Как продать квартиру, если 2 собственника?

Оформление сделки

Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558). В статьях указано, что данная сделка подкрепляется письменным договором купли-продажи, который не обязательно заверять у нотариуса, но при этом важна регистрация в государственном реестре. Сам процесс оформления сделки проходит в 5 простых этапов:

Сбор и подготовка необходимых документов

Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
Получение разрешение на сделку от других собственников. При этом все соглашения должны быть заверены нотариусом в обязательном порядке, будь то это разрешение от супруга, органов опеки или совершеннолетних детей.
Составление письменного договора купли-продажи

Нужно учитывать, что в законе нет правил четкого образца для составления договора. Покупатель и продавец могут согласовывать и вносить пункты в сделку на добровольной основе.
Регистрация договора в Росреестре, где необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
Получение документов о перерегистрации прав собственности на нового владельца.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавец обязан заранее подготовить необходимый пакет документов, проверить их на правомерность и отсутствие ошибок, а затем предъявлять их покупателю. В перечень документов входят:

документы, удостоверяющие личность каждого собственника, они же являются заявителями. Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
свидетельство о госрегистрации прав;
выписка из ЕГРП;
кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
разрешение на сделку от органов опеки;
выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца

Важно помнить, что такая справка действует один день.

Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками

Данный образец поможет правильно составить договор, даже если квартирой обладают несколько полноправных граждан. При этом нужно учитывать, что тип письменной сделки будет меняться в зависимости от вида собственности. Если договор составляется на собственников, которые входят в долевое участие, то обязательно нужно указывать данные всех собственников, начиная от номеров и серий паспортов, заканчивая местом рождением и пропиской.

Что еще должно входить в договор:

Информация о покупателе

Если квартиру покупают несколько лиц, деля недвижимость на доли, то важно указывать также всех лиц, участвующих в сделке и их личные данные.
Информация об участия в долевой собственности. Например, подойдет серийный номер договора, который зарегистрирован ранее в Росреестре и подтверждает, что все указанные собственники являются полноправными владельцами в соответствии с договором.
Стоимость квартиры или всех долей.
Предмет договора, а именно либо купля-продажа квартиры с общей собственностью, либо сделка с долевой недвижимостью.
Оплата

Здесь важно указать метод перевода денег. Возможно, покупатель готов совершить передачу денег под расписку, или, наоборот, через банковский перевод.
Споры и конфликты. Чтобы гарантировать правомерность сделки, в данном пункте указывается, что все документы, предоставленные продавцом, проверены, не сфальсифицированы.
Ответственности сторон. Например, в случае выявления нарушений со стороны покупателя или продавца, можно обращаться в судебные инстанции для расторжения сделки. Такой пункт нужен, когда квартира продается с мебелью, которая входит в стоимость и указана в договоре, но по факту, когда новые жильцы въезжают в квартиру, обнаруживают данное имущество испорченным, либо вовсе отсутствующим.

Типовая сделка, где участвуют несколько собственников, не должна вызывать у вас страха. Все потому, что договор купли-продажи такого характера ничем не отличается от привычной сделки отчуждения жилья, где есть только один собственник. Главное в данном вопросе – это быть готовым к непредвиденным ситуациям, самостоятельно изучить юридический вопрос и досконально проверять все документы на чистоту.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы

Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.

В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.

Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей. Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам:

• предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества;
• цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли;
• порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору;
• специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи долей.

Достигнутые договоренности фиксируются в проекте договора, который будет позже представлен нотариусу и в органы Росреестра.

Уведомление о продаже доли

Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.

Рассмотрение уведомления происходит с учетом следующих особенностей:

• если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
• если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
• если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.

После прохождения этого этапа сделки необходимо представить договор для нотариального удостоверения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Удостоверение договора у нотариуса

Гражданский кодекс РФ требует любые возмездные сделки с объектами долевой собственности удостоверять у нотариуса. Даже если на стороне продавца выступают одновременно все владельцы долей, данное правило подлежит безусловному исполнению.

При обращении в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:

• общегражданские паспорта участников сделки;
• доверенность на представителей (если сделка совершается с их участием);
• правоустанавливающие документы для каждого продавца (выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т.д.);
• договор купли-продажи;
• уведомление о продаже доли и письменный отказ от преимущественного права выкупа (если такие документы было необходимо составлять).

