Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? образец документа

Что такое неотделимые улучшения?

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

• ремонтные работы;
• перепланировка ;
• бытовая техника;
• дорогая сантехника;
• и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Договор о неотделимых улучшениях жилищных условий

Соглашение о неотделимых улучшениях жилищных условий № _____

На объект по адресу: город Новосибирск_________________________

_________________________________,__________________________________

______________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и

___________________________________,__________________________________

______________________________________________________________________

именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик передает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по произведению следующих работ:

— наклейка обоев, покраска стен в комнате;

— настилка линолеума;

— пластиковое остекление;

— установка дверного блока в ванной комнате;

— установка сантехники 2 цикла (унитаза, ванной, смесителей, установка водосчетчиков);

— облицовка в ванной комнате пластиковыми стеновыми панелями,

— установка входной металлической двери.

— установка электрики 2 цикла (розеток, выключателей, электросчетчиков.

— Получение решения и приказа, соответствующих органов, на перепланировку и переустройство объекта, с последующим вводом в эксплуатацию,и получением технического паспорта БТИ, после переустройства объекта.

1.2. При производстве работ Подрядчик руководствуется нормативными актами Госстроя РФ и других директивных органов.

1.3. Стоимость работ, и услуг по настоящему договору составляет __________ (_____________________________) рублей.

1.4. Срок проведения ремонтных работ ориентирован до 10.11.2011г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Исполнитель обязуется:

2.2. Выполнить весь комплекс работ в соответствии с проектной документацией, согласно срокам проведения работ, установленным в п.1.3 настоящего договора.

2.3. Выполнить весь комплекс работ из своих материалов.

2.4. Качество работ должно соответствовать требованиям СНиП, ГОСТов, установленных действующим законодательством и требования к данным видам работ.

2.5. Ответственность за соблюдение техники безопасности и противопожарной безопасности на объекте в период работ несет Исполнитель.

2.6. Заказчик обязан:

2.7. Оплатить стоимость работ в полном объеме в день подписания настоящего договора, согласно п. 1.3.

2.8. Принять выполненные у исполнителя работы в течение трех рабочих дней со дня сообщения об их окончании.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Заказчик в день подписания настоящего договора оплатил Исполнителю стоимость работ, и услуг в размере _______ (____________________) рублей, в полном объеме в день подписания настоящего договора, согласно п.1.3.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством и настоящим Договором.

4.2. Исполнитель несет риск случайной гибели или случайного повреждения выполненной работы до ее приемки Заказчиком.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Продление сроков работ по уважительным причинам должно оформляться обоюдным актом, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

5.2. С момента фактической приемки Объекта самостоятельно нести расходы, в том числе и коммунальные, связанные с эксплуатацией Квартиры и доли в общем имуществе дома (включая содержание придомовой территории), а также несет риск случайной гибели или повреждения имущества.

5.3. В случае необоснованного уклонения от принятия Объекта, нести все расходы и иные платежи, связанные с обслуживанием и эксплуатацией квартиры, ремонтом инженерного оборудования, содержанием мест общего пользования и территории соразмерно занимаемой площади в доме с момента возникновения обязанности принять Объект, с учетом положений п.1.4. настоящего договора.

5.4. По всем вопросам, не нашедшим отражения в настоящем договоре, стороны руководствуются действующим Законодательством Российской Федерации.

5.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах по одному у каждой из сторон.

6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Заказчик:

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

________________________/

Исполнитель:

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

Не предусмотренные договором улучшения

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.

Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести изменения в договор аренды составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).

Произвольные действия нанимателя недопустимы.

Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае допускается предпринять меры:

• Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
• Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.
• По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.

Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс

Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.

Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.

Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.

Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.

Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.

Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.

Если стоимость капвложений возмещается арендодателем

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды. В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Сделать это можно, переведя денежные средства на счет арендатора либо зачислив в счет арендной платы.

Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны оговаривают в договоре аренды.

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, стоимость которых арендодатель компенсирует арендатору, амортизируются арендодателем.

Для арендатора неотделимые улучшения, выполненные по согласованию с арендодателем и возмещаемые им, не являются амортизируемым имуществом, и он не вправе начислять амортизацию по таким улучшениям в налоговом учете.

Сумма полученного возмещения расходов на капитальный ремонт и (или) неотделимые улучшения арендованного имущества признается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (Письмо Минфина России от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195). Дата получения дохода – момент передачи неотделимых улучшений по акту приемки-передачи или день возврата улучшенного арендованного имущества.

