Реновация жилья

От фасадов домов — к образам районов

До настоящего момента архитекторы в рамках программы реновации преимущественно проектировали отдельно стоящие стартовые дома или небольшие комплексы. В них переезжают жители пятиэтажек первой волны переселения, что позволяет освободить место для строительства целых кварталов по программе реновации. Предполагается, что дома в дальнейшем будут проектироваться в рамках единой архитектурной концепции, разработанной для всего района с учетом утвержденных проектов планировки территорий.

До конца 2020 года Москомархитектура планирует провести конкурсы на разработку архитектурного облика кварталов реновации.

Архитектурные концепции планируется представить общественности весной 2021 года.

Реновация что же это слово такое?

Слово “Реновация” (с ударением на букве «а») произошло от латинского слова “renovatio”. В свою очередь дословно оно переводится как обновление, ремонт, восстановление. В нашей официальной среде принято всё называть импортными мудрёнными словечками. А слово “обновление” звучит уж как-то по простецки. Лучше говорить с умным выражением лица “Реновация”. Поколение постарше помнит обычное слово “перестройка”. Видать его не захотели употреблять. Уж больно оно принесло обычным людям много неприятного.

Сейчас его употребляют в контексте перестраивания старых домов, парков, улиц. Сносят устаревшие. На их месте возводят новые, более совершенные. Особенно это популярно в самых крупных городах. Госдума в апреле 2017-го года приняла даже целый “Закон” о реновации. Жителей “хрущёвок” будут выселять из их домов. Отселять на окраины, а на этом месте возводить ультрасовременные здания. Тут всё понятно. Земля всегда была очень дорогим продуктом для спекуляции на строительном рынке. Ещё совсем недавно таким же образом выкупались целые заводы. Потом они сносились и возводились офисные учреждения, огромные супермаркеты, развлекательные центры.

Предлагаем Вашему вниманию очень интересное видео на нашу сегодняшнюю тему “Пятиэтажная Россия. Большое расследование РБК про реновацию”:

Немного о действиях носящих реновационный характер

Согласно статьям  46.1, ст. 46.2 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации это комплексная реконструкция прилегающей территории, на месте которой располагаются дома с большим количеством квартир. Если их признали аварийными и которые подлежат сносу, то они подлежат “реновации”. К такого рода зданиям отнесли также пяти- и девятиэтажные панельные жилые здания. Их возводили в числе первых массовых серий.

Туда же попали малоэтажные жилые дома построенные до 1960 года. Принято считать, что в них жилые помещения совсем не отвечают всем современным требованиям. При этом учитывают не только износ помещений их метраж, но и полный износ всего здания. Сюда также входит обеспеченность всей территории такими объектами коммунально-бытового и социального назначения как детские сады, школы, поликлиники, аптеки, магазины, спортивные клубы, спорт площадки, объекты инженерной структуры.

Одно дело когда восстанавливают исторические памятники, архитектурные здания представляющие художественную ценность. И совсем другое когда людей выселяют неизвестно куда. А там живёт очень немало пожилых, больных людей. Вот практически и всё, что нам нужно знать про это новомодное слово.

Реновация — плюсы и минусы

Условия реновации жилья обещают жильцам выгодную замену, при том, что главный плюс — обновление фонда города в целом. Явные положительные стороны:

Хозяин получает новую квартиру за счет государства.
Жильцы могут вносить изменения в планировку помещений, получая жилье с ремонтом.
Все дома будут оснащены пандусами, что особенно важно для инвалидов и мам с колясками.
Входы в здания планируются со двора.
Количество комнат соответствует тому, которое было в старой квартире. С учетом больших коридоров и кухонь, владельцы получают жилье с большим метражом.. Но имеются для собственников квартир и минусы, из-за которых люди против реновации:

Но имеются для собственников квартир и минусы, из-за которых люди против реновации:

1. Новое жилье может располагаться совершенно в другом районе.
2. Переезд обойдется в копеечку.
3. Необходимо оформлять множество документов, устраивать детей в новую школу, садик, регистрировать счетчики и прочие устройства.
4. Жаль терять сделанный в прежней квартире дорогой ремонт.

