Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков. проверка продавца, нотариуса, документов

Как правильно оформить?

Алгоритм действий по оформлению является одинаковым для всех видов и состоит из следующих шагов. Первым, что необходимо сделать лицу, намеревающемуся составить доверенность на совершение купли-продажи недвижимости – обратиться к нотариусу. Осуществить это можно как посетив нотариальную контору, так и вызвав специалиста на дом. За работу на выезде сумма государственной пошлины будет увеличена в полтора раза.

В тех случаях, когда гражданин доказано не имеет физической возможности обратиться к нотариусу (к примеру является военнослужащим, пребывает в медицинском стационаре, местах лишения свободы и прочее), его полномочия могут перейти другим лицам: руководителям организаций, в которых находится доверитель либо главе местного самоуправления.

Какие документы нужны?

Перечень документов, требующихся для составления доверенности, включает в себя

• Паспорт доверителя.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на недвижимость.
• Правоустанавливающие документы.
• При себе рекомендуется иметь ксерокопию паспорта доверенного лица.

В том случае, если жилплощадь находится в собственности гражданина, не достигшего совершеннолетия, оформление доверенности совершается его родителем либо опекуном. Для этого потребуются оригиналы следующих документов:

• Удостоверение личности несовершеннолетнего – свидетельство о рождении либо паспорт.
• Удостоверение личности родителя либо попечителя.
• Подтверждение права на опеку.

Если жилплощадь находится в долевой собственности, то при подписании либо заверении сделки с ним потребуется предоставление официального согласия всех участников.

Сроки действия

Если раньше законодательством был предусмотрен максимальный срок действия документа, то в 2013 году в статью 186 Гражданского Кодекса РФ были внесены поправки, снявшие эти временные ограничения. Однако в его отношении по-прежнему существуют следующие правила:

• В том случае, если в доверенности не содержится информации, указывающей на какое время она выдана, то она будет действительна в течении года.
• Если не указана дата выдачи, документ не будет иметь юридической силы.

Общие правила оформления

статьям 180188 Гражданского Кодекса РФ

Следует сразу сформировать и указать в доверенности полный перечень полномочий, которыми будет обладать доверенное лицо. Это поможет максимально обезопасить сделку купли-продажи имущества для собственника жилплощади.

Поэтому предпочтительным вариантом будет составление специальной добаверенности, четко регламентирующей права доверенного лица. После этого весь процесс реализации недвижимости будет происходить согласно условиям, прописанным в доверенности и предписывающим сбор необходимых для продажи документов, получение или не получение доверенным лицом денег и прочее.

• Скачать бланк доверенности на продажу квартиры с правом получения денег
• Скачать образец доверенности на продажу квартиры с правом получения денег
• Скачать бланк доверенности на продажу квартиры без права получения денег
• Скачать образец доверенности на продажу квартиры без права получения денег

Цена

Стоимость оформления доверенности у нотариуса складывается из двух составляющих:

• Государственная пошлина за услуги, заплатить которую необходимо сразу же после оформления документа в нотариальной конторе. Ее тарифы размещаются там же и напрямую зависят от региона расположения.
• Плата за непосредственное оказание нотариальных услуг, которую специалист устанавливает самостоятельно в пределах, установленных Федеральной нотариальной палатой РФ.

Таким образом, стоимость оформления доверенности зависит от ее вида, содержания и региона, в котором находится нотариальная контора, и обычно варьируется от 800 до 1800 рублей без учета государственной пошлины.

Как составить на недвижимость в другом городе?

Обстоятельства могут сложиться таким образом, что составлять доверенность на продажу недвижимости сторонам придется в другом городе, отличном от самого места продажи. Для осуществления данной процедуры следует обратиться к услугам нотариуса по месту пребывания.

Во всех случаях оформления доверенности в документе в обязательном порядке помимо прочих данных указывается место его составления. При составлении доверенности в другом городе данные сведения указываются в соответствующем пункте документа.

Подводные камни сделки

Купля-продажа квартиры по доверенности имеет свои особенности. О них нужно знать, чтобы сделка прошла успешно и не возникло в будущем каких-либо неприятностей. Реализация недвижимого имущества через представителя имеет определенные риски для покупателя и продавца. Чтобы их минимизировать, надо действовать грамотно.

