Торговая недвижимость: как открыть бизнес?

На что есть спрос

В Москве существует множество самых разнообразных предложений. Самыми востребованными являются помещения, рассчитанные на размещение салонов красоты, аптек, продовольственных магазинов, кофеен. В новых районах и жилкомплексах популярна недвижимость любых форматов, потенциально интересных будущим новоселам. Это магазины различного назначения, медцентры, спортивные студии, детские центры и пр. Лучше всего расходятся помещения, расположенные в местах с высоким уровнем проходимости, а также высокой плотностью населения поблизости.

По словам брокера агентства Century 21 Milestone Сергея Коршунова, идеальный вариант — объекты, расположенные на первых линиях жилых домов. Имеют высокое значение разумные цены и ясные потоки покупателей. Самым высоким будет оборот у недвижимости, для которой достаточно четко просчитывается хороший трафик. Активно торгуются и сдаются в аренду помещения в бизнес-центрах и ТРЦ. Ряд инвесторов предпочитает именно такие объекты. А вот спрос на расположенные в глубине района помещения свободного назначения заметно хуже.

По поводу приобретения оптимальных офисных помещений лучше обращаться за консультациями к специалистам этого рынка (хотя и относительно торговых площадок такой совет совсем не лишний). К офисным помещениям требуется особый подход, тут не обойтись без четкого бизнес-плана с отчетливым пониманием всех нюансов— где помещения находятся, кем и как долго они могут быть востребованы.

По мнению предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, вряд ли инвесторы с небольшим размером капитала потянут покупку недвижимости в бизнес-центрах высокого класса, расположенных в местах с хорошей деловой активностью. Более же простые предложения несут много рисков, основным из которых является потенциальный простой помещения. Поэтому вложения в коммерческую недвижимость без профессионального управляющего могут привести к убыткам.

Общие показатели

В 2020 году сфера коммерческой недвижимости по всему миру испытала падение доходов наравне с другими секторами экономики. Каждый сегмент коммерческой недвижимости отреагировал на пандемию по-своему. Помимо ограничений, введённых властями для населения, сменилась и экономическая обстановка, некоторые показатели, характеризующие состояние рынка приведены ниже:

• курс $ на 01.01.2020 составлял 61,90 руб., на момент написания статьи курс $ составляет 76,20 руб. За 11 месяцев стоимость рубля снизилась на 19%;
• курс ЕВРО на 01.01.2020 составлял 69,37 руб., на момент написания статьи курс ЕВРО составляет 90,10 руб. За 11 месяцев стоимость рубля снизилась на 23%;
• стоимость нефти марки Brent снизилась с 68,90 на 01.01.2020 до 43,80 на момент написания статьи. Падание за период составило 36%;
• инвестиции в рынок коммерческой недвижимости – 30% по отношению к 2019 году;
• падение реальных доходов населения в России составило 8,0%, за первое полугодие 2020 года;
• с января 2020 года по состоянию на октябрь 2020 года, численность компаний, зарегистрированных в России, с учетом вновь открытых, сократилась на 228,8 тыс.

Государство оказало собственникам коммерческой недвижимости различные виды поддержки. Приведем методы поддержки собственников коммерческой недвижимости, реализуемые в нашей стране:

• отсрочка от уплаты налога на имущество организации и авансовых платежей;
• отсрочка от уплаты земельного налога;
• отсрочка от уплаты налога на имущество физических лиц.

Однако, для получения данной меры поддержки, налогоплательщик должен соответствовать установленным критериям (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409)

Вопросы окупаемости и капиталоемкости

Окупаемость напрямую определяется сегментом недвижимости, размером объектов, локацией и ликвидностью и составляет в среднем от семи до десяти лет. Впрочем, инвесторы проявляют интерес и к стрессовым или проблемным активам, где высока доходность, но и риски тоже оказываются значительными.

Если взять за основу объем планируемых вложений, наименее капиталоемкой остается офисная и торговая недвижимость, так как в этом сегменте можно найти небольшие объекты для инвестиций. Что касается складской недвижимости, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра, площадь отдельно стоящих комплексов внушительная, а значит, и объем капитала должен быть больше.

Что касается востребованности, можно принять во внимание, что в достаточно активном первом квартале 2019 года, наиболее покупаемой была офисная недвижимость, на которую пришлось примерно 49% общего объема инвестиций. Более трети капиталовложений, а точнее 37%, сосредоточено в торговом сегменте

На складские помещения пришлось 9%. Согласно исследованиям, степень востребованности гостиничной недвижимости не уменьшается уже несколько лет и находится в пределах 3-4%.

