Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах

Новые серии домов

К 2016 году по решению правительства Москвы все столичные домостроительные комбинаты (ДСК) перешли на выпуск новых типовых серий панельного домостроения.

Дома строят из более качественных материалов, с высокими стандартами благоустройства. В них можно варьировать этажность – от 6 до 17, разнообразить фасады, улучшать планировки квартир. Также дома можно размещать на участках любой конфигурации, если застройщик создает квартал.

Первые этажи таких зданий отдают под общественные пространства – магазины, кафе, салоны красоты, кружки, секции и др.

Сейчас в Москве возводят дома с использованием технологий энергосбережения. Минстрой России установил для новостроек классы энергоэффективности, которые обозначаются буквами латинского алфавита от А до G. Например, присвоение самого высокого класса А++ означает, что установленные в домах системы энергоснабжения позволят сберечь до 50% от базового уровня расходов потребляемых ресурсов

Эффект экономии достигается за счет использования новых материалов и инженерного оборудования. Установка энергоэффективных пластиковых окон позволяет избежать тепловых потерь и сэкономить на отоплении.

Цитата

«Кроме того, современные системы отопления умеют «подстраиваться» под погодные условия, автоматически регулируя температуру и величину расхода теплоносителя. Благодаря этому жители новых кварталов больше не будут «отапливать» улицу, широко раскрывая форточки во время оттепели, и мерзнуть в морозы», –

Сергей Лёвкин
Руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы

Продажа квартир за долги на аукционе

В случае, когда гражданин не может отвечать по своим обязательствам, он превращается в должника. Иногда за образовавшийся долг могут изъять квартиру для дальнейшей ее продажи на аукционе.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника (и членов его семьи) оно является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением.

При этом исключением из общего правила является, когда кредит был выдан под залог недвижимости. Забрать квартиру возможно только в этом случае.

Существует несколько оснований изъятия жилья за долги:

1. Решение суда при аресте жилья;
2. Решения банка, в случае, когда не выплачивается ипотечный кредит, выданный под залог недвижимости;
3. Конфискация по приговору суда, в случае возмещения вреда, причиненного преступлением;
4. Просроченные платежи по налоговым обязательствам;
5. Наличие большой задолженности за услуги ЖКХ (это относится к недвижимости, не принадлежащей должнику на праве собственности). Если квартира, которая находится в собственности должника, является единственной, то выселить из нее не могут.

Надо отметить, что изъятие квартиры, на каком бы основании оно ни производилось, должно быть в соответствии с законом. Однако, как показывает практика, изъятие квартиры возможно только в случае задолженности по ипотечному кредиту, либо кредиту, выданному под условием залога недвижимости.

Имущество отправляется на продажу с аукциона только по решению суда. После вынесения судом решения, по которому квартира изымается за образовавшуюся задолженность, судебный пристав описывает имущество и с помощью независимого оценщика проводится его оценка. Информация о стоимости квартиры указывается в исполнительном листе.

После этого квартира подлежит реализации на аукционе (торгах) специализированной организацией — Росимуществом. Также такого рода процедуры проводят и частные агентства, имеющие специальные лицензии.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Дамир Газизов
Генеральный директор КП «УГС»

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион

Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк- АСТ » раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора купли-продажи .

Риски продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры через аукцион может быть весьма выгодной для нового обладателя. Но вместе с тем существует немало подводных камней при покупке квартиры на аукционе:

1. Следует внимательно отнестись к проверке документов на квартиру.Пример

Чтобы не купить квартиру с прописанными жильцами, необходимо взять выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. При покупке нужно убедиться, что все бывшие жильцы выписались, особенно это касается несовершеннолетних. Поскольку потом их можно будет выселить только по решению суда, а выселение несовершеннолетних вовсе запрещено законом.
Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав. В ней будет указано количество собственников. Это поможет в дальнейшем избежать споров с другими собственниками (если таковые окажутся) на жилье.
Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей организации или ТСЖ (товарищество собственников жилья).
Нужно понимать, что покупка жилья проходит вслепую, что лишает покупателя возможности осмотреть его перед совершением сделки.

