Оценка при разделе имущества

Требования к отчету об оценке

Отчет об оценке составляется оценочной компанией

Чтобы в нем можно было нормально ориентироваться и, что более важно, чтобы его принял суд, в нем должны фигурировать следующие элементы:

• Определение задачи отчета и его цели.
• Сведения о применяемом способе оценке.
• Информация об объекте.
• Четкие и однозначные показатели цифр.
• Дата и номер.
• Сведения об оценочной компании.
• Детально расписанный принцип определения цены объекта.
• Перечень прилагаемых документов.

Даже составленный по всем правилам отчет может быть оспорен второй стороной, если та не согласна со стоимостью оценки.

Если один из супругов не согласен с результатами оценки

Если в ходе слушания дела выяснится, что один из супругов не согласен с оценочной стоимостью объектов, нажитых в период брака, то он имеет право заявить ходатайство о проведении новой независимой экспертизы. В таком случае услуги оценщика придется оплачивать заявителю.

Как оспорить результаты оценки

Если муж или жена сомневается в представленном другим супругом отчёте специалиста или заключении эксперта, полагая, что оценщик заведомо занизил или завысил стоимость имущества в интересах другого супруга, возможно заявить суду о несогласии с расчётом такой стоимости.

1. Если оценка была проведена до суда, необходимо заявить ходатайство о проведении оценочной экспертизы, предложив кандидатуры эксперта или экспертной организации.
2. Если супруг не согласен с результатами оценочной экспертизы, проведённой ранее по определению суда, нужно заявлять ходатайство о проведении повторной экспертизы другим экспертом. При этом суду необходимо представить убедительные доводы, почему супруг не согласен с представленным заключением. Как правило, для этого лучше привлечь специалиста-оценщика, который оценит экспертное заключение и поможет эти доводы сформулировать.

Оценка при разделе через суд

Когда процесс раздела происходит в судебном порядке, оценка понадобится для следующих целей.

Определения цены иска и суммы госпошлины

Когда суду подаётся иск, где муж или жена просит разделить нажитую в браке собственность, закон обязывает истца указать сумму иска (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ). При несоблюдении этого требования, заявление будет оставлено без движения, а истцу предложат указать цену. Если он этого не сделает, заявление будет возвращено без рассмотрения дела.

Как следует из ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ, цена иска складывается из совокупной цены того имущества, которое истец просит передать ему на праве собственности.

Поскольку цена иска должна быть указана лицом, подавшим заявление, при разделе движимых вещей (машины, мебели и проч.) возможно самостоятельное определение такой стоимости. От неё и нужно будет рассчитать сумму госпошлины.

Если при рассмотрении дела суд посчитает, что стоимость занижена, истца обяжут госпошлину доплатить.

Однако произвольное указание цены невозможно, когда истец просит произвести раздел недвижимости – квартиры или дома, земельного участка. Ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ определяет, что в таких случаях цена должна быть не ниже инвентаризационной стоимости. Таким образом, при разделе недвижимости нужно к иску прикладывать документы о цене такого объекта.

Расчёт компенсации

Когда супруги делят вещь, которую невозможно разделить физически (например, автомобиль, предмет мебели, животное), суд оставляет такую вещь одному из супругов, а второму присуждает выплату компенсации в размере половины стоимости вещи. Также мужу или жене присуждается компенсация, если одному из них достаётся имущество меньшей стоимости, чем другому (п. 3 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Чтобы узнать действительную рыночную стоимость имущества на дату судебного спора с последующим расчётом компенсации, подлежащей выплате одним супругом другому, необходимо провести его оценку.

Расчёт стоимости улучшенного имущества

Если во время семейной жизни один из супругов вкладывает в единоличное имущество другого свои деньги или проводит его ремонт/реконструкцию собственными силами, либо на эти улучшения идут общесемейные средства, то при расторжении брака возможно признание этой единоличной вещи одного из супругов их общей собственностью, подлежащей разделу (ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Важным условием такого раздела будет являться значительное увеличение цены улучшенного объекта. Чтобы рассчитать разницу цены улучшенной вещи после проведённых ремонтных работ (является ли это повышение значительным), необходимо проводить оценочную экспертизу. Эксперт должен будет определить, сколько вещь стоила до ремонта и сколько стала стоить после его проведения, какие конкретно ремонтные работы проводились.

