Нежилой фонд: юридическое определение, виды помещений, их назначение, нормативные документы при оформлении и особенности перевода жилых помещений в нежилые

Виды помещений в многоквартирных жилых домах

В зависимости от назначения помещения, расположенного в многоквартирном жилом здании, выделяют (п. п. 3.20 – 3.24 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»):

• помещение жилое — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
• помещение вспомогательное — помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т.п.
• помещение общего пользования — нежилое помещение для коммуникационного обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, может быть расположено горизонтально по этажам (коридор, галерея), вертикально между этажами (лестничная клетка, лестнично-лифтовой узел).
• помещение общественного назначения — помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
• помещение техническое — нежилое помещение, предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам служб безопасности и спасения в экстренных случаях.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

1. Производственные.
2. Торговые.
3. Складские.
4. Объекты общепита.
5. Коммунально-бытовые.
6. Медицинские.
7. Офисные.
8. Спортивные.
9. Образовательные.
10. Свободного назначения.

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

• Основные.
• Технические.
• Коммуникационные.
• Вспомогательные.
• Обслуживающие.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

1. Производственные.

2. Торговые.
3. Складские.
4. Объекты общепита.
5. Коммунально-бытовые.
6. Медицинские.
7. Офисные.
8. Спортивные.
9. Образовательные.
10. Свободного назначения.

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

• Основные.
• Технические.
• Коммуникационные.
• Вспомогательные.
• Обслуживающие.

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях. Апартаменты могут образовываться:

• при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
• при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД, когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
• при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Нормативные акты

Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

• Жилищный кодекс РФ ();
• Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП ();
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП ();
• СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты).

Простым языком

Сделать апартаменты можно практически в любом нежилом и жилом здании. Для этого можно использовать даже пустующие производственные объекты с большими площадями, если они привлекательны по месту расположения, исходным характеристикам (например, по высоте этажей). Множество требований, которые предусмотрены для жилых помещений, не обязательно соблюдать при продаже апартаментов:

• нет обязательных норм по обеспечению коммунальными услугами, хотя в этом заинтересован сам собственник или застройщик;
• не нужно возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, без которых практически невозможно ввести в эксплуатацию МКД;
• нет жестких требований по расположению помещений в апартаментах, можно свободно делать перепланировку, возводить и перемещать перегородки и стены, объединять разные зоны и площади.

Узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Если помещение расположено в многоквартирном доме, например, речь идет о ритейловом, коммерческом помещении на первом этаже дома, узаконивание самовольной перепланировки сложнее, т. к. проект и всю техническую документацию необходимо согласовывать с Мосжилинспекцией. Для начала нужно понять, зафиксирован ли факт самовольной перепланировки?

Если факт переустройства зафиксирован в БТИ, на поэтажном плане помещения, незаконные изменения будут выделены красными линиями. Такую перепланировку можно оформить, подготовив следующие документы:

• техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, так называемое «техническое заключение по факту»;
• если затронуты несущие конструкции, то техническое заключение надо будет получать у автора проекта дома, в ГБУ «Экспертный центр» или от МНИИТЭП;
• положительное заключение Роспотребнадзора или так называемое СЭЗ — Санитарно-эпидемиологическое заключение;
• получить акт о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом домев МЖИ (заявку можно подать электронно);
• провести новую инвентаризацию, целью которой будет зачернение красных линий БТИ в ранее сделанном поэтажном плане с отраженными в нём красными линиями;
• разработать технический план помещения и подать его на регистрацию в Росреестр.

Важный нюанс! Если при самостоятельной перепланировке изменился архитектурный облик фасада жилого здания, или помещения в его встроено-пристроенной части, то узаконить такие изменения возможно в случае положительного решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома и при наличии в протоколе  собрания вопроса об изменении фасада. Часто, затраты на узаконивание изменений фасада являются экономически нецелесообразными из-за сложности собрания кворума в объеме не менее 2/3 собственников квадратных метров особенно для небольших коммерческих помещений, где незаконно появилась входная группа или просто дверь вместо окна. В таком случае дешевле вернуть фасад в проектное состояние или выполнить часть согласовательного процесса самостоятельно (например самому провести собрание собственников и получить протокол с необходимым количеством «согласных»).