Таким образом, не нужно надеяться, что при продаже залоговой квартиры все документы в полной мере проверены организаторами торгов и находятся в полном порядке.

Рекомендации по участию в аукционе

Имейте в виду, что стоимость жилья обязательно вырастет относительно исходной цены, если, конечно, квартира стоящая, поэтому заранее определите верхний порог – максимальное количество денег, которые вы хотели бы заплатить. Аукционные торги являются достаточно азартным занятием, и по этой причине стоимость недвижимости может вырасти выше, чем цены квартир с аналогичными параметрами, которые имеются на рынке, где можно их купить в любой момент. Поэтому определите для себя ценовую границу, выше которой сделка будет, фактически, лишена смысла.

Были зафиксированы случаи, когда стоимость аукционных квартир в ходе торгов превышала рыночную цену в полтора раза только на ажиотаже участников. Поэтому всеми силами старайтесь не выходить за рамки, и помните, что если вы не сможете оплатить цену, которую указали, авансовый взнос вам не вернут.

Покупая квартиру на аукционе, имейте в виду, что в момент физической передачи квартиры, проживающие могут отказаться съезжать, такие случаи действительно имеют место. Например, отказ от выселения может быть мотивирован наличием новорожденного, инвалида, или еще целым рядом причин. Не забывайте, что через аукцион квартиры часто продаются по решению суда, а не по воле собственников, а в такой ситуации люди часто оказываются без денег и физически не могут переехать на съемную квартиру.

Участковый в данном вопросе вам помогать не будет. Для выселения необходимо обращаться в суд с соответствующим заявлением, иногда такие процессы затягиваются на годы. Кроме того, собственники могут всячески тянуть время, оставаясь жить в квартире, и в некоторых случаях получается это довольно неплохо. Для этого нужно всего лишь время от времени подавать в суд (и прочие инстанции) различные иски. Могут оспариваться судебные решения, результаты проведения аукциона, суд с ипотечным банком, пр., и даже если дело заведомо проигрышное, время, выделенное на рассмотрение, дает возможность проживать в квартире в течение продолжительного периода.

Риски для собственника

Консультанты и специалисты заверяют, что, наоборот, в такой ситуации можно только выиграть – получить более высокую цену за свою недвижимость.

Но при неофициальном, закрытом аукционе покупатель всегда может отказаться от сделки без штрафа, чего не скажешь о государственном аукционе.

В ходе торгов часто люди теряют контроль над эмоциями, не могут остановиться в соревновании и теряют лишние деньги.

Важно понимать, зачем и ради какой прибыли вы пришли на торги. Если высшая цена не достигает реальной стоимости жилья, то покупка будет выгодной, можно торговать до финала

Если высшая цена не достигает реальной стоимости жилья, то покупка будет выгодной, можно торговать до финала.

Несмотря на скептическое отношение российского населения к аукционной продаже квартир, сегодня настроение на рынке диктует покупатель, поэтому есть вероятность, что такой метод реализации недвижимости приобретет популярность.

Важно отдавать себе отчет, что стандартный аукцион должен соответствовать ряду официальных требований, оформленных в текущем законодательстве

Как зачислить задаток

После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.

Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам. Есть только один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии». Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.

С оплатой задатка лучше не затягивать: мы отправили деньги в последний момент, и они застряли на полпути между банками. Если с вами произошло то же самое, отправьте скан платежки в службу поддержки по адресу property@sberbank-ast.ru.

Точка на карте

По закону у каждого объекта должен быть собственный адрес. Его присваивают земельным участкам, жилым строениям, помещениям, коммерческим зданиям и постройкам, недостроенным объектам, а также участкам под жилищное строительство, землям садоводческих товариществ и даже машино-местам. Адреса вносят в специальную информационную систему и используют в том числе для предоставления госуслуг или почтовой связи.

В 2016 году появилась специальная государственная услуга «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». До этого адреса помещениям, в том числе квартирам в жилых домах, не присваивали. Их получали только сами строения, а помещения учитывались в технических планах бюро технической инвентаризации. Департамент городского имущества сам провел адресацию квартир в границах так называемой старой Москвы, а это более трех миллионов объектов, или 99 процентов всего жилого фонда.

