Какие вопросы задавать застройщику

Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги

Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?

Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?

Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?

А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?

Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?

А сколько в квартире должно быть комнат?

Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?

Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?

А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?. Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

• Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
• Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

  О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру

Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.. В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Ремонт соседей

Ремонт на собственной территории тоже мало кому нравится, ведь это и дополнительные заботы, и постоянная пыль с грязью в помещении, и истончение кошелька. Но соседский ремонт – это всегда серьезная проблема для человека. Шум, грязь в подъезде, машины доставки под окнами, громкие голоса рабочих, скандалы, когда заказчик недоволен. А еще, что естественно, перфоратор целыми днями, грохот падающих перегородок, стук молотка

И, что самое важное, нереальной остается ситуация, когда новостройка заселяется одновременно, в течении месяца или двух, и ремонт у всех делается сразу, в кратчайшие сроки… и наступает момент тишины

Нет! При въезде в новостройку стоит сразу подготовиться к тому, что ближайшие несколько лет вы будете ощущать подобный дискомфорт. Кто-то делает ремонт сегодня, кто-то – завтра, а некоторые сразу поклеят обои, а к капитальному приступят только через год-два. А вокруг десятки соседей, и вся хваленая шумоизоляция на отголоски ремонта уж точно не распространяется!

Как финансируется стройка?

Нужно узнать, использует застройщик эскроу-счета или прямое финансирование. Эскроу-счет — это счет, на котором хранятся деньги дольщиков, а застройщик может их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такие счета защищают от долгостроя и обмана.

Хороший ответ	Плохой
Мы работаем строго по 214-ФЗ, поэтому все проекты, по которым разрешение на строительство выдали позже июля 2019 года, финансируются через эскроу-счета.Дом строится на деньги банка, а ваши — пока хранятся у него. Их мы получим, когда введем дом в эксплуатацию.	У нас долевое строительство. Дольщики покупают квартиры на стадии котлована, а мы на деньги от продажи строим дом. В этом и смысл.

Если застройщик получил разрешение на строительство до июля 2019 года, то есть до того, как был принят закон об эскроу-счетах, он будет использовать прямое финансирование. Тогда нужно спросить, отчисляет ли застройщик взносы в компенсационный фонд с каждой сделки. Если нет, сделка с квартирой не пройдет регистрацию в Росреестре.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

• 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
• Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
• ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Даже если вы подготовили все документы, которые нужны для оформления сделки купли-продажи – не забывайте о документации продавца. Прежде чем оформлять договор, необходимо внимательно проверить все документы, которые предоставляет продавец. Они разные для застройщика и владельца квартиры на вторичном рынке.

Проверка документов продавца – это самый важный и ответственный этап в любой сделке с недвижимостью. Если с документами застройщика или на вторичном рынке будут проблемы, то вы можете потерять квартиру.

Застройщик может просто не достроить дом, а продавец на вторичном рынке подать на вас в суд

Очень важно защитить себя от подобных рисков. Мы помогаем решить эту проблему

Подробнее в статье ниже:

Статья по теме: Проверка документов квартир, застройщиков в Украине от 1500 грн

Предлагаем вам изучить необходимую документацию для двух случаев.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке можно одним из 3 способов:

• подписанием инвестиционного договора, когда объект еще строится;
• приобретением квартиры от застройщика в объекте, который уже ввели в эксплуатацию;
• покупкой квартиры в новом объекте от первого владельца.

Когда вы покупаете квартиру у застройщика в объекте, который еще строится или во введенном в эксплуатацию, нужно проверить следующее:

• документы компании – так вы сможете убедиться в том, что у нее есть юридический статус застройщика;
• документацию на землю – это может быть свидетельство о праве собственности или, например, договор аренды, в котором четко прописана цель – для строительства многоквартирного жилого дома;
• лицензии и разрешения на проведение строительных работ;
• документы, разрешающие финансирование строительства;
• градостроительные условия и ограничения;
• для объектов І-ІІІ категории – декларацию о начале строительства, более сложных категорий – разрешение на проведение строительных работ;
• для построенных объектов І-ІІІ категории – декларацию о готовности к эксплуатации, для IV-Vкатегории сложности – акт о готовности к эксплуатации и сертификат соответствия из ГАСИ.

Если же квартирой в новостройке, которую вы хотите купить, владеет частное лицо, т.е. у застройщика она уже была выкуплена – список документов продавца, которые вам нужно проверить, будет таким же, как для продавцов квартир на вторичном рынке. Рассмотрим их ниже.

