Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения

Необходимые документы

Для проведения оценки обычно требуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого
  такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.п.)
• Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.
• Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.

2. Технические документы:

• Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.
• Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.

Указанные документы предоставляются в копиях, заверенных печатью предприятия и подписью уполномоченного лица. Эти документы служат основным источником информации об объекте
и в дальнейшем подшиваются в отчет в качестве приложений.

В некоторых случаях бывает невозможно представить полный комплект документов. Это не является непреодолимым препятствием для проведения оценки. В таких случаях оценку
можно провести на основании определенных предположений относительно параметров объекта. Факт отсутствия каких-либо необходимых документов оценщик указывает в отчете, также как и
перечень предположений, которые были сделаны. Однако, следует иметь ввиду, что дальнейшее применение такого отчета может быть ограничено.

Как определить примерную стоимость объекта?

На многих сайтах можно найти такой инструмент, как онлайн-оценка коммерческой недвижимости. Это вполне рабочий способ узнать примерную стоимость административного здания или офиса (другие виды недвижимости хуже поддаются классификации и требуют учета многих дополнительных параметров). В основе онлайн-оценки – упрощенный сравнительный метод подсчета стоимости объекта, с поиском аналогов по открытым базам без внесения каких-либо дополнительных корректировок и поправок. Наиболее продвинутые онлайн-калькуляторы выдают результат с динамикой изменения цен за несколько лет. Если вы решите подсчитать стоимость офиса самостоятельно, выбирайте калькулятор стоимости с наибольшим количеством параметров – например, для оценки коммерческой недвижимости в Москве, следует указать не только район, близость к метро, состояние отделки и общую площадь, но и класс офиса. Также имейте в виду, что нет гарантии, что используются именно актуальные базы недвижимости, а не предложения годовалой давности, и поэтому результат может сильно удивить.

Общие показатели

В 2020 году сфера коммерческой недвижимости по всему миру испытала падение доходов наравне с другими секторами экономики. Каждый сегмент коммерческой недвижимости отреагировал на пандемию по-своему. Помимо ограничений, введённых властями для населения, сменилась и экономическая обстановка, некоторые показатели, характеризующие состояние рынка приведены ниже:

• курс $ на 01.01.2020 составлял 61,90 руб., на момент написания статьи курс $ составляет 76,20 руб. За 11 месяцев стоимость рубля снизилась на 19%;
• курс ЕВРО на 01.01.2020 составлял 69,37 руб., на момент написания статьи курс ЕВРО составляет 90,10 руб. За 11 месяцев стоимость рубля снизилась на 23%;
• стоимость нефти марки Brent снизилась с 68,90 на 01.01.2020 до 43,80 на момент написания статьи. Падание за период составило 36%;
• инвестиции в рынок коммерческой недвижимости – 30% по отношению к 2019 году;
• падение реальных доходов населения в России составило 8,0%, за первое полугодие 2020 года;
• с января 2020 года по состоянию на октябрь 2020 года, численность компаний, зарегистрированных в России, с учетом вновь открытых, сократилась на 228,8 тыс.

Государство оказало собственникам коммерческой недвижимости различные виды поддержки. Приведем методы поддержки собственников коммерческой недвижимости, реализуемые в нашей стране:

• отсрочка от уплаты налога на имущество организации и авансовых платежей;
• отсрочка от уплаты земельного налога;
• отсрочка от уплаты налога на имущество физических лиц.

Однако, для получения данной меры поддержки, налогоплательщик должен соответствовать установленным критериям (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409)

Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка
коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

• Плавильную прямоугольную форму;
• Минимальное количество несущих колонн;
• Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих
  колонн;
• Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное
  пространство.

Оптимальные
площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

35-45 кв.м;
60-80 кв.м;
100-140 кв.м.,
важно наличие запасного выхода;
180-220 кв.м.,
важно наличие запасного выхода;
350-500 кв.м. важно
наличие запасного выхода и дебаркадера.. Для офисных
помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение
востребование и дороже

Для офисных
помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение
востребование и дороже.

Для торговых и
офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное
преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

Оценка нетипичной недвижимости на примере гостиницы

При оценке доходности гостиницы главными ориентирами считают:

1. Собственно доходность номерного фонда.