В нотариальной конторе проверяется законность совершения сделки и ставится регистрационная отметка на договоре. За совершение нотариальных действий уплачивается тариф, утверждаемый нотариальной палатой.

Обращение за регистрацией сделки

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.

Помимо этого, гражданам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, оригинал госпошлины представляется одновременно с заявлением на регистрацию. Обращение для регистрации перехода права собственности возможно одним из следующих способов:

1. путем личного обращения напрямую в органы Росреестра;
2. путем личного обращения в Многофункциональный центр;
3. обращение в указанные органы через представителей по нотариальной доверенности.

Обращение напрямую в учреждение Росреестра является наиболее быстрым способом зарегистрировать сделку (общий срок сократиться на два рабочих дня по сравнению с МФЦ).

По итогам регистрации участники сделки получают выписку ЕГРН (отдельный бланк для каждого участника сделки). Если покупателем долей выступало одно лицо, оно получит единую выписку ЕГРН, в которой будет содержаться информация о переходе права собственности. Таким образом, продажа всех долей одному покупателю меняет правовой статус формы собственности на квартиру.

Установление стоимость квартиры

По законодательным нормам Российской Федерации продажа квартиры несколькими собственниками предполагает определенные обязанности каждого из совладельцев. Перед осуществлением процедуры нужно произвести согласование всех возникающих вопросов.

Чтобы выставить жилье на продажу, которое пребывает в долевой собственности, следует указать его стоимость на рынке. Собственники могут воспользоваться одним из следующих вариантов оценки квартиры:

• самостоятельный. Этот способ подразумевает поиск похожих объявлений по: этажу, площади, району расположения недвижимости, качеству ремонта, количеству комнат и многим другим критериям. Потом подсчитывается стоимость квартиры из полученной информации;
• услуги оценщиков-профессионалов. При сотрудничестве со специализированной компанией будет названа действительная стоимость долевой собственности жилья, которое продается, также заключение экспертов. Оно пригодится в банке, если придется прибегать к взятию кредита.

Алгоритм действий

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

• договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
• выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
• согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
• письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
• письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
• документы, удостоверяющие личность всех участников.

Скачайте

  Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 358 hits)

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади);
• договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

Права и обязанности нового совладельца

После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

Обязанности и права продавца

Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

• владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса);
• если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

Как проходит продажа квартиры, если два владельца

Продать часть недвижимости может любое физическое или юридическое лицо. Размер выделенной доли при этом роли не играет. Реализовать свою часть можно:

• совладельцу;
• иному физлицу или компании.

Продавец вправе отдать принадлежащие ему квадратные метры в квартире кредиторам.

По решению суда, когда речь идет о непогашенных займах, реализация имущества с торгов проводится без согласия хозяина и дольщиков.

При продаже недвижимости с двумя собственниками, сначала получают согласие второй стороны. Законом предусмотрен порядок получения письменного отказа или согласия на покупку продаваемой доли, в силу преимущественного права.

Схема реализации жилплощади:

• Заключение ДКП, с указанием:
  • сведений о продавцах;
  • размеров продаваемых долей;
  • описания реализуемого объекта;
  • стоимости.
• Посещение нотариуса и заверение ДКП.
• Составление передаточного акта с подписями всех участников процесса.
• Регистрация ДКП и оформление прав на нового владельца с уплатой госпошлины и налогов.

Какие документы нужны

Для регистрации в Росреестре:

• паспорта участников;
• документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру (свидетельство);
• заявление от продавца по установленной форме;
• заявление от совладельца на внесение изменений права собственности, если доли распределены поровну;
• судебное решение, либо соглашение о выделении части жилого помещения;
• разрешение органов опеки, если второй собственник – несовершеннолетний;
• доверенность, если в роли покупатели или продавца выступает доверенное лицо;
• ДКП.

Реализовать долевую недвижимость без ЕГРН выписки по действующим правилам российского законодательства не получится – предоставление справки является обязательным условием для проведения сделки.

В ЕГРН справке содержится актуальная информация о собственниках и их правах на квартиру. Для заключения ДКП на жилую площадь:

• не наложен арест;
• нет обременения;
• отсутствует запрет на реализацию.

