Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Продажа доли квартиры родственнику

Договор купли-продажи доли квартиры между родственниками заключается с учетом следующего порядка действий:

• сбор документов;
• уведомление иных дольщиков о продаже части квартиры и получение их письменного отказа от ее приобретения;
• оформление договора купли-продажи;
• проведение сделки в соответствии с условиями соглашения, оформление передаточных актов;
• оплата госпошлины — если сделка проводилась между близкими родственниками, ее размер будет ниже;
• регистрация нового владельца в управлении Росреестра и получение свидетельства.

Законодательство не дает единого перечня близких родственников. По Семейному кодексу это лица по восходящей и нисходящей прямой линии – родители и дети, бабушки и дедушки, внуки. В близкое родство включаются также братья и сестры, аналогичная связь устанавливается между усыновителем и усыновленным. Гражданский и Уголовный кодексы в перечень близких родственников включают и супруга, брак с которым зарегистрирован в официальном порядке.

Процедура оформления договора купли-продажи доли жилой недвижимости определяется общими действиями. Необходимость такой покупки может быть обусловлена факторами возникновения долевой собственности:

• отчуждение комнаты в коммунальной квартире;
• долевое оформление частной собственности жилья;
• развод супругов и образование долевого владения;
• наследование несколькими родственниками.

На основании данных аспектов и возникает необходимость приобретения доли квартиры. Выделяют два типа таких покупок:

• оформление договора купли-продажи доли квартиры с собственником другой ее части;
• продажа собственности родственнику, не имеющему владения в данном жилье.

В первой ситуации собственник выкупает долю родственника и объединяет имущество под своим именем — данный аспект актуален при разводе или наследовании. Во втором случае, по договору купли-продажи части квартиры происходит лишь смена ее владельца.

Оформление договора

Законодательство предписывает обязательное заключение договора купли-продажи квартиры или ее доли в письменной форме. На основе данного документа формируется право собственности нового владельца. Соглашение составляется с учетом общих правил оформления:

• вступительная часть включает в себя информацию о сторонах сделки, подробно прописываются паспортные данные продавца и покупателя, адреса, контакты;
• указание на родство в договоре купли-продажи квартиры или ее доли не требуется, однако и не запрещается;
• подробно описывается объект сделки – адрес квартиры, площадь, состояние, коммуникации, наличие задолженностей;
• отдельно указывается выделение доли, ее площадь, помещения;
• в договор купли-продажи включается указание на отказ иных собственников от приобретения доли по преимущественному праву;
• в обязательном порядке указывается стоимость покупки, именно по ней будет рассчитываться налог, прописывается форма и порядок оплаты;
• учитывается порядок совершения сделки, сроки, оформление передаточных актов;
• прописываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора купли-продажи;
• приводится перечень прилагаемых документов.

Законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи доли квартиры между родственниками. К нотариусу обращаются по обоюдному согласию. Помощь квалифицированного юриста при составлении документа поможет составить юридически верное соглашение.

Список документов

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи и последующей регистрации квартиры, определяется стандартным списком:

• паспорта продавца и покупателя, если они родственники – свидетельства о степени родства;
• документация, подтверждающая право собственности на реализуемую долю квартиры;
• зарегистрированное в Росреестре свидетельство о собственности;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство о браке;
• если продается совместно нажитое в браке имущество, требуется нотариально заверенное согласие супруга;
• для покупки недвижимости также требуется подтверждение супруга;
• если одной из сторон является несовершеннолетний, предоставляется согласие органов опеки.

В определенных ситуациях для договора купли-продажи могут потребоваться и иные документы – доверенность на представителя, свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.

Следует учитывать, что для реализации права собственности на долю, таковая должна быть выделена и документально оформлена. В перечень документов включается также письменный отказ от покупки каждого собственника других долей.

Продажа доли в квартире – что это

Правила выкупа регулируются положениями статьи 250 ГК РФ. Согласно законодательству, родственник, являющийся долевым собственником, вправе свободно распоряжаться частью имущества. Осуществлять различные сделки: продать/завещать/обменять/подарить/ сдать кому-то в аренду или сделать ее предметом залога при оформлении кредита.

Однако, нельзя очертить границы своей доли мелом и требовать других владельцев не переступать обозначенных границ. Долевой собственник может занять комнату, соразмерную размеру его доли, при этом, владеть ею он не сможет.