Риски для покупателя квартиры

Больше всего в сделках с недвижимым имуществом по доверенности рискует покупатель. Его представитель может оказаться недобросовестным, присвоить себе все деньги и скрыться, не вступая в правоотношения с реализатором жилья.

Поэтому передачу крупной суммы финансовых средств лучше производить через близкого родственника, хорошего знакомого или путем банковского перевода. Если доверенность будет оформлена не в соответствии с законом, тогда заключенную сделку можно будет оспорить в суде и признать недействительной.

В результате покупатель лишится недвижимости. Определенные риски возникают и в случае, когда продавец выдвигает вместо себя доверенное лицо. Представитель может оказаться мошенником, получить денежную сумму и сразу выйти из сделки.

В этом случае покупатель лишится денег и не получит обещанную по договору квартиру. Вернуть финансовые средства будет крайне сложно. Придется обращаться в суд и доказывать тот факт, что деньги не были переданы собственнику квартиры, а умышленно присвоены его представителем.

Среди прочих рисков для покупателя стоит выделить такие:

• автор доверенности аннулировал ее. В итоге сделка будет считаться недействительной;
• доверитель скончался. Такое нередко случается, если продавец не может лично присутствовать на сделке по причине тяжелой болезни. Поэтому нужно интересоваться, почему собственник квартиры не способен лично принимать участие в купле-продаже. В случае смерти доверителя, приобрести жилье будет возможно только через его наследников. В права на имущество они вступят лишь спустя полгода. К тому же они могут не захотеть продавать недвижимость;
• доверитель на момент передачи своих полномочий был недееспособным и не отдавал отчет своим действиям. Сделка, проведенная через представителя, в этом случае будет аннулирована. Невменяемым состоянием доверителя часто пользуются мошенники.

Риски для собственника дома

Продавец, выписывая доверенность на другого человека, рискует тем, что деньги, переданные покупателем за квартиру, могут пройти мимо него. Это возможно в том случае, если представитель окажется мошенником. Поэтому лучше оформлять доверенность на родственника или риэлтора. Но известны случаи, когда сотрудник посреднического агентства оказывался недобросовестным и продавец в результате лишался денег.

Доверенность теряет свою юридическую силу после смерти одной из сторон, указанной в ней.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как избежать обмана: практические советы

Эксперты отмечают, что операция с доверительным лицом всегда имеет большую вероятность обмана, чем операции без его участия. Поэтому наличие субъекта, который распоряжается не своим имуществом, должно всегда настораживать.

Но стоит знать: Если члены семьи продают одну квартиру, то они имеют право осуществлять это от одного имени (человека). В таком варианте вероятность обмана снижается.

Начать анализ ситуации необходимо со знакомства с собственником жилья. Нужно убедиться, что он жив и вменяем. Лучше всего провести беседу с таким человеком.

Внимание: На начальном этапе можно понять, каков доступ к лицу, которое подписало бумагу. Если всеми мерами пытаются отговорить от знакомства с владельцем или находят массу отговорок, то лучше от такой покупки отказаться

Советы, которые минимизируют риски продажи квартиры по доверенности:

1. Собрать максимально возможный пакет документов на квартиру. Проверить информацию о собственнике. Он не должен входит в группу риска: быть преклонного возраста, не иметь родственников, быть прописан на жилой площади один;
2. Убедиться в том, что бумага на представление интересов другого лица зарегистрирована нотариально. В документе должна быть указана должность и ФИО юриста. Лучше удостовериться в фактическом его наличии, осуществить выезд на местонахождение нотариальной конторы. Побеседовать лично с нотариусом.
3. Никогда не предоставлять продавцу задаток. Обманщики, получив деньги, могут исчезнуть. Доказать факт предоставления денег трудно. Если же подтверждающие чеки и квитанции есть, то найти их также не легко.

Важная информация: Активная позиция покупателя, тщательная проверка всей информации и т.д., может насторожить обманщиков. Они могут сами отказаться от подписания соглашения.

Представленными мерами, которые, на первый взгляд, кажутся простыми, часто пренебрегают

Но если сразу понимать, что нужно знать и проверять, на что обратить внимание и как себя вести, то можно избежать многих неприятностей п

Требования

При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:

1. Дата составления бланка.
2. Населенный пункт, в котором она оформляется.
3. Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
4. Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
5. Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
6. Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
7. Срок действия документа.
8. Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
9. Нотариальное заверение подлинности.

