недвижимости, который впоследствии станет предметом отношений между обычными гражданами и\или юрлицами.

Если говорить простым языком, то границы земельного участка являются обозначением в форме линий на топографическом плане, обуславливающие, его как территориальный объект.

Особенности судебной практики по аналогичным вопросам

Судебная практика по проблемам наложения земельных участков указывает на возможность использования любых актов, справок и заключений в подтверждение иска. Документы следует подготовить до обращения в суд, а также придется снять с каждого бланка ксерокопию. Помимо бумаг, подтверждающих законность владения землей, потребуется личный паспорт, письменное подтверждение попытки досудебного урегулирования конфликта, экземпляр кадастрового паспорта местности. Повышенную значимость при рассмотрении дела уделяют экспертному заключению кадастрового инженера и выписке из официальной базы Госкадастра о прохождении границ территорий.

Варианты действий в случае наложения границ на ранее учтенный участок

В ситуациях, при которых указанная ошибка обнаружена работниками компетентного государственного органа, все планируемые работы с землей прекращаются вплоть до устранения этого недоразумения. При этом заинтересованные лица письменно уведомляются об этом факте. После этого собственникам необходимо принять меры, направленные на исправление этой негативной ситуации.

Целесообразно попытаться разрешить возникшую ситуацию миром, не вмешивая в этот процесс суд. Для этого сторонам путем проведения цивилизованных переговоров следует достичь взаимной договоренности, после чего осуществить действия, направленные на уточнение земельных границ с подготовкой межевого плана. Действующий закон допускает его оформление на два соседних участка. Указанный документ является основанием для внесения уточнений в сведения об объекте.

Юридически оформление действий, направленных на исполнение указанной проблемы, выглядит следующим образом.

• работник гос. кадастра недвижимости инициирует исправление ошибки;
• сотрудники этого же органа осуществляют действия, направленные на установление реальных границ.

Инициирование исправления может произойти и со стороны заинтересованных граждан. Однако, в этом случае представители государственного кадастра могут и отказать в удовлетворении указанного ходатайства. Причины, служащие предпосылками для отказа, не установлены. Каждый конкретный случай рассматривается индивидуально.

Таким образом, граждане имеют возможность устранить рассматриваемую проблему способами, изложенными в нижеприведенной таблице.

Получив на руки межевой план, граждане обретают возможность продолжить ранее запланированные ими действия со своим недвижимым имуществом.

Стоимость межевания земельного участка

Средняя стоимость межевания земельного участка на 2021 год составляет от 15 000 до 25 000 рублей. Цена межевания земельного участка может отличаться по разным регионам страны. Каждая компания или индивидуальный предприниматель, предлагающие подобные услуги, самостоятельно оценивают свои услуги с учётом текущей ситуации на рынке, степени конкуренции, количества потенциальных клиентов, а также востребованности услуги среди населения. Все этапы оформления необходимой документации организация берёт на себя.

Конкретная стоимость услуг инженера также зависит от множества причин:

• объём и длительность проведения процедуры;
• временные ограничения на осуществление соответствующих мероприятий;
• удалённость объекта.

Если же по распоряжению представителя соответствующей организации проводится комплекс кадастровых работ в определённой области, а участок собственности физического лица целиком либо частично находится в этих границах, межевание земельного участка производится бесплатно.

Сроки уточнения границ земельного участка

Сроки составления кадастрового проекта зависят не только от конкретных характеристик объекта недвижимости, но и от наличия такого плана у собственников соседних территорий. Если необходимые бумаги отсутствуют, то возникает необходимость в оформлении акта согласования. В таком случае длительность всей процедуры составляет несколько недель.

Требуемый пакет документов для межевания земельного участка в 2020 году:

• заявление от собственника (единый образец не разработан, прошение принимается в свободной форме);
• документ, удостоверяющий личность собственника;
• в случае, если в организацию обращается доверенное собственником лицо, необходима доверенность, заверенная нотариусом;
• свидетельство о праве собственности, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• кадастровая выписка, паспорт территории;
• паспорта на строения на участке или справка об их отсутствии.

Обращение

Для осуществления мероприятий по оценке территории необходимо заключить соответствующий договор с инженером или организацией, в которой он состоит.

Перед подписанием договора рекомендуется проверить:

• квалификацию специалиста, выполняющего замеры (он должен состоять в реестре кадастровых инженеров);
• опыт работы сотрудников организации и отзывы о них.

