Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Вид обременения
Риски покупателя

Ипотека
Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.

Аренда
Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно.

Квартира с несовершеннолетним
Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.

Рента
В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.

Арест
Продать арестованную квартиру нельзя. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.

Завещательный отказ
Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Внимание! Низкая цена должна насторожить уже на этапе выбора квартиры. Дисконт более чем в 15-20% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами или обременением

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Вид обременения
Риски продавца

Квартира с несовершеннолетним
Чтобы опека одобрила выписку ребенка, вы должны обеспечить ему равные условия проживания, прежде, чем будет продано старое жилье. Это будет сложно сделать, если вы решили переехать из мегаполиса в небольшой поселок.

Аренда
Если вы нашли выгодного покупателя на квартиру, а срок аренды еще не подошел к концу, то вам придется нести убытки за досрочное расторжение соглашения с вашими арендаторами.

Рента
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.

Арест
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.

Завещательный отказ
Если вы не предупредили покупателя об обременении, он может подать в суд, чтобы взыскать с вас возмещение своих убытков.

Что должен сделать застройщик?

Регистрация права собственности – это главный этап на пути к пользованию, владению и распоряжению квартирой. Первым шагом является регистрация всего объекта самим застройщиком. Для этого строительная компания предоставляет в Росреестр:

• заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности (бланк установлен Приказом Минэкономразвития РФ № 920);
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• протокол распределения площадей квартир между дольщиками;
• технический паспорт на дом из БТИ;
• акты реализации инвестиционного контракта и приема-передачи квартир дольщикам.

Данные сведения проходят экспертизу в Росреестре в течение 1 месяца, после чего начинается процедура регистрации дома.

Причина первая: проблемы с объектом залога

Получить ипотечный кредит для покупки загородной недвижимости намного сложнее, чем под квартиру. Это обусловлено двумя критериями:

Низкая ликвидность.

Ни для кого не секрет, что продать городскую квартиру намного проще и быстрее, чем загородный дом или земельный участок. Именно поэтому загородная недвижимость в качестве объекта залога крайне непривлекательна для банковских структур.

Всё дело в том, что, когда заёмщик не в состоянии выполнять договорные обязательства, банк должен как-то компенсировать убытки. Для этого он реализует залоговое имущество. И сделать это следует как можно быстрее. Именно поэтому для кредитных учреждений представляют интерес только те объекты залога, которые будут реализованы в максимально сжатые сроки.

Сложности с оценкой.

Существует ещё одно обстоятельство, делающее загородную недвижимость непривлекательной для кредитования, – это сложность её оценки. Так, для типовых городских квартир разработаны алгоритмы оценки. Загородные же дома редко возводятся по типовым проектам.

К тому же объект загородной недвижимости состоит из земельного участка и дома. Таким образом, оценке подлежит не один, а сразу два объекта.

Разрешают ли банки аренду?

Банки по разному относятся к желанию заемщика сдать квартиру, приобретенную в ипотеку. Что касается законодательства, то с одной стороны сдавать квартиру с целью получения доходов разрешается, но с другой стороны (ст. 209 ГК РФ) нельзя нарушать интересы третьих лиц. Третьим лицом выступает в данной ситуации банк.

Прежде всего нужно получить разрешение у кредитора. Достаточно часто банки отказывают и это объясняется опасениями в случае необходимости дальнейшей продажи (из-за долгов заемщика).

Возможные опасения при продаже квартиры:

1. Получить в результате квартиру, совершенно не соответствующую тому товарному виду, в каком она оформлялась в залог. Ведь некоторые арендаторы совершенно бесцеремонно ведут себя на съемной жилплощади, что-то портят, ломают, наносят ощутимый ущерб. Соответственно, при этом стоимость жилья становится ниже.
2. Вообще потерять сам предмет залога, то есть, квартира, например, может сгореть по вине арендаторов.

Еще есть весомый аргумент для запрета – ипотечный кредит выдавался ведь для личных потребностей граждан, а сдача квартиры в аренду – это уже коммерция. Для предпринимателей кредиты выдаются на других условиях и с другими процентами.

Другая часть кредиторов более лояльно относится к этому вопросу и дают свое согласие.

