Патентная система налогообложения

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

• среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
• заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Какие налоговые льготы дает собственнику жилого помещения?

Для собственников квартир, оформивших патент на сдачу жилья, предусмотрены следующие виды налоговых льгот:

1. Освобождение от уплаты НФДЛ (в отношении доходов, полученных от квартирантов), от налога на имущества (освобождается жилье, которое сдается) и от НДС.
2. В отдельных субъектах РФ органы местной власти могут устанавливать понижающие коэффициенты при расчете суммы налога, подлежащего уплате по патенту.
3. Наличие возможности снижения налоговой ставки до 4% для предпринимателей из Республики Крым и Севастополь (на период с 2017 по 2021 года).

Согласно ч. 3 ст. 356 НК РФ власти отдельных городов и регионов могут устанавливать дополнительные льготы для патентной системы налогообложения, а также условия для их получения.

Стоимость патента на арендное жилье

Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.

Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен

Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.

Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.

Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.

○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником. 

• «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
• 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

Порядок оформления

Порядок оформления патента для сдачи жилья внаём включает в себя следующие шаги:

1. Получение статуса ИП.
2. Подготовка заявления установленного образца.
3. Сбор документов.
4. Подача пакета бумаг в налоговый орган.
5. Ожидание решения и получение патента.
6. Внесение платы.

Более подробно с каждым из описанных выше этапов можно ознакомиться ниже по тексту.

С чего начать, нужно ли проводить регистрацию ИП?

В первую очередь, собственнику квартиры необходимо получить статус ИП. Данное условие прописано в п. 1 ст. 346.44 НК РФ. Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя заявителю необходимо собрать пакет документов и обратиться в налоговый орган по месту проживания.

Подать документы на получение статуса ИП можно несколькими способами:

• самостоятельно;
• через личный кабинет на портале «Госуслуги» (потребуется ЭЦП);
• через нотариуса или банк;
• при помощи посредника (юридическая фирма или частный юрист).

Также на подготовительном этапе необходимо определиться с кодом ОКВЭД (вариант, наиболее подходящий для сдачи жилья в аренду, указан выше по тексту).

Куда обращаться?

Для оформления патента на сдачу жилья внаем, собственнику недвижимости необходимо подать соответствующее заявление в налоговый орган по месту проживания. Сделать это можно несколькими способами:

• путем личного визита в инспекцию;
• через своего представителя;
• в электронной форме;
• отправить по почте с описью вложения.

Внимание. Следует помнить, что заявление должно быть направлено в налоговый орган за 10 дней до начала ведения предпринимательской деятельности

В данном случае это предоставление своего жилья во временное пользование за плату.

Сроки процедуры

В соответствии с п. 3 ст. 346.45 НК РФ налоговые органы обязаны рассмотреть заявление на выдачу патента в течение 5 дней с момента его поступления. При этом в адрес заявителя высылается готовый патент или же уведомление об отказе в выдаче такого документа.

Возможные затраты

Всю совокупность затрат, с которыми может столкнуться собственник, желающий оформить патент для сдачи своей недвижимости внаем, можно разделить на две основные категории:

Расходы, которые могут возникнуть на этапе регистрации статуса ИП – сюда можно отнести следующее:
Уплата госпошлины (800 рублей). При подаче документов в онлайн режиме такой платёж не взимается.
Оформление доверенности на представителя (500-1500 рублей).
Услуги нотариуса (1200-3200 рублей). Нотариальное удостоверение паспорта и заявления (при подаче бумаг через представителя).
Почтовые расходы (200 рублей).
Приобретение ЭЦП (3000-3500 рублей)

При подаче документов в онлайн режиме.
Вознаграждение юридическим посредникам (3000-7000 рублей).

Внимание. Итоговая стоимость получения статуса ИП будет зависеть от выбранного способа направления документов в налоговый орган

Самый дешевый вариант – доставить документы лично. Однако это займет много времени.

Расходы, возникающие после получения патента – сюда можно включить саму плату за применение патентной системы налогообложения и страховые взносы (собственник квартиры их будет вносить только за себя, при условии, что у него нет наемных работников).

Причины лишения лицензии

В законе приведен список причин, по которым индивидуальный предприниматель может лишиться лицензии на патент. Сюда относятся следующие ситуации (п. 6 ст. 346.45 НК РФ):

• если годовой доход от сдачи жилья в аренду превысил 60 000 000 рублей;
• в случае несоблюдения условия, прописанного в п. 5 ст. 346.43 НК РФ;
• если в течение отчетного периода были реализованы товары, не относящиеся к розничной торговле (эта причина актуальна для предпринимателей, занимающихся соответствующим видом деятельности).