2. Выручку с объектов инфраструктуры при гостинице:

• ресторанов, баров и буфетов;

• магазинов;

• ночных клубов;

• фитнес-клубов и т.д.

3.     Доходы с сопутствующих услуг, а именно:

• телефонной связи,

• прачечной,

• организации конференций и т.п.

При этом изучают бухгалтерскую отчётность за три прошлых года и прогнозируют прибыль на будущее. Согласно международному опыту, корректная оценка доходности отеля требует двух точных числовых показателей:

1. коэффициента загрузки,

2. стоимости номера.

Расчёты обычно производятся совместно с аудиторами и аудиторскими фирмами.

При этом следует учесть потери от неиспользованной площади. Так как специальных правил на этот счёт нет, отель просто сравнивают с другим схожим объектом, если известны данные его бухгалтерии. Иного способа нет: гостиницы, в отличие от другой коммерческой недвижимости, обязательно располагают какой-то «неиспользованной» площадью: в них предусмотрены холлы, коридоры и другие незанятые помещения.

Таким образом, оценка стоимости доходной недвижимости производится так:

1)     В соответствии с методом ДДП: приведением доходов за прогнозируемое время к моменту оценки. К денежным потокам за прогнозируемое время добавляется нынешняя цена объекта в конце периода.

2)    Согласно методу капитализации дохода: делением сухого дохода на ставку капитализации.

Как определить ставку дисконтирования?

1)     методом кумулятивного построения;

2)    методом конечной отдачи;

3)    методом сверки альтернативных инвестиций;

4)    методом мониторинга.

Согласно первому методу, ставка складывается из безрисковой ставки и премии за риски.

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риски

Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды

Когда в здании большое количество вакантных площадей — это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.

Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.

Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:

• продуктовые супермаркеты — 350-500 м2;
• специализированные магазины — 100-300 м2;
• салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви — 80-200 м2;
• заведения общественного питания — 300-700 м2
  (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).

Подробности в видео на нашем канале:

Факторы, которые влияют на результаты оценки

Конечный результат труда оценщика зависит от различных факторов, ключевой из которых является место нахождения недвижимости. Чем удобнее расположен объект, тем больше прибыли он способен принести. Если офис или магазин находятся в центре города, вокруг — удобная транспортная развязка и развитая инфраструктура — то цена такого объекта на рынке будет достаточно высокой. Для определения стоимости складского комплекса решающим фактором, изменяющим ценовой диапазон, останется лишь транспортное сообщение.

Существует взаимосвязь между общим метражом нежилой недвижимости и ценой квадратного метра — чем больше первая, тем ниже вторая величина. Помимо перечисленных характеристик объекта оценщик учитывает и другие факторы (качество ремонта, стоимость отделки и т.д.).

Как определяется цена коммерческой недвижимости

Если оценщик желает произвести расчет стоимости недвижимости в виде здания, расположенного в пределах столицы, то ему потребуется установить наиболее прибыльный способ использования этой недвижимости. Самым прибыльным будет считаться тот метод эксплуатации, который позволит получить наиболее количество дохода за минимальные сроки использования.

Расчет цены коммерческой недвижимости предполагает совершение оценщиком следующих действий:

1. выбор длительного периода владения недвижимостью, выступающей объектом оценки;
2. расчет будущих годовых доходов владельца здания, полученных им в результате заключения арендного договора. При этом установление прибыли производится по рыночной ставке исходя из наилучшего вида использования объекта. Также эксперты должны учитывать поправки на частичную потерю прибыли, которая возникает после смены арендатора;
3. определение размера будущих расходов владельца постройки. 
4. установление чистого операционного дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
5. вычисление ставки дисконтирования, то есть показателя пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости. Оценщик занимается пересчетом операционного дохода за каждый год в его текущую стоимость;
6. сложение дисконтированных величин дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
7. установление конечной стоимости здания на момент, когда срок владения им заканчивается. Полученная величина дисконтируется по определенной ранее ставке, что позволяет установить стоимость реверсии;
8. определение рыночной стоимости недвижимости посредством сложения текущего размера доходов и стоимости реверсии.

Входные группы и их количество

Каждая ступенька
перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,
привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые
осуществляется с уровня земли

Где не возможен вход в помещение с уровня земли,
важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных
групп населения

Для определенных
сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное
условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью
подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа
позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы
рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода
должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное
целевое использование помещения.