Документы при покупке квартиры – вторичный фонд

Итак, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, у продавца обязательно должны быть такие документы:

• свидетельство о праве собственности, а также документ, который подтверждает переход права собственности к продавцу – договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
• если продавец получил квартиру в наследство – свидетельство о смерти наследодателя;
• оригиналы паспортов и идентификационных кодов всех совладельцев квартиры, а также заверенные нотариусом согласия от совладельцев на ее продажу;
• свидетельство о браке, разводе или о смерти супруга;
• если квартира была приобретена в браке – согласие супруги/супруга на продажу, даже если сейчас они уже в разводе;
• свидетельства о рождении для детей до 14 лет, которые являются совладельцами квартиры;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если ее совладельцами являются несовершеннолетние;
• выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире больше нет прописанных – пока продавец не выпишет всех зарегистрированных в жилье, лучше не заключать договор купли-продажи;
• документ об экспертной оценке квартиры;
• выписка из реестра о том, что квартира не находится под арестом и нет запрета на ее продажу;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• справка из БТИ о том, что в квартире не проводились незаконные перепланировки.

Обратите внимание на то, что, если продажей квартиры занимается не сам владелец, а доверенное лицо – обязательно должна быть генеральная доверенность или доверенность на продажу квартиры. Доверяйте только оригиналам документа, заверенным нотариусом

Договор долевого участия

Покупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.

Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:

• Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
• Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
• Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
• Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.

В остальных случаях приобретения нового жилища (не по ДДУ) присутствуют другие документы, регламентирующие взаимоотношения покупателя и строительной компании. Риски быть обманутым увеличиваются в десятки, а то и сотни раз. Покупатель выступает в роли партнёра или инвестора, его деньги идут лишь в общий «котёл». Юридические тяжбы в этом случае практически невозможно довести до конца при их возникновении.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме

«При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей

Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?

Жителям домов важно, чтобы рядом построили школу, детский сад, парк или больницу, но некоторым застройщикам выгоднее построить еще одну многоэтажку. Поэтому лучше заранее узнать, какие у компании планы на близлежащую территорию

Хороший ответ	Плохой
Во дворе будет школа на 1000 мест, уже есть проектная документация, которую одобрила администрация города, и разрешение на строительство. Вот оно *показывает бумагу*. Школу сдаем в 2022 году, в 2023 году достроим детский сад.	Школу построит государство, но мы берем на себя полное озеленение придомовой территории и тротуары.

Проверить обещания застройщика можно в муниципалитете города или района. Нужно спросить, действительно ли на таком-то земельном участке запланирована школа.

Спросите у Самолета
Группа Самолет строит жилые комплексы с детскими садами, магазинами и площадками и с удовольствием отвечает на все вопросы покупателей.
Сначала просто посмотреть

Риски при покупке на начальном этапе застройки

Если стройка только началась, имеется опасность, что она и не будет закончена. У застройщика могут внезапно закончиться деньги, либо произойти другие обстоятельства, способствующие отказу от дальнейшего строительства. Прежде, чем покупать такое жилье, надо обязательно поинтересоваться тем, сколько строится уже имеющаяся часть здания. Если в зачаточном состоянии объект пребывает не один год, то не следует рисковать и приобретать такое жилье. На основании подобного договора, квартира перейдет в собственность только после завершения строительства.

Законно ли строительство объекта?

В любом деле огромное внимание уделяется правильности оформления документов. Обязательно надо выяснить, имеются ли таковые у застройщика

Застройщик обязан иметь документы, подтверждающие, что оформлено право собственности, аренда на землю, и земля предназначена для жилищного строительства. Большую роль играет и опубликование проектной декларации.

Если документов нет, а застройщик лишь обещает в скором времени их передать, то лучшим решением будет поиск других, более честных вариантов. Без правильно оформленной документации дом не будет принят и сдан в эксплуатацию, а в случае судебного разбирательства, которое может тянуться годами – снесен по решению суда. Заметьте, вернуть обратно вложенные средства будет совсем непросто.

К тому же многочисленные проверки объекта с проблемными документами значительно увеличат ваши финансовые вложения. Застройщик постарается свою проблему решить вашими средствами.

Чья же это фирма?

Случается, что при приобретении квартиры возникает путаница с документами и покупателю предлагают заключить договор с фирмой, которая юридически с застройщиком не связана. Естественно, эту информацию не афишируют, а тщательно маскируют в подписываемых документах. В подобном случае, при возникновении проблем, покупателю будет сложно найти виновное лицо и вернуть потраченные средства.

Дополнительные расходы при оформлении документов

Застройщик, при оформлении документов, может пытаться навязать какие-либо дополнительные услуги, которые едва ли пригодятся покупателю. Но застройщику принесут дополнительные денежные средства. Иногда форма предложения услуги может быть сильно навязчивой: без услуги – нет квартиры. В качестве таких услуг может выступать:  различное страхование нереальных рисков, которым может быть подвергнута квартира; «услуга за оформление документов по сделке», что составит 1-3% от стоимости квартиры. Можете примерно прикинуть общую сумму этой услуги. Распространенной является услуга за предварительное оформление права собственности на квартиру после окончания строительства.