Таким образом, для исключения проблем с налоговыми органами, а также легализации доходов, получаемых от сдачи жилья внаем, собственники могут оформить патент. Для его получения предварительно необходимо будет зарегистрироваться в статусе индивидуального предпринимателя.

Что такое Патент на сдачу квартиры?

Патент – это один из видов налогообложения Индивидуальных Предпринимателей. Патент отличается от остальных видов тем, что его общая сумма фиксирована и не зависит от общего дохода Предпринимателя, полученного им за год.

О патенте на сдачу квартиры в аренду:

• Срок действия патента от одного месяца до одного календарного года.
• Годовая стоимость патента в 2014 году составляет 60000 руб. Стоимость патента пропорциональна количеству месяцев его действия. Например: на 3 месяца 15000 руб.
• Оплата стоимости патента происходит в два этапа: 1/3 – в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента. Оплата оставшейся части стоимости патента – не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.
• Налоговая декларация о доходах, полученных от сдачи в аренду имущества, в налоговые органы не представляется.
• Стоимость патента не зависит от количества сдаваемых в аренду объектов.

Особенности и подводные камни:

• Приобретение патента становится выгодным для Наймодателей, сдающих квартиры дороже 100000 рублей в месяц.
• Для перехода на упрощенную систему налогообложения на основе патента собственнику квартиры необходимо зарегистрироваться в качестве Индивидуального Предпринимателя.
• Договор аренды/найма квартиры должен быть составлен на ИП соответственно.
• Индивидуальный Предпринимается должен быть единственным собственником квартиры.
• Годовой доход от сдачи не должен превышать 60 млн. рублей в год.
• Патент выдается строго до конца календарного года.
• Время оформления патента составит около 1 месяца (а не 10 дней, как указано в законодательстве).
• Из-за риска досрочного расторжения договора аренды/найма квартиры возможна потеря некоторого дохода, т.к. стоимость патента зависит от срока на который он приобретен и не зависит от срока аренды/найма.
 

Информация для собственников нескольких объектов недвижимости:

• Возможно одновременная сдача нескольких квартир по одному патенту, при условии когда квартиры оформлены в собственность на одно лицо.
• Оформление доверенностей на стороннее ИП невозможно.
• Все объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в одном Субъекте Федерации (Например только Москва или только Московская Область.
• В случае, когда объекты недвижимости находятся в разных субъектах необходимо оформлять 2 патента.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы, наши специалисты всегда готовы проконсультировать Вас по телефону: +7 495 5170123

○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником. 

• «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
• 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

Что делать, если необходимость в патенте отпала до истечения срока его действия?

На практике встречаются ситуации, когда гражданин, планируя заключить договор аренды на длительный срок, регистрировался в качестве ИП, покупал патент, а после, по какой-либо причине, был вынужден расторгнуть заключенный договор. В этом случае, ему нужно подать в налоговую инспекцию сразу два заявления – о прекращении своей деятельности в качестве ИП и о своем снятии с учета в качестве налогоплательщика, применяющего патент.

Как видим, патентная система может быть удобна для арендодателей, сдающих свое жилье, ведь в таком случае, он платит фиксированную сумму один раз в год, освобождается от обязанности подавать декларацию, а также, что особенно важно – от уплаты налога на имущество и налога на доход.

Кратко об особенностях:

Патентная система налогообложения более всего приближена к ЕНВД и также работает по принципу «заплатил и спи спокойно»: ставка небольшая (6%), сумма потенциального дохода заранее определена, при этом никаких деклараций и финансовой отчетности сдавать не нужно. Единственное, что предписывает вести законодатель — книгу учета доходов индивидуального предпринимателя, чтобы была возможность проверить факт соблюдения лимита выручки, позволяющего применять ПСН. Так же как и ЕНВД патент можно совмещать как с одновременным применением по другим направлениям УСН, так и с ОСН. При условии соблюдения установленных для ПСН лимитов. 

С 01 января 2021 года ПСН по ст. 346.43 НК РФ можно применять в отношении более 80 (восьмидесяти) видов предпринимательской деятельности, в том числе:

• техническое обслуживание и ремонт автотранспортных и мототранспортных средств, машин и оборудования; 

• сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности или аренды;

• оказание автотранспортных услуг по перевозке грузов/пассажиров автомобильным транспортом, 

• деятельность автостоянок;

• оказание услуг (выполнение работ) по разработке программ для ЭВМ и баз данных (программных средств и информационных продуктов вычислительной техники), их адаптации и модификации; 

• розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющие и не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарный торговой сети и другие.

