Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам

Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Коммерческую недвижимость приобретают для того, чтобы вести бизнес. Также популярно сдавать ее в аренду.

Возможен вариант перепродажи, когда стоимость объекта с течением времени вырастет.

Выбирая объект из числа представленных на рынке, очень важно принять во внимание ряд моментов. Нужно сосредоточиться на приобретении такой коммерческой площади, которая бы приносила максимальный доход

Для этого нужно правильно определить назначение объекта, обратить внимание на инфраструктуру и местоположение недвижимости. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,

Профессиональная помощь в продаже коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 компаний

Выбор посредника – дело тонкое. Поскольку недвижимость мы продаём далеко не каждый день, искать компанию нужно вдумчиво и трезво, как спутника жизни.

1) Инком-Недвижимость

Четверть века на рынке недвижимости, головной офис в Москве и ещё 40 отделений во всех районах города, филиалы в крупных городах РФ. Крупнейший инвестиционно-девелоперский холдинг в стране – занимается не только риэлтерской деятельностью, но и возведением малоэтажных жилых комплексов в столице, Подмосковье и Красноярске.

Работа компании неоднократно отмечалась внутренними и международными наградами. Имеет статус «Народная марка России». На организованном рынке московских риэлторских услуг доля присутствия компании составляет 32%. Профессиональная помощь в продаже, покупке, аренде нежилых помещений и зданий.

2) Ренталком

Компания работает на столичном жилищном рынке более 10 лет. Объекты коммерческого назначения – основной профиль фирмы. Задача специалистов агентства – профессиональное содействие в продаже, приобретении и найме офисов, торговых помещений, производственных цехов, складов, спортивных и гостиничных комплексов.

Главные преимущества организации – оперативность сотрудников, максимально корректная оценка стоимости объектов, наличие собственной базы данных, низкие цены на услуги, гарантия результата, юридическая безупречность каждой сделки.

3) Delta Estate

Агентство элитной недвижимости. Занимается дорогими квартирами, торговой и офисной недвижимостью, земельными участками, особняками, зданиями под реконструкцию. Имеет крупнейшую в столице базу данных. Работает с известными корпорациями и частными клиентами.

Профессиональный участник рынка с 2000 года. За годы работы компания помогла реализовать более 600 кв. метров офисных и торговых площадей. С каждым годом объёмы реализуемой недвижимости увеличиваются, совершенствуются методики продаж, внедряются новые технологии и пополняется информационная база.

Уменьшение суммы без нарушения налога

Налоговый орган самостоятельно рассчитывает налог к уплате и уведомляет налогоплательщика о необходимости оплатить сбор путем рассылки налоговых уведомлений. Уведомление направляется по месту регистрации собственника объекта, не позднее, чем за 30 дней до наступления срока оплаты налога.

В уведомлении указывается:

• период, за который исчислен налог;
• база для расчета;
• доля в праве собственности;
• ставка;
• количество месяцев;
• льготы;
• итоговая сумма к оплате.

Если у налогоплательщика зарегистрирован личный кабинет на сайте ФНС, то информация о налоговой задолженности отражается на главной странице после авторизации. Уведомление на бумаге в таком случае гражданину не направляется.

В ситуации, когда уведомление содержит недостоверные сведения или не учтено право на применение льготы, налогоплательщик должен направить в ФНС документы, содержащие актуальные сведения.

Отправить документацию можно через личный кабинет или посредством обращения в отделение ФНС. При наличии оснований для перерасчета сбора ФНС проведет начисление налога согласно исправленным сведениям. Если основания для перерасчета сбора отсутствуют, то ФНС направит ответное письмо налогоплательщику.

Чтобы не платить налог на коммерческую недвижимость, если она была продана, нужно предварительно просчитать сделку. Необходимо все оформить документально, чтобы время владения объектом было равно больше 36 месяцев.

Физическим лицам, если они оформлены как ИП, могут не платить налог. Только им нужно заключить договор аренды с налогообложением арендных платежей. В этом случае получится заплатить 6% вместо 13%. Юридическим лицам желательно выполнять 2 сделки в 1 налоговом периоде. Это позволит уменьшить налоговую нагрузку. Благодаря этому получится уравновесить доходы и затраты, а также снизить налог.

