Страхование титула при покупке квартиры

Титул – что это и зачем его страхуют?

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

• предмета залога, то есть самой недвижимости;
• жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
• трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
• титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

К титульному страхованию прибегают только при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховать титул при покупке квартиры в новостройке не нужно. Покупатель становится ее первым владельцем, до него никто не был собственником этой квартиры, а значит, не может на нее претендовать.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Пример:

Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрировал право собственности. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который имел долю в квартире. Перед сделкой он несколько месяцев находился в состоянии алкогольного опьянения, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

Какие документы нужны для страхования титула собственности на недвижимость

Подготовка документов является одним из наиболее важных и ответственных этапов перед заключения договора титульного страхования.

Для каждого вида недвижимости предусмотрен свой список документов. Как правило, эти документы участвуют в проведении предварительной экспертизы. Ниже приведены перечни для двух самых распространенных объектов недвижимости – квартир (домов) и земельных участков.

Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Росреестра;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
• экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
• выписка из домовой книги;
• финансовый лицевой счет либо карточка учета собственников;
• все договоры отчуждения квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.);
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
• свидетельство о смерти наследодателя;
• заявление на приватизацию, договор передачи (договор о приватизации) или
• договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
• справка ЖСК о полностью выплаченном пае;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (в случае, если совместное приобретение состоялось во время брака);
• справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
• доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

Кроме того, страховая компания может запросить:

• расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
• копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
• документы об оплате пожизненной ренты;
• исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если объект недвижимости достался по суду);
• другие документы.

Для страхования земельных участков обязательно потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом) либо выписка из Росреестра;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя;
• все договоры отчуждения земельного участка за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
• свидетельство о смерти наследодателя;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение состоялось во время брака);
• справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
• кадастровый план на земельный участок (по формам В1, В2, В3, В4 и В5).

Кроме перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:

• копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
• документы об оплате пожизненной ренты;
• исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если он достался по суду);
• другие документы.

Во всех случаях титульного страхования недвижимости страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную анкету-заявление на страхование.

Три года – не срок

Риск утраты или ограничения права собственности на жилье, или титул, сегодня страхуют многие страховые компании. Правда, этот вид страхования сильно отличается от страхования жизни или самой недвижимости: документов здесь нужно больше, а стоимость – в несколько раз выше. В среднем по рынку страхование титула стоит от 1,2% до 1,8% от суммы кредита, если жилье приобреталось при помощи ипотеки. Однако застраховать титул можно и не привлекая банк. Как видно из цифр, в год страхование титула обойдется заемщику в 12-18 тыс. рублей с каждого взятого в кредит миллиона.
С другой стороны, банки успокаивают: поскольку срок исковой давности по признанию сделки купли-продажи недействительной составляет три года, титул имеет смысл страховать только в первые три года собственности.
Однако на деле все выходит не так гладко. Во-первых, в последнее время страхование титула стало в банках практически обязательным. Даже если банк позволяет отказаться от этого вида страхования, процентная ставка по кредиту при этом увеличится настолько, что дешевле выходит все же застраховать титул. Во-вторых, многие банки просят страховать титул на протяжении не трех, а четырех, а то и пяти лет. Бытует экспертное мнение, что таким образом банки попросту наживаются на заемщиках: раньше существовали комиссии, теперь банки их отменили, но ввели обязательное страхование.
На самом деле случаи, когда покупатель лишался квартиры уже по истечении трех лет с момента подписания договора, тоже бывали. В этом случае речь идет не о признании сделки недействительной, срок исковой давности которой отсчитывается с момента подписания договора, а о так называемом виндикационном иске. Такой иск подразумевает, что собственник владеет жильем незаконно (украл, отобрал силой и т.п.).
«В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, – объясняет юрисконсульт АРИН Елена Рудницкая. – Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. На виндикационные же иски распространяется общий трехгодичный срок исковой давности». По слова Елены Рудницкой, для минимизации рисков при совершении сделки необходимо проводить тщательную юридическую экспертизу документов от продавца и изучать историю объекта купли-продажи. «Однако исключить риски на 100% представляется невозможным», – заключает юрист.
Выходит, страхование титула – действительно единственный способ обезопасить себя от рисков. Но стоят ли они таких денег, учитывая стоимость страхования и редкость наступления страховых случаев?