Нотариус обязан проверить вместе с продавцом и покупателем достоверность представленной документации и полноту информации об объекте. После тщательной проверки удостоверить соглашение купли-продажи.

Скачать: Бланк ДКП с долевым владением.doc

Скачать: Бланк ДКП с совместным владением.doc

Как проходит подписание и регистрация

Оформление продажи долевой или совместной собственности по новым правилам проводится в присутствии нотариуса, удостоверяющего сделку.

В {banner_year} году невозможно пройти регистрацию отчуждения доли без нотариального заверения. Правило введено для недопущения ущемления прав отдельных групп собственников, к которым относятся:

• дети, не достигшие совершеннолетия;
• недееспособные граждане.

Оплату услуг нотариуса берут на себя продавцы, разделяя всю сумму соразмерно долям. В случае совместной собственности расходы делятся поровну.

Примерные расходы:

• 0,3% от реализуемой доли по кадастровой оценке + 3000 р. за работу;
• заверение ДКП – 5000 р.;
• госпошлина – 2000 р.

В зависимости от региона стоимость услуг может измениться (кроме госпошлины).

Заключив ДКП, права собственника переходят к новому владельцу. Последний этап – регистрация сделки в Росреестре и внесение записи о новом собственнике.

После внесения данных в базу оформляется выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права на квартиру к покупателю.

Получить документ собственника можно:

• на следующий день при электронной регистрации;
• на четвертый день, если бумаги оформлены и удостоверены нотариусом;
• на шестой день, если документация сдана лично продавцами или покупателем.

Правовая база

244-256 Гражданского кодекса РФст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»

Сособственники обладают равными правами на владение имуществом, извлечение из него выгоды и распоряжение дальнейшей судьбой объекта.

Причем размер доли не выражает конкретную часть квартиры, в которой лицо может проживать. Она имеет значение только в момент отчуждения права на помещение.

Ч.2 ст.246 ГК РФ предоставляет возможность каждому участнику долевой собственности любым способом распоряжаться своей частью квартиры, но только с согласия остальных сособственников, которое выражается в активной или пассивной форме.

Купить долю в квартире

Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому, хотя для проживания в квартире он не обязателен. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями не всегда бывает просто. В случае когда собственники долей не могут полюбовно договориться о том кто какую комнату будет занимать, порядок пользования определяется в судебном порядке. Подается иск об определении поряка пользования и за каждой долей судебным решением закрепляется какая либо из комнат. Наши юристы готовы оказать помощь в данном вопросе.

Продажа доли и проживание

Если планируете проживать на купленной Вами доле в квартире всей семьей, следует знать, что для постоянной регистрации на доле квартиры (прописки) членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие всех других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем проживать и прописываться.Семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше оформить по 1/6 на каждого. На долю в квартире, без согласия сособственников могут быть прописаны только дети до 14 лет. Жены, мужья, брать, сестры, родители без согласия сособственников, прописаны не будут. Покупка доли квартиры это для кого-то может быть выгодной инвестицией, любая квартира где есть несколько собственников, рано или поздно будет продана. В этом случае денег при продаже будет получено в два раза больше чем было потрачено на покупку доли. Доля в квартире это самая выгодная инвестиция на сегодняшний день. Не один вид недвижимости, не принесет 100% прибыли.Если не хватает денег на приобретение отдельной квартиры, а жить где-то надо, покупка доли бывает единственным правильным выходом из сложившейся ситуации.Нет смысла из года в год снимать жилье, глучше купить долю в квартире, получить Московскую прописку и проживать в своей комнате. Покупка доли гораздо перспективнее чем покупка комнаты. Есть доли где можно придти и познакомиться с соседями, не всегда доля в квартире это конфликт. 

Продать долю в квартире: главные моменты

Продавцу доли, важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, о котором говорится в ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, Вы обязаны нотариально известить всех сособственников, а в том случае если они не претендуют на покупку Вашей доли то могут сами дать нотариальный отказ от преимущественного права выкупа доли. Если отношения далеки от идеальных и второй собственник не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью.Отправив сособственнику нотариальное предложение о выкупе доли, надо подождать 30 дней и в том случае если он не изъявил желания купить долю на Ваших условиях, нотариус который посылал извещение о продаже выдаст Вам нотариальное свидетельство о том что сособственники извещены

Имея на руках данный документ, Вы в праве провести сделку с третьей стороной, продать долю кому угодно. Уведомление об извещении будет служить доказательством того, что Вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья. Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Понятие возмездного и безвозмездного отчуждения

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

• Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
• На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Скачайте

  Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 713 hits)

  Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 4 864 hits)

Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

Препятствия со стороны собственников: возможные решения

Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

• не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников.
• предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку.
• неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.