Если владелец не входит в число участников льгот, то ему надо платить налог на имущество. Коммерческая недвижимость предполагает уплату следующих ставок:

• 0,1% — если недвижимость стоит до 300 тыс. рублей;
• 0,1-0,3% — 300 – 500 тыс. рублей;
• 0,3-2% — больше 500 тыс. рублей.

За соблюдение уплаты сумм следит Налоговая служба. В эту организацию нужно обращаться и при наличии каких-либо вопросов этой сферы.

Как быстро продать помещение?

Коммерческой недвижимостью признают здания, сооружения и земли, целью которых является получение прибыли. Таковыми могут быть здания под офис, торговые центры, заведения общественного питания, частные клиники и т.д. Чтобы продать такой объект недвижимости, собственник должен пройти несколько подготовительных этапов.

Подготовка объекта

Нюансы и сложности могут возникнуть уже на этапе переговоров перед заключением договора купли-продажи. Покупатель проверяет все необходимые документы и само здание (или землю), прежде чем поставить свою подпись в договоре.

Объект коммерческой недвижимости должен обладать следующими признаками:

• земля, здание или сооружение должны принадлежать продавцу на праве собственности;
• находится в пригодном для использования по целевому назначению состоянии;
• подключен к сети инженерно-технического обеспечения;
• если это здание, то оно должно являться капитальным строением;
• в здании должен быть сделан косметический ремонт (что само по себе является возможностью немного повысить цену);
• оно пригодно для эксплуатации;
• на недвижимость должны отсутствовать обременения и ограничения.

Как только продавец убедится, что здание в порядке и готово к продаже, ему необходимо заняться подготовкой документов к продаже. Для продавцов – физических и юридических лиц перечень будет несколько различаться, т.к. последним нужно предоставить больше сведений.

Подготовка документов

Физ.лица готовят следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, сведения о приватизации, переводе жилого помещения в нежилое);
• свидетельство о гос.регистрации права собственности на объект недвижимости;
• сведения из ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений;
• сведения из ЕГРН об арендаторах (если они есть), заключивших договор более чем на 1 год;
• копии договора аренды с арендаторами, заключившими договор на срок мене 1 года;
• если физ.лицо ранее состояло в браке, необходим нотариально заверенный отказ бывшего супруга от прав на данный объект (в том случае, если данная недвижимость была приобретена лицом во время брака);
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ – для экспрета-оценщика;
• сведения о предыдущих владельцах объекта (история перехода прав на имущество);
• квитанции услуг ЖКХ;
• отчет оценщика, который произвел оценку объекта коммерческой недвижимости.

Индивидуальные предприниматели к вышеуказанному перечню должны предоставить свидетельство о регистрации ИП из ЕГРИП и ИНН.

Для юридических лиц, кроме вышеуказанных документов, необходимо предоставить:

• вместо паспорта – выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр.лица;
• учредительные документы;
• устав организации;
• ИНН;
• сведения о руководителе организации.

Установление цены

Чтобы установить рекомендуемую цену, необходимо пригласить специалиста-оценщика из компании, имеющей право оказывать подобные услуги. Прежде чем приглашать специалиста, продавец должен произвести всяческие улучшения объекта: косметический ремонт, замена дверей и окон и т.д. Чем лучше внутренняя отделка помещения, тем на более высокую цену можно претендовать.

Важно! Вся документация, подтверждающая произведенные улучшения, должна быть сохранена (товарные чеки, договор подряда на ремонт помещения и т.д.).

Оценщик устанавливает рыночную цену объекта недвижимости – рекомендуемую для совершения покупки

Важность оценки заключается в том, чтобы продавец не смог «загнуть» слишком высокую стоимость

Для оценки рыночной стоимости смотрят на следующие критерии:

• характеристика самого здания или помещения (площадь, этажность, его высота и внутренняя отделка);
• месторасположение – чем ближе здание находится к центру населенного пункта, тем выше оно оценивается;
• подъездные пути к зданию;
• возможность изменения коммуникаций.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Как купить торговое помещение: пошаговая инструкция