Недостаточная компетентность инженеров может привести к ошибкам в бумагах и дальнейшим вытекающим проблемам.

Когда и с какими соседями нужно согласовывать границы

Чаще всего межевание заказывают, чтобы оформить границы или поставить участок на кадастровый учет. Причем, при постановке на кадастровый учет границы также обязательно нужно оформить. Под фразой «оформить границы» я имею в виду установить границы на кадастровый учет. Участок с установленными границами будет отображаться на кадастровой карте вот так.

В вышеуказанных ситуациях нужно согласовывать границы только с теми соседнями участками, границы которых нет на кадастровом учете и, следовательно, которые не отображены на кадастровой карте. Это указано в п. 1 и 3 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, внимательно его прочитайте — «Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее — заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности; 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования; 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет)».

Чтобы лучше все понять, я покажу на примере. Владелец участка №1 хочет сделать межевание, чтобы оформить границы. Ему потребуется согласовать границы только с владельцем участка №6, потому что его границ нет на кадастровому учете и, следовательно, он не отображен на кадастрой карте.

Проверяем границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра — инструкция с картинками.

Если участок немного «залезает» на дорогу или переулок (на место общего пользования), границы нужно согласовывать с муниципалитетом или с председателем садового/дачного товарищества.

Если сосед умер, согласовывать границы нужно с его наследниками, даже если они не оформили участок на себя. Такая позиция описана в письме Минэкономразвития от 24 декабря 2014 года N ОГ-Д23-10528.

Как проводится межевание — документы, сроки, стоимость.

Согласованием границ занимается кадастровый инженер — п. 7 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Результатом должен быть акт согласования с подписями соседей (образец ниже) — ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Этот документ является частью межевого плана.

Кадастровый инженер письменно уведомит нужных соседей о необходимости согласования границ, т.е. отправит им извещение почтой или лично на руки. В извещении будет указана дата согласования. В указанное время кадастровый инженер даст соседям ознакомится с межевым планом участка заказчика, покажет как и где проходит общая граница, попросит подписать акт согласования.

Акт согласования границ

Извещение соседа

Часто бывает, что соседи отказываются подписывать акт без объяснения причин, с ними нет связи или сосед умер, а наследники непонятно где находятся. В этом случае кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, границы все равно считаются с ним согласованы. У кадастрового инженера будет на руках экземпляр газеты с вышеуказанным объявлением. Газета будет прикладываться к акту согласования, где будет написано, что согласование с таким-то соседом было с помощью публикации и ее дата.

Хороший кадастровый инженер всегда старается, чтобы на акте согласования были подписи соседей. Вариантом с публикацией в газете пользуются в крайнем случае. Дело в том, что при согласовании через газету у соседа будет больше шансов отменить ваше межевание через суд. Если права соседа при межевании были нарушены, в суде он может настаивать, что лично он ни с кем ничего не согласовывал.

Обязательные экспертизы

В отношении межуемого объекта недвижимости самыми распространёнными причинами споров служит:

• Противоречие, имеющиеся между сведениями старых документов, так как ранее использовали другие способы и нормы, а землеустройство характеризовалось не точностью в плане определения границ;
• Любая ошибка, сделанная кадастровыми инженерами при проведении работ;
• Факт самовольного захвата.

Проявляются противоречия обычно, когда приходится подписывать акт согласования между собственниками, а также когда речь идёт о становлении недвижимости на учёт в кадастр, которым теперь занимается Росреестр.

Вопросы определения и фиксирования межи территорий являются техническими и требуют экспертизы по землеустройству. Когда речь идёт о спорах, особенно перешедших на рассмотрение суда, без экспертиз и вовсе нельзя обойтись. Сторона, которая выступает инициатором проведения экспертизы, должна правильно и чётко сформулировать все вопросы, чтобы в зале суда не возникало дополнительных. Более того, инициатором экспертиз вправе выступать сам суд.

Техническая ошибка в сведениях на земельный участок

Рассмотрим   стандартный случай  технической ошибки   в котором при переводе всех земельных участков муниципального района в другую систему координат, часть из этих участков просто теряется. В результате мы видим надпись в Выписке ЕГРН «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Исходя из нашей практики есть два варианта исправления такой ошибки:

Заключение договора на выполнение кадастровых работ и проведение межевания

Требование исправить техническую ошибку от органов Росреестра. Как правило, это требование удовлетворяется в добровольном порядке, если только это не привело к наложению границ.

