Коммерческая ипотека дорога, но для бизнеса порой необходима

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены

Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру: 

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Несколько советов

Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество – например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру. Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора. Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.

И не старайтесь сразу же оформить ипотеку – обратитесь в банк, в котором есть специализированные программы кредитования малого и среднего бизнеса. Как правило, у них уже есть достаточный опыт работы с ИП и юрлицами. Там вы получите необходимую консультацию и сможете найти удобное решение конкретно для своей ситуации. «Идеальная» ипотека для ИП — в банке, в котором у вас уже открыт расчетный счет. Организация уже знает о ваших доходах и возможностях, а значит может предоставить кредит на более выгодных условиях.

Предложения банков

В то время как большинство банков предлагает коммерческую ипотеку для среднего и крупного бизнеса, Сбербанк разработал программу экспресс-кредитования на покупку недвижимости предпринимателями и небольшими компаниям.

Основное преимущество заключается в отсутствии дополнительного залога, кроме приобретаемого клиентом объекта коммерческой или иной недвижимости.

Банк акцентирует внимание на очень быстром оформлении сделки, включая процедуру проверки клиента, рассмотрения залога и другие сопутствующие процессы. По данной программе потенциальные клиенты могут приобрести и жилую недвижимость

По данной программе потенциальные клиенты могут приобрести и жилую недвижимость.

Оформление займа подразумевает изучение необходимых документов специалистов, а также выезд сотрудника банка для анализа финансовой деятельности по месту регистрации компании или индивидуального предпринимателя.

Оформить кредит могут корпоративные клиенты банка, индивидуальные предприниматели и новые клиенты из числа юридических лиц. Срок кредитования не превышает 120 месяцев, но погасить кредит досрочно клиенты могут в любом объеме.

Базовый размер минимальной ставки составляет 13,9% годовых в национальной валюте.

Окончательный размер ставки в договоре фиксируется после проведения оценки финансового состояния заемщика и состояния залогового имущества.

Погашение задолженности может осуществляться по аннуитетному, дифференцированному или индивидуальному графику.

Форма предоставления займа выбирается клиентом — кредитная линия или одноразовый транш.

Помимо залога в виде приобретаемой недвижимости, банк готов рассмотреть другие формы обеспечения: поручительство собственников бизнеса, залог в виде другого имущества, в том числе недвижимости.

Получить кредит на покупку недвижимости по этому продукту могут юридические лица или частные предприниматели.

При необходимости клиент может подать заявку на отсрочку платежа по основному долгу, срок переноса которого не должен превышать 12 месяцев.

Бизнес ипотека, как отдельный продукт для корпоративных клиентов, представлена в линейке услуг Банка ВТБ 24. Кредит на покупку недвижимости юридическими лицами предоставляется банком в виде разового транша.

Минимальный размер кредита составляет 4 000 000 рублей, а его максимальный размер зависит от платежеспособности заемщика и наличия соответствующего залогового обеспечения.

Отсрочка оплаты основного долга допускается на период не более 6 месяцев с момента заключения кредитного договора.

В отдельных случаях первоначальный взнос может отсутствовать, если заемщик обязуется предоставить дополнительное обеспечение по кредиту.

Росбанк предлагает коммерческую ипотеку для юридических лиц, открывших расчетный счет в банке.

По условиям программы приобрести в кредит можно коммерческую и жилую недвижимость, а также земельные участки различного предназначения.

Залогом по кредитной сделке выступает приобретенный объект недвижимого имущества. Также доступна отсрочка оплаты основного долга на период до 6 месяцев с момента подписания договора.

Коммерческая ипотека в отечественных банках:

Банк	Шка-ла ста-вок, % годо-вых	Огра-ни-че-ние по сум-мам, тыс. руб.	Гра-фик пога-ше-ния	Комис-сии за вы-дачу/ оформ-ление	Срок креди-това-ния, мес.	Мини-маль-ный взнос, % стои-мости нед-вижи-мости	Особен-ности
Сбер-банк, экспресс-ипотека для бизнеса	15,5	До 7 000	Диффе-ренци-рован-ный	Отсутст-вуют	6-120	20	Возможно приоб-ретение жилой недвижи-мости
Уралсиб	От 13,9	500-170 000	Диффе-ренци-рован-ный/ аннуи-тетный/ индиви-дуаль-ный	1,2% от суммы займа (за выдачу)	12-120	20	Обяза-тельное поручи-тельство собствен-ников бизнеса
Россель-хозбанк	Индиви-дуально	500-20 000	Аннуи-тет/ диффе-ренци- рован-ный (отсроч-ка пла-тежа)	Отсутст-вуют	12-120	Индиви-дуально	Кредит выдается также фермерам и физичес-ким лицам, как собствен-никам бизнеса
ВТБ 24	От 13,5	От 4 000	Диффе-ренци-рован-ный/ аннуи-тетный/ индиви-дуаль-ный	В отдельных случаях взимается комиссия за выдачу кредита	12-120	15	Возможно оформ-ление кредита без первона-чального взноса при допол-нительном залоге
Росбанк	13,34-15,19	От 1 000	Диффе-ренци-рован-ный/ аннуи-тетный/ индиви-дуаль-ный	Отсутст-вуют	3-60	От 0 (при дополни-тельном обеспе-чении)	Отсрочка платеж, нулевой первона-чальный взнос