Проверить, есть ли у вашей недвижимости адрес, можно на сайте Федеральной информационно-адресной службы или в адресном реестре объектов недвижимости на портале открытых данных. Кроме того, информацию проверяет специальный сервис при заполнении электронного заявления на адресацию.

Адрес можно не только присвоить, но и аннулировать. Это происходит при снятии объекта с кадастрового учета, например при разрушении или сносе здания.

От соцнайма до приватизации

Чаще всего москвичи обращаются в Департамент городского имущества за документами на квартиры и дома. Самая популярная услуга — получение информации о правах на жилье, зарегистрированное до 31 января 1998 года. 31 января 2008-го вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента все данные о жилье стали фиксировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Квартиры и дома так и остались за своими хозяевами, но для подтверждения права владения необходимо получить справки и архивные копии документов. Их выдают в Департаменте городского имущества.

Кроме этого, горожане активно пользуются услугой ведомства, касающейся приватизации жилья. Приватизируя квартиру, владельцы получают право распоряжаться собственностью по своему желанию: продавать, сдавать в аренду, обменивать, дарить. С февраля 2017 года услуга стала бесплатной для всех граждан России бессрочно. За это время заключили порядка 50 тысяч договоров передачи квартир в собственность москвичей. На сегодня приватизировано более 90 процентов столичного жилого фонда.

На mos.ru горожане могут подробно узнать об условиях, документах, необходимых для получения жилищных услуг. Так, пользователи портала получают подробную информацию о заключении договоров социального найма. 

По ним город передает москвичам помещения в пользование на неограниченный срок. Их можно сдать в поднаем, обменять на другие и даже зарегистрировать других жильцов. Продать или подарить такие помещения нельзя, совершать сделки с квартирой разрешат только после приватизации.

В договорах социального найма для жильцов квартиры или комнаты прописывают все нюансы: количество людей, характеристики помещений и так далее. Любые изменения должны быть зафиксированы в договоре, их вносят при помощи допсоглашений к основному документу. Подробная информация об этом также размещена на mos.ru. 

Поменять квартиру по договору соцнайма можно только на жилье такого же статуса. Для этого необходимо сначала получить согласие на обмен, а после оформить новый договор. 

Впрочем, жилье можно и вернуть городу — деприватизировать. Информация об этом размещена на странице услуги «Передача гражданами приватизированного жилья в собственность города Москвы». 

Результативность программных мероприятий

С момента создания программы была подтверждена её целесообразность, в том числе:

• Много социально незащищенных категорий граждан смогли обзавестись собственной жилой площадью:
• Проще стало построить частный дом;
• Ипотечное кредитование стало гораздо более доступно.

Учитывая предлагаемые условия, программа «Жилище» стала чуть ли не единственной возможностью для многих семей стать владельцами собственного жилья при помощи поддержки государства. Изменения, внесенные в проект, повлекли:

1. Более широкое привлечение кредитования на вторичном рынке недвижимости. Ставка по займу может быть ниже 10%;
2. Увеличения количества жилья доступной стоимости. В обоих столицах квартиру можно будет приобрести в пределах 10 миллионов рублей, в остальных же городах можно рассчитывать на сумму в 4 млн. руб.;
3. Внедрение ипотечного продукта для малоэтажного строительства на сумму до 3 млн. руб., где ставка по займу не может превышать 10%.

Особенности аукционных сделок

Несмотря на большое количество торговых площадок со своими индивидуальными условиями, существуют общие для всех принципы проведения торгов:

• Участвовать в торгах имеют право совершеннолетние граждане РФ при наличии паспорта, ИНН и СНИЛС.
• Аукционы могут проводиться в очной форме (при личном присутствии участников) и в электронном формате.
• Для участия в электронных торгах обязательно иметь ЭЦП (электронную цифровую подпись) – аналог обычной подписи, необходимый для удостоверения личности участника. ЭЦП оформляется специальным удостоверяющим центром и представляет собой подобие «флешки» со специальным программным обеспечением и зашифрованными данными о личности владельца. Срок действия составляет 1 год, ее можно оформить для использования в рамках одной площадки или нескольких.
• Покупатель обязан внести задаток за покупку (не может превышать 20% цены недвижимости). В случае победы задаток засчитывается в счет оплаты будущего жилья, в случае проигрыша – возвращается в полной сумме.
• Прием заявок по конкретному аукциону открывается за определенное время до его начала (от нескольких дней до месяца). При наличии единственной заявки, она автоматически объявляется выигравшей по начальной цене объекта.
• При выявлении организатором несоответствий в бумагах или других нарушениях со стороны покупателя, он автоматически лишается права выкупа своего «выигрыша».

