Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

• простое;
• сложное.

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей. После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

• паспорта лиц, участвующих в процедуре;
• документы на имущество;
• договор купли-продажи;
• чек об оплате государственной пошлины;
• акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

1. Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
2. Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
3. Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
4. Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
5. Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
   • сам договор;
   • разрешение иных собственников при их наличии;
   • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
   • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
   • состояние лицевого счета;
   • регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

• погашение расходов на судебные разбирательства;
• восстановление помещений пострадавших;
• выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

• использование помещения не по прямому назначению;
• нарушение интересов и прав других граждан;
• разрушение имущества;
• иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит. Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны. Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

В первом случае жилье становится залогом, а при условиях ипотеки залогом может стать только уже приобретенное имущество. В любом случае при выдаче кредита банк должен быть уверен в юридической чистоте документации.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Ремонт без нарушения закона. Как узаконить сделанную перепланировку квартиры, чтобы избежать неприятностей?

В последнее время все чаще строительные компании заманивают клиентов объявлениями об услугах «евроремонта» недвижимости с какой угодно перепланировкой: сносом стен, изменением функциональности помещений, монтажом проемов под двери, устройством арок, объединением туалетной и ванной комнат. Большая часть таких исполнителей делают перепланировку, требующую узаконивания в будущем. В основном такие объявления размещаются вследствие незнания или игнорирования требований специальных надзорных инстанций и нормативных документов. Большинство людей проживающих в России пользуются подобными услугами, а потом удивляются, почему нельзя продать квартиру с не узаконенной перепланировкой, не говоря уже об угрозе безопасности здания в целом.

Зачастую проблематично узаконить уже сделанную перепланировку после капитального ремонта. Более того, она нуждается в большом количестве разрешений и соглашений, на что требуется много времени. Такое количество документов необходимо для соблюдения всех норм Жилищного кодекса РФ, чтобы гарантировать законные права жильцов на проживание в безопасном доме.

Для соблюдения всех правил перепланировки, если она уже сделана, в первую очередь нужно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ). Создать “проект перепланировки квартиры” в специальной организации, которая имеет допуск к проведению проектных работ. Затем данная организация обязана проверить строительные конструкции и одобрить проведенные работы. Компания «2ПРОЕКТОР» разрабатывает и узаконивает проекты перепланировок с 1999 года. Далее вся собранная документация отправляется в Жилищную инспекцию для одобрения и узаконивания уже сделанной перепланировки. Только так можно одобрить перепроектирование квартиры по закону, чтобы избежать неприятностей. Подробная информация о том, что и где оформлять, чтобы соблюсти все формальности, читайте на странице “Как узаконить перепланировку квартиры” – пошаговая инструкция.

Прочие особенности перепланировки квартир и помещений.

Конечная стоимость узаконенной перепланировки сильно варьируется, всё, как не трудно догадаться, зависит от сложности. Интересный момент – свободная площадь квартиры. Чем больше комнат вы планируете сделать, тем меньше итоговой площади получится – свободное место займут перегородки. А чем меньше “квадратов”, тем, соответственно, меньше цена в случае перепродажи. Не забывайте об этом!

Сроки – это, пожалуй, самая коварная вещь, особенно, при самостоятельной перепланировке и строительстве вообще. В идеале вся перепланировка, включающая в себя начало бумажной волокиты и непосредственно её окончание, должна уложиться примерно в полгода. Но как показывает практика, такое значение не гарантировано. Нередки случаи, когда процесс перестройки затягивается на год, а то и более, жильцу приходится одновременно и жить в недоделанной квартире, и заниматься ежедневными отделочными работами.

Перепланировка – трудоемкое и крайне ответственное занятие. Помните, что сэкономленная копейка в будущем может обернуться против вас – плохое качество материалов даст о себе знать. Та же ситуация и с составлением плана не узаконенной перепланировки. Если сегодня вы сможете каким-либо образом договориться с различными инспекциями, то при продаже квартиры эти «договоренности» могут всплыть, серьезно затруднив процесс.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Обязательная документация для перепланировки

• Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
• Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
• Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Итог

1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения

Пункт 2 статьи 29 ЖК России определяет, что владельца помещения ждет ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в виде штрафа. Для физических и юридических лиц сумма отличается, например, если физлицу в Москве может быть назначен максимальный штраф до 2,5 тыс. рублей, то юр. лицу грозит максимальный штраф в размере 1 млн. рублей.

Если хозяин отказывается устранять несанкционированную перепланировку согласно выданному предписанию, дело передается в суд, который согласно пункту 5 статьи 29 ЖК России может выставить помещение на продажу с торгов. Практика судебных разбирательств свидетельствует о том, что подобное уже происходило.

Если не были нарушены правовые и строительные нормы, собственники помещения понесут не такую строгую ответственность. По отношению к ним будет вынесено предписание о необходимости согласования проведенной перепланировки.

В некоторых регионах такое согласование проводится через органы местного самоуправления, но, например, в Московской области легализация может быть произведена исключительно в судебном порядке.