Условия ипотечного кредитования для ИП

Если индивидуального предпринимателя не пугают высокие процентные ставки, необходимость первоначального взноса и сравнительно меньший период выплат, в получении заемных средств на покупку недвижимости есть смысл. В цифрах ипотека для ИП выглядит так:

• До 17% годовых
• 20% от стоимости недвижимости в качестве стартового взноса
• 10 лет на погашение кредита

Оформить ипотеку

Требования к заемщику

Годовая выручка – главный предмет внимания. К стабильности банк добавляет ещё одно условие: объем совокупного дохода не должен превышать 400 млн. рублей в год. Рассматривать заявки от ИП, младше 6 месяцев с момента начала ведения деятельности банки тоже не будут. Но есть и послабление для «сезонников» – если такой компании больше года, вполне можно рассчитывать на одобрение заявки на ипотеки.

Индивидуальный предприниматель на момент полного планируемого погашения кредита должен быть не старше 70 лет и иметь собственность, подходящую в качестве залога в банк. Без обременений, долгов и прав третьих лиц, с готовыми документами.

Индивидуальный предприниматель на ЕНВД

Единый налог на вмененный доход банки не жалуют, поскольку такая форма налогообложения не может показать полные и достоверные сведения о доходах ИП. Тем не менее, у специалистов МИЦ-Недвижимость уже есть примеры успешных сделок по одобрению заявок на получение ипотечных кредитов для ИП на ЕНВД. Придется собрать много доказательств платежеспособности индивидуального предпринимателя, но в финале получить заёмные средства.

Дают ли ипотеку ИП с нулевой отчетностью?

Долго, с выездными проверками налоговой, на короткий срок и под большие проценты, но даже такое теоретически возможно. Конечно, речь не идёт о компаниях, предоставляющих нулевые балансы в налоговой декларации с целью скрыть доходы, но если ИП временно заморозил свою деятельность, а до этого стабильно показывал движения по счетам, банк, при наличии поручителей и залога, тоже может пойти навстречу.

Ипотека для ИП на патенте

Будем честны, такой способ может дать положительный результат при наличии расчетного счета в том банке, куда подается заявка на одобрение и выдачу ипотеки. Только так финансово-кредитная организация может удостовериться в платежеспособности заёмщика и одобрить ипотеку ИП. Как и при ЕНВД, система налогов на патенте не может достоверно показать обороты предпринимателя, что для банка является риском и основанием для отказа в одобрении ипотеки. Рекомендуется обращаться к опытному ипотечному брокеру.

Требования банков

Нормативно в законе не ограничиваются возможные условия, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам.

Благодаря этому для того, чтобы узнать конкретные условия выдачи кредита, нужно обратиться прямо к сотруднику выбранного банка.

Банками предъявляются следующие требования к претендентам:

Регистрация организации или ИП в РФ	То есть должна являться российским резидентом и уплачивать налоги
Требования к доходу	к примеру, Сбербанк устанавливает минимум в 500 тыс. руб. годовой выручки для предприятий
Стаж предпринимательской деятельности	к примеру, Сбербанк устанавливает минимальный стаж от 6 месяцев, Россельхозбанк – от 1 года
Обязательное наличие расчетного счета	В том банке, в котором предполагается оформление кредита
Хорошая кредитная история и репутация предприятия	Также осуществляется проверка директора фирмы или частного предпринимателя, если займ получает ИП
Местоположение организации не ниже места нахождения банка	либо его филиала (в частности, СМП банк подвергает рассмотрению заявки только претендентов, расположенных не дальше 200 км. от офиса кредитора)

Определенным банком могут предъявляться дополнительные условия.

В случае когда претендент отвечает всем условиям, банк может выдать займ даже с некоторыми скидками, к примеру:

• С пониженной процентной ставкой по ипотеке;
• поднять размер выдаваемой суммы;
• сделать отсрочку;
• снизить сумму первоначального взноса.

