Ипотека на комнату: пошаговый процесс оформления, требования к заемщику

Почему не хотят давать деньги на покупку комнаты в ипотеку

Договор ипотеки предусматривает внесение заемщиком залога, служащего гарантом исполнения клиентом обязанностей по погашению образовавшегося перед банком долга. Если платежеспособность пострадала, и платежи перестали поступать на счет, банк имеет право реализовать заложенное имущество. Тут и начинаются трудности:

• Покупаемая клиентом комната не является отдельным объектом недвижимости. Как правило, она принадлежит третьим лицам (долевикам, совладельцам и др.).
• По закону перечисленные выше лица имеют преимущественное право на выкуп. Это создает кредитору сложности, поскольку лишает возможности продать объект дороже.

Людям, задумавшимся о покупке комнаты, нужно запастись терпением, чтобы найти финансовое учреждение, согласное на оформление займа. Крупные организации рискуют, поэтому не хотят вкладываться в неликвидный, с их точки зрения, товар. Если же найдется подходящий банк, то возможность получения денег обставят жесткими условиями и повысят процентную ставку.

Как оформить займ: инструкция

Кредит на комнату немного отличается от обычного займа на квартиру. Во-первых, банк должен одобрить выбранную вами комнату и разрешить ее покупку. Во-вторых, вам нужно получить согласие от всех соседей, если это коммунальная квартира. В случае с покупкой обычного жилья, вы сами выбираете то что планируете покупать, и банк не может вам выдвигать никаких особых требований.

В остальном же, процедура будет следующей:

клиент должен выбрать подходящего кредитора, согласного выдать займ на покупку комнаты;
осуществить предварительный поиск подходящих вариантов жилья;
подать заявку на получение займа с определением допустимого размера кредита;
если займ одобрен, можно более детально рассматривать варианты жилья и выбрать наиболее выгодный;
обязательно проводиться независимая оценка жилплощади на соответствие определенным критериям качества;
если банк устроит выбранный вариант, осуществляется заключение договора на ипотеку;
далее, заключается договор купли-продажи;
оформляется залог на покупаемую комнату или другое жилье, имеющееся в собственности кредитующегося

Важно! Если выкупается последняя комната, то залог оформляется на всю квартиру в целом. подача документов в Росреестр для официального закрепления права собственности;
банк зачисляет деньги на счет продавца;
клиент получает комнату и обязательные ежемесячные платежи.

Как вы понимаете, это только на бумаге выглядит довольно просто. В реальности процедура может занять чуть ли не до 3 месяцев

Также, обратим внимание, что банки более охотно выдадут займ, если клиент уже обращался в банк за оформлением другого банковского продукта, или получает на карту банка свою официальную зарплату

Условия выбора комнаты

Объект договора должен выбираться тщательно, так как банк к нему предъявляет особые требования. Комната должна соответствовать таким условиям:

• квартира, в которой находится комната, должна быть жилой, это указано в правоустанавливающих документах;
• иметь все удобства, то есть санузел, канализацию, водопровод, все другие необходимые коммуникации;
• жильё не может быть ветхим, аварийным;
• иметь работающее отопление, исправные электропроводки;
• размер площади не должен быть менее 12 кв. метров;
• жильё должно находиться в регионе, где есть отделение банка;
• в квартире не должно быть задолженностей по коммунальным услугам;
• процент износа жилплощади не более 55%;
• в доме должны отсутствовать деревянные перекрытия;
• дом должен быть построен не позднее 70-х годов 20 века;
• район проживания должен быть обеспечен инфраструктурой.

Это основные требования. При оценке комнаты могут учитываться другие параметры. У комнаты должен быть только один собственник. Банк может не одобрить сделку, если помещении прописано много жильцов.

Перед оформлением надо убедиться, что на жилплощадь нет претензий других лиц. Для этого надо взять в паспортном столе справку обо всех ранее зарегистрированных жильцах. Это поможет избежать ситуаций, когда на комнату будут претендовать люди, отсидевшие срок в тюрьме или считавшиеся пропавшими без вести.