Торги по продаже недвижимости проводятся в несколько этапов. Сначала устанавливается стартовая цена (как правило, ниже рыночной) и разрешенный шаг. Последний представляет собой минимальную сумму, на которую может поднимать стоимость каждый участник. Если покупателей на таких условиях не находится, стоимость снижается (на 10-20%), но шаг обычно остается прежним. Наибольший интерес представляет последний этап, когда начальная стоимость снова снижается, а торги идут на понижение цены (в рамках установленного минимума). В таком случае появляется возможность сэкономить на покупке жилья до 50-70% по отношению к среднерыночным ценам. Но такие предложения требуют предельной внимательности, ведь столь длительный застой с продажей может быть обусловлен непростой историей объекта.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на аукционе

1. Определяют ключевые параметры оценки жилплощади. Оценивают ситуацию на рынке недвижимости, условия проживания, метраж, подают объявление на специальный сайт.
2. Аукцион назначается, если в нем примут участие как минимум двое совершеннолетних покупателей.

   Первая стоимость назначается судом или приставами, если жилье продается за долги.

3. Если первый тур не сработал и никто не купил недвижимость, назначается второй заход – с ценой, сниженной на 15%. Новая сумма тоже согласовывается с судом.
4. Аукцион проходит открыто, выигрывает предложивший большую сумму.

Чтобы участвовать в электронном аукционе, надо иметь ЭЦП (электронную цифровую подпись) и регистрацию на этой торговой площадке.

Покупатель регистрируется на сайте и выбирает понравившуюся квартиру, оставляет заявку на участие и прикладывает документы для подтверждения своей личности и платежеспособности.

Требуется внести задаток для получения права на голос.

Обсуждаются специфические особенности договора о купле-продаже, все вопросы по сделке.

Собирается пакет необходимых документов, справки и выписки.

Юрист составляет и оформляет договор, контролирует оплату покупателем.

Затем передаются ключи и выполняется окончательный расчет в пользу продавца.

Получение бесплатной квартиры от государства

Бесплатное жильё предоставляется не в собственность, а по договорам социального найма.

Получить бесплатно квартиру могут граждане, признанные малоимущими. Критерии признания устанавливаются на региональном уровне.

На получение жилья могут претендовать также россияне, которые страдают тяжёлыми формами хронических заболеваний из специального перечня, установленного законодательством. К ним относятся психические расстройства, заболевания центральной нервной системы с нарушением функции нижних конечностей, что требует применения инвалидных кресел, и другие.

Право на бесплатное жильё имеют и граждане, проживающие в ветхих и аварийных домах. На переселение могут рассчитывать владельцы муниципальных квартир по договору социального найма и собственники приватизированного жилья, в том числе владельцы комнат в общежитиях и коммунальных квартирах. Для этого необходимо обратиться в муниципальные органы с заявлением о признании дома аварийным. К нему нужно приложить:

• технический паспорт на жилое помещение;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• акты осмотра дома собственниками за последние три года и перечень выполненных работ;
• заключение органов санитарно-эпидемиологического и противопожарного надзора;
• заявления граждан о неудовлетворительном техническом состоянии дома;
• заключение экспертной комиссии.

Заявление рассматривается в течение 30 дней. После этого граждане включаются в федеральную программу по расселению. Сроки получения нового жилья не должны превышать одного года с момента вынесения решения о расселении или сносе дома. При этом новое жильё должно быть расположено в пределах административных границ данного населённого пункта и не отличаться по площади в меньшую сторону.