Индустриальная недвижимость в РФ остается наименее востребованной, тем не менее, есть компании, уже успевшие заработать на таких объектах не один миллион рублей. Поэтому, рассматривая возможности получения дохода, при достаточном капитале не стоит сбрасывать со счетов помещения под предприятия.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Способы приобретения коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость можно осуществить одним из следующих способов:

• покупка готового помещения/здания
• приобретение объекта на этапе строительства
• с помощью инвестиционных фондов

В первых двух случаях введенный в эксплуатацию или строящийся в РФ объект при заключении договора купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация проводится в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. В ЕГРП вносится запись о смене собственности и наличие обременений, например, если недвижимость приобретается с привлечением банковского кредита.

В третьем случае стоит разделить российский и зарубежный варианты. В России вложиться в коммерческие объекты можно с помощью паевых инвестиционных фондов — этот способ однозначно дает понять, что вас интересует не физическое здание, а заработок на нем. Как правило это фонды закрытого типа, вход в которые происходит на этапе формирования путем заключения договора с управляющей компанией.

Порог входа здесь довольно высок — обычно от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, что сравнимо с реальными объектами. Вход происходит на этапе формирования фонда, хотя иногда его паи обращаются на бирже и их можно купить уже после того, как фонд сформирован. Однако ликвидность российских фондов недвижимости весьма низка — разница между ценой покупки и продажи как правило не менее нескольких процентов.

Сколько нужно вложить денег и на что

Сначала — в общем, затем — в деталях.

В общем. набрать команду специалистов, которые могли бы соответствовать следующим должностям: генеральный директор, заместитель генерального директора, пиар-директор, маркетолог, финансовый директор, главный бухгалтер, юрист, главный по техническим вопросам и вопросам эксплуатации (главный инженер) и наёмный персонал, именуемый с лёгкой руки современных писателей «офисным планктоном».

Этим специалистам придётся платить зарплату — около двадцати тысяч долларов в месяц — на первоначальном этапе, пока Вы не выйдете на плавающие проценты от прибыли коммерческого здания, находящегося у Вас в управлении. Эксперты советуют, как решить проблему временного зазора — когда команда уже собрана, а здание, которым Вы собираетесь управлять ещё не найдено. Есть услуги «длинные» (это, как раз, то, чем Вы собираетесь заниматься) и услуги «короткие» — это то, что умеют ваши сотрудники, опыт, который они принесли с собой. К таким коротким услугам относится оценка, брокеридж, консалтинг.

Трата номер два — аренда офиса. Это обойдётся, по оценкам экспертов — в 25 тысяч долларов в год. Какой же офис будет уместен в этой рыночной нише? Здесь все единодушны — Ваш офис является визитной карточкой и она должна быть «с золотым обрезом». Т.е. не менее 50 квадратных метров в элитном сегменте. Дело в том, что не все сотрудники будут сидеть в головном офисе — часть из них, в силу сецифики своей работы, будет постоянно находиться что называется «на объекте». Это особенно актуально для тех компаний, которые не ограничиваются управлением только одним коммерческим объектом, а «ведут» сразу нескольких клиентов.

Второй Вашей визитной карточкой должен стать профессиональный сайт, который потянет на одну тысячу долларов (минимум).

Далее Вам предстоит заняться рекламой (как говорят профессионалы, от пяти тысяч условных единиц ежемесячно). Те же специалисты не советуют вкладывать деньги в «прямую» рекламу — напротив, она должна быть точно рассчитана и донесена только до тех, кто в ней в принципе нуждается.

В итоге получается, что на старт бизнеса Вам придётся затратить от 30 до 50 тысяч долларов. Вы будете получать невысокий (по меркам иных), но зато стабильный доход. Но, как говорится, иных уж нет, а те — далече, и хоть нефти в нашей стране много, на всех желающих её не хватит.

Самое сложное — это найти своё первое здание для того, чтобы Вас пустили им управлять. Дальше проблем не будет вообще. Как же решить эту задачу? А так же, как её решают юные парикмахеры — тренироваться на знакомых. Самые серьёзные директора российских УК говорят, что первый дом ищут у знакомых.

Окупаемость Вашего бизнеса по уже имеющемуся опыту составит от 1 до 2-х лет. Ваш процент — от трёх до десяти от потока прибыли, которую приносит коммерческая недвижимость, находящаяся в управлении.
Средняя доходность бизнеса от 15 до 20 процентов. Никаких лицензий и сертификатов не потребуется.

Вам стоит задуматься об открытии своего бизнеса в этой новой и стремительно развивающейся нише, если Вы имеете опыт работы в недвижимости и не любите жёсткую конкуренцию.