Комнаты, которые можно приобрести по программе ипотечного кредитования, продаются в общежитиях, коммунальных или обычных квартирах. Банки не очень любят оформлять ипотеку на комнаты в общежитии. От заемщика могут дополнительно потребовать наличие другой недвижимости, которую можно взять в залог вместо комнаты в общежитии. Исключение составляет выкуп последней доли в общежитии, когда заёмщик становится хозяином целого общежития.

Для коммунальной квартиры у кредитной организации будут дополнительные требования. Например, нужны будут документы, что коммунальная квартира не подлежит сносу и пригодна для проживания. Владельцы других квартир должны будут дать своё согласие на такую сделку. Причём такое согласие должно быть нотариально заверено.

Как должна выглядеть комната?

При соответствии всем установленным критериям по отношению к приобретаемой комнате в ипотеку, заемщик имеет право обратиться в банк за оформлением кредита.

Основные условия по состоянию комнаты:

• Должны присутствовать исправные санузел, канализационная система, водоснабжение.
• Комната должна иметь надлежащие и пригодные условия для пребывания в ней.
• Присутствие отопительных систем и электроснабжения.
• Квадратные метры жилья должны равняться не меньше, чем 12 м².
• Должны отсутствовать деревянные соединительные конструкции, а дом должен был быть возведен не позднее 1970-го года.
• Обязательным условием является, что дом не имеет аварийного состояния.

Перед подписанием договора по ипотеке по требованию банка проводится оценочная стоимость и анализируется состояние комнаты независимым экспертом, который имеет аккредитацию данного кредитора. Исходя из полученной информации рассчитывается риск банка. А непосредственно клиентом принимается решение оставлять данное жильё либо рассмотреть другие варианты.

Расходы за услуги оценки стоимости заёмщик оплачивает лично.

Требования к заемщику и жилью

Потенциальный клиент банка, который ищет, в каком банке взять в ипотеку комнату, принимает во внимание условия, предлагаемые банком, список документов и другие факторы. Потенциальный заемщик имеет право подать заявки одновременно в несколько организаций, а после одобрения выбрать одну, с наиболее выгодными условиями

Обычно банки требуют от клиентов стандартных вещей. Отличаться может верхняя граница возраста. Отдельные кредитные организации поднимают ее до 75 лет (после погашения ипотеки).

При оформлении ипотечного кредита учитываются следующие нюансы:

Стаж работы. Учитывается общий стаж и стаж на последнем месте работы. Общий должен составлять не менее 1,5 лет, на последнем месте – не менее полугода. Некоторые банки ужесточают это требование.

Возраст. Ипотека выдается гражданам РФ старше 21 года. На момент последней выплаты заемщику должно быть не более 65-75 лет (в зависимости от конкретного банка и программы).

Заработок. Учитывается размер дохода (ежемесячный платеж должен составлять не более 40% от зарплаты), он влияет на сумму кредита

Во внимание принимается только официальный заработок.

Наличие поручителей или созаемщиков. Наличие поручителей и созаемщиков снижает финансовый риск для банка

При получении ипотеки обязательными созаемщиками становятся супруги.

Положительная кредитная история. Наличие своевременно погашенных кредитов повышает шансы на получение ипотеки.

Финансовые организации стремятся избежать рисков. Залоговое жилье проверяется на пригодность проживания. Кредитные организации отказывают в ипотеке, если дом находится в аварийном состоянии или построен до 1970 года.

Маленькие комнаты не могут служить залоговой недвижимостью. Размер помещения должен быть больше 12 м2. В квартире, к которой примыкает комната, должно быть отопление, водопровод, электричество, канализация, санузел. При отсутствии коммуникаций банк не пропустит сделку.

Большинство банков следят, чтобы залоговая недвижимость не имела деревянных перекрытий. Это основные требования, но кредитные организации могут менять их. На большие уступки часто идут некрупные банки.

Где можно купить комнату?

Вид жилья по такому виду кредитования определяется лишь типом недвижимости, в котором существует возможность выкупа одной комнаты.

Среди таких — общежития и коммунальные квартиры, а также части обычной квартиры, в которых присутствует не один владелец.

В общежитии

Ипотека на приобретение комнаты в общежитии довольно рискованное мероприятие для банков, поскольку ликвидность такой недвижимости очень сомнительна.