Ипотечное страхование в Ингосстрах

Ингосстрах — это страховая компания с 70-летним опытом работы на рынке. По объему предоставляемых услуг она входит в ТОП-10.
В Ингосстрах клиент имеет возможность выбрать одну из нескольких комплексных программ страхования ипотеки. Каждое из этих предложений предварительно согласовывается с клиентом, что гарантирует для каждого страхователя выгодные условия и высокую степень надежности. С банковскими структурами все программы Ингосстраха согласованы заранее.
Комплексное страхование обеспечивает защиту приобретаемого жилья, жизни и здоровья заемщика, а также титула.

Внимание! Личное страхование, которое входит в комплекс услуг, обеспечивает выплаты сумм возмещения не только в случае смерти заемщика, но и при присвоении ему I или II группы инвалидности или временной потере трудоспособности.

Что это такое и зачем нужен страховой полис для ипотеки?

Страхование залогового имущества — обязательное условие банков для получения услуги ипотечного кредитования. Наличие полиса — это гарантия возврата заемных средств финансовому учреждению даже в самых непредвиденных ситуациях.
В Ингосстрах клиент имеет возможность приобрести полный комплект услуг в рамках комплексной программы или выбрать опции по своему усмотрению. Рассчитать стоимость полиса можно на официальном сайте компании с помощью электронного калькулятора. Здесь же можно приобрести или продлить страховку.

Внимание! Страхование имущества по ипотеке покрывает не всю стоимость недвижимости, а только ту часть средств, которую заемщик берет у банка на условиях договора кредитования.

Обязательно ли страховать жизнь заемщика при оформлении ипотеки?

При оформлении ипотеки обязательным условием является только страхование залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика — это добровольная услуга, которая предоставляется исключительно по желанию клиента.

На какую сумму можно застраховать ипотечную квартиру и от каких рисков?

В Ингосстрах можно застраховать недвижимость таких видов:

• новостройки на любой стадии строительства, введенные или не введенные в эксплуатацию;
• загородные дома;
• квартиры на вторичном рынке.

Перечень стандартных рисков:

• пожары и взрывы;
• поломка конструктивных элементов;
• обстоятельства непреодолимой силы и стихийные бедствия;
• скрытые повреждения конструкции;
• преступные действия третьих лиц.

Величина выплат варьируется в пределах 0,1–1 млн. рублей и зависит от размера понесенного ущерба.

Из чего формируется стоимость и максимальные выплаты по ипотечному страхованию

Стоимость полиса ипотечного страхования в Ингосстрах зависит от множества факторов и устанавливается индивидуально в каждом отдельном случае. Цена может существенно отличаться от среднего показателя стоимости страховки (0,6–1 %). Кроме того, размер оплаты по комплексному обслуживанию складывается из тарифов страхования по каждому типу рисков.

Внимание! Клиенты Сбербанка, оформившие полис ипотечного страхования онлайн, имеют право на получение скидки в размере 15 %.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость полиса ипотечного страхования в Ингосстрах:

1. Требования кредитора по отношению к сумме страхового покрытия.
2. Размер ипотеки.
3. Вид страхования: комплексное или защита от отдельных рисков.
4. Технические характеристики ипотечной недвижимости: площадь, расположение, общее состояние квартиры и т.д.
5. Количество сделок, проведенных ранее с участием объекта залогового имущества. Данный фактор имеет значение для установления тарифа по страхованию титула.
6. Характеристики заемщика: возраст, пол, текущее состояние здоровья, история болезней и т.д. Данные показатели учитываются при определении тарифа по страхованию жизни и здоровья заемщика.

Величина выплат по страховке зависит от суммы понесенного ущерба.

Какие случаи признаются нестраховыми при ипотечном страховании

При ипотечном страховании нестраховыми признаются следующие случаи:

1. Повреждение недвижимости в результате военных действий, народных волнений, ядерного взрыва, воздействия атомной энергии.
2. Обвал строения по причине его ветхости или естественного износа.
3. Причинение ущерба во время проведения строительно-ремонтных работ.
4. Возникновение повреждений в результате замерзания труб или других инженерных систем.
5. Повреждение жилья взрывчатыми веществами, хранимыми страхователем.
6. Умышленное уничтожение имущества собственником недвижимости или другим заинтересованным лицом.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

• подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
• нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
• совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
• нарушения, допущенные при приватизации объекта;
• нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

• невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
• обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
• использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
• продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Сколько стоит соответствующий вид страхования в 10-ти популярных страховых компаниях

Страхование титула производится по различным расценкам. В основном, цены зависят от следующих факторов:

• страховой суммы, определяемой в размере, равным действительной (рыночной) стоимости недвижимости;
• страхового тарифа, устанавливаемого в процентном соотношении к страховой сумме;
• срока действия договора;
• схемы страхования (проще говоря, «пакета», то есть перечня покрываемых страховых рисков);
• других аспектов.