Решив продать или обменять долю, владельцу придется предварительно заручиться письменным согласием остальных дольщиков. И первыми, кому он обязан по закону предложить часть имущества будут они. Только когда родственники все откажутся, можно будет организовать продажу другим людям.

Вопросы и ответы по оформлению договоров купли-продажи авто

Как правильно распечатать договор: на нескольких листах, с двух сторон одного листа или же весь текст уместить на одной странице?С юридической точки зрения, количество листов и страниц договора не имеет значения, главное, чтобы документ был в трех одинаковых экземплярах. Если вы будете пользоваться нашим бланком, то удобнее распечатать его с двух сторон одного листа. При печати договора на отдельных листах, обязательно поставьте подписи на каждом листе, во избежание их подмены в будущем с требованиями признать договор недействительным.

Нужна ли печать при оформлении договора купли-продажи и ПТС?Если сделка заключается между физическими лицами, наличие печати не требуется.

В течение какого срока действителен договор купли-продажи?Юридическая сила подобных документов не ограничивается какими-либо сроками. А вот предмет договора, то есть автомобиль, необходимо поставить на учет в течение 10 суток со дня заключения сделки. Иначе будьте готовы оплатить штраф в размере 5000 рублей или лишиться прав на период от 1 до 3 месяцев.

Что делать, если в ПТС не осталось места для внесения данных о владельце?Это забота продавца. Нужно заранее написать заявление в МРЭО и получить новый ПТС.

Как правильно оформлять договор, перечень распространенных ошибок?Документ может быть заполнен как вручную, так и с помощью компьютера. В последнем случае ручкой проставляются только подписи сторон. Вручную все бланки заполняются пастой одного цвета, разборчиво и без исправлений. Основные ошибки:

• Договор заполнен не полностью. К примеру, отсутствует дата или место подписания.
• Сумма сделки прописана только цифрами.
• Имеются исправления и ошибки.
• Перепутаны подписи продавца и покупателя. Например, одна из сторон расписывается не под своими данными.
• Неразборчивое заполнение.
• Несоответствие данных автомобиля в договоре и ПТС (пропущенные цифры VIN-номера, кириллица вместо латинских букв).
• Оформление документов разными пастами.
• Следующие экземпляры не являются копией предыдущих. Информация должна быть полностью идентичной, слово в слово.

Все эти, казалось бы, незначительные оплошности могут стать причиной признания договора недействительным. Будьте внимательны.

Нужно ли снимать машину с учета перед продажей?Нет, это произойдет автоматически при регистрации покупателя в ГИБДД.

Как оформлять сделку купли-продажи с представителем продавца?В этом случае закон предписывает указывать в договоре данные представителя и прикладывать к документу оригинал доверенности. Только это не самый безопасный вариант. Зачастую подобные сделки скрывают под собой мошеннические схемы. Имея дело с представителем, вы не можете знать, что:

• Владелец автомобиля скончался.
• Доверенность отозвана доверителем.
• Автомобиль является предметом залога.
• Настоящий продавец участвует в бракоразводном процессе.

В такой ситуации договор купли-продажи не сможет стать гарантом соблюдения ваших прав, поскольку он заключен с представителем, а не с владельцем авто. Чтобы убедиться в чистоте сделки рекомендуем обратиться к юристам.

В какой срок после заключения договора оформляется ОСАГО?По закону у вас есть 10 дней для того, чтобы застраховать автомобиль.

Получается, что если переписывать договор раз в 10 дней, то можно ездить без страховки?Можно, если вас не пугает:

• Нарушение законов Российской Федерации.
• Возможность угона авто, которое еще не зарегистрировано на Вас.
• Перспектива судебного процесса, связанного с последующей регистрацией.
• Вероятность снятия автомобиля с учета по инициативе продавца. Интересно как долго он будет оплачивать ваши штрафы и налоги?

Ну а если серьезно, то стать на учет – это первое, что вы должны сделать после покупки. К сожалению, даже проверенный автомобиль может иметь неучтенные в государственных базах ограничения на регистрацию. Поэтому лучше подавать документы в ГИБДД сразу, до выявления подобных сюрпризов.

Многократно снизить риск покупки «кота в мешке» поможет проверка машины до заключения договора купли-продажи при помощи онлайн-сервиса Автобот. В результате Вы получите отчет о количестве владельцев авто по ПТС, узнаете о наличии информации в базе розыска (на угон), ограничениях на регистрацию ТС, о нахождении в залоге или под арестом, работе в такси, участии в ДТП и т. д. Базовая проверка автомобиля бесплатная, но при желании можно будет получить расширенный отчет за 199 рублей.