Причины продажи ипотечного жилья

Любой ипотечный заёмщик знает, что его недвижимость находится в обременении, то есть в залоге у кредитной организации. Запись об этом появляется сразу же при регистрации жилья на нового собственника. Владелец имущества, которое находится под обременением, не может совершать никаких сделок с ним – продавать, обменивать, дарить и оставлять в наследство. Право на распоряжение недвижимостью по своему усмотрению появится только тогда, когда заёмщик полностью рассчитается с долговыми обязательствами, погасит ипотеку и обременение будет снято.

И, тем не менее, покупка квартиры, находящейся в ипотеке, возможна. При соблюдении определённых условий кредитная организация разрешит сделку. Правда, сам процесс будет сложнее и дольше.

Причин, по которым заёмщики продают своё жильё, может быть множество. Например, человек решил переехать в другой город или ему требуется большая площадь, потому что в семье появились дети. А может, супруги развелись, и теперь каждому из них нужно отдельное жильё – приходится продавать совместно нажитое ипотечное семейное гнёздышко и делить вырученные деньги.

Нередки случаи, когда заёмщик просто не справляется с кредитом, поэтому желает быстрее рассчитаться с долгами перед банком, пока не стало слишком поздно. А если это «поздно» уже произошло, то банк вправе изъять квартиру и продать её, чтобы возместить уже свои убытки.

Фото: https://pixabay.com/photos/build-a-house-house-for-sale-4503738/

Поводом могут послужить даже банальные ситуации – рядом живут соседи-алкоголики или бабушка, у которой десяток кошек, а у вас аллергия на шерсть. А может просто разонравился вид из окна из-за построенного недавно здания или вас стала раздражать громкая музыка из кафе напротив.

Если после покупки обнаружится, что жильё совершенно не приспособлено для жизни, то сделку можно отменить в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 475). Скорее всего, продавец откажется возвращать деньги и придётся обращаться в суд. Нужно предоставить весомые доказательства, что покупатель не знал о недостатках недвижимости, поскольку они были заведомо скрыты продавцом. Есть ли смысл подавать иск, подскажет юрист.

Если человек продаёт ипотечное жильё, то покупателю нужно всё хорошенько проверить и обдумать, чтобы не оказалось, что что-то не так или с самим продавцом, или с его жилплощадью. Обязательно нужно узнать причину продажи и желательно получить доказательства, что это действительно так. А для этого нелишним будет поинтересоваться обстоятельствами продажи у банка и познакомиться с соседями по подъезду.

Учитывая, что ипотека – это чуть ли не единственный способ обзавестись собственным жильём, растёт процент ипотечных кредитов. Так что нужно быть готовым к тому, что квартир с обременением на рынке недвижимости будет появляться всё больше.

https://youtube.com/watch?v=DkOeI_DrsVw

Что происходит, если платеж по кредиту просрочен

Обычно банки устанавливают платежный период в несколько дней для внесения суммы ежемесячного платежа. Например, с 15 по 18 число каждого месяца. В кредитном договоре прописывают, что за каждый день просрочки банки имеет право начислять пени. Просрочка возникает уже с 19 числа.

Если не платить по кредиту, банк начнет предъявлять претензии. Сначала устные, потом письменные. Если не принять никаких мер для урегулирования спора, кредитное учреждение может подать в суд.

Тогда на имущество должника будет возложено взыскание. Одна из мер — изъятие квартиры, продажа ее с торгов и погашение кредита за счет полученных средств.

Кого можно прописывать в залоговом жилье

Если банк не разрешает прописываться в недвижимости до тех пор, пока задолженность по ипотеке не будет полностью погашена, он нарушает гражданские права собственника. Если получено одобрение кредитора, можно прописывать любого человека. Обычно заемщик без проблем может прописаться в купленной в ипотеку недвижимости. В остальных случаях лучше предварительно согласовать действия с банком.

Прописать в квартире с ипотекой в 2020 году можно:

1. Детей заемщика. Ребенок должен быть зарегистрирован по месту жительства одного из родителей или опекунов. Также прописать можно новорожденного ребенка, который появился уже после заключения кредитного договора.
2. Мужа, жену, родителей. Как правило, банки не возражают против близких родственников. Чтобы уменьшить возможные риски, финансовая организация может сделать одного из супругов созаемщиком по ипотеке. Однако если пара расторгнет брак, то банк будет требовать исполнение обязательств по договору от них обоих.
3. Для регистрации посторонних граждан вам придется получить разрешение кредитора. Чаще всего постороннего человека можно зарегистрировать временно.

Желательно заранее узнавать о требованиях банка, чтобы обратиться в наиболее лояльную организацию (например, Сбербанк).