Что касается затрат арендатора на неотделимые улучшения, их следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя (письма Минфина России от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651, от 29.05.2007 № 03-03-06/1/334).

Если налогоплательщик получает частичное возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, сумма полученного возмещения учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации.

В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных им с согласия собственника имущества, в части затрат, не компенсируемых арендодателем (Письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134).

В качестве примера приведем Постановление ФАС ЗСО от 30.05.2014 по делу № А45-12766/2013. В нем рассматривался налоговый спор между инспекцией и арендатором, который произвел улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, а именно: устройство перегородок, полов, подвесного потолка, сантехнические работы, монтаж потолка, окон, монтаж системы противопожарной сигнализации, пожаротушения и системы оповещения, реконструкцию системы вентиляции и кондиционирования воздуха.

Затраты на производство улучшений (капитальные вложения в арендованные объекты основных средств) аккумулировались арендатором на счете , по результатам выполненных работ налогоплательщиком сформированы новые объекты ОС, которые были учтены на счете . По данным объектам ОС до момента передачи арендодателю начислялась амортизация, суммы которой отражались в составе расходов, уменьшающих облагаемую базу по налогу на прибыль.

Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды. В одном из пунктов они определили стоимость произведенных арендатором улучшений, из которых стоимость неотделимых улучшений сформирована сторонами договора за минусом сумм начисленной амортизации и составила порядка 11,5 млн руб.

По условиям соглашения арендодатель обязуется компенсировать арендатору затраты на произведенные им улучшения.

Арендатор передал арендодателю осуществленные им улучшения по актам приема-передачи здания, последний перечислил сумму в размере их стоимости.

Сумма переданных неотделимых улучшений (11,5 млн руб.) была списана арендатором с кредита счета в дебет счета . При этом в доходах от реализации она не была учтена.

Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ объект налогообложения – реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Поскольку передаваемые арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, сторонами определена их остаточная стоимость, которую арендодатель перечислил арендатору, их передача является реализацией и подлежит включению в налоговую базу по исчислению НДС и налога на прибыль.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

• в каком реально состоянии находится помещение;
• проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
• на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Следующая
КвартираНалоговый вычет при покупке квартиры несовершеннолетнему ребенку

Риски для покупателя/продавца

• Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
• Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

• Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
• Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.

После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.

Это сопряжено с серьезными тратами.

Подведем итоги:

• Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
• Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
• Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
• Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
• Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
• Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ?

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры не считается обязательным документом при заключении сделки об отчуждении имущества и не обеспечен регламентом законодательства.

Однако на практике в большинстве случаев при достижении компромисса между сторонами его составление является рекомендуемым

Чтобы нивелировать возможные риски, важно обратить внимание на необходимость в данном соглашении, правилах оформления и особенностях утверждения

Расписка в получении денежных средств за неотделимые улучшения образец

Это защищает как покупателя, так и всех собственников, ведь данный документ исключает возможность неосведомленности одного из собственников, что его долю продали без его ведома;

• Следующий важный атрибут расписки – это сумма. Обязательно нужно указать ее размер, а также валюту, в которой данная сумма передается. Это исключит возможность возникновения разночтений;
• Также обязательно следует указать реквизиты договора. Этот атрибут является доказательством факта наличия конкретной сделки и предупреждает ситуацию, при которой продавец заявит, что сделок между сторонами было две, а оплата прошла лишь по одной. По этой причине, также следует предельно подробно описать предмет договора, чтобы в дальнейшем, при необходимости, его можно было легко идентифицировать;
• Последним обязательным фактом является указание назначения платежа.

Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную цену приобретаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленный исключительно условиями договора купли-продажи.

III. Третий практикуемый способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя.

Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:

— на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней;

— на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на указанные цели;

— на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на указанные выше цели (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2010 года).

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, не может превышать 2 млн. руб.

Внимание

Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.. Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий

Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории

Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.

Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов.

Главный риск заключается в том, что стороны заключают оспоримый договор имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см.

Вначале совместно подпишите Акт приема передачи квартиры, где укажите, что деньги полученны в полном размере, претензий у сторон не имеется, но расчет не производите.

Сам по себе этот Акт без договора ничего не значит, соответственно рисков у сторон ни каких.

Post Views: 238