• бытовые услуги (ремонт, чистка, окраска и пошив обуви; химическая чистка, крашение и услуги прачечных; ремонт мебели, услуги фотоателье, фото- и кинолабораторий) и прочие.

Однако окончательное решение о введении и особенностях патентной системы принимает конкретный субъект РФ, законом которого определяется:

1. Итоговый перечень видов деятельности, в отношении которых возможно применение этой системы налогообложения. 

2. Размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода, который может быть увеличен в зависимости от средней численности наемных работников, количества транспортных средств, количества обособленных объектов или площади обособленных объектов, используемых для извлечения прибыли. 

3. Также региональному законодателю предоставлено право вводить «налоговые каникулы» в виде нулевой налоговой ставки для налогоплательщиков — ИП, впервые зарегистрированных после вступления в силу соответствующих законов субъектов РФ. При этом «налоговые каникулы» могут быть введены не для всех, а только для некоторых видов деятельности. 

Предположим, что ИП, имеющий в Екатеринбурге торговое помещение, площадью 50 кв. м., осуществляет в нем розничную торговлю и принимает решение о том, выгодно ли перейти на патент после отмены ЕНВД с 2021 года. 

Размер ЕНВД в 2020 году у такого ИП составил:

Нaлoгoвaя бaзa зa мecяц = БД*ФП*K1*K2= 1 800 pyб. x 50 кв.м. x 2,005 x 1 = 180 450 pyб.

Нaлoгoвaя бaзa зa квapтaл = 180 450 pyб. x 3 мec. = 541 350 pyб.

EНВД зa квapтaл = 541 350*15% = 81 202,5 pyб.

На первый квартал 2021 года по осуществляемому ИП виду деятельности в случае, если в 4 квартале 2020 г., он применял ЕНВД, стоимость потенциального к получению дохода будет рассчитываться по формуле для расчет ЕНВД, но с понижающим коэффициентом 0,5 и коэффициентом пересчета нлаоговой ставки 15/6. (см. ст. 3 Федерального закона № 373-ФЗ от 23.11.2020 г.) Таким образом, на 1 квартал 20201 года стоимость патента для ИП составит:

БД= 12*1800*50*2,005*1*2,5*0,5= 2 706 750

Стоимость патента за 1 квартал 2021 года = 2 706 750* 6% / 4 = 40 601,25 руб. 

В 2020 году стоимость патента ИП за квартал, при размере потенциальной базовой доходности в 2 017 170 (установлена для г. Екатеринбурга для некоторых видов розничной торговли), составила бы 30 257,55.

Актуальную версию закона субъекта, на территории которого вы планируете применять ПСН, можно найти на сайте https://www.nalog.ru или обратиться за разъяснениями в финансовые органы субъектов РФ и муниципальных образований. 

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Патентная система для ИП в 2021 году

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Расчет стоимости

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

• первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
• остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

Патенты, оформленные на срок до полугода, необходимо сразу оплачивать в полном объеме.

Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

• До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
• 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
• 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
• 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
• 200 кв. м. — 300 кв. м. —    от 126000 до 270000 руб.
• 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
• Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

• До 70 кв. м. – 24000 руб.
• 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
• Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Столичные власти разрабатывают новый порядок контроля за уплатой налогов при сдаче квартир в аренду, при котором стоимость патента будет различаться в зависимости от адреса квартиры и ее площади. Об этом 5 марта 2014 года в ходе пресс-конференции «Декларационная кампания-2014» сообщила заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы Мария Багреева. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

В соответствии с законопроектом, стоимость патентов на сдачу жилья в пределах МКАД, кроме Центрального округа, 50 и менее кв. метров составит 18 тыс. рублей, а стоимость патента на сдачу квартир площадью от 50 до 75 кв. метров на этой же территории составит 36 тыс. рублей. При этом стоимость патента на квартиры от 75 до 100 кв. метров площадью, как и прежде останется в размере 60 тыс. рублей в год.

В частности, по словам Н.Сергуниной, документом предусматривается уменьшить стоимость патентов на сдачу в аренду квартир площадью до 75 кв. метров, кроме Центрального административного округа. В частности, в настоящее время стоимость годового патента на сдачу квартир площадью 50 и менее квадратных метров составляет 30 тыс. рублей в год, а площадью свыше 50 кв. метров — 60 тыс. рублей в год.