Способы

Куплю-продажу целесообразно оформлять сделкой в трех экземплярах. Можно воспользоваться иными способами переоформления машины. Предусмотрена возможность дарения автомобиля, оформления его в наследство в собственность одного или нескольких правопреемников.

Наследство

Оформление машины в наследство не считается коммерческой сделкой. Она не может заменить куплю-продажу. Получить машину в наследство можно только после смерти собственника транспортного средства. Наследование автомобиля осуществляется по завещанию и закону.

Документ также может быть составлен в закрытом виде – когда запечатанный конверт помещается в другой конверт – в присутствии не менее двух дееспособных совершеннолетних свидетелей. На конверте делается надпись нотариуса, с указанием данных о присутствующих свидетелей.

Завещание служит основанием для обращения с заявлением о вступлении в права наследника. Сделать это нужно в течение 6 месяцев после открытия наследства, т.е. даты смерти гражданина или даты установления факта его смерти в судебном порядке. Право собственности на машину можно оформить в МРЭО ГИБДД на основании свидетельства о наследстве.

Они могут получить машину согласно своей очереди – на основании ст. 1142-1145 ГК РФ.

Им также придется оформить заявление у нотариуса и предоставить на машину правоустанавливающие документы:

• ПТС;
• СТС;
• основание приобретение ТС наследодателем – например, договор, свидетельство о смерти наследодателя.

На долю в машине могут претендовать и граждане, которые обозначены в ГК РФ – ст. 1149. Право на обязательную долю есть у нетрудоспособных детей и супругов, а также иждивенцев наследодателя. Суд вправе снизить обязательную долю или вовсе не присудить ее – при наличии у кандидатов на обязательную долю достаточного количества имущества и по другим основаниям. Не получат машину лица, которые были признаны нотариусом или судом недостойными наследниками.

При регистрации наследственного автомобиля в МРЭО в ПТС вписывается информация только об одном собственнике. Остальные вправе пользоваться машиной по договоренности.

При помощи дарственной

Договор дарения может быть оформлен между родственниками – на основании статей 572-582 ГК РФ. Сделка предполагает передачу машины в собственность без денег.

При переходе права собственности на авто обременение никуда не денется – вплоть до исполнения обязательства, в обеспечение которого была передана машина, или отмены его в судебном порядке.

В дарственной нужно указать:

• дату оформления;
• сведения о контрагентах, в том числе юридическом лице.

Договор дарения может быть не исполнен либо отменен по уважительным причинам – существенного ухудшения материального положения дарителя либо когда одаряемый гражданин совершил против дарителя тяжкое преступление, вплоть до убийства.

Договор может быть отменен и в случае, когда даритель переживет одаряемого человека. Договор дарения машины не нужно регистрировать у нотариуса. В дарственной может быть предусмотрено обязательство подарить машину в будущем.

ДКП

Договор необходимо оформить в трех экземплярах.

В нем указывается:

1. наименование сторон – Ф.И.О., адреса проживания продавца и покупателя (в договоре может быть несколько участников – например, несколько продавцов и покупатель, — когда родители продают купленный в браке автомобиль своему сыну и т.д.);
2. подробная информация о ТС – марку, модель, дата выпуска, тип, номера агрегатов, регистрационные номера;
3. стоимость машины – прописанная цифрами и прописью и порядок оплаты.
4. дата передачи машины;
5. дополнительные условия – комплектация машины, передача ее с запчастями.

Стороны указывают, что машина не находится в аресте и залоге. В договоре нужно указать реквизиты сторон. К основному бланку сделки прилагается акт приема-передачи машины и денежных средств. Акт должен быть подписан сторонами.

По генеральной доверенности

Генеральная доверенность позволяет совершать с транспортным средством любые разрешенные законом действия. Сама по себе доверенность не идентична продаже и не является основанием передачи права собственности на машину. Но она позволяет наделить доверителя полномочиями на осуществление сделки купли-продажи машины с любыми лицами.

Генеральная доверенность оформляется у нотариуса. Для пользования машиной, без ее продажи, достаточно приобрести «открытый» страховой полис, позволяющий управлять машиной любыми лицами, у которых есть действующее водительское удостоверение.