Назаренко Елена(с) www.openbusiness.ru

18.09.2019

Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал

Мой опыт строительства и продажи коммерческой недвижимости

Пользуясь методикой расчета потенциала магазина, применяемой на прошлом месте работы, я подобрал несколько земельных участков с хорошим потенциалом в одном из поселков городского типа.

Покупка земельного участка

Далее через публичную кадастровую карту Росреестра нашел кадастровые номера рассматриваемых земельных участков. По кадастровым номерам запросил через МФЦ (многофункциональный центр) выписки из ЕГРН. Получив выписки, я узнал фамилии и имена собственников земельных участков. На всех рассматриваемых участках были частные дома, но все они были не жилые. Контакты собственников пришлось спрашивать у соседей — в сельской местности это не проблема.

Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома.

Затем начинается период исключительно бумажной работы:

1. Меняем вид разрешенного использования земельного участка по правилам землепользования и застройки для данного населенного пункта.
2. Запрашиваем технические условия на водоснабжение и электроснабжение.
3. Вместе с этим в отделе архитектуры и градостроительства администрации запрашиваем градостроительный план земельного участка.

Таким образом, готовы документы для проектирования.

Проектирование

Опять же воспользовавшись знаниями, полученными на предыдущем месте работы, подбираем типовой проект здания на металлическом каркасе, материал стен – сэндвич-панель, фундамент – монолитная железобетонная плита. Такое здание быстро возводится, удобно в эксплуатации и относительно дешево.

Проект внутренней планировки.

Далее заказываем проект здания магазина с привязкой к земельному участку в проектной организации. У проектировщиков часто бывают не скромные аппетиты, поэтому всегда надо торговаться, особенно, если проект типовой. Получив готовый проект, сдаем документы в отдел архитектуры и градостроительства администрации населенного пункта и получаем разрешение на строительство.

Ликвидная цена участка будет выше примерно в пять раз по сравнению с ценой покупки.

Самый уязвимый момент всей затеи

Образование инженера-строителя и знакомства еще со студенческих времен помогли мне решить эту задачу. Началась стройка. Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать. Все строители работают по принципу “сэкономил – заработал”, и пытаются они так «заработать» на всем, зачастую в ущерб качеству. Надо обязательно присутствовать при проведении скрытых работ, даже если мало что понимаешь в этом. Сам факт присутствия заказчика на строительной площадке многократно снижает желание строителей халтурить.

Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать.

Отдельного внимания заслуживает процесс подключения здания к сетям. Эксплуатирующие организации обязательно попытаются решить свои проблемы с гнилыми сетями за счет подключаемого абонента — если это не пресечь, можно за свой счет обеспечить несколько близстоящих многоквартирных домов, например, новым магистральным водопроводом.

Продажа объекта

После окончания строительства делаем следующее:

• подаем документы на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
• регистрируем право собственности,
• подписываем основной договор аренды.

Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства.

С этого момента на объект заходит подрядчик арендатора, который производит внутреннюю отделку помещений по стандартам арендатора. Через 1.5 месяца открылся новый магазин. Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства. Заключен долгосрочный договор аренды. Время выставлять его на продажу.

Общий срок реализации инвестиционного проекта составил девять месяцев. Доходность — двести процентов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как и в случае с жилой недвижимостью, с коммерческой есть два способа реализации — продажа или сдача в аренду. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, и тут уж инвестор сам должен решить что ему подходит больше – быстрое получение прибыли или же он готов подождать, чтобы получить максимум. К примеру, если купить офис и продать, то можно неплохо заработать и получить и затраты, и прибыль, «не отходя от кассы», а если его купить и сдавать, то можно за два-три года окупить затраты и дальше получать неограниченный профит, при чем помещение так и останется в вашей собственности, и вы сможете в любой момент его продать и получить сверхприбыль.

Коммерческая недвижимость тем и интересна, что предлагает массу возможностей для инвестора (бесчисленные возможности для вкладчиков предлагают и инвестиции в интернете, советую почитать о них в отдельной статье). Но, нужно отметить, что хороший заработок коммерческое сооружение принесет в том случае, если будет расположено оно в относительно крупном городе и в оживленном (деловом) районе. Актуальность на такие объекты растет с каждым годом, но только в крупных, бурно развивающихся городах, тогда как в глуши подобное приобретение приведет к убыткам или очень долгосрочному возврату затрат

Обратите внимание и на то, что готовые коммерческие объекты в крупных мегаполисах имеют слишком завышенную цену, которая продиктована не реальными причинами, а спросом на нее – если при каких-то обстоятельствах спрос пропадет (например, начнутся военные действия, случится теракт или стихийное бедствие), то цена может упасть в десятки раз и такая покупка не скоро принесет профит

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства

Приобретение коммерческой недвижимости на стадии возведения объекта традиционно считается одним из наиболее выгодных видов капиталовложений. Это позволяет добиться значительной экономии, и пока объект будет строиться, тщательно подготовиться к реализации проектов. Однако необходимо подготовиться к тому, что срок окупаемости может существенно увеличиться.