Поэтому от заёмщика может потребоваться документ, подтверждающий наличие дополнительной недвижимости, которая может быть рассмотрена банком в качестве залога.

Также возможность открытия ипотеки повышается, если заёмщик желает выкупить последнюю комнату в общежитии, чтобы стать полноправным владельцем всего комплекса.

В коммунальной квартире

Для коммунальных квартир, как и общежитий, банковские учреждения устанавливают повышенные требования.

Объект не должен подлежать сносу, а также быть непригодным к проживанию.

Потребуется также письменное подтверждение согласия других владельцев на выкуп части в коммуналке.

Значительно повысить шансы на успешное оформление ипотечного кредита также можно за счёт дополнительной недвижимости или приобретения последней части квартиры.

Схема покупки комнаты в ипотеку

Как купить комнату в ипотеку: с чего начать и как правильно действовать, чтобы не потерять время? Предложим схему покупки, состоящую из десяти шагов. Это общий план действий. Иногда по условиям банка этапы переставляются местами, управляющие могут добавить свои условия. Но прочитав общую схему, вы поймете, что ожидать.

Шаг 1. Обращение в банк. Вы пишите заявление, менеджеры кредитной организации начинают рассматривать заявку. Обычно банк интересуется кредитной историей и нагрузкой заемщика, его доходами. Рассмотрение проходит в срок от пяти дней до месяца, однако может затянуться до двух. Если решение банка положительное, следует переходить к новым этапам. Если отрицательное, нужно обратиться в более лояльную организацию.

Шаг 2. Поиск подходящей недвижимости. Нравящийся по расположению и цене вариант необходимо проверить, проанализировать документы, чтобы избавить себя от возможных рисков. Они описаны на схеме ниже. Наиболее частые проблемы с документами у комнат — большое количество регистрационных действий (частая перепродажа), наличие обременений и долевое участие. Все это может привести к оспариванию сделки.

Считается, что взять комнату в ипотеку можно, только пользуясь услугами риелтора. Однако это не так, банку такой посредник не требуется. Риелтор на сделку и одобрение не повлияет: он лишь поможет вам найти необходимое жилье, собрать документы, но его услуги оплачиваются в размере 3-5% от стоимости недвижимости.

Шаг 3. Рассмотрение менеджерами банка найденной недвижимости. Она должна соответствовать требованиям, которые выставляет кредитная организация (например, дом должен быть с определенным процентом износа, без деревянных перекрытий — у каждого банка свои требования), а также быть ликвидной по оценке специалистов организации.

Шаг 4. Получение от всех собственников согласия на приобретение доли (если вы до этого момента не владели частью квартиры или соседней комнатой в бывшем общежитии). Для ускорения процедуры прибегают к помощи нотариуса, который рассылает письма с уведомлением. Если ответа в течение месяца нет, считается, что собственник отказался от преимущественного выкупа. Хотя конечно, лучше собственников найти (у банка будет повод сказать «нет»).

Шаг 5. Выезд на место оценщика-эксперта. Оценка необходима для определения суммы займа. Банк не выдаст денег больше, чем говорит оценщик. Даже если продавцы недвижимости хотят сумму на несколько десятков тысяч выше.

Шаг 6. Подписание предварительного договора и передача задатка. Форма предварительного договора выдается менеджером банка или может быть произвольной. Обычно задаток составляет 10-20% от стоимости комнаты. Его вы выдаете собственнику из собственных средств (они учитываются банком в сумме первоначального взноса).

Шаг 7. Окончательное утверждение документов на недвижимость юридическим отделом и службой безопасности банка. Для этого все документы (в том числе нотариально заверенные отказы собственников долей) передаются на проверку в финансовую организацию.

Шаг 8. Подписание кредитного договора и договора страхования недвижимости. Открытие счета, куда впоследствии будут перечисляться ипотечные платежи. Подписание договора купли-продажи. Выдача кредита.

Шаг 9. Передача денег. Обычно деньги перечисляются по безналичной системе оплаты. Иногда возможна передача через банковскую ячейку. В этом случае деньги закладываются в ячейку в момент подписания договора, а после получения зарегистрированного договора купли-продажи из Росреестра передаются продавцу сотрудником банка.