По результатам проведённой оценки, суд определяет, сколько на улучшение объекта было затрачено личных средств мужа или жены, какие конкретно работы собственным трудом им произведены или сколько потрачено общесемейных денег. Исходя из этих данных, определяется доля, выделяемая супругу за его вложения или размер, подлежащий выплате как компенсация.

При отступлении от равенства долей

По общему правилу, всё нажитое за время брака, делится между мужем и женой поровну (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Однако, при некоторых обстоятельствах, например, когда в семье есть несовершеннолетний ребёнок или супруг, страдающий тяжёлым заболеванием или имеющий инвалидность, или один из супругов за время брака безо всяких причин не работал либо тратил деньги семьи на наркотики, спиртные напитки или азартные игры, суд может принять решение увеличить долю одному супругу и уменьшить другому (п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Для этого также потребуется оценить все вещи, подлежащие разделу между супругами.

Кем проводится оценка

По правилам, цену иска должен определять только заявитель. Суд может самостоятельно установить ее в том случае, если будет иметь место несоответствие действительной стоимости имущества.

Для определения стоимости имущества, можно обратиться:

• в оценочную компанию, имеющую соответствующую лицензию или разрешение;
• в БТИ;
• в кадастровую службу.

Заявитель может оценить имущество по своему усмотрению и если ответчик с ним полностью согласиться, что прибегать к помощи специализированных организаций не нужно.

Для проведения работ представляются документы об объектах оценки:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• техническая документация помещения;
• паспорт заявителя;
• сведения об имеющихся обременениях на квартиру (если есть).

Итогом оценочной деятельности будет являться отчет эксперта, который удостоверяет и доказывает точность проведенной оценки. Такой отчет может оспариваться несогласной стороной.

Законодательство

Согласно ст. 34 СК РФ, любое имущество, нажитое во время брака, считается общим, даже если один из супругов не работал, а вел хозяйственную деятельность дома и занимался воспитанием детей. Ст. 35 СК РФ указывает, что владение и распоряжение общими ценными вещами производится по взаимному согласию сторон.

Ст. 36 СК РФ указывает, что имущество, приобретенное одним из супругов до регистрации брака, является его собственностью и не подлежит разделу. То же самое касается и предметов личного пользования или результатов интеллектуальной деятельности, но это считается собственностью даже при приобретении во время семейных отношений.

Исключение составляет ситуация, описанная в ст. 37 СК РФ. Если одна из сторон в брачных отношениях сделала внушительный вклад в имущество супруга, что повысило его стоимость, суд может признать его общим. Потребуются доказательства вложений – чеки и квитанции.

Что касается раздела, то он регламентируется ст. 38 СК РФ:

• Поделить ценные вещи можно во время брака, бракоразводного процесса или после развода. Инициатором могут выступать супруги, а при наличии долгов у одного из них – кредиторы.
• Если нет споров о разделе, можно поделить все путем заключения соглашения у нотариуса, без обращения в суд.
• При наличии споров вопрос разрешается только в судебном порядке.
• Если супруги не разводились, но и не жили вместе, и за это время приобрели недвижимость или иные ценные вещи, судом такое имущество может быть признано индивидуальной собственностью.
• Если после раздела имущества супруги продолжают жить вместе и не разводятся, приобретаемые ими вещи признаются совместной собственностью.

Комментарий специалиста

Киреев Максим

Юрист

Обратиться в суд за разделом можно в течение трех лет после расторжения брака. При пропуске сроков сначала следует восстановить их в судебном порядке, а затем подать иск об определении долей.

Сколько стоит оценка?

Никаких единых тарифов на услуги по проведению оценочной деятельности не предусмотрено. Эксперты назначают их самостоятельно. Ценовой диапазон несколько варьируется в зависимости от региона проживания.

При определении стоимости учтут:

• Есть ли необходимость выезда на место;
• Длительность и сложность осмотра;
• Количество документов, необходимых для проведения анализа.