Для выдачи займа на покупку нежилого помещения согласовываются следующие его условия:

Размер кредита	как правило, не выше 150 млн. руб., но для Москвы и Санкт-Петербурга в отдельных банках может достигать 500 млн. руб.)
Процентная ставка	около 13 до 17 %
Срок кредита	максимум 8-10 лет
Начальный взнос	Заемщику необходимо оплатить от 15 до 30 %
Индивидуализация недвижимости	или уже существующей, или покупаемой на кредитные средства
Ответственность залогодателя	На случай просрочки платежей

Вероятность выдачи ипотеки нерентабельной компании или индивидуальному предпринимателю сводится к минимуму.

Для подобных организаций при условии соблюдения все прочих условий в отдельных банках имеются другие программы, не ипотечные, а обыкновенные потребительские займы с иными параметрами.

При успешном ведении бизнеса, приобретение дополнительных нежилых помещений может увеличить территорию охвата предпринимательской деятельности.

Что позволит в короткие сроки возместить вложения по ипотечному займу (повышенный процент за пользование кредитными средствами).

Юридическое лицо

• Срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита
• Суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в УК (Уставном капитале) предприятия — не более 25%
• Юридический адрес заёмщика должен находиться в регионе присутствия банка
• Фактическое расположение заёмщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия

Индивидуальный предприниматель

• Со сроком ведения бизнеса не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита
• Гражданин РФ
• Возраст — от 22 до 65 лет включительно (наличие личного номера мобильного телефона)
• Наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заёмщика), но при наличии такового, должен быть указан в обязательном порядке
• Адрес регистрации заёмщика должен находиться в регионе присутствия банка
• Фактическое расположение заёмщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия

Преимущества кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека – один из наиболее распространенных финансовых продуктов для бизнеса. Банк может выдать средства для юридических и физических лиц, оформив кредит под залог коммерческой недвижимости. Среди основных преимуществ оформления ипотеки в данном случае:

• Помещение становится собственностью владельца сразу после совершения сделки;
• Не нужно оплачивать аренду и считаться с финансовыми требованиями арендодателя;
• Возможность самому сдать коммерческое помещение в аренду и получать прибыль;
• Оформление ипотеки позволяет сразу оплатить до 75% от общей стоимости недвижимости;
• Для совершения сделки клиенту необходим минимальный пакет документов;
• Залогом выступает та же коммерческая недвижимость, которая приобретается за счет выдачи кредита.

Наши специалисты подберут для вас лучшее банковское предложение и окажут квалифицированное сопровождение на всех этапах сделки.

Ипотека для юридических лиц

Чаще всего оформление ипотечного кредита на коммерческую недвижимость происходит по привычной многим схеме:

1. Заключается договор купли-продажи, по которому продавец получает гарантию банка внести необходимые средства.
2. После регистрации права собственности и передачи помещения под залог, производится перевод денег продавцу.
3. Часть средств продавец может получить и от покупателя непосредственно. Кредит в этом случае оформляется только на часть стоимости.

Без первоначального взноса

Большинство предложений предполагает внесение заемщиком первоначального взноса. Это своего рода гарантия совершения сделки под которую выдается кредит.

Кроме того, это дополнительное обеспечение исполнения заемщиком своих обязанностей перед банком.

Но далеко не всегда у предпринимателя, особенно начинающего, находятся средства на внесение сразу трети стоимости недвижимости.

В таком случае выходом будет получение кредита с нулевым первоначальным взносом.

Для того, чтобы банк согласился на подобный займ, можно предложить ему в залог уже имеющуюся недвижимость в дополнение к той, которую еще только планируется купить.

Но стоит сразу рассчитывать на то, что процентная ставка будет значительно выше средней.

В Сбербанке

Сбербанк предлагает продукт «Бизнес-Недвижимость».

Условия предоставления:

• срок от 1 месяца до 10 лет;
• процентная ставка от 14,75%;
• сумма от 0,5 до 600 млн.;
• первоначальный взнос от 25%.

Имеются льготы для сельхозпроизводителей: 20% первоначальный взнос и 150 000 тысяч минимальная сумма займа.

В ВТБ 24

Бизнес-Ипотека от ВТБ 24 позволяет получить от 4 млн. рублей:

• срок не превышает 10 лет;
• процентная ставка рассчитывается индивидуально;
• первоначальный взнос 15-20%.