Шаг 10. Государственная регистрация. Документы подаются в службу государственной регистрации (Росреестр), а через время, которое укажет специалист, их можно забрать. Только после перехода права вы становитесь собственником комнаты. Этот шаг может быть до передачи денег. Однако в 90% случаев банки идут навстречу продавцу и перечисляют средства на счет в момент подписания договора купли-продажи. И этап государственной регистрации вершит сделку.

Где можно купить комнату?

Вид жилья по такому виду кредитования определяется лишь типом недвижимости, в котором существует возможность выкупа одной комнаты.

Среди таких — общежития и коммунальные квартиры, а также части обычной квартиры, в которых присутствует не один владелец.

В общежитии

Ипотека на приобретение комнаты в общежитии довольно рискованное мероприятие для банков, поскольку ликвидность такой недвижимости очень сомнительна.

Поэтому от заёмщика может потребоваться документ, подтверждающий наличие дополнительной недвижимости, которая может быть рассмотрена банком в качестве залога.

Также возможность открытия ипотеки повышается, если заёмщик желает выкупить последнюю комнату в общежитии, чтобы стать полноправным владельцем всего комплекса.

В коммунальной квартире

Для коммунальных квартир, как и общежитий, банковские учреждения устанавливают повышенные требования.

Объект не должен подлежать сносу, а также быть непригодным к проживанию.

Потребуется также письменное подтверждение согласия других владельцев на выкуп части в коммуналке.

Значительно повысить шансы на успешное оформление ипотечного кредита также можно за счёт дополнительной недвижимости или приобретения последней части квартиры.

Преимущества и недостатки

Кажется, что лучше приобрести полноценную квартиру в ипотеку вместо комнаты, однако для некоторых это единственная возможность остаться в городе или найти жильё после развода.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования такой недвижимости отображены в таблице:

Преимущества	Недостатки
Высокая доступность из-за низких цен.	Всегда нужно учитывать факт близкого соседства с другими людьми.
Хорошая возможность выкупить последнюю комнату у соседей для владения большой коммунальной квартирой единолично.	Ликвидность такой недвижимости часто ставится под сомнение баками и не всегда выдерживает процедуру оценки.
Недолгий срок выплат в случае небольшой суммы ипотеки.	Приобретение усложняется необходимостью сбора подписей у других зарегистрированных лиц.
—	Необходимо учитывать свою платёжеспособность, чтобы у банка не появилось повода изъять объект залога.

Какие банки выдают ипотечный кредит на покупку комнаты в квартире

Нужно понимать, что не в каждом банке вы можете получить ипотеку на комнату, так как данная услуга не является прибыльной.

Ряд финансово-кредитных учреждений не предоставляют кредиты на комнаты в жилых домах, которые были построены ранее 1970 года.

Некоторые банки накладывают ограничение на оформление ипотеки на комнаты в домах, где имеются перекрытия из древесины.

Только крупные банки, занимающие лидирующие позиции на рынке и не имеющие проблем с лицензией могут выдать ипотечный кредит на приобретение комнаты в квартире жилого дома. Такие банки крепко стоят на ногах, имеют постоянный доход и устойчивое положение на рынке.

Покупаем комнату на ипотеку в коммуналке

Коммунальная комната кредитуется в следующих ситуациях:

• В случае удовлетворительного технического состояния приобретаемого объекта. При оценке комнаты по этому показателю банки Санкт-Петербурга учитывают даже материал перекрытий дома. Если они деревянные, жилье считают аварийным и кредит не дают.
• Когда на руках у продавца находятся документы, подтверждающие единоличное владение объектом. Если покупатель оформляет ипотеку в крупном банке, таком как Сбербанк, то даже такие бумаги не удовлетворят. Придется предоставить в качестве залога другую недвижимость, находящуюся в личной собственности.
• Если к правоустанавливающим документам претензий нет, то кредитная организация попросит предоставить информацию обо всех когда-либо прописанных по данному адресу и причинах их выписки. Это нужно чтобы обезопасить себя от претензий на жилплощадь со стороны внезапно появившихся претендентов – отбывающих наказание в местах лишения свободы, пропавших без вести и т. д.
• Кроме того, заручаются согласием соседей по квартире на совершение сделки. В банк предоставляется нотариально заверенный документ о том, что они отказываются от преимущественного права на приобретение комнаты.
• Есть вариант, который не встречает сопротивления со стороны кредитора. Это когда заемщик выкупает последнюю не принадлежащую ему комнату и становится единоличным владельцем всей квартиры.