Также, очень сложно узаконить перепланировку, выполненную в нежилом помещении, расположенном в жилом здании, если в процессе изменений были затронуты несущие конструкции.

Нарушение СНиПов и норм Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП  (в действующей редакции) при завершенном переустройстве может повлечь за собой получение отказа в согласовании выполненного переустройства и, в случае отказа собственника или арендатора устранить нарушения, Мосжилинспекция может выписать предписание с требованием вернуть объект недвижимости в проектное состояние, и далее, в случае бездействия, подать в суд. Если нарушения есть (а это около 90% случаев), проконсультируйтесь с нашими экспертами. Профессионалы, после рассмотрения исходных документов и консолидирования необходимой информации по вопросу, подскажут, что можно предпринять в конкретной ситуации.

ВАЖНО! Если выполнена перепланировка фасада и зафиксирована в красных линиях в БТИ, то согласовать данное переустройство в рамках действия 508-ПП в редакции Постановления Правительства Москвы №1335-ПП от 19.08.2020 года не является возможным по положению п. 20 Приложения №1 к данному Постановлению

Единственно возможный вариант — это возвращать фасад в состояние до появления на нём красных линий и заново инвентаризировать помещение, получать БТИ в черных линиях по фасаду, после готовить проект перепланировки и согласовывать изменения планировки как предстоящие.

Как правильно пишется, ударение в слове «нежилые помещения»

Предложения со словосочетанием «нежилые помещения»

• Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части).
• Запах нежилого помещения, свежей мастики, волнения — мы взмокли как воробьи, — последние из могикан, неблагонадёжные и неперспективные.
• В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
• (все предложения)

Цитаты из русской классики со словосочетанием «нежилые помещения»

Пахло вчерашним табаком, сыростью, кислятиной и еще чем-то особенным, неопределенным, нежилым , чем всегда пахнут по утрам помещения , в которых живут только временно: пустые театры, танцевальные залы, аудитории.

Значение слова «нежилой»

НЕЖИЛО́Й, -а́я, -о́е. 1. Такой, в котором не живут. Я неторопливо дошел до старой корчмы — нежилой, развалившейся хаты. Куприн, Олеся. Это была чистая, нежилая половина, со свежевымазанным глиняным полом, с ярко выбеленной печкой. Катаев, Я, сын трудового народа… || Не населенный людьми; необитаемый. Ведь и здесь когда-то место было нежилое, а вот живут же люди. Л. Толстой, Утро помещика. || Свойственный помещению, в котором не живут. В комнате скучно прибрано: она приняла нежилой, неуютный вид. М. Горький, Фальшивая монета. — Вот гнездышко обжитое —. Душа отдыхает. А у меня что? — Даже дух в избе нежилой. Пахнет как на станции. С. Антонов, Весна. (Малый академический словарь, МАС)

Значение слова «помещение»

Помеще́ние — часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования. (Википедия)

Значение слова «нежилой»

НЕЖИЛО́Й, -а́я, -о́е. 1. Такой, в котором не живут. Я неторопливо дошел до старой корчмы — нежилой, развалившейся хаты. Куприн, Олеся. Это была чистая, нежилая половина, со свежевымазанным глиняным полом, с ярко выбеленной печкой. Катаев, Я, сын трудового народа… || Не населенный людьми; необитаемый. Ведь и здесь когда-то место было нежилое, а вот живут же люди. Л. Толстой, Утро помещика. || Свойственный помещению, в котором не живут. В комнате скучно прибрано: она приняла нежилой, неуютный вид. М. Горький, Фальшивая монета. — Вот гнездышко обжитое —. Душа отдыхает. А у меня что? — Даже дух в избе нежилой. Пахнет как на станции. С. Антонов, Весна.

Значение слова «помещение»

Помеще́ние — часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования.

Предложения со словосочетанием «нежилые помещения»:

Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части).