• Скачать бланк генеральной доверенности на недвижимость с правом продажи
• Скачать образец генеральной доверенности на недвижимость с правом продажи
• Скачать бланк доверенности на покупку недвижимости
• Скачать образец доверенности на покупку недвижимости

Составить документ можно самостоятельно или прибегнув к услугам специалистов. Доверенность на продажу жилья требует нотариального заверения, поэтому лучше переложить эти полномочия на нотариуса. Такой подход исключит вероятность технических ошибок при составлении бумаги.

В статье 185.1 ГК РФ указано, что заверить документ может командир воинской части, главврач, заведующий дома престарелых, капитан корабля, если ситуация не позволяет обратиться в нотариальную контору.

Варианты

В соответствии с ГК РФ при составлении доверенности можно выбрать один из трех возможных вариантов:

1. Разовая – дает право на совершение какого-то конкретного действия, после чего считается утратившей силу.
2. Специальная – имеет четко очерченный спектр полномочий и по их завершении прекращает свое действие.
3. Генеральная – уполномочивает поверенного выполнять любые операции в рамках доверенного объекта.

При продаже имущества чаще всего практикуется составление генеральной доверенности. Она позволяет совершать доверенному лицу любые действия для оформления сделки, в том числе получать денежные средства от покупателя — физического или юридического лица. Но это не обязательное условие, собственник жилья может выдать разовый или специальный бланк, если хочет ограничить полномочия поверенного.

Порядок составления и содержание

Передавая иному человеку права на совершение тех или иных операции, необходимо правильно составлять письменный документ. Важные советы:

• Размытые формулировки и неточные фразы позволят двояко трактовать написанное, что приведет к негативным последствиям.
• Отсутствие даты составления бланка позволит признать его ничтожным.

При составлении генеральной доверенности на покупку или продажу недвижимости требуется использовать специальный бланк. В документах такого рода важен каждый знак препинания, поэтому нотариусы никогда не принимают уже готовый текст, а пишут его сами после выяснения всех пожеланий доверителя.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить генеральную доверенность, владелец должен посетить нотариальную контору и предоставить туда такие документы:

• квитанцию, подтверждающую оплату пошлины (ее размер составляет от 1 до 2 тысяч рублей);
• технический план, предоставленный БТИ;
• удостоверение личности в оригинале;
• кадастровый паспорт на жилплощадь;
• справка о том, сколько людей прописано в квартире;
• выписка, выданная в ЕГРН, подтверждающая права на квартиру.

Ответственное лицо же обязано принести свой паспорт, чтобы подтвердить личность, а также справку о дееспособности, если это потребуется. Выписка из ЕГРН выдается собственнику в многофункциональном центре. Когда владелец состоит в браке, супруга должна предоставить письменное согласие на продажу собственности.

Как купить/продать жилье через доверенное лицо?

Чтобы избежать неприятных последствий при покупке-продаже квартиры или дома через доверенное лицо, нужно знать алгоритм действий при сделках по реализации недвижимости и четко его придерживаться. Он зависит от того, какая из сторон собирается привлекать в сделку представителя. В любом случае, надо будет оформить генеральную доверенность. Она дает право третьему лицу участвовать в процедуре купли-продажи квартиры от начала и до конца.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Как зарегистрировать ИП: пошаговая инструкция 2020 самостоятельно

По ней можно осуществить передачу денег за приобретаемое жилье, но для начала нужно определиться со своим представителем. К выбору доверенного стоит подходить ответственно и внимательно.

Это может быть знакомый, друг, родственник, сотрудник риэлторского агентства. Далее надо определить объем полномочий, которые будут переданы представителю.

Следует составить доверенность, в ней нужно отразить такую информацию:

• наименование (доверительная бумага может быть разных видов: генеральной, специальной и разовой);
• дату и место оформления документа;
• личные сведения о доверителе и представителе;
• характеристика передаваемой квартиры (если доверенность оформляется со стороны продавца недвижимого имущества);
• перечень делегируемых полномочий;
• срок действия документа;
• подписи сторон.

Можно поручить оформление такого документа специалисту. Доверенность следует заверять в нотариальной конторе. Присутствие представителя при этом необязательно. Но надо иметь документы, которые подтверждают правомочность участия доверенного человека в сделке купли-продажи квартиры.

