У государства

Основания предоставления земельного участка в аренду без торгов

• Арендовать участок без аукциона можно в случае, если его планируется использовать для общественно-полезных целей. Например, это строительство социального или культурного объекта, реализация крупного инвестиционного проекта, размещение различных коммунальных объектов, которые входят в комплекс инфраструктуры жилых домов или производств (электроснабжение, подача воды, газоснабжение и пр.).
• Сельское хозяйство. Также землю могут арендовать, минуя аукцион, собственники тех или иных недвижимых объектов, находящихся на этом участке, включая владельцев недостроенных зданий.
• Наличие на земельном участке помещений в собственности. Одним из самых распространённых случаев приобретения земельного участка без аукциона, как для физических, так и юридических лиц, является то, что вы являетесь собственником помещения- жилого или не жилого, расположенного на конкретном земельном участке. В данном случае вы имеете безусловное права требовать заключить с Вами договор аренды земельного участка.
• Льготные категории граждан. Аренда земельного участка без проведения торгов доступна и определенным категориям граждан, подробнее Вы всегда можете получить информацию, записавшись на консультацию земельного юриста.
• Отсутствие в собственности помещений. В данном случае, по общему правилу, у вас также имеется возможность реализовать свое право на оформление аренды без проведения торгов:

1. Для этого Вам необходимо обратится в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
2. К данному заявлению необходимо приложить следующие документы: выписку из ЕГРН, если данный земельный участок сформирован; схему расположения земельного участка, в случае если участок только предстоит образовать.
3. В период рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, уполномоченный орган опубликовывает информации в установленном порядке о поступившем заявлении гражданина о намерении приобрести участок.
4. В случае если в период рассмотрения заявления от заинтересованных лиц не поступят заявления о проведении аукциона на предоставление земельного участка в аренду, такой участок будет Вам предоставлен без проведения торгов.

Как заключается договор купли-продажи?

Договор купли-продажи муниципальной земли составляется не менее чем 3-х экземплярах.

1. Набор данных в содержании договора стандартный:
2. Дата и место заключения.
3. Реквизиты сторон.
4. Описание местоположения, кадастрового номера, площади, категории земли и вида дозволенного землепользования.
5. Цена надела.
6. Права, обязанности и ответственность сторон.
7. Цель эксплуатации земли.

После заключения договора обязательно получение кадастрового паспорта (при его отсутствии) и постановки на учет права собственности в Регистрационной палате.

Несмотря на указанные в нормативных документах сроки, на выкуп земельного участка не будет потрачено менее полугода, причем при всех собранных и правильно оформленных документах. Иногда процесс может затянуться даже на несколько лет. Поэтому потенциальным покупателям муниципальной земли лучше запастись терпением.

Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий.

А) Если участок не сформирован, то есть не имеет границ, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера:

• подготовить схему расположения земельного участка,
• подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• если схема составлена правильно и на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• с момента принятия решения о предварительном согласовании вы имеете исключительное право купить  участок без торгов,
• право на покупку земельного участка без аукциона сохраняется за вами в течение 2-х лет с даты принятия решения.

Б) Если участок сформирован, то есть имеет границы, которые отображаются на публичной кадастровой карте, имеет кадастровый номер и поставлен на кадастровый учет:   — подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка,

• если на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предоставлении земельного участка,
• с момента принятия решения (постановления) вы имеете право купить участок без торгов.

Таким образом. Покупка участка без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, для ведения садоводства и КФХ возможна при условии, если в течение 30 дней с момента опубликования администрацией извещения никто не заявит желания участвовать в аукционе.

Алгоритм действий

В зависимости от способа, которым было решено взять землю в аренду у администрации, последовательность действий может различаться.

Аукцион по инициативе администрации

В случае проведения аукциона по инициативе муниципальных властей, уполномоченный орган обязан предоставить информацию о будущих торгах в печатном издании и на официальном сайте строго за тридцать дней.

Обязательно указываются:

• организатор торгов: наименование и реквизиты решения;
• время, дата, место и порядок проведения;
• начальная стоимость и шаг увеличения цены;
• форма заявки;
• размер задатка и порядок оплаты;
• условия договора.

Как непосредственный собственник, администрация определяет начальную стоимость объекта, величину задатка и условия предоставления.