Ещё одной категорией граждан, имеющих право на получение бесплатного жилья, являются дети, оставшиеся без попечения родителей, и дети-сироты, достигшие возраста 18 лет. Жилые помещения передаются им на основании договора о найме социального жилья на следующие 5 лет.

Заявление подаётся в органы опеки и попечительства. Обратившийся должен быть включён в список сирот, нуждающихся в предоставлении жилья.

К заявлению необходимо приложить:

• документ, удостоверяющий личность;
• официальную справку, подтверждающую статус сироты;
• официальную справку, содержащую сведения о месте прописки (жильё предоставляется по месту прописки);
• документ, подтверждающий отсутствие в собственности жилого помещения.

Заявление нужно подать до достижения возраста 23 лет. Государство обязано выделить детям-сиротам либо благоустроенную квартиру, либо дом с удобствами.

За более подробной информацией о порядке предоставления той или иной субсидии стоит обращаться в органы государственной власти и местного самоуправления, а также в специализированные учреждения. В Москве – это «Городской центр жилищных субсидий», а также Центры предоставления государственных услуг в Москве «Мои документы».

Как выкупить (приватизировать) квартиру у государства

Чтобы выкупить муниципальное жилье гражданин обращается в местный отдел жилищной политики с заявлением о приватизации (Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») и приложенными документами.

Обращение рассматривается в течение 2 месяцев. За это время проверяется полнота и достоверность сведений, содержащихся в документах и принимается решение.

Список необходимых документов

К заявлению о приватизации прилагаются:

• паспорта всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных на данной жилплощади;
• свидетельства о рождении всех зарегистрированных в ней детей;
• технический и кадастровый паспорта объекта;
• выписка из домовой книги (вместо нее может использоваться справка о составе семьи);
• договор социального найма или ордер;
• справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, данный список дополняется разрешением органов опеки и попечительства.

В феврале 2017 года Президент подписал Федеральный закон от 22.02.2017 N 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которому приватизация муниципального жилья продлевается бессрочно.

Порядок покупки квартиры через аукцион

Когда будет найдено жилье, устраивающее по всем параметрам, можно приступать к непосредственным действиям для покупки через аукцион. Для этого необходимо:

Зарегистрироваться с помощью ЭЦП на торговой площадке, где выставлен понравившийся объект. Для оформления личного кабинета обычно требуется заполнить специальную форму с личными данными (ФИО, адрес, ИНН, банковские реквизиты), загрузить сканы с подтверждающими их документами и дождаться проверки (может занять от 3 до 5 дней).
В личном кабинете зарегистрироваться в качестве участника выбранного аукциона.

Внести задаток. Сумма вносится в установленные сроки по реквизитам, указанным в аукционных документах. Подтверждением внесения будет отображение суммы в личном кабинете. Нарушение сроков оплаты или ошибки платежа будут основанием для отказа участвовать в торгах.

В назначенный день принимать в торгах участие: предлагать свои варианты цены, следить за предложениями «конкурентов» (если они есть).

В случае победы внести полную сумму за жилье (за вычетом задатка) и заключить договор купли-продажи. На это отводится определенный срок, иначе лот перейдет к следующему участнику. Документ обычно составляет представитель организатора

Покупателю важно проверить достоверность внесенной информации.

Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. После внесения сведений о смене собственника покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Сроки процедуры

Время, прошедшее от принятия решения купить жилье через аукцион до его получения в собственность будет зависеть от ряда условий. В среднем можно ориентироваться на такие сроки (указано количество рабочих дней):

• оформление ЭЦП – около 3-х дней (возможные срочные варианты);
• поиск подходящего жилья – от 1-го дня;
• подтверждение регистрации на торговой площадке – 3-5 дней;
• внесение задатка – 2 дня;
• внесение полной оплаты – до 5 дней;
• подписание договора купли-продажи – 5-7 дней;
• регистрация права собственности – от 1 до 12 дней в зависимости места и условий подачи.

Расходы

По расходам нужно учитывать следующие статьи:

• Регистрация электронной подписи – от 2000 руб.
• Задаток – от 100 000 руб. (будет включен в стоимость квартиры).
• Цена недвижимости – согласно условиям договора.
• Регистрация права собственности – 2000 руб.