Какие документы нужны для оценки помещения?*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения помещения, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
5. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственником помещения является юридическое лицо).

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости (помещения) достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Особенности оценки коммерческих помещений

Исходя из федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение представляет собой часть здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Главными отличительными признаками помещения являются отсутствие изолированности (не всегда помещение может иметь отдельный самостоятельный выход на улицу) и не привязанность к земле.

Наша компания предоставляет услуги оценки коммерческих помещений следующих типов:

• Оценка офисного помещения;
• Оценка производственного помещения;
• Оценка торговых и складских помещений.

Оценка коммерческого помещения отличительна тем, что для расчета стоимости отдельно взятого помещения, которое занимает часть здания, нет необходимости применять затратный подход. Более того, стоимость помещения определять затратным подходом просто некорректно, т. к. выделение его из стоимости здания вносит в расчеты большую погрешность. Ведь данное помещение привязано, к примеру, к фундаменту, а каким образом правильно учесть стоимость фундамента у помещения, расположенного на 5-ом этаже – большой вопрос.

Использование же сравнительного подхода позволяет более точно рассчитать стоимость помещения, т. к. определение стоимости сравнительным подходом проводится на основе информации о рыночных предложениях объектов, схожих с оцениваемым. Однако и тут существуют свои сложности: рынок недвижимости производственных и складских объектов недостаточно развит, а в отдаленных регионах и вовсе ограничивается единичными предложениями. Таким образом, обоснованность и корректность применения данного подхода может стоять под вопросом.

Доходный подход позволяет наиболее объективно провести рыночную оценку нежилого помещения. В рамках данного подхода расчеты основаны на анализе текущей стоимости будущих доходов от использования объекта в коммерческих целях, например, от аренды и расходом на его содержание.

В среднем независимая оценка нежилых и жилых помещений проводится в течение 2-5 рабочих дней.Нужна экспертная оценка помещений в Москве, Санкт-Петербурге или в любом другом регионе РФ, но у Вас остались вопросы? Позвоните нам по телефону +7 (495) 22-777-92 или воспользуйтесь формой обратной связи.

В ближайшее время с Вами свяжется наш независимый оценщик и ответит на все ваши вопросы!

Покупка коммерческой недвижимости. Нюансы

Часто считают, что для того, чтобы построить успешный бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости. При покупке объекта нужно соблюсти три важных параметра:

• Грамотно оценить все преимущества объекта коммерческой недвижимости;
• Разглядеть перспективы покупаемого объекта с учетом текущей экономической ситуации;
• Определить коммерческую привлекательность объекта с точки зрения срока его окупаемости. Ведь доход, получаемый со сдачи в аренду коммерческой недвижимости. И будет являться главным критерием ее оценки.

Отчасти это так. По крайней мере, купить коммерческую недвижимость выгоднее. Чем покупать ценные бумаги или акции. И быть зависимым от волатильности рынка.

Не зря же смерть от сердечного приступа, очень распространена среди начинающих инвесторов и игроков на бирже.

Из этой статьи вы узнаете какие есть виды коммерческой недвижимости. Как можно использовать коммерческое помещение. И как происходит налогообложение коммерческой недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

• В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ

  Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
  При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного —> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку —> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
  Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
  Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.

• Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?

• Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что можно сделать?

  Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

  В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.

• Можно ли прислать собственные фотографии объекта для оценки?

  Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком, подойдут. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет лучше, если они будут сделаны нашим специалистом. В любом случае, все зависит от целей проведения оценки. К примеру, если экспертиза нужна для банка, то выезд нашего специалист будет необходим.

• На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?

  При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы.

• Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?

  В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

  Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

  Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

  Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «Капитал-Оценка» удобным для Вас способом.

Оценка рыночной стоимости коммерческих помещений, встроенных в здание

В зависимости от своего расположения в здании коммерческие помещения могут быть встроенными (располагаться внутри) и пристроенными (выходить за границы). При этом оценка встроенного помещения коммерческого здания может потребоваться для многих целей, например, купли-продажи, страхования, расчета базы для начисления налогов или оптимизации налоговой нагрузки.