Кроме того, в отличие от предложений жилой недвижимости, коммерческие помещения многие девелоперы предпочитают продавать уже после завершения строительства или ближе к финалу работ. В последнем случае стоит учитывать, что сдача объекта в эксплуатацию объекта может затянуться, и очень внимательно относиться к пункту об ответственности сторон в заключаемом договоре. В любом случае, покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек – более надежный вариант по сравнению с приобретением квартир на первых этажах старых домов с надеждой вывести их из жилого фонда.

Необходимо иметь в виду, что смена статуса недвижимости – трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, требующий получения согласия от подавляющего большинства жильцов и оборудования отдельного входа.

При разработке плана и, особенно, при составлении договоров не стоит экономить на услугах профессионалов, чтобы избежать неэффективных инвестиций и правовых коллизий, разрешение которых может обойтись намного дороже. Например, много проблем может возникнуть в случае, если у самого объекта и земли под ним разные владельцы.

Прочие плюсы и минусы

Помимо уровня дохода и срока окупаемости коммерческим помещениям присущие и другие преимущества. По словам аналитика Константина Енина из «НДВ-Супермаркета недвижимости», степень регулируемости этого рынка выше, чем у отличающегося непрозрачностью квартирного. Все договоры по аренде коммерческой недвижимостью оформляются официально, причем владельцы уплачивают налоги. В результате здесь легче разрешать различные спорные ситуации.

Еще одно преимущество — меньше затраты на ремонт помещений. Зачастую арендаторы коммерческой недвижимости самостоятельно делают ремонт, который компенсируется арендными каникулами. А вот ремонт жилья при необходимости обычно выполняет сам арендодатель — поясняет Константин Енин.

При этом коммерческие помещения являются более сложным продуктом в сравнении с квартирами. Успех сдачи таких объектов в аренду зависит от целой совокупности факторов. Это и назначение помещений (офисы, услуги, торговля), и наличие выгодного местоположения, планировки, инфраструктуры, транспортной доступности и пр. Иногда отсутствие какого-то одного фактора перечеркивает выгоду от приобретения помещения. Поэтому перед покупкой коммерческой недвижимости следует все просчитывать заранее.

Как инвестировать в недвижимость?

Вложение средств в недвижимость имеет свои нюансы, игнорирование которых может привести к различным рискам. От того, насколько осмотрительно вы будете делать капиталовложение, напрямую зависит исходный результат и ваша прибыль.

Финансовые возможности

Первый шаг на пути к совершению вклада в недвижимость — определение суммы инвестиции. От того, сколько вы имеете денег на руках зависит тот тип недвижимости, который можно будет избрать. Отмечу, что, как и в других видах инвестиции, вы должны оперировать только той денежной суммой, которая не составляет статью вашего бюджета. Вкладывайте в недвижимость только те средства, которые вы не боитесь потерять, ведь риски никогда не исключаются. Если вы имеете незначительные средства, которые можно пустить в оборот, то можно отдать предпочтение покупке земельного участка или объекту, который еще строится, но и в этом случае рассчитывайте, что нужна солидная сумма.

Оформление кредита под залог

Если средств на покупку квартиры или другого помещения нет, то можно взять кредит — многие банки практикуют спонсорство для начинающих инвесторов. В этом случае следует учитывать, что деньги вам дадут под значительный процент и его следует всегда учитывать. В том же случае, если вы планируете купить прибыльный тип недвижимости, который окупится в ближайшей перспективе, то тогда брать кредит целесообразно, в другом случае вдаваться в такие крайности может быть просто невыгодно.