Плюсы реновации

Отношение к реновации у населения – разное, но для руководства городов внедрение этой программы – элемент положительный. К плюсам можно отнести такие аспекты:

1. «Хрущевки» уже перестояли свой срок, многие на грани аварийности, и менять их все равно бы пришлось.
2. Новые квартиры будут оснащены современными коммуникациями, хорошей звуковой и тепловой изоляцией, что существенно сэкономит расходы на ремонт жилого сектора.
3. В новых комплексах планируются парковочные места, исчезнет проблема, где оставить машину. Дворы освободятся от транспорта, пристроенного на всей свободной территории.
4. Уменьшатся ставки по взносам на капитальный ремонт зданий.
5. Новые, современные дома положительно скажутся на внешнем облике улиц и города.
6. В престижных районах появятся площади для строительства жилья и современных торговых комплексов, которые будут приносить доход в бюджет города.
7. Масштабное строительство предусматривает новые рабочие места.

Реновация — минусы

При таком подходе приходится удивляться: чем плоха реновация, почему у этого проекта столько противников? К минусам программы можно отнести такие пункты:

1. Часть домов, которые попадают под снос, наряду с полуаварийными, еще могут послужить. Одни строились с расчетом, что простоят до 2050 годов, другим обеспечивали качественный ремонт и замену коммуникаций.
2. Многие здания могут продержаться еще десятки лет после качественного капительного ремонта, это обойдется дешевле полной застройки.
3. С ростом плотности застройки возрастет нагрузка на транспорт, больницы, учебные заведения, магазины, переизбыток населения может привести к бытовым проблемам и неудобствам.

Какие дома строятся в рамках программы реновации?

Основные требования к домам, строящимся в рамках программы реновации:

• дома должны быть построены из современных материалов (монолит или панели нового поколения), по современным проектам — с лифтами и просторными подъездами;
• перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля должен быть минимальным, а уровень пола вестибюля и лифтовых холлов — единым, чтобы инвалид или мама с коляской могли беспрепятственно заходить в дом и подниматься на любой этаж;
• балконы и лоджии должны быть застеклены, для кондиционеров должны быть предусмотрены специальные корзины;
• входы в жилую часть дома должны располагаться преимущественно со двора, а в помещения общественного назначения — со стороны улицы;
• потолки в новых квартирах должны быть выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках.

Обеспечение экономических прав

Экономические права субъекта заключаются в соблюдении его права не нести неоправданные затраты в процессе реновации. Так, жители подобных домов освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт. Ведь эти здания все равно подлежат сносу.

Ну и самое главное — предоставление равноценных помещений осуществляется без какой-либо доплаты. Впрочем, если переселенец желает получить квартиру больше той, что ему положена (например, дополнительные комнаты или увеличить жилплощадь), то он может доплатить или использовать средства материнского капитала, а также жилищных субсидий.

Обычное техническое обслуживание

Обычными мероприятиями по техническому обслуживанию являются мероприятия, направленные на поддержание строения в хорошем состоянии:

• восстановление старой электрической системы путем приведения её в соответствие со стандартами;
• санитарный ремонт ванной комнаты;
• замена спуска сточных вод;
• добавление настенного светильника;
• добавление умывальника в ванной;
• поддержание гигиены и чистоты помещений;
• покраска стены;
• замена штукатурки;
• замена плитки в ванной.

Текущее обслуживание также включает в себя работы по замене окон и дверей, или установку защитной двери и строительство проходов, при условии, что система дома поддерживается в исправном состоянии.

В домах приоритетными представляются гидроизоляция крыш и работа систем отопления, а не менее впечатляющая замена дверей и окон.

Обычные работы по техобслуживанию не требуют разрешения на строительство.

В случае если здание является объектом архитектурного наследия, может потребоваться разрешение на реновацию. Например, в историческом здании с фреской тенах нельзя перекрашивать стены или пропускать инсталляции, так как это будет нарушением целостности культурного наследия, даже если здание является частным.

Обычные работы по техническому обслуживанию определяются как работы по ремонту, обновлению и замене отделки зданий, а также работы, необходимые для интеграции или обслуживания существующих технологических систем.

Важные работы по техническому обслуживанию — это работы, необходимые для поддержания всего здания в хорошем состоянии. То есть те, которые служат для замены или изменения частей здания, в том числе структурных частей, или те, которые необходимы для создания новых систем, отличных от существующих.

Важное техническое обслуживание включает в себя работы по укреплению. Например, если здание разрушается из-за изношенного конструктивного элемента, его необходимо заменить или укрепить

Работы, используемые для повышения устойчивости здания к землетрясениям, также являются работами по статическому укреплению. К важному обслуживанию также относится полный ремонт туалетов и связанных с ними установок, а также полную модификацию системы водоснабжения, электрической системы, санитарной системы.