Узнать во сколько обходится независимая оценка имущества в регионе, всегда можно на местных интернет-форумах. Здесь же стоит попросить совет по подбору специалиста. Такой путь даже лучше, чем изучение рекламы оценочных организаций.

Важно! Оплачивает услуги оценщика та сторона, которая заключает договор на их оказание. Если раздел совместно нажитого имущества в суде завершится определением долей каждого, между сторонами дополнительно поделят расходы на госпошлину и оценку

Раздел произведут в соответствии с полученными долями имущества. Нужно только просьбу о разделе расходов внести в исковое заявление.

Например, общая стоимость делимого имущества составила 30 млн. руб. Госпошлину истец заплатил в размере 15 тыс. руб. Плюс оплатил услуги оценщика в размере 50 тыс. руб. Имущество поделили в равных долях и обязали ответчика вернуть истцу сумму в размере 32 тыс. 500 руб.

Оценка стоимости дома (квартиры) при разделе имущества супругов

Поскольку недвижимость является наиболее дорогим предметом, по поводу которого могут быть споры между супругами, в отношении нее чаще всего возникают претензии, влекущие за собой определение стоимости и дальнейшие судебные разбирательства.

Для проведения оценки недвижимости в обязательном порядке предоставляют:

• кадастровые документы;
• документ, подтверждающий право собственности;
• договор, на основании которого имущество перешло в собственность;
• технический паспорт.

На оценку недвижимого имущества могут повлиять такие факторов:

• является ли объект введенным в эксплуатацию;
• как давно была произведена постройка;
• целостность строения;
• наличие ремонта;
• расположение дома (квартиры);
• общая площадь.

Судебная практика оценки

Судебная практика оценки собственности и последующего ее раздела имеет такие особенности:

• раздел имущества супругов можно осуществить только после того, как будет документальное подтверждение факта развода;
• в том случае, если один из супругов опасается, что до момента развода вторая сторона может предпринять действия по сокрытию действительного имущества, то можно произвести опись собственности и опечатать место ее нахождения;
• если есть несовершеннолетние дети, то имущество, принадлежавшее им, остается в их собственности и, соответственно следует за ребенком, который будет проживать с одним из бывших супругов.

Таким образом, оценка имущества является неизбежной процедурой при вопросах, касающихся раздела имущества при разводе. Порядок ее проведения должен четко соблюдаться всеми сторонами, поскольку, в противном случае подлинность результатов может быть впоследствии обжалована в суде.

Оценка при добровольном разделе

Когда супруги самостоятельно урегулировали всё вопросы касательно раздела, они имеют право зафиксировать определённый порядок письменным соглашением. Данный документ составляется и удостоверяется нотариусом (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Казалось бы, зачем при таком порядке раздела оценивать имущество, ведь супруги обо всём договорились, никаких претензий друг к другу не имеют. Однако, когда раздел происходит в добровольном порядке, определение стоимости имущества необходимо для расчёта госпошлины, которую нужно уплатить нотариусу.

Исходя из положений ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, при оформлении нотариусом соглашения, с разводящихся должна быть взыскана госпошлина, которая рассчитывается как 0,5% от суммы имущества, подлежащего разделу.

Законом установлен минимальный размер госпошлины в 300 руб. Если же делится дорогостоящая собственность, максимальный размер госпошлины составит 20 000 руб. Требовать от супругов оплаты больше этой суммы нотариус не имеет права.

Оценка имущества специалистом-оценщиком

Проводить оценку имущества имеют право специалисты, работающие как в качестве индивидуальных предпринимателей, так и трудоустроенные в специализированной организации.

Специалист должен иметь соответствующее образование, квалификацию, пройти специальное обучение, а также иметь допуск на проведение оценочных работ, состоять в СРО. Кроме того, он должен иметь полис страхования своей профессиональной ответственности.

Стоимость услуг специалиста зависит от количества и видов оцениваемого имущества, квалификации оценщика, региона страны. Минимальная цена обычно начинается от 5 000 руб.