Выбор объекта инвестиций

Исходя от имеющейся суммы, вы можете определить, какой тип недвижимости вам нужен

Если есть небольшая сумма, то стоит обратить внимание на менее доходный вторичный рынок жилья или купить объект на этапе строительства, когда его цена максимально низкая. Кроме этого, не требует больших капиталовложений приобретение земельного участка

Если в наличии более крупные активы, то вы можете обратить внимание на элитное жилье, которое в крупных городах будет ликвидным и очень доходным. В любом случае, тщательно изучите имеющиеся предложения в доступной ценовой категории и выбирайте то, что вам больше подходит по параметрам отбора

Покупка недвижимости

Пере тем, как купить недвижимость, если подобные сделки осуществляются впервые, вы должны основательно подойти к вопросу изучения юридической стороны, в частности вопроса налогообложения. Так как вам необходимо оформить документы с минимальной затратностью и максимальной выгодой, то целесообразно будет привлечь к процессу юриста.

Коллективная покупка

Брать кредит не всегда целесообразно, а для покупки недвижимости имеющихся средств не всегда хватает, поэтому вы можете найти для себя партнера — такого же инвестора, который хотел бы преуспеть на купле-продаже подобной собственности. Если ваша идея действительно прибыльна и интересна с точки зрения доходности и рисков, то многие инвесторы с удовольствием станут соучастниками затеи.

Коллективные инвестиции в недвижимость давно практикуются на Западе и потихоньку пробираются на российский рынок. Если у ваших родственников, знакомых или друзей имеются свободные средства, то вы можете смело предложить им стать соинвесторами.

Многие инвесторы, которые задумываются, куда вложить деньги, предпочитают покупать недвижимость не с целью продажи, а для того, чтобы сдавать в аренду. Такой вариант имеет массу перспектив и хоть окупаемости придется подождать дольше (как правило 7-10 лет), но по прошествии этого времени собственность так и останется вашей, а значит, будет и дальше приносить доход.

Риски прямой покупки недвижимости

Заработать на коммерческой недвижимости на первый взгляд несложно и большинство видит проблему лишь в высокой цене объектов для бизнеса. Однако недвижимость, как и акции, может расти и падать, и порой очень сильно. Наиболее ярким примером падения недвижимости стал кризис 2008 года, возникший на раздутых ценах жилья вкупе с легкими кредитами для их приобретения. Среди других рисков можно выделить:

• покупка объекта, не являющегося капитальной постройкой
• мошенничество со стороны продавца
• имущественные права третьих лиц
• принудительное изъятие объекта в пользу государства
• получение «неликвида»

Рассмотрим эти риски подробнее. Если строение не является объектом капитального строительства, то при расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, коммерческое помещение подлежит принудительному демонтажу. Данная проблема особенно остро стоит в крупных городах, где местные власти предоставляют участки в аренду для размещения на них коммерческих площадей. В будущем они могут не продлить договор аренды, и строение, расположенное на муниципальной земле, станет незаконным. Его придется снести.

Среди схем мошенничества выделяют двойные сделки, когда один объект продан нескольким лицам одновременно по поддельным документам. При этом оба покупателя внесли аванс продавцу. В таком случае инвестору будет сложно доказать, что коммерческая или жилая площадь принадлежит именно ему. Даже если будет доказан факт мошенничества, то возмещать инвестиции придется не один год.

Нередко встречаются ситуации, когда компании реализуют собственное имущество, находящееся в залоге у банка, в качестве обеспечения полученных займов. При заключении сделки в отношении такого объекта покупатель не сможет стать полноправным собственником до момента снятия обременения. А если компания-продавец перестанет выполнять свои обязательства по погашению кредита перед банком, то он вправе изъять имущество в счет оплаты задолженности.

Если муниципалитету потребуется земля, на которой расположен коммерческий объект, то власти вправе изъять такое имущество у инвестора. Взамен ему будет выплачена компенсация, но в значительно меньшей сумме, чем рыночная стоимость объекта.

В последние годы популярен вариант, когда инвесторам в России предлагалось вкладывать в студенческие общежития в Англии или купить парковочное место недалеко от расширяющегося английского аэропорта. В первом случае анонсировался стабильный доход 8% в фунтах от студентов, во втором — от расширенного пассажиропотока.

в первом случае тем, что общежития через два года перестали пользоваться спросом (скорее всего, не пользовались уже в момент продажи) и на руках у инвестора оказался неликвид с необходимостью подавать ежегодную декларацию. То же произошло и во втором случае — реальная парковка оказалась значительно дальше от аэропорта, чем расписывалось.

Наконец, и готовая недвижимость может причинять немало проблем. Купить отель в Греции на берегу моря может показаться хорошей идеей. Но через некоторое время выясняется, что фундамент непрочен, на стенах появляется плесень и даже трещины, а сильный прилив сделал необходимым капитальный ремонт, по стоимости сравнимый с самой покупкой. Жильцы платят меньше, жалуясь на плохой кондиционер и сантехнику, и спросить с них из другой страны сложно. И т.д. и т.п.