Деление квартиры на две единицы не является чрезвычайным обслуживанием, так как это предполагает увеличение городской нагрузки с обеспечением новых подключений к водопроводной сети, канализации, электричеству, телефону и городскому газу. Это влечет за собой увеличение расходов города на адаптацию новых работ по урбанизации, и поэтому эта деятельность может быть осуществлена только после выдачи разрешения на строительство.

Что такое Реновация простыми словами

Реновация (от англ. «Renovation») — это процесс изменения внешнего вида и/или функциональности структуры (понимаемую в широком смысле). То есть изменение её формы или размера с целью переделки и/или адаптации к другим видам использования. Почти всегда включает задачи сохранения и обслуживания (покраска, гидроизоляция и т.д.)

Реновация — это также осуществление деятельности по обеспечению соответствия здания современным правовым и нормативным требованиям или актуальным вопросам, касающимся использования (функциональности) здания.

Во время реновации характерные свойства можно сочетать с современными инновациями. Как правило, ремонт выполняется подрядчиком или строительной компанией.

В области архитектуры во многих случаях это подразумевает полную или частичную реконструкцию здания, находящегося в состоянии разрухи. Реновация необходима для поддержания или повышения устойчивости конструкции, или адаптации существующего здания к новому проекту и т.д. Во многих случаях с использованием строительных лесов и/или опор и/или ограждений и/или защитных сеток.

Когда речь идет о реновации, то обычно имеется в виду полный или частичный процесс модернизации или переоборудования дома, но можно также говорить и о целом районе или городе. В этом случае наиболее подходящим термином будет «реновация города». Например, во Франции Национальное агентство по инновациям урбанизации (ANRU) особенно озабочено вопросами урбанизации, в том числе перестройкой густонаселенных городских районов с вытекающей из этого постепенной утратой природных и сельских районов, а также с другими вытекающими из этого недостатками.

Что ждет владельцев ипотечного жилья?

Ипотека стала довольно массовым явлением в стране. И неудивительно, что в расселяемых по программе домах найдутся квартиры с таким обременением. Вопросы, связанные с судьбой ипотечного жилья, волновали в равной степени и банки, и жильцов. Ни одна сторона не хочет прогадать, потерять в стоимости залога или получить новые менее удобные условия договора. В итоге вопрос решился следующим образом (новая редакция ст. 20 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ):

• владельцы ипотечного жилья получают равноценные квартиры на тех же условиях, что и остальные собственники или наниматели;
• вместо ипотечной квартиры предоставляется только жилье, денежная компенсация не предусмотрена;
• в случае принятия судебного акта, на основании которого будет зарегистрировано право на новую квартиру, согласия на замену залога ни одной из сторон ипотечного договора не требуется;
• условия договора ипотеки не могут изменяться в связи с изменением предмета залога;
• при замене предмета залога, являющегося объектом страхования имущества, новая квартира становится новым предметом договора страхования; залогодержатель должен письменно проинформировать страховщика о замене предмета договора;
• очередность залогодержателей в отношении передаваемой квартиры определяется порядком записи в ЕГРН.

Как отказаться от реновации?

В каждом районе города, где внедряется программа, созданы комиссии, состоящие из представителей инвесторов, администрации и жильцов. Многие владельцы, не зная, что это такое – процесс реновации, беспокоятся, что их могут переселить, не уведомляя заранее о принятом решении. Специалисты отмечают, что причин для такого беспокойства нет, поскольку:

1. Освобождение помещений, которые принадлежат собственнику, возможно только с письменного согласия владельца.
2. Если здание не признали аварийным, этот проект могут пересмотреть при планировке района. Чтобы это мнение учли, надо продемонстрировать комиссии решение собрания владельцев квартир.

Причин, почему не хотят реновации, много, и у разных собственников они свои. Случается, что люди, уже проголосовав за участие в программе, взвешивают «за» и «против» и решают отказаться. Можно ли это сделать? Да, можно. Собственники жилья должны обратиться к представителям комиссии, и это мнение необходимо внести в протокол заседания комиссии. Изменение решения можно еще зафиксировать в центре госуслуг «Мои документы».

Что значит реновация жилья и что она собой представляет?

Реновация дословно означает обновление. В данный момент это понятие волнует граждан страны, и в первую очередь столицы как первооткрывателя программы, в связи с введением программы реновации жилья в Москве.