Как оформить через МФЦ?

В целом, оформление залоговой квартиры в собственность мало чем отличается от обычной, особенность состоит только в наличие обременения.

Одновременно с оформлением права собственности осуществляется и регистрация ипотеки, в результате в Росреестре за одним объектом (ипотечной квартирой) будут зафиксированы два права: собственности и залога банка.

Какие документы предоставить?

Первым делом необходимо осуществить сбор документов. Понадобится подготовить все правоустанавливающие документы и некоторые из банка-кредитора:

1. Заявления от обеих сторон сделки (заполняются и подписываются на месте сдачи документов в МФЦ).
2. Паспорта всех участников.
3. Заключенный договор между продавцом и покупателем.
4. Продавец должен предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на данную квартиру.
5. Техническая документация на жилье.
6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате налогов и коммунальных услуг, об оплате государственной пошлины.
7. Ипотечный договор, который был заключен с банком, на его основании происходит регистрация обременения на квартиру.

Конечно, это общий пакет документов. Лучше всего предварительно уточнить у регистратора, какие еще из документов могут потребоваться. В зависимости от конкретной ситуации список может быть более расширенным.

Для того чтобы сдать набор документов для регистрации в МФЦ предварительно записываться не нужно, используется электронная очередь.

Уплата госпошлины

Размер государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Ее нужно оплатить до того момента, как документы будут предоставляться в МФЦ. Сделать это можно через банкоматы Сбербанка, через терминал в МФЦ, портал Госуслуги. Оплачивает госпошлину покупатель.

Внесение записи в ЕГРН

Запись о переходе права собственности заносится в ЕГРН одновременно с записью о присутствии обременения в виде залога. На руки выдается выписка, в которой указаны подробные сведения на нового собственника жилья.

Сроки регистрации

Согласно Федеральному закону “О государственной регистрации недвижимости” (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.) установлены конкретные сроки для оформления документов. На регистрацию ипотечной квартиры в собственность в МФЦ допускается 7 дней, естественно, при условии сдачи полного набора документов. Дата внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости будет считаться датой регистрации права на недвижимость (п.12 ст. 16 Федерального закона №218-ФЗ).

Необходимые документы

Чþñà÷ðÃÂõóøÃÂÃÂÃÂøÃÂþòðÃÂàøÿþÃÂõúàò àþÃÂÃÂõõÃÂÃÂÃÂõ ÿþýðôþñøÃÂÃÂàÃÂþñÃÂðÃÂàôþúÃÂüõýÃÂàÿþ ÃÂûõôÃÂÃÂÃÂõüàÃÂÿøÃÂúÃÂ:

• ÃÂþÃÂÃÂøùÃÂúøõ ÿðÃÂÿþÃÂÃÂð þàòÃÂõàÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò;
• ÷ðÿþûýõýýþõ ÷ðÃÂòûõýøõ þàûøÃÂð, þÃÂþÃÂüûÃÂÃÂÃÂõóþ øÿþÃÂõúÃÂ, ø úÃÂõôøÃÂþÃÂð (þýþ ÿþôÿøÃÂÃÂòðõÃÂÃÂàò ÿÃÂøÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂòøø ÃÂþÃÂÃÂÃÂôýøúð ø÷ ÃÂõóøÃÂÃÂÃÂøÃÂÃÂÃÂÃÂõù þÃÂóðýø÷ðÃÂøø);
• øÿþÃÂõÃÂýþõ ÃÂþóûðÃÂõýøõ ø òÃÂõ ÿÃÂøûþöõýøàú ýõüÃÂ;
• ôþóþòþàúÃÂÿûø-ÿÃÂþôðöø;
• ñÃÂüðóø ýð ÿþúÃÂÿðõüÃÂàýõôòøöøüþÃÂÃÂÃÂ, ÃÂôþÃÂÃÂþòõÃÂÃÂÃÂÃÂøõ ÿÃÂðòð ýð ýõõ ÿÃÂþôðòÃÂð;
• úðôðÃÂÃÂÃÂþòÃÂù ÿðÃÂÿþÃÂàýð þñÃÂõúÃÂ;
• þÃÂõýþÃÂýÃÂù ðúÃÂ;
• òÃÂÿøÃÂúð ø÷ ôþüþÃÂÿÃÂðòûõýøàþñ þÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂòøø ÷ðôþûöõýýþÃÂÃÂõù ÿþ úþüüÃÂýðûÃÂýÃÂü ÿûðÃÂõöðü;
• ÷ðúûðôýðàø ÿÃÂøûþöõýøõ ú ýõù;
• ôþúÃÂüõýÃÂðûÃÂýþõ þôþñÃÂõýøõ ø÷ þÃÂóðýþò þÿõúø (õÃÂûø þôýøü ø÷ ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò ñÃÂôõàýõÃÂþòõÃÂÃÂõýýþûõÃÂýøù óÃÂðöôðýøý);
• ýþÃÂðÃÂøðûÃÂýþõ ÃÂþóûðÃÂøõ ýð ÃÂõðûø÷ðÃÂøàöøûÃÂàþàÃÂÃÂÿÃÂÃÂóð ÿÃÂþôðòÃÂð;
• úòøÃÂþú þ ÿõÃÂõÃÂøÃÂûõýøø óþÃÂÿþÃÂûøýÃÂ.