Со стороны покупателя

Доверенность на право покупки недвижимого имущества оформляют достаточно часто. Третье лицо может быть вовлечено в сделку от начала и до конца или присутствовать на определенном ее этапе.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя происходит в таких случаях:

• сын служит в армии. Родители решили приобрести в это время недвижимое имущество на всю семью. Тогда нужна доверенность на покупку объекта от сына;
• бизнесмен выбрал себе квартиру. Из-за отсутствия времени заниматься ее приобретением он поручает это третьему лицу;
• большая семья приобретает квартиру. Оформление доверенности в этом случае облегчает проведение процедуры. Покупателями выступают все члены семьи, а по факту в сделке принимает участие один человек.

Чтобы купить жилье через доверенность, нужно следовать такому алгоритму действий:

• определиться с представителем;
• составить доверительную бумагу;
• посетить нотариальную контору для удостоверения документа. При себе необходимо иметь паспорт;
• передать доверенному лицу все бумаги, требуемые для оформления договора купли-продажи. Также выдается сумма денег на оплату приобретения жилья. Рекомендуется этот момент фиксировать распиской;
• представитель вступает в правоотношения с продавцом недвижимого имущества, осматривает помещение, подписывает договор купли-продажи (ДКП), акт приема-передачи, производит оплату. Также он подает необходимые документы в Росреестр для переоформления квартиры;
• после завершения сделки доверенное лицо передает все бумаги на жилье непосредственному покупателю.

Мнение эксперта Мария Локшина Эксперт по семейному праву с 2010 года

Доверенность на покупку квартиры на жену или мужа оформляется крайне редко. Это связано с тем, что, согласно статье №34 Семейного кодекса России, приобретенное в браке имущество признается общим, независимо от того, супругом или супругой был оформлен договор.

Со стороны продавца

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца проводится в стандартном порядке. Лицо, которое приобретает жилье, подписывает договор, приемочный акт, передает деньги за недвижимость, регистрирует переход прав на объект в Росреестре. Рекомендуется проверять подлинность предоставленной доверенности, чтобы не стать жертвой мошенника. Продавцу, решившему реализовать свою квартиру через представителя, нужно действовать таким образом:

• выбрать доверенное лицо. Чаще всего им становится сотрудник риэлторской компании;
• оформить доверенность в нотариальном агентстве;
• выдать представителю документы на жилое помещение для проведения сделки. Доверитель заключит договор купли-продажи, приемочный акт, получит деньги от продавца и передаст ему ключи от квартиры. Также он может принять участие в переоформлении прав на объект в Росреестре;
• получить от представителя экземпляр ДКП, деньги за реализацию жилья.

Порядок покупки квартиры по доверенности

Чтобы купить квартиру по доверенности, необходимо:

1. Обратиться к нотариусу, осветить перечень полномочий, которые сможет выполнять поверенный, оформить документ с подписью и печатью. Срок действия можно указать какой заблагорассудится. Если оформляется «генералка», например, при длительном отъезде супруга, стоит выбрать более длительный период действия. Как правило, указывается срок 3 года.
2. При оформленной генеральной доверенности поверенный может связаться с риэлтором или организовать юридическое сопровождение покупки жилья, выбрать приобретаемый объект.
3. Далее следует провести проверку юридической чистоты сделки, выявить, нет ли обстоятельств, при которых возможна отмена ДКП. Для проверки следует истребовать: справку ЕГРН, кадастровый паспорт, а также проверить законность перепланировок, удостоверится в снятии с регистрационного учета проживающих в квартире лиц, убедиться в своевременной оплате по коммунальным счетам. Если недвижимость принадлежала несовершеннолетнему ребенку или лицу с ограниченной дееспособностью, должно быть разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи. При отчуждении совместного имущества супругов Продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на оформление сделки.
4. Если проверка прошла успешно, все документы в наличии, можно составить договор, предварительно оговорив права и обязанности сторон, выбрав форму оплаты.
5. Оформить в банке договор на аренду банковской ячейки или произвести иные действия, предполагающие безопасную оплату после перерегистрации права собственности. Внести деньги в ячейку (на счет).
6. После подписания договора — произвести перерегистрацию перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Оформить переход можно, если в доверенности имеется соответствующая запись о полномочиях на проведение регистрационных действий.
7. Подписать акт приема-передачи. Данный документ подтверждает исполнение обязательств со стороны Покупателя.