При проведении работ, оценщик выясняет сколько стоят на данный момент аналогичные объекты на рынке, а также принимает во внимание фактическое состояние оцениваемого имущества. Например, при оценке квартиры, определяется не только стоимость аналогичных по площади и с таким же количеством комнат, но и проведенный ремонт, район, где жильё расположено, его инфраструктура

При оценке автомобиля учитываются не только марка, модель и год выпуска, но и пробег, УТС после ДТП, фактическое состояние

Например, при оценке квартиры, определяется не только стоимость аналогичных по площади и с таким же количеством комнат, но и проведенный ремонт, район, где жильё расположено, его инфраструктура. При оценке автомобиля учитываются не только марка, модель и год выпуска, но и пробег, УТС после ДТП, фактическое состояние.

Досудебная

Оценка может быть проведена до подачи иска в суд. В этом случае основанием для её проведения будет заявка одного из супругов, договор на проведение оценочных работ.

По результатам оценки готовится отчёт специалиста, где описывается, стоимость каких объектов определялась, способы определения, рыночная цена с учётом фактического состояния на запрошенную дату.

Оплачивает работу специалиста супруг-заказчик.

Судебная

При проведении оценки во время судебного разбирательства, основанием для её проведения является определение суда. Каждая из сторон вправе предложить суду поручить проведение оценки конкретному специалисту или организации. Суд выбирает из кандидатур, предложенных сторонами, или поручает её проведение другому эксперту или организации.

Данная процедура является оценочной экспертизой, специалист признаётся экспертом. Суд предупреждает его об уголовной ответственности, если он даст заведомо неправильное заключение или откажется от проведения экспертизы.

По результатам экспертизы даётся заключение эксперта об оценки имущества. Содержание его аналогично отчёту специалиста.

Как правило, стоимость оценки в рамках судебного процесса несколько выше, чем досудебной. Оплачивает экспертизу сторона, которая просила её назначить. Впоследствии расходы возмещаются проигравшей стороной или распределяются судом между истцом и ответчиком.

Стоит ли проводить оценку жилья при инициировании распределения имущества между партнерами?

Обозначенный вопрос сопряжен не только с необходимостью расторгнуть отношения. Процедура может осуществляться при различных обстоятельствах. Так, согласно ст. 38 СК РФ, обозначенное право реализуется сторонами во время их пребывания в зарегистрированном союзе. Помимо этого, о потребности можно заявить после развода или при наличии соответствующего требования от кредитной организации. Последнее характерно для пар, выступавших в качестве заемщиков по ипотеке. Банковские учреждения принимают непосредственное участие в разделе кредитной собственности. Это объясняется заинтересованностью в выплате основной части долга и процентов по ней в штатном режиме.

Важно! Если партнеры готовы искать компромисс, то расчет цены благ не требуется. Они распределяются в соответствии с положениями двустороннего соглашения

Однако при наличии непримиримых разногласий или претензий со стороны кредитора, оценка является обязательным этапом, без которого не получится обойтись.

Раздел посредством подписания добровольного контракта

Совместно нажитое делится между мужчиной и женщиной по договору (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Факт наличия бумаги свидетельствует о готовности супругов уладить вопросы мирным путем.

Стоит заметить, что это отнюдь не означает согласия в определении цены предметов, находящихся в собственности пары. Неискушенному в оценке лицу сложно произвести ее правильно, не имея должных знаний и практики. Процесс требует тщательного изучения рыночной ситуации и поиска аналогичных объектов. В этом поможет эксперт, результатом деятельности которого станет отчет. Данные лягут в основу контракта, подписанного мужем и женой. Договор необходимо заверить в нотариальной конторе, уплатив за это пошлину. Действие может совершаться во время пребывания сторон в официальных отношениях.

Способы проведения экспертизы и ее цели при решении вопроса через суд

Для формирования заявления потребуется собрать всю необходимую информацию об общих благах партнеров. При этом от общей стоимости оспариваемой собственности будет зависеть величина пошлины, необходимой для уплаты в счет юридически значимых действий со стороны инстанции.