ÃÂþÿþûýøÃÂõûÃÂýþ üþóÃÂàÿþÃÂÃÂõñþòðÃÂàõÃÂõ ÃÂÃÂô ÃÂÿÃÂðòþú, ÃÂÃÂþ ÷ðòøÃÂøàþàÃÂøÃÂÃÂðÃÂøø. àÿÃÂøüõÃÂÃÂ, õÃÂûø ÿþúÃÂÿðõÃÂÃÂàúòðÃÂÃÂøÃÂð ò ýþòþÃÂÃÂÃÂþõ, ÃÂþ ÷ðÃÂÃÂÃÂþùÃÂøúàýõþñÃÂþôøüþ ÿÃÂõôþÃÂÃÂðòøÃÂÃÂ:

• ôþóþòþàþ ôþûõòþü ÃÂÃÂðÃÂÃÂøø;
• ðúàòòþôð ÃÂÃÂÃÂþõýøàò ÃÂúÃÂÿûÃÂðÃÂðÃÂøÃÂ;
• ÃÂõÃÂýøÃÂõÃÂúøù ÿðÃÂÿþÃÂàýð ôþü;
• ðúàÿõÃÂõôðÃÂø öøûþù ÿûþÃÂðôø ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúÃÂ;
• ñÃÂüðóð, þÃÂÃÂðöðÃÂÃÂðàÿÃÂøÃÂòþõýøõ ÷ôðýøàøýôõúÃÂð ø ðôÃÂõÃÂð.

ÃÂÃÂûø ÃÂõóøÃÂÃÂÃÂðÃÂøø ò àþÃÂÃÂõõÃÂÃÂÃÂõ ÿþôûõöøàöøûÃÂõ, ÿþúÃÂÿðõüþõ ýð òÃÂþÃÂøÃÂýþü ÃÂÃÂýúõ, ÃÂþ þñÃÂÃÂýþ ÿÃÂþÃÂÃÂàôþúÃÂüõýÃÂÃÂ, þÃÂýþÃÂøÃÂõûÃÂýþ ÃÂõÃÂ. ÃÂþÃÂÃÂþÃÂýøàôþüð ø ÿÃÂþòþôøûøÃÂàûø ÿõÃÂõÿûðýøÃÂþòúø ò úòðÃÂÃÂøÃÂõ.

Подходящие ипотечные квартиры на вторичном рынке

Больше всего претензий у кредиторов к жилью с вторичного рынка. То, что оно уже было в эксплуатации, способно привести к различным проблемам, связанным с незаконной перепланировкой, несоответствием в документации и множеством иных нюансов. Каждая банковская организация выдвигает индивидуальные требования для ипотечного кредитования. Но основная их часть остается неизменной.

Далее подробно описано, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке. В качестве примера будут разобраны требования Сбербанка.

Расположение здания                                                  

Какое жилье подходит
под ипотеку с учетом его расположения? Требования такие:

• дом, где обустроена квартира, не планируют сносить;
• жилое здание размещено в пределах РФ;
• квартира не на первом либо самом верхнем этаже;
• приветствуется недвижимость в развитых районах, когда находятся школы, больницы, детские сады и другие важные объекты инфраструктуры.

Желательно, чтобы квартира пребывала в собственности у продавца от трех лет и дольше Иначе нельзя исключать вероятность, что родственники в будущем начнут претендовать на наследство и могут оспорить легальность ипотеки.