Пошаговая инструкция проведения сделки купли-продажи

Определить ее можно двумя способами:

• самостоятельно. Такой способ предпочтителен, если владельцы готовы сотрудничать и конструктивно решать все вопросы, возникающие по ходу продажи квартиры. Стоимость определяется путем сравнения аналогичных предложений по месту нахождения недвижимости и выставления адекватной цены.
• при помощи профессиональной оценки. Плюсом данной услуги будет точная оценка стоимости квартиры, но оценщику придется заплатить немалую сумму. Этот документ необходим только в случае участия в сделке банков, для обычных покупателей безразлично, каким способом оценивалась квартира.

Порядок оформления

В связи с последними изменениями, внесенными в ФЗ №122 в 2016 году, все сделки, совершаемые с долевым имуществом, должны быть заверены нотариально.

Это значит, что договор купли-продажи можно заключить только в нотариальной конторе с присутствием всех участников с обоих сторон.

Необходимые документы

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ для продажи недвижимости потребуются следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ (всех собственников).
2. Выписка из ЕГРН. Предоставляется не позднее трех дней с момента обращения.
3. Документ, подтверждающий право собственности (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.). Находится у каждого из совладельцев.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариально заверенное согласие на совершение сделки от собственников (в случае передачи прав по продаже квартиры одному из собственников).
6. Справка из БТИ. Справку следует заказать заранее, так как срок ее выдачи составляет три недели.

Сроки оформления

После сбора необходимой документации и подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Органы проведут проверку законности сделки и правильности оформления документации.

Сроки перехода квартиры в собственность покупателя зависят от способа подачи документов:

1. . В случае подачи через интернет решение принимается уже на следующий день. Однако для оформления электронной заявки требуется наличие цифровой электронной подписи всех участников продажи. Ее изготовление будет стоить 5 000 рублей через ЭЦП.
2. . При ведении сделки нотариусом документы будут рассмотрены в течение трех рабочих дней.
3. . Если право вести сделку передано одному из владельцев недвижимости или другому доверенному лицу, срок рассмотрения может быть увеличен до пяти дней.

Стоимость оформления

ФЗ №122

Помимо услуг нотариуса продавцов ждут следующие траты:

1. Оплата государственной пошлины — 2 тысячи рублей (в случае заключения договора купли-продажи квартиры целиком).
2. Оплата государственной пошлины — 1 тысячу рублей (в случае заключения договора купли-продажи каждой из долей)
3. Нотариальное заверение договора купли-продажи — от 5 тысяч рублей в зависимости от расценок организации.

Когда могут отказать в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Для продажи квартиры третьему лицу необходимо будет получить разрешение местных органов опеки и попечительства или опекунов.

Отказ может прийти в случае:

1. Если реализуемое жилье является единственным у гражданина.
2. Органы опеки найдут в заключении сделки иные случаи, которые нанесут ущерб интересам их подопечного.

Разрешение на продажу можно будет получить при гарантированном обеспечении равноценной жилплощадью несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Образец договора дарения доли в квартире между близкими родственниками

Итак, передача в дар части жилого помещения с помощью нотариуса особых сложностей и проблем не вызывает. А если даритель по каким-то причинам не хочет или не может передать свою долю в нотариальной конторе? В таком случае процедура несколько отличается от описанной выше.

Безвозмездная передача доли собственности без посещения нотариуса происходит по следующему алгоритму:

1. Сначала необходимо получить согласие всех совладельцев, если жилое помещение находится в совместной (не долевой) собственности.
2. Второй этап – подготовка правоустанавливающих документов. Если доли уже выделены, то никакого согласования не требуется.
3. Составление договора дарения. При дарении части имущества, полностью находящегося в собственности дарителя, либо при выделе и дарении доли ребенку, обращение в нотариальную контору не обязательно.
4. Регистрация договора в Росреестре с последующим внесением изменений с госреестр.
5. Получение правоустанавливающих документов. С 2019 года вместо свидетельства о праве собственности выдается выписка из Росреестра с «живой» печатью.

Квартира может быть передана одаряемому после подписания обеими сторонами договора и фактической передачи ее в собственность. Однако для полноценного возникновения права собственности и возможности распоряжаться имуществом закон обязывает провести регистрацию сделки в Росреестре.