Государственная регистрация договора

Надежной защитой для покупателя является регистрация договора в Регистрационной Палате на участие в долевом строительстве. Заключенным считается договор с момента его регистрации, и только после этого покупатель должен оплатить стоимость квартиры. Если застройщик предлагает другой вариант, стоит усомниться в его надежности, особенно, если продавец говорит, что договор не регистрируется.

Страховать стройку следует от:

1. Банкротства застройщика.
2. Не завершение строительства или неполучение жилья дольщиком.
3. Не возврата вложенных средств. Страховка обязательна, если объект, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?

Жителям домов важно, чтобы рядом построили школу, детский сад, парк или больницу, но некоторым застройщикам выгоднее построить еще одну многоэтажку. Поэтому лучше заранее узнать, какие у компании планы на близлежащую территорию

Хороший ответ	Плохой
Во дворе будет школа на 1000 мест, уже есть проектная документация, которую одобрила администрация города, и разрешение на строительство. Вот оно *показывает бумагу*. Школу сдаем в 2022 году, в 2023 году достроим детский сад.	Школу построит государство, но мы берем на себя полное озеленение придомовой территории и тротуары.

Проверить обещания застройщика можно в муниципалитете города или района. Нужно спросить, действительно ли на таком-то земельном участке запланирована школа.

Спросите у Самолета

Группа Самолет строит жилые комплексы с детскими садами, магазинами и площадками и с удовольствием отвечает на все вопросы покупателей. Сначала просто посмотреть

Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?

С 2021 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а с эскроу-счета и только после сдачи первой квартиры в доме. Так закон защищает покупателей: если что-то пойдет не так, они получат свои деньги обратно, а застройщик не сможет сказать, что денег нет.

Хороший ответ	Плохой
Конечно! Это требование закона и мы его соблюдаем. У нас эскроу-счета в Сбербанке, МКБ и ВТБ.	Мы пока не участвуем в этой программе, она необязательна для региональных застройщиков.

Еще можно спросить, в каком банке находится эскроу-счет. А потом спросить у банка, можно ли открыть эскроу-счет по доверенности — такая возможность есть, и если банк скажет, что нельзя, это будет значить, что у него пока немного опыта и сделка может затянуться.

Инженерные системы в новостройке

Главным преимуществом здесь является факт новых труб, котлов, насосов, фитингов, канализационной системы, проводки. Этого не отнять. Но, как повелось, во всем изначально нужно сомневаться:

Вызвав специалиста, опираясь на документацию, предоставленную компанией-застройщиком или ее представителями, проверить давление газа

Мало кто это делает, но это важно;
Самостоятельно можно проверить вентиляционные системы, чтобы понимать, как быстро будет заменяться внутренний воздух в квартире на более свежий с улицы;
Уточнить мощность ввода в квартиру, сколько кВт заведено, и вообще, можно ли давать соответствующую нагрузку на сеть: электроприборы отопления, бытовая техника, электрический чайник, стиральная машина, прочее. Также, проверить, есть ли все необходимые автоматы, подключенные к системе УЗО;
Насчет канализации все проще

Для проверки ее стабильности нужно устроить несколько испытаний залповым сливом. Набираете ванну до половины, а потом достаете пробку, одновременно включая воду на кухне, а еще в умывальник в ванной, смываете бачок унитаза несколько раз. Поток воды должен уходить в канализацию без проблем;
С самой водой сложнее. Проверить напор из смесителя не так сложно, но как проверить зашитые в стены трубы?.Хорошо (хотя и повлечет дополнительные расходы), когда у вас только ввод стояков в ванну и на кухню. Тогда разводкой труб, определением «мокрых» точек вы занимаетесь самостоятельно;
Также стоит проверить отопление, теплые полы, систему кондиционирования. Для всего стоит использовать термометры, тепловизоры!

В итоге, хочется сказать следующее – подводных камней при выборе квартиры в новостройке, при ремонте и отделке, довольно много. Далеко не факт, что вы столкнетесь с этими проблемами, но нет и никаких гарантий, что все сложится идеально. Поэтому стоит максимально отключить эмоции и эйфорию от приобретения долгожданного нового жилья, а подойти к столь серьезному мероприятию соответствующим образом. Только трезвая оценка, строгие расчеты, внимательный осмотр и консультации со специалистами, проверка всех документов, самостоятельные тесты всех систем в квартире приведут к качественному результату!

Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

Заключение

Приобретение новенькой квартиры является желанным для любого жителя нашей страны. Для того чтобы избежать ненужных неприятностей и лишних материальных затрат на пути приобретения собственного жилья, стоит лишь быть внимательным и осведомлённым в этих вопросах. Следует заранее изучить всю необходимую техническую документацию на строительный объект, найти максимально возможную информацию о строительной компании и домах, которые она построила. Очень важным является заключение договора на участие в строительстве. Только ДДУ способен полностью защитить интересы покупателя, с точки зрения закона, от недобросовестных действий застройщика. Лучшим вариантом всегда будет обращение за помощью к компетентному в этих вопросах специалисту.