Запах нежилого помещения, свежей мастики, волнения — мы взмокли как воробьи, — последние из могикан, неблагонадёжные и неперспективные.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Как правильно перевести жилое помещение в нежилой фонд

• Технический паспорт на дом или квартиру вместе с экспликацией и техническим планом. Для их получения необходимо заранее уплатить госпошлины за изготовление документов (квитанции для оплаты можно найти на сайте БТИ), обратиться с заявлением в районные органы технической инвентаризации, предъявить паспорт, документ о праве собственности (например, свидетельство) и оплаченные квитанции. Срок изготовления документов не должен превышать одного месяца с даты подачи заявления.
• Положительное заключение органов пожарного надзора (Управления Пожарного надзора МЧС) о соответствии объекта недвижимости всем пожарным нормам. Чтобы получить такое заключение, необходимо обратиться с заявлением в вышеуказанный орган, после чего сотрудник пожарного надзора лично посещает объект (квартиру, дом), осматривает его и сообщает дату получения подготовленного заключения.
• Заключение районной Санэпидемстанции о соответствии помещения всем санитарным нормам. Порядок получения документа аналогичен пожарному заключению: сотрудник СЭС осматривает объект лично, а собственник забирает подготовленное заключение в указанный срок.
• Проект переустройства на дом или квартиру. Оформляется в любой проектной компании, имеющей лицензию.
• Справка из домоуправляющей компании с указанием назначения помещений, которые находятся на одном этаже с квартирой заявителя.
• Техническое заключение о состоянии дома. Оно оформляется в том же порядке, что и справка из ДЕЗ о назначении соседских объектов недвижимости.
• Письменное согласие соседей. Для этого следует провести сбор собственников всех помещений и собрать необходимые подписи.
• Свидетельство о собственности на дом или другой объект.
• Документ-основание.
• Паспорт.
• Выписка, выдаваемая паспортистом района из домовой книги. Графа «Зарегистрированные лица» должна быть пустой, иначе перевод жилья не состоится. Срок юридического действия этой справки составляет всего 2 недели, поэтому ее нужно брать в последнюю очередь.

Согласно действующему ЖК, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4 ЖК).

Необходимо ли согласовывать перевод квартиры с соседями?

В законе отсутствует основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое на основании несогласия соседей. Однако, если в проекте перепланировки затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома, например, часть лестничного пролета или земельного участка, на котором расположен дом, такое согласие все же потребуется.

Перед тем как подавать заявление на перевод, желательно организовать общее собрание собственников квартир в жилом доме. В ходе проведения собрания нужно быть готовыми работать с возражениями. Возможной причиной недовольства соседей может стать снижение рыночной стоимости их квартир в случае продажи – мало кому понравится соседство с магазином

В случае протечки водопроводных труб ущерб, нанесенный юридическому лицу, будет значительно выше – и это тоже немаловажно

Перепланировка квартиры в офис сопровождается шумом и строительной пылью. Нагрузка на инженерные сети также возрастет, а как правило, многоквартирные дома имеют большой процент физического износа. Перевести нежилой фонд обратно в жилой затруднительно, такое редко встречается на практике.

На общем собрании собственников дома жильцы имеют право выдвинуть ряд условий, при обязательном выполнении которых они дают свое согласие на осуществление перевода. Соответственно, эти условия должны быть отображены в протоколе и впоследствии соблюдены, иначе жильцы вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию или в суд за защитой своих прав.

Если на собрании жильцов присутствовало более 50% граждан и они дали свое согласие на проведение ремонта помещения, такой протокол имеет юридическую силу и подтверждает согласование вносимых изменений с собственниками помещений в жилом доме.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

• офисные;
• торговые;
• спортивные;
• коммунально-бытовые;
• образовательные;
• медицинские;
• производственные;
• учреждения общественного питания;
• складские;
• свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

• техническими;
• вспомогательными;
• коммуникационными;
• основными;
• обслуживающими.

Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?

Такая недвижимость делится на:

• основную;
• и вспомогательную.

Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть:

1. Образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.).
2. Здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты).
3. Промышленными.
4. Административными.
5. Коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения).
6. Общественного питания.
7. Бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные).
8. Торговли.
9. Отдыха и развлечений.
10. Отделений связи (почты).
11. Складские.
12. Творческие (мастерские и выставочные залы).

Для изменения назначения объекта необходимо:

• Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
• Собрать комплект документов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней.

В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.

С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.

Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде

• Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
• Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
• Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
• Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
• Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Споры об определении назначения помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного. Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е. имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется. 

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами. Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой. Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.