Банки, кредитующие покупку комнаты

Казалось бы, какая разница банку, на какое жилье вы просите деньги, жить то вам там. А не так все просто. Банк заранее просчитывает риски по невыплате кредита, и хочет быть уверен, что сможет в случае чего реализовать жилплощадь забранную у неплатежеспособного клиента. Следовательно, вам могут не одобрить кредит, если состояние жилья и место его расположения оставляет желать лучшего.

По этой причине, только некоторые банки готовы проспонсировать покупку подобного жилья. Куда же можно обратиться, спросите вы. Мы вам подскажем.

Банк	Сумма кредита	Срок	Проценты
Сбербанк	до 15 млн. руб.	до 30 лет	10-17%
ДельтаКредит	от 300 тыс.	до 25 лет	8,75-15%
Зенит	до 10,5 млн. руб.	до 25 лет	20%
ВТБ24	до 10 млн.	до 30 лет	13,5-18%
СКБ-Банк	от 250 тыс.	до 25 лет	17,5%

Однако это еще не весь список банков, вы всегда можете лично проконсультироваться в любом удобном финансовом учреждении. При желании выкупить последнюю комнату, список банков значительно расширится. Здесь вам предложат свои услуги такие банки как; Мкб, Абсолют банк, Райффайзен, РосЕвробанк, Росбанк и другие.

Сразу стоит отметить немаловажный фактор: подобные кредиты охотнее выдаются при максимальной сумме первоначального взноса. Так, минимальный взнос у банков будет от 10 до 40%. Если вы сможете сразу внести больше, то обязательно получите более лояльные условия, и, возможно, снижение ставки процента.

Помощник

• Памятка ипотечного заемщика
• Интересное об ипотеке

Ирина Волкова Автор Выберу.ру, irinavolkova@vbr.ru Специализация: микрозаймы, кредиты, ипотека, страхование

Жилищный кредит на покупку комнаты является не самым популярным банковским продуктом. Поэтому стоит отметить, что не все банки Зеленограда предоставляют такую ипотеку. Данный тип недвижимости обладает низкой ликвидностью, и, если у заемщика будут трудности с ежемесячными выплатами по кредиту, то продажу комнаты в общежитии или квартире будет непросто осуществить

При выборе ипотеки на покупку комнаты в банках Зеленограда необходимо обратить внимание на условия кредитования. Программы, позволяющие приобрести комнату в квартире в кредит, обычно имеют процентную ставку в диапазоне 7-9%

На многих банковских сайтах можно рассчитать приблизительный ежемесячный платеж, указав параметры ипотеки на долю в квартире.

Ипотека на комнату имеет ряд особенностей: чаще всего — это вторичный рынок жилья, кроме того, доля в квартире должна быть пригодной для проживания, иметь доступ к санузлу и водопроводу, канализации и другим коммуникациям. К обязательным требованиям также относится подключение к центральному отоплению и наличие электросети. Площадь доли в квартире или комнаты в общежитии не должна быть меньше 12 кв. м.

Частые вопросы

Как подать онлайн-заявку на ипотеку?
Выбрав выгодный кредит на Выберу.Ру, вы можете перейти к оформлению заявки, нажав кнопку “Подробнее” в карточке продукта. Вы попадете на страницу для оформления заявки. Там вам потребуется ввести интересующие вас сумму, срок и первоначальный взнос ипотеки, а также свои персональные и паспортные данные и контакты для связи. Также нужно дать согласие на обработку данных.