На этом сделку можно считать завершенной.

Расходы

Затраты Покупателя на оформление доверенности составят 200 руб. (ст. 333.24 НК РФ), однако это только часть суммы, подлежащей оплате. За оформление доверенности, оказание помощи в формулировке некоторых пунктов взимается отдельная плата. Каждый нотариус вправе самостоятельно определить стоимость услуг правового и технического характера. В целом затраты составят около 1500 руб., однако для близких родственников стоимость может быть ниже.

Следующая статья расходов — за нотариальное удостоверение сделки. Оно может быть обязательным или добровольным. Если продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, недееспособному гражданину или находящаяся в долевой собственности, удостоверение обязательно. Сумма составит 0,5% от цены договора, но не может превышать 20 тыс. руб. При добровольном удостоверении придется заплатить больше, и в соответствии со ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате сумма равна:

• 3000+0,4% от стоимости квартиры, если она менее 1 млн. руб.;
• 7000+0,2% от цены жилья, превышающей 1 млн. руб., если сумма в договоре менее 10 млн. руб.;
• 25000+0,1% от цены, превышающей 10 млн. руб. однако, сумма не может превышать 100 тыс. руб.

О порядке оплаты текущих расходов стороны договариваются заранее. Переговоры может провести поверенный, желательно — человек, разбирающийся в юридических тонкостях вопроса. Так больше вероятности, что расходы возьмет на себя Продавец.

При регистрации придется внести сумму госпошлины, равную 2 тыс. руб.

Советы адвоката

Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб

Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс

руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.

Общие сведения

Доверенность

Оформление доверенности на доверенное лицо может наделить последнего достаточно большим спектром прав и возможностей:

• Заниматься сбором документов от имени собственника,
• Проводить сделки по отчуждению недвижимости,
• Сдавать объект недвижимости в аренду,
• Решать возникающие вопросы в государственных и иных учреждениях от имени собственника,
• Распоряжаться квартирой практически на правах аналогичных правам собственника.

В тексте доверенности в обязательном порядке должны быть указаны:

• дата и место составления документа,
• подробная персональная информация о доверенном и доверителе,
• технические характеристики продаваемого объекта недвижимости, его юридический адрес и кадастровый номер,
• подробный перечень всех действий, которые может совершать по отношению к данному объекту недвижимости доверенное лицо,
• срок действия доверенности,
• подпись и печать нотариуса, который выдал документ.

Виды доверенности

Генеральная доверенность дает возможность доверенному лицу на определенный срок производить любые действия связанные с поручением доверителя, включая сделки по отчуждению имущества, передачу в аренду, в некоторых случаях и дарение (если это предусмотрено текстом доверенности).

Наличие генеральной доверенности снимает с доверителя обязательства получения разрешения на свои действия со стороны собственника. Наличие генеральной доверенности автоматически признает законными сделки, осуществленные на ее основе.

Генеральная доверенность может быть оформлена только в нотариальной конторе при личном присутствии доверителя, присутствие доверенного лица не требуется

Для оформления документа потребуются следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя в оригинале, документы доверенного лица могут быть в виде копий,
• документ о правах собственности на объект недвижимости,
• В случае оформления доверенности при перспективе передачи недвижимости в дар – персональные данные одариваемого лица.

ВАЖНО В качестве документов, удостоверяющих личности участников процесса, нотариус имеет право принимать только общегражданские паспорта. В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы.

Специальная доверенность выдается доверенным лицом на выполнение определенного ряда действий в рамках крупной задачи, например, на сбор документов для продажи квартиры.

Разовая доверенность выдается на выполнение одного поручения доверителя, например, получение конкретной выписки в конкретном учреждении.

Срок выдачи доверенности

Срок выдачи доверенности устанавливается на усмотрение доверителя, предельный срок действия доверенности равнее трем годам. Если в тексте доверенности не указывается срок ее действия, то она по умолчанию признается выданной на срок в 1 год.

Статья 185 ГК РФ допускает выписывание доверенности сразу на несколько человек. В ряде случае это является оправданной мерой значительно ускоряющей процесс заключения сделки. На основании доверенности им может предоставляться равный набор прав или они могут быть разграничены для каждого доверенного лица в индивидуальном порядке.

Сделки, заключенные от имени продавца или покупателя их доверенными лицами, несут в себе некоторые риски, которые стоит разобрать более подробно.