Наложение границ земельных участков судебная практика

Рассмотрим по какому пути идут судебные органы в случае, когда ни один из соседей не признает за собой наложение границ и приходится осуществлять  исправление реестровой ошибки в судебном порядке.

Очевидно, что в этом случае необходимо обратиться к адвокату по земельным спорам, для составления мотивированного иска в суд.

Юрист по земельным спорам в целях подготовки дела к судебном разбирательству поможет Вам собрать необходимые документы, на основании которых можно будет установить где изначально проходила граница (межа) между спорными земельными участками.

С этой целью необходимо запросить первичные документы по формированию земельного участка, такими документами при межевании до 2009 года будет землеустроительное дела, а соответственно после уже межевой план. Если вы планируете внести изменения в границы соседних участков, то также необходимо подготовить межевой плана на исправление реестровой ошибки. Также очень важным документом для исправления реестровой ошибки в судебном порядке по земельным участкам, расположенным в СНТ будет проект организации застройки садоводства или проект планировки и проект межевания территории садоводства.  Следует учесть, судья не является специалистом в области кадастровых отношений и землеустройства, поэтому для установления местоположения границы по указанным выше документам в ходе судебного процесса может понадобиться землеустроительная экспертиза.

На рассмотрение экспертизы представляется межевой план или землеустроительное дело, которыми были определены границы первоначальных участков и выявляется в каком именно из них была допущена ошибка.

В целом, если имеет место  наложение границ с соседями , то спор между такими соседями разрешается в пользу того, у кого более правильно сформированы  первичные документы на участок.

Исправление реестровой ошибки в определении местоположения

Ошибка в местоположении земельного участка может возникнуть в том случае, если кадастровый инженер или геодезист, проводивший первичные работы по установлению межевых границ на местности допустил ошибку в расчетах. То есть участок законного владельца по своим координатам в реестре недвижимости  может оказаться совсем в другой локации нежили его границы определены на местности посредством забора. Если никаких смежников-соседей у этого участка нет, то можно такую реестровую ошибку исправить через подготовку межевого плана на уточнение границ с согласованием данных изменений в районной администрации.

Исправление реестровой ошибки и установление границ рекомендуется проводить одновременно, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо претензий по самозахвату со стороны надзорных органов.

 Если же есть смежники, то скорее всего будет иметь место  наложение границ смежных земельных участков и земельный спор  , который придется решать в судебном порядке.

Порядок исправления реестровой ошибки в егрн через суд или досудебное урегулирования был описан выше.

В целом можно отметить, что   проблемы исправления реестровых ошибок в Московской области, Ленинградской области и по России в целом сводятся к тому, что заявители пытаются их исправить в административном порядке через Росреестр, не обращаясь при этом в суд. В то же время метод судебной и досудебной защиты при наличии реестровой ошибки является достаточно эффективным, что подтверждается в том числе практическим опытом наших юристов. Сам по себе Межевой план на исправление реестровой ошибки поданный в Росреестр без   сопровождения юриста в регистрирующих органах может в конечно итоге отрицательно  сказаться на ожидаемом результате работ  по устранению ошибки.

Какие ошибки приводят к наложению земельных участков

Важно выяснить, какая ошибка повлекла наложение участков. От этого будет зависеть порядок ее исправления

Ошибки подразделяются на два вида:

1)   технические. Это описки, опечатки, грамматические, арифметические или другие подобные ошибки, которые допущены органом регистрации прав. В результате такой ошибки сведения о земельном участке в ЕГРН не соответствуют данным в документах, на основании которых в реестр вносились сведения ( ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, в межевом плане указаны одни координаты характерных точек границ, а в реестре другие;

2)   реестровые. Это ошибки, которые перенесены в ЕГРН из документов, которые были представлены в орган регистрации прав (ч. 3 ст. 61 названного Закона):

• из межевого плана или карты-плана территории. Эти ошибки допущены кадастровым инженером;
• из иных документов, которые поступили в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Такие ошибки допущены лицами и органами, которые составили указанные документы.

Чтобы узнать, какая ошибка допущена, нужно сравнить сведения о земельном участке в выписке из ЕГРН и, например, межевом плане. Если они отличаются, то вам нужно исправить техническую ошибку. Если сведения идентичны, то это означает, что ошибка допущена в документах, то есть исправлять нужно реестровую ошибку.