В какой банк я могу подать заявку на ипотеку?
Развитие интернет-технологий заставляет банки двигаться дальше, и все больше кредитных организаций предлагают своим клиентам возможность оформить ипотечный кредит онлайн, минуя очереди. Однако найти по-настоящему выгодный кредит все еще сложно. В этом поможет Выберу.Ру. Выбрав чекбокс “Возможность онлайн-заявки” в левой части экрана, вы получите полный список ипотечных продуктов, подать заявку на которые можно онлайн.

Можно ли получить ипотеку в день обращения?
Некоторые банки готовы выдать ипотечный кредит в день обращения. Зачастую это становится единственным шансом клиента приобрести выбранный объект недвижимости в случае отказа другого финансового учреждения.

Задайте свой вопрос

Ипотека без первого взноса: В чём подвох?Цель ипотечного кредитования

Полная стоимость ипотекиПоручительство в ипотеке

Ипотека под залог

Выберите ипотеку

На строительство дома Квартира в ипотеку Оформить залог имущества под ипотеку

Ипотечное кредитование на покупку комнаты Соц. ипотека в Зеленограде Ипотечный кредит многодетным семьям

Кредит на жилье по 2 документам На коммерческую недвижимость

Как купить комнату в ипотеку — подробное руководство

Чтобы получить согласие банковской организации на ипотечное кредитование, важно придерживаться пошаговой инструкции. При соблюдении всех требований успех одобрения и заключения договора гарантирован

При соблюдении всех требований успех одобрения и заключения договора гарантирован.

Шаг 1. Определяемся с объектом недвижимости

Подберите подходящую по всем параметрам недвижимость. Она не должна быть частью помещения, предназначенного под снос или непригодного к проживанию. Выбрав оптимальный вариант, возьмите письменное разрешение с других жильцов об их согласии с выкупом этой части. Также требуется отказ на первоочередное право выкупа, заверенный нотариусом.

Шаг 2. Выбираем банк и подаем заявление

После выбора подходящей кредитной организации, готовой одобрить займ на покупку части жилья, приступите к подаче анкеты-заявления. На рассмотрение заявки уходит 2-3 рабочих дня. Кредитор оповестит вас о принятом решении по телефону.

Шаг 3. Подаем документы и ожидаем оценки залогового имущества

После того, как финансовое учреждение одобрит вашу заявку, необходимо подготовить документы на недвижимость.

Список документов, которые нужно собрать заранее:

• ксерокопия паспорта РФ (все страницы);
• заполненное заявление;
• справка с места работы, подтверждающая доход (2-НДФЛ или по форме банка);
• письменное согласие одного из супругов на совершение совместного выкупа;
• подписи всех жильцов на документах;
• если заемщику полагаются государственные льготы, необходимо предоставить документацию, подтверждающую право пользования ими (сертификат на применение материнского капитала, справка о сроке военного контракта, удостоверение пенсионера).

Оценка залогового имущества проводится за счет клиента. Профессиональные оценщики рассматривают не только приобретаемое жилье, но и ранее приобретенную недвижимость, которая тоже предоставляется в виде залога.

Шаг 4. Заключаем договор

Если банк принял решение, что недвижимость отвечает установленным требованиям, то специалистами оформляется ипотечный договор. Все созаемщики должны лично явиться в отделение организации для его подписания.

Шаг 5. Вносим первоначальную сумму и получаем средства

Клиент открывает счет в финансовой организации. После внесения первого взноса банк перечисляет на этот счет денежные средства для совершения соглашения купли-продажи. Сделка считается завершенной после регистрации в государственных инстанциях. Далее на недвижимость накладывают обременение.

Если вы обратились в банки, дающие кредит без первоначального взноса, стоит быть готовым к более жестким условиям по платежам и процентам.

Чем молодой банк лучше крупного

Оформление займа всегда предваряет процесс изучения программ кредитования, предлагаемых финансовыми организациями региона. Отдавать придется заработанные собственным трудом деньги. Если повезет найти банк с пониженной процентной ставкой и менее жесткими требованиями к необходимому пакету документов, удастся сэкономить и время, и деньги.

Хотя в крупных городах ипотека востребована больше чем в провинции, купить в кредит коммунальную комнату в Санкт-Петербурге достаточно тяжело. Несмотря на проявляемый интерес к подобным программам кредитования, обусловленный высоким доходом столичных и питерских жителей, местные крупные банки не спешат давать деньги.