Если пара имеет жилье, которое является предметом спора, то его рыночная цена обычно составляет не менее 1000000 рублей. Так, размер удержаний в счет государства определяется по простой формуле: 13,2 тыс. рублей и полпроцента стоимости свыше 1 млн. Вместе с тем, обозначенные взимания не должны быть больше 60 тыс. рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Помимо этого, определение стоимости благ при разделе нажитого парой, для органа производится с целью справедливого распределения ценностей между мужем и женой. Суд запрашивает расчеты по предметам, находящемся в совместном владении членов семьи. При этом орган вправе назначить экспертизу, если: граждане не могут согласовать цену объектов; сторона не желает принимать объявленную стоимость благ; дело осложняется ходатайством о признании совместных ценностей личными после осуществления лицом существенных изменений собственности, которые привели к росту ее стоимости.

Порядок действий

Следует знать, как проводится экспертиза при разделе совместно нажитого имущества между супругами.

Кто проводит?

Согласно действующему правовому регулированию оценка проводится соответствующими специалистами или специализированными компаниями, которые занимаются оценочной деятельностью.

Стороны могут самостоятельно выбрать того эксперта, которому поручат оценку своего имущества.

Этим правом они могут воспользоваться также в тех случаях, когда раздел имущества осуществляется в судебном порядке.

Документы

Для оценки стоимости имущества эксперт может потребовать предъявление различных документов.

В основном, требуется предъявление свидетельства собственности, паспортов сторон.

В некоторых случаях может также потребоваться предъявление дополнительных бумаг.

Например, если в доме или в квартире осуществлялся капитальный ремонт, и сохранился договор заключенный с подрядчиком или другие бумаги, которые доказывают размер затрат, то они могут быть предъявлены эксперту для проведения более полной оценки.

Срок давности по разделу имущества супругов составляет три года. Как осуществляется раздел недвижимого имущества супругов? Информация здесь.

Можно ли подать на раздел имущества после развода? Подробности в этой статье.

Стоимость процедуры

Многих интересует вопрос о том, сколько стоит оценка имущества.

Стоимость подобной услуги зависит от следующих факторов:

• регион осуществления деятельности;
• сложность работы;
• количество имущества, подлежащего оценке;
• политика компании и т.д.

Ниже приведена таблица с примерной стоимостью оценочных услуг в 2020 году:

Название услуги	Стоимость (руб)
Оценка квартиры	3500-10 000
Оценка дома	4500-12 000
Оценка транспортного средства	2000-6000
Оценка участка	3000-7000

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что оценка при разделе имущества супругов является неотъемлемой частью бракоразводного процесса.

Конечно, она осуществляется по желанию сторон, но рекомендуется осуществление оценки в обязательном порядке, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем и недоразумений.

Что влияет на стоимость жилья

На определение цены недвижимости влияют несколько факторов:

• Расположение. Чем ближе к центру, тем дороже.
• Инфраструктура. Дома, находящиеся в местности с развитой инфраструктурой (школами, магазинами, детскими садами и пр.), стоят дороже.
• Тип дома. Стоимость кирпичной новостройки выше, чем квартиры в панельном доме в одном и том же районе.
• Состояние многоквартирного дома и самой квартиры.
• Размер жилплощади, количество комнат, планировка.

Также учитывается безопасность: нахождение дома на охраняемой территории, наличие домофона или консьержа, и пр.

Для оценки недвижимости потребуются документы о собственности, паспорта сторон, кадастровый и технический паспорта, выписка из ЕГРН на наличие или отсутствие обременений.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости при разделе супружеского имущества может определяться следующими способами.

Инвентаризационная стоимость

Данная стоимость зданий и сооружений осуществляется органами БТИ, как остаточная стоимость с учётом амортизации, содержится она в техническом паспорте на дом, квартиру, гараж или другие здания. Данный вид оценки применим для определения стоимости имущества при добровольном разделе у нотариуса или расчёта цены иска.

Если имеется техпаспорт, достаточно приложить его копию к иску или предоставить нотариусу. При отсутствии техпаспорта, возможно заказать справку об инвентаризационной стоимости в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Цена такой справки отличается в разных учреждениях БТИ, колеблется от 200 до 2 000 руб.

Учитывая, что инвентаризационная стоимость самая низкая, в интересах истца использовать для расчёта госпошлины именно её.