Конструктивные особенности и износ

Если рассматривать
такие показатели, как степенно изношенности и особенности конструкции,
требования к ипотечным квартирам следующие:

• износ здания, где расположена квартира,
  не более 70% от срока эксплуатации, указанного в техпаспорте (данные станут
  доступны при обращении в БТИ либо Росреестр);
• к многоэтажному дому подведены основные
  коммуникации;
• здание не сооружено из горючих либо
  гниющих материалов, является потенциально безопасным, имеет устойчивую железобетонную
  либо каменную основу;
• перепланировка, которая осуществлялась в
  квартире, согласована с вышестоящими организациями, является легальной,
  отмечена в техпаспорте;
• на здании отсутствуют видимые
  повреждения.

Выбирая
квартиру под ипотеку, следует отсеять из доступных вариантов недвижимость,
возведенную до 1970 года, а также расположенную в «хрущевках» и «сталинках».

В Росреестре онлайн можно заказать кадастровую выписку для любого здания, находящегося в пределах Российской Федерации. Документ отправляют на виртуальную почту.

Внутреннее обустройство

При одобрении ипотеки
банки учитывают внутреннее обустройство жилья:

• наличие санузла, отопительной системы,
  вентилируемой кухни;
• оснащение батареей в каждой комнате;
• расположение окон и дверей согласно
  технической документации.

Окна и двери в
квартире, подбираемой под ипотеку, должны работать надлежащим образом.

В целом, важно, чтобы за
время погашения заемщиком долга состояние ипотечной квартиры заметно не
ухудшилось, а ее рыночная стоимость резко не снизилась

Когда возникает право?

Право собственности возникает в нескольких случаях. Прежде всего – при приобретении. Когда вы на свои или заемные средства приобретаете недвижимость, составляется договор купли-продажи на ваше имя. Это самый распространенный метод приобретения жилья. Сюда же относится договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке.

Жилье вам могут подарить, и тогда права возникают на основе дарения. В этом случае также составляется договор, но имущество передается вам на безвозмездной основе.

Получить квартиру или дом можно и по наследству – по закону или согласно составленному завещанию. В этом случае оформление осуществляется после получения соответствующего свидетельства.

Возможны и другие основания – например, при получении квартиры или дома от государства или при обмене недвижимостью с другим владельцем.

Рассмотрим основные способы обретения права собственности далее.

Покупка

К этому способу относится приобретение недвижимости в новостройке или на вторичном рынке. От того, где вы приобретаете квартиру, зависит и тип договора-основания. Вторичка подразумевает договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Первый обязуется передать права на жилье покупателю, а второй – передать деньги в установленной договором сумме и принять жилье, подписав акт приема и передачи.

Характер сделки на первичном рынке несколько иной. Между покупателем и компанией-застройщиком заключается договор долевого строительства. Это более долгая процедура, но в ней есть большой плюс – вы с самого начала можете выбрать наиболее удобную для вас квартиру. А в некоторых компаниях предлагают поучаствовать в создании плана будущей новостройки.

Выбор на вторичном рынке не такой большой, а если вам захочется сделать перепланировку квартиры, ее нужно согласовать с Росреестром и БТИ.

Приватизация

Граждане, проживающие в государственной или муниципальной квартире по договору социального займа, могут оформить эту недвижимость в свою собственность. Совершеннолетние лица участвуют в этой программе только один раз, а вот дети до 18 лет могут приватизировать квартиру два раза – вместе с родителями до совершеннолетия и после, уже самостоятельно.

Приватизировать недвижимость могут все зарегистрированные в квартиры лица, а отсутствие одного из них (по причине военной службы, командировки и т. д.) позволяет отсрочить участие в программе до возвращения. Те же, кто отказался от приватизации, оставляют за собой бессрочное право пользования и проживания.

Наследство

Вне зависимости от того, было ли составлено завещание или недвижимость была передана лицу на основании законного наследства, спустя полгода он имеет право оформить жилье в свою собственность. Основанием для этого служит нотариально заверенное свидетельство о вступлении в наследство.

Процедура вступления в наследство выглядит следующим образом:

• Подайте заявление и необходимые документы нотариусу;
• По истечении установленного времени получите свидетельство о вступлении в наследство;
• Передайте полученные бумаги в Росреестр для оформления собственности.

Если ранее недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право на нее перед судом. Ситуация усложнится, если речь идет сразу о нескольких наследниках – они должны подать иск и добиться признания собственности за ними, а уже затем делить ее в равных частях.