Как сказал М. Решетников, мэрия Москвы и Минфин разрабатывают соответствующие изменения в налоговом кодексе. К осени будет готов пакет поправок, который поможет сделать патентную систему гибче. На сегодняшний день налоговое законодательство никак не может изменить размер стоимости патента в зависимости от района, в котором расположена площадь, сдаваемая в аренду, хотя и может внести в стоимость дополнительную градацию от количества кв. м площади.

Годовой патент на сдачу жилого помещения в аренду стоит сегодня 60 тыс. руб., что делает его покупку выгодной, только если стоимость сдачи квартиры превышает 90 тыс. р., а это может иметь место только при дорогой элитной недвижимости. Примеры такой недвижимости смотрите тут, где представлены вашему взору лучшие предложения по аренде квартир.

Условия и основания получения патента

Патент на аренду квартиры для физических лиц предоставляется при соблюдении таких основных моментов:

• особа должна владеть недвижимостью на праве частной собственности. Сдача квартиры в субаренду не может облагаться налогом по патентной системе;
• физическое лицо должно зарегистрироваться как ИП.

Если человек не зарегистрирован в органах ФНС как ИП, он должен пройти процедуру регистрации. Для этого ему понадобится сдать такие документы:

• заявление с просьбой поставить на учет как ИП;
• квитанцию про уплату регистрационной государственной пошлины;
• ксерокопию паспорта с указанием прописки;

Для перехода на использование патентной системы налогообложения ИП должен за 10 дней до планируемой даты подать в орган ФНС специальное заявление, а после подтверждения оплатить стоимость патента.

Оплата стоимости патента проводится в течение одного квартала после перехода на данную систему. Возможно проведение частичной оплаты при длительном сроке действия разрешительного документа.

Существуют дополнительные ограничения для перехода на патентную систему:

• количество работников в фирме ИП (если арендодатель ведет еще какой-то бизнес) не может превышать 15 человек;
• доход от деятельности не может превышать 60 000 000 рублей за год.

Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:

1. Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
2. Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:

• общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
• полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Стоит учесть, что на каждый объект собственности (например, квартиру или дом) нужно приобретать отдельный патент.

Процедура получения не отличается особой сложностью. При условии соответствия гражданина всем предъявляемым критериям ему нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП.

Читайте наши статьи о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, как сдавать квартиру официально и законно. А также узнайте о том, можно ли сдавать жилье без оформления договора и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилплощади.

Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

• Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
• Иметь статус индивидуального предпринимателя.

В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них. Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
   • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
   • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
   • Паспорт (копия).
2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

В Москве хотят снизить стоимость патента на сдачу в аренду небольших квартир

П = ПВГД * 6%,

Патент на сдачу нежилого помещения в аренду и лицензия на сдачу квартиры в аренду действуют исключительно в рамках одного календарного года.

Соответственно, если особа приобретает разрешительный документ в начале января, то срок действия патента составит 12 месяцев, если в середине лета — 6 месяцев, а в конце года — разрешение будет выдано всего лишь на 1 месяц.

Допустим, цена документа на год составляет 24000 рублей, а срок действия — 8 месяцев. Чтобы получить искомую стоимость, необходимо провести следующие действия:

• 24000: 12 = 2000 рублей в месяц;
• 2000 Х 8 = 16000 (цена разрешения на 8 месяцев).

В некоторых случаях патент теряет юридическую силу досрочно:

• просрочка оплаты стоимости документа;
• превышение лимитов доходов;
• прекращение арендодателем предпринимательской деятельности и переход на сдачу жилья в аренду с оплатой НДФЛ.

Стоимость: сколько стоит документ?

Стоимость патента на сдачу недвижимости внаем в каждом отдельном случае будет отличаться. На эту величину оказывают влияние следующие факторы:

• регион, в котором находится объект недвижимости;
• район города, в котором находится жилье;
• общая площадь помещения;
• потенциальный годовой доход, установленный в конкретном субъекте РФ для соответствующего вида деятельности;
• период времени, на который приобретается патент.

При расчете стоимости используется единая процентная ставка в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). Для наглядности можно рассчитать стоимость патента на сдачу Московской квартиры внаем. Площадь помещения – 65 кв. метров, район – центральная часть Москвы, патент оформляется на 1 год.

В соответствии с п. 19 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.11.12 года № 53 для указанных параметров жилья, потенциально возможным годовым доходом признается 900 000 рублей. Таким образом, чтобы купить патент на сдачу жилья в приведенном выше примере, нужно затратить: 900 000 * 6% = 54 000 рублей.

○ Основания для получения патента.

Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

• Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
• Иметь статус индивидуального предпринимателя.

В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них