Ниже представлена сводная таблица с условиями банков по ипотеке для юридических лиц:

Условия	Сбербанк	ВТБ 24
Срок кредитования	От 1 месяца до 10 лет	До 10 лет
Процентная ставка	От 14,75%	От 14%
Первоначальный взнос	От 25%	15-20%

Какие банки оформляют?

Ипотека для юридических лиц на нежилое и жилое помещение доступна в большинстве частных и финансово-кредитных учреждений с государственным участием. Взять коммерческую недвижимость в ипотеку предприниматели могут в «Росбанке», «Сбербанке», «Абсолют Банке», «Альфа-Банке», «ВТБ», «Россельхозбанке», «Райффайзенбанке» и прочих. Банки отдают предпочтение капитальным строениям и объектам недвижимости без каких-либо обременений. Ипотечный займ может быть оформлен только на нежилые помещения, находящиеся на территориях, где финучреждение имеет право выдавать кредиты. Юридическое лицо должно соответствовать базовым критериям:

• быть резидентом РФ и осуществлять свою деятельность на протяжении как минимум 6 последних месяцев (чем дольше срок, тем лучше), состоять на налоговом учете в любом регионе России;
• ежегодный доход предприятия не должен превышать 400 млн рублей;
• иметь возможность подтвердить легальность и рентабельность бизнеса управленческой и бухгалтерской документацией, операциями по расчетному счету.

Получив одобрение кредитного отдела банка предпринимателю необходимо внести первоначальный взнос, который снижает риски банка и продавца недвижимости. После этого возможны три пути оформления сделки:

1. Покупатель дает продавцу банковскую гарантию на выплату оставшейся суммы после оформления договора залога. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю, после чего он оформляет недвижимость в качестве залогового имущества, а банк передает продавцу оставшуюся сумму.
2. Покупатель передает право собственности на объект недвижимости с обременением, таким образом покупатель сразу получает заложенное помещение.
3. Создается отдельное юридическое лицо, которое приобретает объект недвижимости, после чего покупатель оформляет куплю-продажу на это юрлицо без права на отчуждение имущества до уплаты средств банку.

Как получить ипотеку индивидуальным предпринимателям

Представителям малого и среднего бизнеса, ведущих деятельность в статусе ИП, нужно показать банку стабильный доход, так как сезонные подъемы продаж и последующие спады не пойдут на пользу.

Финансово-кредитная организация больше доверяет заемщикам со средним, но постоянным доходом, чем физическим лицам, имеющим высокие показатели прибыли пару-тройку раз в год.

Изучается и бухгалтерская отчетность: прозрачность движения денежных средств и открытые доходы убедят банк в финансовой порядочности ИП. К слову, те, кто пользуется «упрощёнкой» (упрощенной системой налогообложения – УСН), также будут иметь более привлекательный, с точки зрения банка, вид. Налоги с прибыли – самый верный способ доказать банку прозрачность ведения предпринимательской деятельности и в итоге получить ипотеку.

Если кредитная история уже есть, и она не испорчена массовыми задержками или пропусками платежей, это тоже добавит баллов репутации заёмщика.

Чем мы можем помочь

Сотрудничество брокера со многими банковскими структурами позволяет ему оказывать реальную помощь по кредиту для ИП или юрлица. Клиент получает целый комплекс услуг:

• анализ финансовой документации предприятия;
• подготовке пакета документов для подачи в банковские учреждения;
• подбор оптимальных программ кредитования, отвечающих возможностям и желаниям клиента;
• подача заявок в ряд банков и кредитных организаций;
• детальное изучение и контроль предстоящей сделки.

Таким образом, помощь в получении кредита для бизнеса – это полное сопровождение брокером всего процесса: от оформления заявки до получения денег клиентом.

Требования к юрлицу

Любой банк предъявляет требования к потенциальным заемщикам, будь то физическое или юридическое лицо. Если взять денег в долг хочет организация, то требования обычно касаются следующих особенностей:

• срок ведения деятельности – минимально нужно, чтобы предприятие существовало 6–12 месяцев в зависимости от банка;
• территория ведения деятельности – в большинстве случаев только РФ;
• иные условия – законное ведение деятельности, наличие оборотов и прибыли.

Кстати, для мелких предприятий некоторые банки разрабатывают более выгодные условия кредитования в рамках программы помощи бизнесу. Встречаются такие предложения обычно в крупных финансовых учреждениях – Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке.

Прочтите: Какие льготы по налогу на прибыль установлены для организаций

Особенности коммерческой ипотеки баз первоначального взноса

Несмотря на большие риски банка, связанные с высокой вероятностью невозврата средств и крупным размером займа, в исключительных случаях он может предложить ипотеку для покупки коммерческого объекта, не требующую первоначального взноса.