По сути, реновация жилья представляет собой развитие уже застроенных территорий, ведь по прошествии определенного, пусть и длительного периода времени любые сооружения приходят в негодность, ветшают и, как следствие, становятся потенциально опасными. Дополнительно они могут устаревать морально — нельзя назвать привлекательным вид уже привычных хрущевок, построенных в середине прошлого века, тем более что даже на момент строительства они не были образцом красоты — целью их сооружения было обеспечение доступным жильем большого количества населения, а не забота об эстетике.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Определение реновации дается в обновленной ст. 4 закона «О статусе столицы…» 15.04.1993 № 4802-1. Под ней понимается комплекс мер, направленных:

• на обновление среды жизнедеятельности;
• предотвращения аварийности жилого фонда;
• развития жилых территорий;
• благоустройства жилых территорий;
• создание условий, благоприятствующих проживанию.

Какими именно будут эти мероприятия, должно быть определено в соответствии с программой реновации в столице.

Главное, что означает реновация жилья— этоснос определенных жилых домов. Кроме того, из текста закона следует, что должны быть разработаны и иные мероприятия, направленные на достижение целей реновации.

Какие дома попадают под реновацию?

Под реновацию жилья попадают панельные и кирпичные пятиэтажки, построенные в советские времена, а также дома, признанные аварийными или расположенные на земельных участках, которые имеют другое целевое назначение. Чтобы дом попал в программу реновации, необходимо, чтобы за это проголосовало большинство жителей (не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме). В программу реновации включают только те дома, жильцы которых дали на это официальное согласие.

Под реновацию не попадают дома, включенные в программу капитального ремонта, а также дома, которые являются объектами культурного наследия.

Реновация жилищного фонда

Этот вопрос является весьма актуальным для всей страны, ведь он играет роль в создании наиболее качественной среды для проживания населения.

И в этой сфере реновация – это процесс восстановления или замещения одних физически или морально устаревших объектов на другие, более новые.

Жилищный фонд может быть подвергнут капремонту или модернизации, реставрации или реконструкции. Здания могут быть снесены, а на их месте возведены новые объекты. Все эти действия относят к различным методам реновации. Какие из них следует применить в каждом конкретном случае? Все зависит не только от характеристик жилого здания, но и от способов его дальнейшей эксплуатации.

Что такое реновация

Реновация включает в себя много понятий: это может быть небольшой ремонт, капитальное обновление и полная ликвидация старого объекта с вводом в эксплуатацию нового. Однако объединяет все виды реновации улучшение качественных характеристик объекта.

Любая постройка со временем теряет свою надежность: изнашиваются коммуникации, ветшают стены, тип квартир перестает соответствовать современным нормам, предназначенным для повышения качества жизни.

Ветхие

и полностью устаревшие дома попадают в программу реновации.

Капремонт также относится к реновации: при его проведении заменяются трубы и проводка, утепляются стены, а порой даже надстраиваются верхние этажи. Однако при составлении практической сметы становится видно, что капремонт обычно менее выгоден, чем новое строительство. На капитальный ремонт во многих случаях приходится затрачивать больше средств, чем на возведение нового объекта. Поэтому обычно дома, попавшие в эту программу, просто сносят, а жильцы получают новые квартиры.

Как купить жилье под реновацию в Москве?

Купля-продажа квартиры в доме, включенном в программу реновации, производится по стандартной схеме. Стороны обсуждают условия сделки, подписывают договор и передают недвижимость по акту. Переход прав на объект регистрируется в Росреестре, после чего недвижимость оплачивается полностью или в рассрочку.

ДКП необходимо заключить до момента подписания с администрацией договора мены либо подписания соглашения о выплате компенсации. После достижения договоренности с муниципалитетом будет достигнута, собственник уже не сможет продать квадратные метры третьим лицам.

Когда жилье перейдет в собственность покупателя и дом под снос начнут расселять, подписывать соглашение о выплате компенсации или договор мены будет уже новый хозяин.

Кто поедет первым

При определении этапов переселения специалисты оценивали целый ряд факторов. В первую очередь это наличие свободных земельных участков

При этом важно было не просто найти землю для строительства максимально близко к расселяемым домам, но и соблюсти другие условия. Участок должен соответствовать всем требованиям градостроительного проектирования, а также строительным нормам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям безопасности и экологии

Также при подборе участка оценивалась его транспортная доступность и возможность обеспечения машино-местами жильцов будущего дома.

Помимо этого, в строящемся доме должны быть предусмотрены равнозначные квартиры для всех участников программы из расселяемых домов. При этом для жителей коммунальных квартир и общежитий должны быть предусмотрены отдельные квартиры, а для очередников — квартиры, исходя из нормы предоставления жилой площади. При проработке планировок также учитывались разнообразные варианты для тех, кто захочет увеличить площадь новой квартиры или даже приобрести еще одну со скидкой за счет механизма докупки.