Наша редакция проанализировала ТОП-10 крупнейших страховщиков, и приводит информацию о действующих расценках у них:

• в «Альфастраховании» страховой тариф равен 0,3 % от страховой суммы + могут устанавливаться повышающие коэффициенты, которые зависят от обстоятельств, увеличивающих страховой риск;
• в «Ингосстрахе» соответствующий продукт предоставляется только в рамках комплексного ипотечного страхования, цена на титульное страхование здесь зависит от множества переменных факторов (кредитор, остаток долга по ипотеке, населенный пункт и др.);
• в «Ресо-Гарантия» также продукт предоставляется в рамках комплексного ипотечного страхования, на цену влияет размер кредита, процентная ставка по нему, возраст заемщика, страхуемый объект (квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение);
• в ВТБ «Страховании» цены на сайте и в Условиях не представлены, поэтому рекомендуется самостоятельно уточнять их по московскому номеру + 7 (495) 644-44-40;
• на сайте «Дельта-Кредит» сказано, что размер страхового тарифа рассчитывается непосредственно при оформлении страховки в офисе;
• в «Сбербанке» титульным страхованием занимается ООО «Страховой брокер Сбербанка» – о стоимости страховых полисов у него на сайте ничего не сказано;
• непосредственно в «Сбербанке страхование» на сайте на вкладке «Для физических лиц», далее «Страхование ипотеки» не сказано, что существует возможность купить полис защиты титула;
• в «Ренессанс» сайт предлагает потенциальным клиентам для уточнения цены позвонить по бесплатному номеру 8 (800) 333-8-800 и не приводит информацию о расценках в явном виде;
• в п. 5.1.2. «Правил № 123 страхования права собственности на недвижимое имущество» в ВСК сказано, что страховой тариф определяется по соглашению сторон;
• на сайте ГУТА написано, что от того, сколько раз купили объект, приобретение полиса будет производиться по различным расценкам;
• в «Правилах № 132 добровольного страхования права собственности» в РГС также не сказано про размер тарифа, но в п. 6.1. указано, что влияет на его размер.

Пример расчета размер страховой премии в «Альфастрахование» :

Страховые риски

Чтобы иметь возможность использовать страховую защиту, необходимо разобраться в обстоятельствах, при которых она срабатывает. Чтобы получить компенсацию, признанная недействительной сделка должна быть совершена:

• с лицами, признанными недееспособными;
• без согласия второго супруга при продаже совместно нажитого имущества;
• при стечении тяжелых обстоятельствах, с признаками угрозы, обмана, кабальной сделки;
• с человеком, который не в состоянии оценить свои поступки;
• при нарушении положений закона и превышении полномочий со стороны, представляющей интересы собственника.

Как работает титульное страхование недвижимости

Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.

Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.

Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.

Это будет интересно

Обязательно ли страховать жизнь и квартиру по ипотеке каждый год? Покупка жилья в ипотеку – ответственный шаг, к которому следует подходить взвешенно

Ипотечный кредит является долгосрочным, поэтому важно иметь четкое представление о сумме, которую предстоит выплачивать ежемесячно на протяжении многих лет. Всё о страховании жизни для ипотеки При страховании жизни для ипотеки возникает немало споров и вопросов

В статье мы разберем, что дает страхование жизни, обязательно ли оно, какие документы нужны для оформления и порядок получения страховых выплат Можно ли отказаться от страховки по ипотеке и как это сделать? При оформлении ипотеки банки стараются застраховать заемщика по максимуму, предлагая комплексную ипотечную страховку. Обязательной из всех является только страховка залоговой недвижимости. Как отказаться от остальных страховок разберемся в статье.

Возврат страховки по ипотеке При оформлении ипотечного кредита нужна страховка на залоговую недвижимость, а в некоторых случаях — страхование жизни. Но не все знают, что при досрочном погашении заема на жилье стоимость страховки можно вернуть. Обязательно ли страхование жизни при ипотеке Вопрос о том, обязательно ли страхование жизни при ипотеке, возникает у заемщиков на стадии выбора квартиры. Часто сотрудники банков настаивают на приобретении заемщиком соответствующего полиса у аккредитованного страховщика. Всё о страховании по ипотеке Покупка квартиры в ипотеку — непростая процедура, которая требует от заемщика много внимания, сил, нервов, времени. Приходится одновременно решать огромное количество задач, одна из важных — оформление страхового полиса.