В таких случаях оценка стоимости офисного помещения или строения другой бизнес-категории осуществляется с учетом следующих факторов:

• положения на рынке недвижимости коммерческого назначения;
• типа капитального здания, даты её постройки и последнего капитального ремонта;
• общей и полезной площади, этажности здания;
• количества номеров (для гостиниц, отелей, хостелов и т.д.);
• правильности оформления правоустанавливающих документов;
• наличия и состояния коммуникаций или возможности их проведения коммуникаций (при отсутствии);
• планировки и местонахождения помещения внутри капитального здания;
• инфраструктуры района, благоустройства территории, наличия охраны, лифта и т. д.
• транспортной доступности, наличия парковки;
• технического состояния и уровня физического износа;
• особенности конструктивных элементов;
• наличия инженерного оборудования;
• текущего целевого использования;
• неблагоприятных условий окружающей среды и т.д.

Оценка торговых и других коммерческих помещений также может происходить с учетом многих других факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную или другую стоимость объекта. Сертифицированная оценочная компания определяет дополнительные значимые факторы в зависимости от конкретной ситуации и берет их в расчет при оказании оценочных услуг.

Необходимые документы для оценки

Оценка производственного помещения и помещений других назначений осуществляется при наличии определенного пакета документов:

• правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о госрегистрации права собственности, выписки их ЕГРН);
• технического паспорта;
• поэтажного плана из БТИ;
• при наличии перепланировки – соответствующих разрешительных документов;
• документов о балансовой стоимости (если объектом владеет юридическое лицо);
• документов о проведенных ремонтных работах;
• информации об арендной плате.

Данный перечень документов является рекомендательным. Оценку помещения возможно провести и при наличии части вышеуказанных документов. Но необходимо учитывать, что чем больше информации у оценщика об объекте, тем качественнее будет проведена его оценка.

Инвестиционная стоимость

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

• Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
• Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
• Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

1. Период окупаемости;
2. Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
3. Ставка доходности;
4. Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Формы арендной платы

Исходя из общемировой практики, целесообразно предложить следующие формы договора аренды:

1)     Арендный договор вида «Всё включено». Собственник оплачивает все операционные расходы, учитывая возможность их повышения со временем. Удобен арендаторам, которые не могут адаптироваться к изменению арендной платы.

2)     Договор чистой аренды. Может быть трёх видов:

• Базовая аренда. Арендатор вносит базовую арендную плату и несёт свою часть операционных расходов.

• Двойная чистая аренда. К первому виду добавляются затраты на ремонт и обслуживание дома.

• Тройная чистая аренда. На арендатора ложатся все операционные расходы — в том числе, на капитальный ремонт.

Выгода собственника здесь — в возможности разделить финансовую нагрузку с арендатором.

3)    Арендная плата с пределом расходов. Собственник платит жёстко закреплённую сумму, арендатор оплачивает всё, что не вошло в неё. Таким образом, они делят нагрузку между собой. Показателем предела расходов считаются затраты за первый год. Это значит, что на арендатора ложатся все затраты поверх фиксированного объёма в течение периода аренды после второго года. При этом, как и с договором чистой аренды, затраты, связанные с повышением расходов, ложатся на арендатора.

В договоре аренды фиксируется выбор того или иного вида арендной платы и подробно прописываются обязанности собственника и арендатора. Договор подписывают обе стороны.

Обращаясь к общемировому опыту, отметим, что в Великобритании арендатор отвечает за ремонт и обслуживание базовых элементов дома. Доходы с аренды легко спрогнозировать, плата пересматривается лишь в сторону увеличения, стороны практически не разрывают договор.

В США и странах Евросоюза собственник обычно отвечает за ремонт и обслуживание структурных элементов дома. Доход с аренды спрогнозировать сложно, предусмотрена возможность аннулировать договор.

Методы оценки коммерческих помещений

Особенности оценки помещений обуславливают порядок определения подходящих методов. Так, традиционно оценка нежилого помещения, расположенного в торговом центре, не предполагает использование затратного метода. Это связано с тем, что выделить затраты, понесенные на создание отдельно взятого коммерческого помещения, практически невозможно, а в случае проведения необходимых расчетов их погрешность будет слишком высокой.

Использование сравнительного подхода также зачастую является неоправданным, так как информация о совершенных сделках по сопоставимым объектам, как правило, достаточно ограничена. Рассматривать возможность применения методов сравнительного подхода допустимо лишь при наличии достаточного количества информации об аналогичных сделках.

В подобной ситуации получить точный и объективный расчет рыночной стоимости коммерческих помещений можно, применяя оценочные методы в рамках доходного подхода.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Независимая оценка стоимости коммерческой недвижимости часто требуется для тех же целей, что и оценка других видов собственности или материальных активов бизнеса: для сделок купли-продажи, уплаты налогов, внесения в уставной капитал компании, выпуска акций, заключения договоров страхования и расчета страховой компенсации, определения залоговой стоимости для кредитования, заключения договоров наследования, решения имущественных споров и т.д.

Кроме того, оценка стоимости коммерческой недвижимости решает задачи, которые характерны именно для этого класса объектов:

• Расчет арендной ставки для коммерческих организаций
• Расчет арендной ставки для бюджетных организаций в целях проведения тендеров на право заключения договоров аренды.
• Определение стоимости объектов, находящихся на стадии незавершенного строительства, с целью продажи, покупки, раздела имущества и совершения других операций с недвижимостью.
• Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилой фонд (или наоборот) с целью увеличения прибыли от сдачи в аренду.
• Принятие решения о дальнейшей реконструкции объекта с целью изменения профиля бизнеса (например, когда кафе перестраивается под магазин).

Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие
повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте
внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая
максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями

Работы по
демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования
с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные
издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –
150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто
не получится.

Владение жилой и нежилой недвижимостью

Приобретая любую недвижимость в собственность, необходимо знать, что после покупки новый собственник обязан нести расходы связанные с содержанием недвижимости в ходе ее использования.

Недвижимость нужно отапливать и поддерживать в чистоте. Следить за тем, чтобы нигде не порвало трубу водопровода или отопления от старости. Проводя профилактические осмотры всех коммуникаций в помещении и их ремонт, если потребуется.

Счета по отоплению, вывозу мусора, капитальному ремонту собственнику присылают те организации, которые их предоставили.

Например, газовая компания подала газ по трубам, чтобы собственник мог пользоваться бытовой газовой плитой в квартире. Электросетевая компания предоставила электричество, чтобы собственник мог пользоваться электроприборами в помещении.

Счета выставляют каждому собственнику индивидуально 1 раз в месяц в печатном и электронном виде. У всех собственников они разные по суммам, так как все зависело от того, какого размера площадь приходилось отапливать и сколько членов семьи собственника проживает вместе с ним в квартире. 

Собственники четырехкомнатных квартир получат счета за потребленные коммунальные услуги выше, чем их соседи, владеющие однокомнатными квартирами. Но их счета будут ниже, чем у владельцев многокомнатных апартаментов.

Расходы на поддержание хорошего технического состояния недвижимости. И оплата коммунальных платежей за потраченные воду, газ и электричество. Это не единственные затраты собственника, владеющего недвижимостью.

Государство тоже требует ежегодный налоговый сбор за пользование имуществом собственника на своей территории.

Этот налоговый сбор так и называется – налог на имущество. 

Если недвижимость в собственности физического лица, то налог будет называться – налогом на имущество физических лиц.

С недвижимости, находящейся в собственности юридических лиц, платится налог на имущество юридических лиц.

С юридических лиц налог берется выше, потому что предполагается, что юридические лица заняты коммерческой деятельностью и получают доход от владения недвижимостью.

А физические лица, используют недвижимость в основном для проживания.

Налог на имущество все собственники в России платят один раз в год к концу уходящего года.

Размер налога на имущества напрямую зависит от площади (м2) помещения находящегося в собственности. 

И локации самого объекта недвижимости. Та недвижимость, которая находится в центре большого города. Облагается налогом выше, чем та, которая расположена на окраине этого города.

Так же выше налогом будет облагаться недвижимость, которая находится в городе по сравнению с той. Которая находится за пределами населенного пункта. То есть за одну и ту же по площади квартиру, в городе придется заплатить дороже, чем в сельской местности.

Но у некоторых групп населения есть льготы по уплате такого налога, а некоторые и вовсе от него освобождены.

В основном это касается пенсионеров и малоимущих слоев населения.