Отказ от преимущественного права владельцами долей квартиры обязательно должен быть представлен в письменной форме и оформлен нотариально.

Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу. За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

•  оферту (предложение);
•  стоимость предложения в рублях;
•  реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;
•  размер продаваемой доли.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

С чего начать?

Первый шаг – поиск покупателя.

Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.

Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.

Поэтому наиболее перспективный вариант – .

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли

Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

1. О желании продать долю.
2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Где оформить сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Об этом шла речь выше.

Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Никаких проблем на этом этапе не возникнет.

Но когда стороны обратятся в Росреестр или в , то там в регистрации перехода права собственности откажут.

Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

• о том, кто является собственниками долей;
• об имеющихся ограничениях и обременениях.

Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.

Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.

Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.

Много времени может занять поиск покупателя.

Сбор документов и оформление договора – несколько дней.

Все зависит от загруженности нотариуса.

Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

В разных регионах она может быть своей.

Многое зависит от стоимости доли.

В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
4. Не представлены все необходимые документы.
5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Варианты:

1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Как Оформить Квартиру в Собственность на Двоих

Если квартира приобретается в ипотеку, то к этим документам также потребуется приложить подтверждающие платежеспособность справки и копию трудовой книги, документы по страхованию, сертификат оценки, который подтверждает цену жилья и дополнительный документ, удостоверяющий личность (помимо гражданского паспорта).

Если заключается сделка о покупке целого жилья, которое имеет двух владельцев с выделенными долями, то каждый из продавцов должен представить документ, подтверждающий право собственности на его долю.

• Как оформить квартиру на двоих супругов
• Как оформить покупку квартиры на двоих
• Как купить квартиру на двоих

Общая собственность: причины возникновения (читать далее…)

Оба покупателя

Для сделок с двумя покупателями действуют уже упомянутые выше правила, а процесс оформления недвижимости зависит от того, оформляется собственность в долевую или совместную форму.

Первым делом хозяин квартиры должен задать такие вопросы:

1. Пребывает ли покупатель в браке?
2. На кого будет зарегистрировано право собственности?

В браке или нет

Покупатель, находящийся в браке, может купить квартиру при условии оформления в общую или долевую собственность. По умолчанию, недвижимость становится общей собственностью. При этом никаких дополнительных документов, кроме разрешения супруга на покупку, предъявлять не нужно. Если же покупатели решили оформлять недвижимость в долевую собственность – каждый из них будет выступать полноправным владельцем. Такие сделки должны заключаться с двумя покупателями и продавцом.

Как оформить недвижимость в собственность на пару?

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 247) предусматривает возможность оформления недвижимости в долевую собственность. Каждый владелец в этом случае получает одинаковые права, распоряжается своей долей самостоятельно и обязуется нести расходы по ее содержанию (в том числе налоговые в пользу правительства). Договор заключается с каждым покупателем отдельно, допускается использование одного бланка.

О том, как оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность, написано здесь.

Как составить договор?

ДКП может быть составлен как на одном бланке, так и для каждого покупателя отдельно – принципиальной разницы между двумя названными вариантами нет.

Как правило, владелец выбирает наиболее удобный для него способ. Поскольку у каждого покупателя будет свое право собственности, зарегистрированное в Росреестре, в ДКП необходимо вписать не только характеристику квартиры, но и долю каждого гражданина (в квадратных метрах).

Помните, что стоимость недвижимости является существенной характеристикой и должна быть указана. Для покупки квартиры с последующим оформлением долей – стоимость просчитывается по количеству квадратных метров для каждого. То есть, в документе следует вписать стоимость одного квадратного метра, и затем посчитать общую сумму.

Бывает и так, что доли выкупаются по разной стоимости. Этот пункт стоит также полностью охарактеризовать в договоре. Укажите стоимость одного квадратного метра для каждого владельца и посчитайте общую сумму, которую вам должны передать.