Также можно составить договор обещания дарения, предусматривающий передачу дара на конкретную дату или по прошествии определенного временного события, например, после свадьбы.

При отчуждении дарителем совместно нажитого имущества супругов необходимо получить нотариальное согласие второго собственника на распоряжение квартирой. Однако с 1 января 2017 года регистрирующий орган не вправе требовать такого согласия в обязательном порядке. В таком случае в выписке из ЕГРН отображается информация, что согласие супруга не было предоставлено. В дальнейшем закон позволяет признать такую сделку недействительной, если действиями дарителя были нарушены права второго супруга.

Типовой договор дарения должен быть составлен с обязательным указанием в нем существенных условий, а именно сведений о сторонах и объекте недвижимости (со всеми его характеристиками). Также могут быть указаны дополнительные условия, такие как начало вступления договора в силу и возможность правопреемства, в случае смерти одного из участников.

В договоре необходимо указать обо всех обременениях, относительно передаваемого имущества. Поскольку не все из них отображаются в выписке из ЕГРН, либо такая информация еще туда не внесена. Например, решением суда был наложен арест на имущество, однако исполнительное производство еще не началось. Если обременения не указаны, то впоследствии такая сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Обычная дарственная не нуждается в дополнительном удостоверении у нотариуса. Но без нотариальной конторы не обойтись в следующих случаях:

• если дарят имущество несовершеннолетнего или подопечного;
• если дарят долю в квартире.

Проигнорировать нотариальное удостоверение не получится – Росреестр просто не зарегистрирует права нового владельца. Сделку ведет сам нотариус. Он составляет договор, разъясняет сторонам их права, а также отправляет документы на электронную регистрацию. Сделку зарегистрируют уже через 3 рабочих дня.

Подарить супругу можно только ту квартиру, которая находится в личной собственности второго супруга. Если квартира была приобретена в браке (в том числе на маткапитал), то она считается общей совместной собственностью. Чтобы оформить ее на одного, нужно составлять раздел общего имущества супругов или заключать брачный договор. Дарение тут не подойдет.

Договор купли продажи доли в квартире между родственниками

Любая сделка, если речь идет о недвижимости, требует обязательного составления договора.

Неважно, состоят участники в родстве или нет. Ничем особенным такая продажа не отличается.. Точно так же сперва составляют договор, собирают документы, а затем завершают сделку в Регистрационной или Кадастровой палате

Только после этого покупка может считаться состоявшейся

Точно так же сперва составляют договор, собирают документы, а затем завершают сделку в Регистрационной или Кадастровой палате. Только после этого покупка может считаться состоявшейся.

Договор составляется по стандартной форме на листе бумаги формата А4. Бланк можно скачать из Сети, либо взять у нотариуса.

Текст обязательно включает:

1. Дату и место составления.
2. Информацию об участниках.
3. Описание предмета сделки — о какой части какой квартиры или дома идет речь. Где, по какому адресу, на каком этаже какого дома расположено жилище, сколько в нем помещений, какие из них предназначены для жилья?
4. Упоминание о степени родства (не принципиально).

Чем подтверждено право хозяина на долю (реквизиты документа, дата оформления).
Стоимость.
Дополнительные условия.
Форс-мажор;
Подписи с расшифровкой.

Каждый из участников получает на руки свою копию договора, еще одна останется в Регистрационной палате. Также придётся оплатить государственную пошлину.

Отдельно стоит оговорить вопрос, нужно ли писать в тексте, кем друг другу приходятся продавец и покупатель.

Это принципиально при дарении, поскольку ближайшая родня (родители, бабушка и дедушка, сестра и брат, отпрыск и муж) освобождены от налога.

В случае с продажей родство влияет только на размер налога (ст. 217 НК РФ).

Так если прежний собственник получил продаваемую долю до начала 2016 года и до момента сделки прошло меньше трех лет, налог платить не нужно.

Но если право на долю возникло уже после этого времени — то должно пройти пять лет, в противном случае с дохода от продажи придется отчислять 13% в казну государства.

Прежним (то есть три года) этот срок остается в том случае, если право возникло уже после 1 января 2016 года, но в результате безвозмездной сделки с родственниками.

Отдельно предстоит оплатить госпошлину за нотариальное оформление — от 200 рублей (ст. 333.25 НК РФ).

При отсутствии документального подтверждения продажа будет расценена как стандартная и сумма отчисления в казну государства не уменьшится.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.

Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.

Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.