Кроме площадки для строительства, также было важно оценить территорию, на которой расположены сносимые дома. Если есть транзитные магистральные трубопроводы, питающие сохраняемую застройку, то старые пятиэтажки можно легко и без дополнительных затрат отключить от электросетей, водо- и газопровода

Если нет, то сначала необходимо будет реконструировать инженерные сети, чтобы не оставить часть района без воды или света.

Большое внимание уделялось тому, чтобы была возможность организации на месте сноса более благоприятной городской среды с размещением зон отдыха, детских площадок, объектов сопутствующей инфраструктуры с проведением на завершающем этапе комплексного благоустройства. На основании анализа всех этих факторов был составлен ориентировочный график переселения

В первый этап (2020–2024 годы) вошли те дома, которые удовлетворяли наибольшему количеству условий. То есть рядом было свободное пространство, где можно в короткие сроки приступить к строительству дома, не нарушая градостроительные нормы. А сами расселяемые дома в дальнейшем можно будет отключить от инженерных сетей и снести, освободив место для строительства жилья или социальных объектов, начав таким образом волновое переселение

На основании анализа всех этих факторов был составлен ориентировочный график переселения. В первый этап (2020–2024 годы) вошли те дома, которые удовлетворяли наибольшему количеству условий. То есть рядом было свободное пространство, где можно в короткие сроки приступить к строительству дома, не нарушая градостроительные нормы. А сами расселяемые дома в дальнейшем можно будет отключить от инженерных сетей и снести, освободив место для строительства жилья или социальных объектов, начав таким образом волновое переселение.

В первый этап новые квартиры получат почти 170 тысяч москвичей, проживающих в 930 старых домах.

Во второй этап — с 2025 по 2028 год — планируется начать переселение более 1630 домов, а это еще 330 тысяч москвичей. Остальные — около 380 тысяч человек — переедут на третьем этапе, с 2029 до 2032 года. Тогда планируется расселить более 1800 домов.

Теперь участники программы реновации смогут спланировать свой переезд, подготовить все необходимые документы, решить, нужно ли им докупать дополнительные квадратные метры или еще одну квартиру.

По оценкам специалистов, жители домов, которые попали в первую волну переселения, несколько выигрывают во времени. Однако переезжающие в рамках второго и третьего этапов получат более широкие возможности переезда и выбора квартиры в домах ближе к месту привычного проживания за счет строительства жилья на месте снесенных объектов первого этапа.

Отметим, что в дальнейшем сроки переселения будут актуализироваться и при необходимости могут быть скорректированы: в зависимости от хода строительства, подбора площадок, реализации пожеланий жителей, высказанных на публичных слушаниях, сроки переезда могут измениться.

Кроме того, в опубликованном перечне есть дома, для которых сроки переселения еще не определены — это 688 домов. Для этих территорий дорабатывается градостроительная документация. Как только все документы будут утверждены, жителям этих домов отдельно сообщат о сроках переезда. Этапы будут определены по мере утверждения градостроительной документации, но не позднее конца первого квартала 2021 года. Более подробную информацию можно будет получить в спецпроекте mos.ru.

Реновации и мировая практика

Реновация считается важным и выгодным строительным процессом.

Комитет градостроительства при ООН (что это?) заявляет, в частности, что основной тенденцией строительства зданий в мегаполисах и крупных городах является именно реновация, с максимальным сохранением не только исторических и культурных памятников, и типовой застройки, как объекта городской архитектуры.

Большой положительный опыт реновации у Германии, которая после объединения ФРГ и ГДР перестраивала полностью военные городки и микрорайоны крупных городов.

Теперь о том, что происходит у нас. Чем примечательна разработанная правительством Москвы, и в чём её основная цель?

Реновация в Москве, это:

1. модернизация пространства, в котором проживает население Москвы;
2. превращение пространства в комфортную городскую среду;
3. изменение всей системы общественного транспорта.

Для городских властей важны также следующие составляющие:

1. строительство новых зданий и одновременным сносом устаревшего жилья. Устареть оно может как физически (технически), так и морально;
2. развитие территорий, попавших под реновацию.

Программа рассчитана до 2032 года, отвечает за неё специально созданная организация – фонд реновации, контролирующий исполнение проекта. Мэр столицы Сергей Собянин инициировал создание фонда и стал его попечителем.