1. Для начала следует подумать, каким параметрам должен отвечать объект и сколько финансовых средств можно потратить на его покупку.
2. Определиться, самостоятельно искать желаемый объект или прибегнуть к помощи риелтора.
3. Найти объект, отвечающий желаемым требованиям.
4. Договориться с продавцом о встрече в удобное время и обсудить все нюансы, если торговое помещение подходит по всем параметрам.
5. Заключить сделку купли-продажи с продавцом, а также составить передаточный акт на приобретаемый объект.
6. Оплатить сделку наличным или безналичным способом, оговоренным заранее с продавцом, взяв с него нотариальную расписку.
7. Подписать передаточный акт на магазин при фактической его передаче прежним владельцем: забрать подготовленный продавцом пакет документов, ключи от объекта, проверить наличие товара и торгового оборудования, если магазин приобретался в совокупности с ним.
8. Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество через ЕГРН, предварительно оплатив госпошлину.

Торопиться с покупкой не стоит. Сначала изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Наверняка, вашим требованиям и финансовым возможностям будут соответствовать лишь немногие объекты.

Выделите для себя плюсы и минусы каждого, посмотрите по карте, где они расположены и будет ли выгодно торговать именно в этом районе. Выясните, какие торговые точки расположены поблизости, есть ли рядом большие супермаркеты и торговые центры, как они будут конкурировать с вашим будущим магазином.

Где искать?

Найти торговое помещение, отвечающее требуемым параметрам можно следующими способами:

• По объявлениям в Интернете, зайдя на сайт нужного региона (Avito, Юла и пр.).
• По коммерческим рекламным роликам.
• В специализированной газете по купле-продаже недвижимости.
• Заключить договор оказания услуг по поиску недвижимого имущества с риелторским агентством, оплатив ему определенную сумму после заключения сделки или процент от ее стоимости.

О рекомендациях по выбору торгового помещения можно узнать здесь.

Какие вопросы задать продавцу?

Перед покупкой следует поинтересоваться у владельца магазина относительно рентабельности действующего бизнеса, а также узнать причину продажи, ведь это может повлиять на решение о заключении сделки. Можно поинтересоваться о законности владения магазином и текущих задолженностях, но вряд ли продавец ответит на эти вопросы честно. Поэтому здесь лучше прибегнуть к услугам консалтинговой фирмы.

Если магазин покупается в совокупности со всеми другими правами: правом на товарный знак, знак качества, вместе с рекламными баннерами, мебелью, торговым оборудованием, то следует обговорить с продавцом что вы будете приобретать, а что нет, а также как это повлияет на итоговую стоимость.

Как проверить подлинность документов?

Рассмотрим, какие запросы нужны, чтобы проверить документы на подлинность при покупке недвижимости под магазин. Следует удостовериться в подлинности всех документов на приобретаемый объект. Для этого продавец должен подать запросы в несколько органов:

1. В ЕГРН – для подтверждения законности владения недвижимым объектом, а также земельного участка, на котором он расположен, и отсутствия права собственности на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц. Если станет известно, что земля не находится в собственности, а арендуется, то за покупателем будет стоять выбор – выгодна ли ему такая сделка или нет, ведь аренда земли обойдется дорого.
2. В БТИ – для проверки технического состояния помещения. Обычно в обращении туда нет необходимости, т.к. продавец самостоятельно предоставляет технический паспорт на объект.
3. В Федеральную службу судебных приставов – для проверки, не открыто ли исполнительное производство в отношении продавца, а также, не наложен ли арест на покупаемый объект – магазин.
4. В Федеральную налоговую службу – для проверки налоговых отчислений со стороны владельца, а также проверки системы отчетности по данному торговому объекту.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
• договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
• справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
• кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
• справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
• согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
• разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
• оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

• оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
• подтверждение полномочий директора предприятия;
• протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Сумма, а также налоговая ставка, подлежащая к уплате, рассчитывается по среднегодовой или по кадастровой стоимости, в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями. Ставку налога и сроки уплаты также регламентируют местные власти.

Налоговое законодательство часто меняется и корректируется, поэтому лицам, связанным с бизнесом в сфере недвижимости, стоит постоянно наблюдать за переизданиями и правками в Налоговом кодексе РФ

Важно отметить, что ставки для физических и юридических лиц заметно различаются

Для физических лиц

Налоговая ставка для физических лиц вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:

• Если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение коммерческого назначения составит всего 0,1%. Это относится и к помещениям, предназначенным для проживания. В частности речь идёт об апартаментах, гостиницах и хостелах;
• Для помещений стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, процентная ставка составит от 0,1% до 0,3%;
• Если речь идёт о помещениях стоимостью свыше 500 тысяч рублей, процентная ставка будет составлять от 0,3% до 2,0%. Речь идёт о дорогостоящей недвижимости, вроде торговых центров и офисов.

Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность

Для юридических лиц

Налоговые ставки для юридических лиц значительно отличаются от ставок для физических лиц. Это связано с тем, что помещения, принадлежащие юридическим лицам, облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.

Расчет налога на имущество имеет свои особенности в каждом из этих случаев. При расчете налога по средней стоимости ставку налога умножают на среднюю стоимость имущества за отчетный период. При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости, ставку налога умножают на кадастровую стоимость имущества на 1 января налогового периода (отчетного года).

При продаже коммерческой недвижимости

В связи с тем, что в законодательстве отсутствует понятие коммерческой недвижимости, при заключении сделок по продаже могут возникнуть сложности. Также следует учесть особенности налогообложения, связанного со статусом продавца недвижимости.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

• Если речь идёт о физических лицах, они должны уплатить НДФЛ, начисляемый по ставке, установленной местными властями и администрацией. Обычно налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
• Индивидуальные предприниматели могут снизить налог, воспользовавшись налоговыми вычетами. Естественно, они должны обосновать снижение налога, предоставив документы, подтверждающие их траты при реализации имущества.
• При продаже имущества, используемого в коммерческих целях, иностранные организации обязаны уплатить налог по ставке в 20%.
• ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости. Это связано с тем, что объект недвижимости выступает в качестве взноса в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также будут зависеть от статуса владельца. Например, если речь идёт об индивидуальном предпринимателе, ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13%. Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для юридических и физических лиц. Иностранцам, осуществляющим подобную деятельность на территории РФ, придётся уплатить налог в размере 30% от прибыли.

Как купить коммерческую недвижимость – 7 простых шагов

Нежилые объекты покупают либо непосредственно у собственников, либо через агентства недвижимости, о которых мы подробно писали в одной из публикаций. Второй вариант более предпочтителен, поскольку снижает риски мошенничества и экономит время. Правда, за такие услуги придётся заплатить от 2 до 8% от стоимости помещения.

Ещё один вариант – воспользоваться помощью частного маклера. Но квалифицированных специалистов, работающих с коммерческими сооружениями вне риэлторских агентств, единицы. О том, кто такие частные риэлторы, на сайте есть специальный материал.

Далее – пошаговая инструкция для тех, кто желает приобрести продуктовый магазин, склад, офис, завод по производству пластиковых бутылок или хлебопекарню.

Шаг 1. Выбираем объект недвижимости

Выбирать объект нужно в зависимости от целей его использования. Как уже говорилось, помощь профессионалов из риэлторского агентства значительно ускорит процесс поиска.

Агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, имеют обширную базу таких объектов. А опытные сотрудники знают все юридические тонкости и нюансы операций с нежилыми сооружениями и помещениями.

Все подробности о принципах работы профессионалов раскрыты в статье «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков

Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца

Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7. Регистрируем коммерческую недвижимость

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Читайте публикацию по смежной теме – «Выкуп недвижимости».

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка. Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи

Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности. Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Схема

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

Документы

Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом следующий:

• решение акционеров (или единственного учредителя) фирмы о продаже имущества;
• копия устава или другого учредительного документа фирмы;
• свидетельство ИНН;
• свидетельство ОГРН;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• паспорт представителя фирмы;
• документ, подтверждающий право собственности на имущество;
• справка о балансовой (если земельный участок — кадастровой) стоимости объекта.

В отдельных случаях дополнительно могут потребоваться:

• свидетельство о государственной регистрации компании;
• подтверждение, если сделка крупная;
• справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

Заключение

Подведём итоги. Существует большое количество видов и типов нежилых зданий, которые можно использовать в целях бизнеса. Купить коммерческую недвижимость намного проще и безопаснее, если доверить это дело профессиональным риэлторам.

Мы желаем читателям успеха в финансовых делах. Будем рады, если вы оцените прочитанную статью и оставите свои комментарии. До новых встреч!

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.