Дарственная

Дарственная может быть оформлена и при жизни собственника, а подаренное им имущество не войдет в наследство при его смерти. Договор дарения характеризуется следующим:

• В нем содержатся полные сведения о предмете договора – адрес недвижимости, его основные технические параметры;
• В договоре нет пункта об оплате или оказании услуг за передачу имущества;
• В нем прописаны сведения как о дарителе, так и одариваемом.

Договор дарения подается на регистрацию вместе с другими документами, после чего собственник недвижимости меняется. Если все составлено правильно, даритель в будущем не сможет потребовать возврата квартиры, дома или участка.

Как оформить ипотечный кредит

На сегодняшний день одной из самых актуальных социальных проблем в нашей стране остается вопрос получения собственного жилья. Кто-то не хочет ютиться в двушке с родителями, кому-то надоело жить в старой коммуналке, у кого-то находится еще ряд причин для смены обстановки. Но когда новое жилье необходимо, а крупной суммы на его покупку нет, помочь может ипотечный кредит.

С экономической точки зрения, ипотека – это такая форма кредитования, при которой происходит залог недвижимого имущества, на приобретение которого кредитор и выделяет заемные средства залогодателю, до полного выполнения им необходимых обязательств.

Требования банка к квартире

Сначала нужно понять, что значит формулировка «квартира подходит под ипотеку». Она применяется к абсолютно всем объектам, что приобретаются за счёт средств, занятых у кредитной организации. Они должны соответствовать критериям, определяемым банком.

Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.

Чтобы проверить, подходит ли избранный объект под условия банка, нужно учитывать все эти факторы.

Расположение

Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.

Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.

Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.

А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:

• квартира располагается в ветхом доме;
• дом из 2 этажей или вообще частный;
• выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
• дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
• здание – общежитие, гостиница;
• неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.

Узнать, будут ли расселять или сносить здание, можно в администрации соответствующего субъекта.

Возраст

Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.

Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.

Наиболее популярными для этого службами являются:

• Wikimapia;
• «Где этот дом»;
• «Неспроста»;
• «Дома Москвы»;
• «Тип дома».

Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.

После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.

Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%

Особенности конструкции

Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:

• перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
• газовые колонки, установленные в доме.

Так отпадает большая часть «сталинок», а также те дома, в которых фундамент изготовлен не из устойчивых кирпича, камня или бетона.

Оснащение помещения

А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.

Это значит, что в ней должны иметься:

• горячая и холодная вода;
• сантехника для туалета, гигиены и кухни;
• работающее отопление;
• нагревательные приборы в каждой комнате;
• окна;
• двери;
• плита для готовки;
• покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.

Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком

Может ли банк наложить запрет?

Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости. Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание.

Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.

Узнайте нюансы из видео ниже:

Документы для кредитной организации

Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.

Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора. Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости

Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.

Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.

Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:

• Договор аренды и его копия.
• Личные данные квартиросъемщика.
• Документы из страховой компании.

Если действовать без согласия?

Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.

Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.

Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:

• В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
• За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
• Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
• Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
• Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.

Что такое обременение

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

В моем случае обременение было наложено из-за ипотеки. Это означало, что я могу жить в квартире, делать в ней ремонт, приводить друзей в гости, но не могу сдать квартиру в аренду, сделать перепланировку или продать ее без согласия банка. Я могу прописать в квартиру близких родственников (родителей, детей, супруга и его родителей), но не могу прописать или сделать регистрацию другим людям. Если я соберусь уехать путешествовать на несколько месяцев, то должна уведомить об этом банк: так было написано в договоре.

От чего зависит размер ипотечного кредита?

Размер ипотечного кредита зависит от нескольких факторов: от уровня ежемесячного дохода заёмщика или всей семьи заёмщика, от выбранного срока кредитования, от стоимости приобретаемого и закладываемого жилья, и еще от суммы первоначального взноса.

Предварительный расчет суммы кредита всегда можно составить на банковских калькуляторах, которые есть практически на всех сайтах банков, предлагающих населению ипотечные кредиты.

В ипотечном кредитовании наблюдается хронология:

• Чем выше уровень дохода семьи, тем большую сумму кредита можно получить.
• Чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Во многих банках отношение к заемщикам, которые могут внести 30—40% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса предпочтительнее. Большинство банков, в условиях кредитования прямо прописывают ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры.