Квартира с обременением

Основные способы

Существуют несколько вариантов реализации ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Оплата ипотечного кредита в процессе сделки купли-продажи (за счет средств покупателя).
3. Продажа жилья вместе с ипотечным долгом (по переуступке залоговых обязательств).
4. Продажа ипотечного жилья банком (кредитор реализует заложенную квартиру с публичных торгов).

Досрочное погашение кредита

Суть этого метода: продавец получает задаток от покупателя, с помощью этих денег закрывает кредит, снимает обременение с жилья и свободно продает недвижимость.

Для проведения сделки, необходимо пройти следующие этапы:

1. Заручиться согласием банка-кредитора. В заявлении заемщик должен указать причину досрочного погашения денежного обязательства.
2. Определить сумму остатка выплат по ипотеке.
3. Заключить нотариально заверенное соглашение между владельцем собственности и покупателем.
4. Снять с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире.
5. Закрыть задолженность по кредиту и снять обременение с недвижимости.
6. Оформление права собственности нового владельца в регистрационной палате.

Плюсы данного способа: сделка проводится достаточно быстро, участие банка-кредитора в операциях минимально.

Минусы: высокий риск потери денег, выданных в качестве задатка, если продавец решил отказаться от сделки, сбежал, умер и т. д., возвращение средств возможно лишь в судебном порядке, что займет долгий срок.

Оплата займа

В случае большого остатка по кредитной задолженности, то к сделке привлекается банк, расчеты проводятся через две ячейки. Одна — для кредитной организации, другая для продавца.

Доступ к деньгам разрешается после подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности.

Плюсы: безопасный вид сделки. Деньги находятся под охраной, операции контролируются банком.

Минусы: кредитная организация назначает сроки и даты встреч, что может быть неудобно продавцу или покупателю.

Отторжение жилья вместе с ипотечным долгом

Под данным способом понимают переуступку заёмщиком своих обязательств по ипотеке другому лицу. Банк снимает с должника залоговые обязательства, покупатель становится новым собственником жилья и ипотечного кредита.

Этапы процедуры:

1. Покупатель получает согласие залогодержателя на реализацию собственности.
2. Желающий приобрести квартиру подает документы в банк, в котором был ранее выдан кредит, для ипотечного займа.
3. После получения одобрения для проведения сделки, оформляются необходимые документы.
4. Банк перерегистрирует залог в Росреестре. Настоящий заемщик дает письменное согласие на переуступку долга по ипотеке.
5. Подписывается договор купли-продажи и продавцу выплачиваются денежные средства за жилье.
6. Регистрация права собственности.

Если покупатель желает взять кредит в другой организации, то ипотечный заём переводится на банк, который готов предоставить деньги в долг.

Плюсы: риски минимизированы, операция находится под защитой банка. Чаще всего стоимость жилья по переуступке ниже, чем цена на недвижимость без обременения.

Минусы: не всегда банк дает согласие на проведение подобных операций.

Реализация недвижимости банком

Данный способ применяется, если заемщик не может платить по кредиту и допускает просрочки по платежам. Банк проводит сделку от начала и до конца, оформляет документы и выдает ячейку.

1. Прежде всего кредитная организация и заемщики должны дать согласие на проведение сделки.
2. Банк оценивает стоимость жилья и страхует его, самостоятельно ищет покупателя. Чаще всего квартира на торгах продается долго и постепенно цена на недвижимость снижается.
3. Когда желающий приобрести собственность найден, открываются две ячейки: в одной хранятся деньги, оставшиеся выплатить по кредиту, во второй — средства, оставшиеся после погашения ипотеки (может и не быть денег, если сумма задолженности была высокой).
4. Заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом и предварительное соглашение между банком-кредитором и покупателем.
5. Документы передаются в Росреестр, где с жилья снимается обременение.
6. Регистрация права собственности.

Плюсы: продавец только ставит подписи, всем остальным занимается кредитная организация.

Минусы: Банк заинтересован в возврате своих средств, поэтому снижает стоимость жилья без учета интересов заемщика. Покупатель может оказаться без денежных средств после реализации квартиры.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
Ознакомиться с договором по ипотеке
Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат

Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
Составить и подписать предварительный договор
Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
Передать необходимый список документов в банк

Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с
обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности
получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими
обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные
платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на
другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным
требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе
все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся
вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до
заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит
продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную
сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном
этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания
договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ  и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с
квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от
способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного
владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на
законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в
Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

• соглашение
  по кредиту;
• договор
  купли-продажи;
• кадастровый
  и техпаспорт;
• паспорт
  собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,
так и через МФЦ.

Снятие обременения с квартиры

Вопрос, как снять обременение с квартиры, чаще всего касается находящегося в залоге у банка имущества. С 2017 года эту процедуру можно пройти в любом МФЦ.

Это сопряжено с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя. При продаже ипотечной квартиры сначала необходимо получить одобрение банка. После этого покупатель вносит в банковскую ячейку сумму, из которой продавец обязуется погасить остаток долга. После закрытия кредита стороны должны со всеми подтверждающими документами прийти в МФЦ и отдать погашенную закладную на проверку. Если все в порядке, то специалисты примут пакет, выдадут об этом расписку и оформят заявку. После ее одобрения покупатель уже спокойно может оформить право собственности.

Если дело касается обременений, связанных с правами физических лиц, например, при наличии сервитута у кого-либо из проживающих, то тут можно договориться полюбовно (например, выплатить денежную компенсацию из доли продавца) или же пойти в суд. Общей правовой статистики по снятию обременений нет, так как случаи бывают совершенно разными и их сложно систематизировать.

Одно можно сказать точно: в случае споров с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан, суд будет на их стороне. Снятие обременения с квартиры с такими жильцами всегда означает потерю драгоценного времени и, зачастую, денег.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений на квартиру. В него входят:

• Ипотека;
• Аренда;
• Арест;
• Рента;
• Несовершеннолетние и недееспособные;
• Разрешение от второго супруга.

Ипотека с обременением

В случае с ипотекой, обременение возникает тогда, когда недвижимость была приобретена на заемные средства, при помощи договора с банком. Продать квартиру с обременением по ипотеке легче всего. Покупатель, в дальнейшем, может самостоятельно выплачивать кредит. Также можно заплатить деньги и банку, и продавцу, тем самым погасить остаток по открытой ипотеке.

Аренда

Еще одной трудностью является сдача квартиры по договору аренды. Если договор был заключен официально, то квартира на момент продажи может оказаться с жильцами. Да, недвижимость продать можно, но если договор аренды еще не истек, то арендаторы могут проживать в квартире до истечения срока договора.

Арест

Если недвижимое имущество находится под арестом, то продать его почти невозможно. Для продажи квартиры, находящейся под арестом, необходимо получить разрешение органа, который наложил арест.

Рента

Услугами ренты в основном пользуются пожилые люди. Рента — это передача недвижимости людям, которые в свою очередь обязаны обеспечивать собственника материально. Т.е. в счет проживания в квартире. В соответствии с законодательством, собственник может продать недвижимость только с согласия получателя ренты.

Несовершеннолетние и недееспособные граждане

В продаваемой квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние и недееспособные лица. Если они являются собственниками квартиры, то нужно получить согласие на сделку от опекунов. В случае если они не являются собственниками, то сначала их нужно выписать из продаваемой квартиры, а потом зарегистрировать в другом месте.

Разрешение супруга

В соответствии с Семейным кодексом РФ сделки по распоряжению общим имуществом должны быть совершены по обоюдному согласию. Чтобы продать квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Риски для покупателя недвижимости с обременением

Недвижимость, которая находится в ипотеке, продается довольно часто. Причина проста – владельцу нечем платить кредит, поэтому проще избавиться от своих финансовых обязательств перед банком. Но покупая такую квартиру, следует учитывать, что на сделку требуется согласие залогодержателя, то есть кредитного учреждения.

Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.

Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о браке/разводе.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
6. Выписку из трудовой книжки.
7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Какие обременения на квартиру существуют

Закон о госрегистрации прав понятие обременения трактует, как некоторое стеснение прав владельца квартиры, которое возникает при определённых обстоятельствах – при заключении договора или по судебному решению.

Обременения квартиры бывают в виде:

• сервитута;
• ипотеки (или залога);
• аренды или найма;
• доверительного управления;
• ареста;
• ренты;
• опеки;
• принадлежности здания к фонду памятников истории, архитектуры или культуры.

О некоторых «хвостах» можно узнать из выписки Росреестра (ЕГРП), потому что они обязательно регистрируются, как и все сделки с недвижимостью. Другие же обременения, хоть и сложно, но можно выявить.

Порядок реализации обременённого жилья

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо соблюсти ряд требований. Реализация обремененной недвижимости возможна только после того, как с нее снимут все ограничения в виде кредитов, штрафов и т.д.

Для этого необходимо следующее:

• Найти покупателя с условием обязательного уведомления, что квартира с обременением находится в залоге у банка;
• Согласовать сделку купли-продажи с кредитором, указав, что дальнейшие выплаты или разовое погашение будет произведено со стороны покупателя;
• Получить одобрение от кредитной организации;
• Составить предварительный договор купли-продажи между заемщиком и покупателем с распиской об обязательном погашении кредита;
• Погасить кредит;
• Составить стандартный договор купли-продажи и переоформить право собственности;
• Получить оставшуюся часть средств.

В зависимости от рода соглашения, кредитор либо сразу получает оплату и снимает обременение, либо снимает обременение и получает доступ к деньгам.

Между покупателем и продавцом заключается стандартный договор купли-продажи, опять же в зависимости от выбранной схемы. Права переоформляются в ЕГРН после совершения сделки либо до получения второй части средств.

Для снятия обременения по ипотеке необходимо:

• Оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов;
• Предоставить подтверждение оплаты по кредиту из банка, что подтверждает погашение задолженности с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности.

Все сделки по приобретению квартиры с обременением следует проводить аккуратно. Необходимо внимательно изучать условия договора с продавцом и банком, во избежание судебных разбирательств.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи с обременением для покупателя является безопасным, согласно закону ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан предупредить об обременении и снять его в установленные сроки.

Договор должен быть в письменной форме, в 3-х экземплярах и содержать следующую информацию:

• Название документа, дата и место составления;
• Детальная информация о сторонах сделки;
• Предмет сделки и его идентификационные данные;
• Цена договора;
• Указание о том, что оплата будет производиться частями или единым платежом (в зависимости от договоренности);
• Указание о том, что права собственности переходят к новому владельцу и/или обременение в виде залога и момент, когда это происходит;
• Права и обязанности сторон;
• Ответственность;
• Другие условия, которые с точки зрения сторон будут важными для совершения сделки;
• Дата, подписи и расшифровка.

Конечно, лучшим вариантом будет обращение участников к юристу, который сможет разъяснить каждый пункт и поможет составить договор в соответствии с законодательством, для того чтобы избежать дальнейших спорных ситуаций.

Юристы рекомендуют вносить также пункт о том, кто из участников будет вносить обязательный гос сбор для регистрации перехода прав на собственность.

Пример договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой WORD 45.00 KB

Договор купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца WORD 66.50 KB

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением WORD 59.50 KB

Предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка WORD 46.50 KB

Документы для продажи обременённой квартиры

Для того чтобы продать квартиру с обременением, продавец должен будет подготовить пакет документов. В него входят:

• Копии удостоверений личности всех собственников квартиры. Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то его свидетельство рождения;
• Выписка из ЕГРН о праве владения;
• Техническая документация со всеми характеристиками жилья;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из ЖЭКа о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• Согласие всех собственников на совершение сделки с имуществом. В случае если долевым собственником являются несовершеннолетние дети, то подтверждение от органов опеки;
• Документ об оценке недвижимости.

Акт оценки жилищно-бытовых условий WORD 19.50 KB

Характеристика жилья WORD 107.00 KB

Кадастровый паспорт на недвижимость WORD 34.00 KB

Согласие супруга на совершение сделки с имуществом WORD 14.50 KB

Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость WORD 30.00 KB

Выписка из домовой книги WORD 14.50 KB

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

1. Собрать документы для совершения сделки.
2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

1. паспорт;
2. ИНН или СНИЛС;
3. доверенность представителя (если есть);
4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для снятия обременения потребуется:

1. заявление о снятии обременения;
2. документы на квартиру;
3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
4. закладная на квартиру;
5. свидетельство о смерти рентополучателя;
6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

Для продавца:

• паспорт, ИНН или СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга (и);
• расширенная выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение снято;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Регистрация сделки

Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

При регистрации договора купли-продажи нужно будет заплатить госпошлину в 2 тыс. рублей.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

• стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
• предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
• цена сделки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности;
• ответственность сторон;
• условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.