Кадастровая стоимость

Кадастровую оценку имеют земельные участки, а также все объекты недвижимости. Данные об этом содержатся в ЕГРН. Этот вид стоимости тоже применим для расчёта цены иска и госпошлины, подлежащей оплате нотариусу за удостоверение добровольного соглашения о разделе.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков содержатся в кадастровом паспорте или выписке из ЕГРН. При отсутствии указанных документов, а также для получения сведений о кадастровой стоимости жилья или иной недвижимости, нужно заказать справку с данной информацией об объекте. Заказать её можно в Кадастровой палате или МФЦ, в любом регионе РФ, независимо от того, где находится недвижимость. Цена справки составляет от 200 до 2 000 руб.

Рыночная стоимость

Однако далеко не всегда возможно использовать инвентаризационную или кадастровую оценку, не отражающие реальной рыночной цены того или иного имущества.

Для расчёта компенсации, подлежащей выплате мужу или жене, выделения доли и прочего, необходимо определение действительной рыночной цены объекта специалистом-оценщиком.

Способы раздела имущества

Согласно судебной практике, большая часть имущественных вопросов разрешается через суд, но у супругов есть альтернативный вариант – составление соглашения о разделе. Рассмотрим оба способа более подробно.

Заключение соглашения

Соглашение имеет юридическую силу только при нотариальном заверении. Процедура заключения производится следующим образом:

1. Стороны определяют, какие предметы будут разделены. При необходимости проводят оценку.
2. Обращаются к нотариусу с черновиком соглашения или готовым вариантом, если смогут юридически правильно его оформить. В договоре указывается, кому и какое имущество достается, кто выплачивает компенсацию доли, и прочие условия.
3. Нотариус заверяет документ, составленный в трех экземплярах. По одному выдается на руки сторонам, последний остается в архиве нотариальной конторы.

При определении госпошлины применяются правила ст. 333.19 НК РФ об имущественных сделках.

В судебном порядке

Если не удается прийти к консенсусу, следует обращаться в районный суд. В мировой иск подается только при цене иска до 50 000 руб. Инициатором может стать любой из супругов.

Как все происходит:

1. Подается иск. Сторонам приходят уведомления о назначенной дате первого судебного заседания.
2. В указанный в уведомлении день истец и ответчик являются на слушание.
3. Срок рассмотрения таких дел не превышает двух месяцев. По итогам оформляется судебное решение.
4. На основании решения суда, бывшие супруги обращаются в регистрирующие органы и переоформляют права собственности.

Комментарий специалиста

Горчаков Владимир

Юрист

При обращении в суд понадобится паспорт, документы на имущество, бизнес и пр. Раздел возможен до, во время развода или после. Одновременно с этим можно подать иск о взыскании алиментов при наличии несовершеннолетних детей, а также иск об определении места жительства ребенка. Вопросы будут рассматриваться в рамках разных делопроизводств.

Как оспорить результаты оценки

Если муж или жена сомневается в представленном другим супругом отчёте специалиста или заключении эксперта, полагая, что оценщик заведомо занизил или завысил стоимость имущества в интересах другого супруга, возможно заявить суду о несогласии с расчётом такой стоимости.

1. Если оценка была проведена до суда, необходимо заявить ходатайство о проведении оценочной экспертизы, предложив кандидатуры эксперта или экспертной организации.
2. Если супруг не согласен с результатами оценочной экспертизы, проведённой ранее по определению суда, нужно заявлять ходатайство о проведении повторной экспертизы другим экспертом. При этом суду необходимо представить убедительные доводы, почему супруг не согласен с представленным заключением. Как правило, для этого лучше привлечь специалиста-оценщика, который оценит экспертное заключение и поможет эти доводы сформулировать.

Требования к оценщикам

Основные критерии к оценочным компаниям отражены в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135. Согласно нему, они должны соответствовать следующим требованиям:

• Эксперт вправе заниматься только одним направлением оценочной деятельности, оно подтверждается соответствующей записью в сертификате.
• Проведение оценки возможно в рамках частной практики или на основании договора.
• Обязательна регистрации компании в качестве ИП или ООО.

Специалист может работать самостоятельно, но для этого требуется соответствующая квалификация, присваивающаяся после успешной сдачи экзаменов.