Людям, приобретающим комнату, лучше обратиться в менее известный банк. Здесь предложат более комфортные условия, чем у именитых конкурентов. Молодая финансовая организация еще не обладает обширной клиентской базой и заинтересована в новых заемщиках. Так, при обращении ВТБ от получателя потребуют предоставить в залог не приобретаемую комнату, а принадлежащее ему до заключения договора жилье.

Комната в общежитии и коммунальной квартире

Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку? Конечно, но в определенном случае. Если общежитие уже было приватизировано и переведено в статус жилого дома, на него не распространяется специальный правовой режим.

По 92 ст. Жилищного кодекса действующие общежития вузов, заводов, учреждений не подлежат отчуждению. Однако вряд ли вы столкнетесь с продажей комнаты с таким статусом. Обычно недвижимость, которую подготовили для продажи, соответствует нормам современного законодательства.

Правда, банки предъявляют к недвижимости и свои требования:

1. Комната должна быть приватизированной и выделенной в натуре (иметь отдельный лицевой счет).
2. Недвижимость в общежитии должна быть ликвидной по оценке экспертов организации. То есть если объект находится на окраине города в здании с плохим ремонтом, при этом кухня и санузел общие и на этаже, то банк с большой вероятностью откажет. Если же общежитие расположено в центре и пользуется популярностью среди съемщиков и жильцов, то согласие обеспечено.
3. По документам комната в общежитии должна проходить как доля (в соответствии с 4 ч. статьи 16 Жилищного кодекса России). Следовательно, на нее распространяется действие ст. 246 ГК РФ (Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности) и ст. 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки): «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки». Банк обязательно потребует нотариальные отказы от всех собственников на этаже. Часто это можно сделать только с помощью рассылки писем от нотариуса, что существенно удорожает покупку.

Требования к доле в коммунальной квартире такие же, как к комнате в общежитии. Эксперты утверждают, что там наиболее часты случаи, когда продаваемая доля является приватизированной, а остальные — нет. В этом случае отказ от преимущественной покупки надо взять у муниципалитета. Иначе сделка может быть оспорена в суде, и банк не согласится на такой залог.

Особенности ипотечного кредитования при покупке комнат

Комнаты в коммунальных квартирах не теряют популярности. Люди, которые не могут позволить себе квартиру (например, в крупных городах, где жилье дорогостоящее), начинают интересоваться, можно ли купить комнату в ипотеку. Банки без проблем идут на подобную сделку, но с учетом некоторых нюансов:

• Комнату в коммунальной квартире выкупает один из собственников. Не все банки соглашаются на залог одной комнаты, им выгоднее иметь в залоге целую квартиру, поэтому при выкупе комнаты собственником шансов получить одобрение банка больше.
• Остальные собственники подписывают официальный документ об отказе выкупа. Другие собственники могут оспорить сделку в суде, поэтому нужно официальный нотариально заверенный отказ от покупки продаваемой комнаты. Если соседи не подписывают документы и не выкупают комнату, заемщик обращается к нотариусу сам. Соседей извещают, что они обязаны выкупить жилплощадь в течение месяца или заемщик на официальных основаниях ищет другого покупателя.
• Комната находится в хорошем состоянии. При оформлении ипотеки учитывается состояние самой комнаты и всего дома.
• Заемщик предоставляет залог. Залогом служит либо комната, либо вся квартира. Если банк отказывает в сделке при залоге одной комнаты, заемщик может предложить любое другое недвижимое имущество в качестве залога.

Условия, предоставляемые банками, могут отличаться. Отказ в одном банке не означает полное фиаско. Заемщик имеет право отправить заявки в несколько кредитных организаций и выбрать наиболее подходящую.

При оформлении ипотеки заемщик должен иметь на руках определенную сумму (первоначальный взнос). Многие ищут варианты, как купить комнату в ипотеку без взноса. Большинство кредитных организаций избегают риска и работают только с первым взносом, но среди мелких банков можно найти программу, не предусматривающую взнос. Однако процентная ставка по такой ипотеке будет значительно выше.