Для того чтобы стать участником аукциона, нужно:

• подать документы и заявление не позднее, чем за 5 дней до начала;
• внести требуемый задаток и предоставить оплаченную квитанцию;
• присутствовать и активно участвовать в торгах.

Победителем аукциона признается тот, кто предложил большую стоимость арендной платы из расчета на один год. Остальным претендентам возвращается внесенный ими задаток.

Аукцион по инициативе гражданина

Граждане также могут выступать инициаторами проведения аукциона, предварительно выбрав подходящий участок, исходя из вида и категории разрешенных.

Для этого необходимо выполнить:

• сбор данных об участках (осуществляется в МФЦ или Росреестре);
• выбор наиболее приемлемой территории;
• подача заявления о проведении аукциона (лично или заказным письмом с уведомлением о доставке);
• составление заявки на имя главы администрации.

После этого заявка рассматривается, и органы местной власти размещают информацию о проведении торгов. Для этого мероприятия достаточно присутствия двух и более граждан, заинтересованных в получении земли. После выявления победителя также заключается договор аренды.

Без торгов для льготников

Не всегда проведение торгов обязательно для получения земельного надела. Это касается граждан, которым положены льготы от государства.

К их числу относятся:

• инвалиды;
• ветераны боевых действий;
• дети-сироты;
• многодетные семьи;
• молодые специалисты;
• родители-одиночки;
• участники одной их федеральных программ: Дальневосточный гектар, Ленинградский гектар, Костромской гектар, Родовое поместье, Участки для жителей Крыма, Участки для переселенцев с Крайнего Севера.

Представители данной социальной группы могут претендовать даже на зарезервированные для собственных муниципальных нужд земли. Величина арендной платы не может превышать размер предельного налогового сбора, установленного законом.

По упрощенной схеме

Воспользоваться данным методом можно в случае, если земля не зарегистрирована и не имеет владельца. Найти эту информацию можно в Росреестре.

Далее следует:

• создать схему участка;
• обратиться с ней и заявлением в органы муниципальной власти;
• ожидать рассмотрения в течение месяца;
• получить постановление от главы администрации;
• обратиться в Росреестр с полученными схемой и постановлением;
• дождаться выписки из ЕГРН и межевого плана;
• подать в муниципалитет документы и заявление о предоставлении земли в аренду;
• подписать договор аренды и зарегистрировать в Росреестре или МФЦ.

Особенности оформления аренды

Процесс, в ходе которого происходит оформление правовых отношений между администрацией и физическим лицом, считается достаточно длительным и требующим особого внимания. На практике можно выделить несколько особенности передачи муниципальной земли в арендное пользование:

• важным вопросом является определение с целями по предназначению надела, так как при жилищном строительстве к предоставлению участка требуется дополнительное рассмотрение моментов, связанных с наличием близости к городу, инфраструктуре;
• при получении отказа от компетентного учреждения, заявитель может обратиться в судебный орган с целью обжалования решения;
• гражданин самостоятельно осуществляет деятельность по межеванию земли и постановке ее на учет по кадастру;
• при возможности получить желаемую землю на торгах, следует учитывать достаточную конкуренцию, так как этот вариант является популярным и востребованным.

Каждая ситуация индивидуальна и имеет свои нюансы, поэтому особенности реализации этого процесса могут иметь разные границы. В связи с этим заявителю может потребоваться юридическая консультация квалифицированного специалиста.

Аукцион

В зависимости от того, кто является инициирующей стороной аукциона, различается порядок действий. Если было подано заявление, то в течение 60 дней с момента подачи администрация назначает день проведения мероприятия. За месяц до проведения торгов должно быть опубликовано извещение о планирующемся мероприятии. Для участия все необходимые документы должны быть предоставлены, а также вносится залог, который подтверждается квитанцией. Первоначальная ставка — 0,3 – 2% кадастровой стоимости надела, а шаг изменения цены равен 0,1 – 0,5 %.

Если заявитель получает отказ, то ему должно прийти уведомление на почту с детальным объяснением причин. Решение можно оспорить в судебной инстанции.

Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах

Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости. Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.10 N 101-ФЗ).

Кто может арендовать землю без участия в торгах

Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:

• основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
• распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
• в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
• если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
• арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:

1. Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
2. Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
3. Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).

Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6  ЗК РФ).

Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов

В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:

• если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
• арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
• принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
• проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
• в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
• подача арендатором заявления о предоставлении участка;
• оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14  ЗК РФ).

Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.

Как арендовать землю у города

Территории, принадлежащие городским и муниципальным образованиям, можно взять в аренду на платной основе. Существует также возможность получить безвозмездную аренду, правда доступна она не всем. Отказ может быть связан с извлечением участка из оборота или с планируемым использованием земли для городских нужд.

В различных регионах органы, которые занимаются предоставлением участков земли в аренду, носят свое название.

Это могут быть городские администрации, поселковые советы или, например, в Москве, Департамент земельных ресурсов.

Как проводятся торги на право заключения контракта аренды участка земли

Процедура организации торгов по аренде земли представляет собой определенный алгоритм:

1. Создается постановление об организации торгов;
2. До общественности доводятся сведения о проведении аукциона. Обычно об этом извещают при помощи интернета или СМИ;
3. Затем принимают и регистрируют заявки на участие;
4. Далее происходит тщательное рассмотрение этих заявок, и принимается решение о допуске участников к аукциону;
5. Когда кандидаты определены, проводятся, непосредственно, сами торги;
6. Создается протокол, в него вносятся все необходимые записи;
7. Результаты торгов публикуются в местной газете или в сети;
8. Финалом проведения аукциона является заключение договора на аренду земли.

Сами торги по аренде проводятся довольно стандартно. Если участник согласен купить по указанной цене лот, то он должен поднять табличку со своим номером. После того, как стоимость участка назовут три раза, то он переходит к тому, чей номер был назван последним.

Детали договора аренды государственной земли

Контракт аренды земельного участка должен быть оформлен в письменном виде. В его тексте необходимо точно указать границы указанной территории, при помощи которых ее можно идентифицировать.

Если земля находится в границе береговой линии какого-либо водоема общего пользования, тогда условия договора должны обозначать возможность свободного доступа желающих к этому объекту.

В случае, когда срок аренды участка земли превышает двенадцать месяцев, договор должен быть зарегистрирован в Регпалате.

Аренда государственного участка земли на 49 лет

Прежде чем взять аренду государственной земли на такой длительный срок необходимо ознакомиться с некоторыми деталями этой сделки:

1. Аренда территорий на 49 лет является долгосрочной. Договор заключается с муниципальными органами того населенного пункта, где вы хотите арендовать участок.
2. Договор на предоставление аренды сроком на 49 лет подлежит обязательной регистрации в Федеральном управлении государственного регистрационного центра. Для этого понадобится паспорт, выдержка из кадастрового паспорта на участок, а также заявление. Следует отметить, что 49 лет – это максимальный срок, на который можно арендовать землю у государства.
3. Чтобы получить в аренду территорию на такой длительный срок, необходимо дождаться своей очереди. Земельный участок во внеочередном порядке можно получить на аукционе. Однако такая земля может быть сдана только сроком до пяти лет.
4. В крупных городах очередь на получение земли в аренду продвигается довольно медленно, так как желающих намного больше, чем в малонаселенных районах. В некоторых регионах Российской Федерации эта очередь может вовсе отсутствовать или состоять из двух-трех претендентов.
5. Обычно на арендованном на 49 лет участке проводят строительство крупных объектов.
6. Если во время строительства каким-либо образом нарушается законодательство, арендодатель может расторгнуть договор сдачи земли в аренду.
7. В случае продажи объекта, возведенного на арендованном земельном участке, договор аренды необходимо переоформить на нового владельца. В противном случае по контракту придется платить вам.
8. 49 лет для аренды довольно большой срок, поэтому, чтобы впоследствии не возникло вопросов на предмет правомерности владения участком, все документы должны быть оформлены верно.

Арендуя государственную землю, нельзя не заметить основное преимущество: сделка гарантируется государством, а цена аренды намного ниже установленной на рынке.

Виды разрешенного использования земли населенных пунктов

3. Выкуп государственной земли в собственность.

Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.

Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.

Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.

Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.

Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.

Примечание.

Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

• сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
• земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
• приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
• полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя. 

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Цена аренды государственных земель

Арендная плата устанавливается по результатам торгов. Если есть кадастровая оценка за пять лет до аукциона, то первоначальная ставка торга по аренде не выше полутора процентов от кадастровой цены. Если кадастровой оценки земли не было, то процентная ставка берется от рыночной цены земли.