Первый взнос не потребуется, если заемщик обеспечит следующие условия:

1. Предоставит другой объект недвижимости в качестве дополнительного залога. Таковыми могут выступать:

• Иной коммерческий объект;
• Жилая площадь, используемая юридическим лицом в коммерческих целях;
• Транспортные средства, состоящие на балансе компании;
• Оборудование;
• Ценные бумаги;

1. Клиент-заемщик согласен погасить обязательство за более короткий срок по сравнению с базовыми условиями (в среднем такой срок может быть сокращен втрое);
2. Предметом ипотеки выступает высоколиквидный коммерческий объект (высшая категория ликвидности недвижимости — отличная гарантия банку, позволяющая в кратчайшие сроки и с наименьшей потерей времени реализовать недвижимость, в случае несостоятельности юридического лица. При наступлении кризисных течений, влекущих падение цен на недвижимость, такие объекты не сильно теряют свою оценку.

Оформление

Особенности

Из-за требований по залогу могут возникнуть сложности. Легче всего предоставить в залог другую недвижимость, но она далеко не всегда есть. Вместо этого, можно оформить права собственности на приобретаемую недвижимость и отдать её в залог. Как это выполняется? Покупатель из собственных средств оплачивает часть стоимости, после чего права собственности переоформляют на него, недвижимость отдаётся в залог банку, который рассчитывается за неё с продавцом – в сущности, после выполнения этих операций коммерческая ипотека будет работать по такой же схеме, как и обычная, просто из-за этих требований оформление стало немного сложнее.

То есть, как видите, с оформлением коммерческой недвижимости есть некоторые сложности, и не в каждом банке готовы её предоставить, хотя тот же Сбербанк как раз разработал программу «Бизнес-недвижимость» специально для кредитования ИП и малых предприятий.

Как альтернатива коммерческой ипотеке, иногда применяется лизинг – в этом случае выдавшая кредит организация продолжит владеть недвижимостью вплоть до погашения долга. Плюс лизинга – более проработанное в его отношении законодательство, к тому же он доступнее.

Начинающему предпринимателю бывает непросто подтвердить уровень доходов, чтобы взять коммерческую ипотеку. При этом сама недвижимость частично обеспечивает возврат средств, ведь за счёт её использования также можно заработать, даже в том случае, если она не будет использоваться первое время непосредственно для коммерческой деятельности, как минимум её можно сдавать в аренду. Приходится констатировать, что в данный момент оформление бизнес-ипотеки и её условия ещё недостаточно проработаны, что в большой степени мешает её распространению, но даже сейчас уже есть пользующиеся ей. Можно не сомневаться – со временем она приобретёт более широкую популярность за счёт более качественно проработанных условий предоставления.

Кто может получить

Коммерческую ипотеку в Сбербанке может получить не любое лицо. Список тех, кому она может быть выдана, зависит от её вида, которых в Сбербанке сейчас два. Рассмотрим, кто может получить «Экспресс-ипотеку»:

• физические лица, собственники малого бизнеса;
• ИП;
• ООО.

Отметим, что годовая прибыль физического лица или компании, чтобы претендовать на данный кредит – рассчитанный на помощь начинающим предпринимателям и компаниям – должна составлять 60 миллионов рублей или меньше.

Что до «Бизнес-Недвижимости», то обычным физическим лицам она недоступна, заёмщиком может выступать:

• юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы;
• ИП.

Требования же к заёмщикам, претендующим на коммерческую ипотеку в Сбербанке в рамках программы «Бизнес-недвижимость», таковы:

• регистрация в России;
• прибыль не более 400 миллионов рублей за год;
• для предпринимателей возраст не более семидесяти лет;
• для юридического лица – деятельность в течение минимум полугода либо года, если его деятельность связана с сезонными работами.

Алгоритм оформления

Каков же алгоритм оформления при обращении в Сбербанк? Коммерческая ипотека для физических лиц начинает оформляться с обращения в Сбербанк по месту регистрации. После этого будет назначено время, в которое специалист сможет провести подробную консультацию – на ней вы будете ознакомлены с полным списком документов, которые понадобятся при оформлении, узнаете о том, какие у банка требования, ведь они могут меняться со временем, а также ознакомитесь со всеми условиями погашения и обслуживания займа.

Здесь же при согласии со всеми условиями можно будет заполнить анкету, после чего необходимо лишь передать все необходимые документы. После их рассмотрения банком будет назначено время для визита представителя к вам – он должен оценить бизнес, чтобы принять окончательное решение о том, будет ли предоставляться кредит.