Если участок предоставляется без проведения торгов, то  цена аренды земель федеральной собственности, выделенных под ЛПХ и ИЖС, под садоводство и для сельскохозяйственного назначения установлена 0,6 процентов от кадастровой оценки. 

Арендная плата за земли населенных пунктов и сельских поселений, предоставляемых в аренду без проведения аукциона, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, ежемесячная арендная плата за пользование земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета не может быть выше суммы земельного налога, который рассчитывается с учетом всех региональных коэффициентов.

Срок договора аренды земли

Каждый регион РФ в праве самостоятельно устанавливать сроки договора аренды земель, которые зависят от категории и целевого назначения того или иного участка.

• максимальный срок аренды – 49 лет;

• срок аренды участка для сельскохозяйственного производства от 3 до 49 лет

• аренда земли для огородничества – от 3 лет и меньше;
• земельный участок под ИЖС – 20 лет.

По окончании строительства дома землю под ним можно выкупить на льготных условиях и оформить ее на правах собственности.

Продлить договор можно до того, как окончится сроки аренды. Подавать заявление на продление аренды надо заранее, иначе участок будет выставлен на аукцион

Также важно быстро зарегистрировать договор аренды, потому что сумма арендной платы исчисляется с момента подписания такого договора

Регистрация договора аренды земли

Для регистрации договора аренды земли в РосРеестре нужны следующие документы:

• договор аренды земли в трех экземплярах;
• постановление о выделение земельного участка;
• паспорт арендатора или другие удостоверяющие личность арендатора документы;
• оплата госпошлины (квитанция).

Подает на регистрацию документы собственник, но он может доверить регистрацию и арендатору земли.

Как осуществляется купля-продажа земель населенных пунктов, смотрите по приведенной ссылке.

Порядок выделения

Существует определенный алгоритм, согласно которому наделы могут быть выданы гражданам.

Несмотря на некоторые различия в вышеперечисленных способах получения участков, есть общий порядок, который выглядит следующим образом:

• подготовка полного пакета документов;
• письменное заявление о предоставлении земли в уполномоченный орган;
• проведение работ по межеванию и постановке на кадастровый учет, если участок не был зарегистрирован ранее;
• подача заявки и внесение залога, если потенциальный арендатор принимает участие в торгах;
• определение условий и подписание соглашения;
• регистрация договора в Росреестре.

Длительность прохождения процедуры

Время процедуры получения в аренду земли зависит от способа его получения, а также от наличия или отсутствия его регистрации в кадастровом реестре. Обычно сделка оформляется в течение двадцати дней после торгов, однако при определенных условиях этот срок может быть увеличен до шестидесяти дней: при этом нужно закладывать пять дней на подготовку схемы и сорок дней на постановку на учет, в случае отсутствия межевания и регистрации.

Составление договора

Порядок заключения договора предусматривает указание предмета договора и цены, иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие правила установлены в Гражданском и Земельном кодексах.

Предмет договора подробно описывается следующей информацией: адрес, размер участка, номер в кадастровом реестре. Должны быть указаны категория территории и то, каким образом её можно использовать. Нелишним будет приложить план межевания или выписку из госреестра. При описании участка нужно обязательно указать его границы.

Если в договоре не указывается срок действия, то это означает, что соглашение автоматически заключено на максимально возможный срок – 49 лет. Договор подлежит регистрации в государственных органах в случае, если соглашение будет действовать более 1 года.

Расторжение договора происходит по инициативе одной из сторон. Желающая сторона должна сообщить о принятом решении за месяц до расторжения. Аннулирование соглашения происходит, если произошло стихийное бедствие, которое затронуло построенный на участке объект. Если разрушенное здание упомянуто в договоре, то арендатор имеет полное право расторгнуть договор без каких-либо санкций.

Если планируется строительство на территории арендуемого участка, то следует внимательно изучить договор перед подписанием. Соглашение не должно содержать пункта о невозможности застройки. В противном случае не стоит соглашаться на такие условия, поскольку попытка возвести здание будет расцениваться как нарушение договоренности.

По отношению к физическому лицу, подписывающему соглашение, не предъявляется каких-либо требований. Человек без гражданства или имеющий гражданство другой страны имеет право претендовать на земельный надел.