Для арендатора

Ответственность арендатора за незаконную перепланировку нежилого помещения будет такой же, как и собственника – самовольный капитальный ремонт приведет к наложению штрафных санкций согласно действующего законодательства

Чтобы этого избежать, прежде, чем начинать работы, нужно подготовить проект, который важно согласовать со всеми контролирующими структурами, и только после этого можно начинать ремонт

Важно отметить, что штраф за проведение самовольной перепланировки может назначаться неограниченное количество раз, то есть в случае нежелания устранять нарушения человек не ограничиться суммой в размере 2,5 тыс. рублей, такую сумму ему могут назначать к выплате даже каждую неделю до тех пор, пока он не узаконит свои действия и не приведет помещение в соответствие планам БТИ

Оформление перепланировки офиса

О том, как согласовать перепланировку нежилого помещение, читайте тут.

Штрафы

В большинстве случае на физическое лицо за проведение незаконной перепланировки жилого помещения накладывается максимальный штраф в размере 2,5 тыс. рублей, если же речь идет о юридическом лице, то тут штрафные санкции гораздо выше и могут достигать миллиона рублей.

Что касается нежилых помещений, то в данном случае санкции гораздо жестче, чем в случае с квартирами. Если собственником такого помещения является физическое лицо, то штраф будет назначен в таком же размере, как и в случае с жилым помещением. Если же владельцем является юрлицо, то размер штрафа стартует от 300 тыс. рублей.

Некоторые примеры

Многие владельцы недвижимости, которые решаются на незаконную перепланировку, думают, что узаконивать ее совершенно необязательно, и не станут этого делать.

Если же о перепланировке узнали соседи, то визита Жилищной инспекции можно ожидать в любое время, поскольку любая жалоба, даже необъективная, которая подана в этот орган, становится поводом для проведения проверки. В случае выявления факта перепланировки, собственник будет оштрафован.

При несущественных нарушениях хозяина будут штрафовать множество раз до того момента, как он не выполнит предписания инспекции. Случалось, что владельца квартиры за 6 месяцев оштрафовали 5 раз по максимальной ставке, которая установлена законом. При этом проверки будут проводиться постоянно, и разрешения на них спрашивать не будут.

Если допущенные нарушения могут негативно повлиять на состояние здоровья окружающих и их безопасность, то после штрафа, который был наложен повторно, жилищная инспекция предупредит владельца о возможном обращении в суд, которое обязательно последует, если не будут предприняты никакие действия по устранению нарушений. При этом на владельца лягут все судебные издержки.

Если же будет иметь место обрушение конструкций в результате проведенного ремонта, недвижимость будет продана с публичных торгов. Нужно отметить, что в 90% случаев подобные дела заканчиваются в пользу Жилищной инспекции, а не собственника недвижимости.

Со злостными нарушителями могут бороться при помощи такой меры наказания, как запрет на выезд из страны на время действия административного правонарушения.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.

Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.

Как обнаружить

Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.

На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.

На каких условиях происходит

В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Без согласования

В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.

Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.

С торгов

Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.

Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.

По ипотеке

Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.

До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.

Цена вопроса

Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.

• Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
• При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.

Средние цены по Москве

Вид работ	Стоимость (руб.)
Проект перепланировки	От 15-20 тыс.
Разрешение от Мосжилинспекции	Не менее 20 тыс.
Составление акта о выполненной перепланировке и получение нового техпаспорта	От 20 тыс.

Таким образом, оформление даже самого скромного переустройства в квартире обойдется в 50-55 тыс. рублей _­+ затраты на госпошлины.

Как узаконить сделку

Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.

Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.

Особенности

Регулирование любого и благоустройства квартиры содержится в Жилищном Законодательстве, возможной перепланировке и запретам посвящен отдельный раздел Кодекса.

Что же можно сделать самостоятельно и получить официальное одобрение на переделку жилья?

Владельцу квартиры можно сделать следующие виды работ:

1. Демонтаж стен, которые не являются несущими конструкциями. То есть это подсобные перегородки между комнатами, ванной и санузлом, комнатой и прихожей. Все стены базируются в пределах одной квартиры, и никак не влияют на сохранность всего дома.
2. Можно наоборот, разделить комнату на 2 отдельных помещения, при чем здесь следует учитывать общую нагрузку на несущие конструкции – запрещено возводить новую стену из тяжелого кирпича или натурального камня, и наоборот, легкие бетонно-картонные панели буду только приветствоваться.
3. Можно видоизменить пространство над дверями – сделать их в виде арочных перекрытий, которые никак не будут влиять на сохранность основных несущих стен.
4. В некоторых случаях можно сделать санузел раздельным, если позволяет канализационная подводка и размеры всего помещения – разграничить их теми же облегченными строительными панелями.
5. Многие лишат себя помещения кладовки и за счет его расширяют ванную комнату, где сможет поместиться стиральная машина и другое сантехническое оборудование, например, биде.
6. Или переоборудовать простую ванную в подогреваемую с массажем – джакузи, но, правда, для ее установки необходимо получать специальное разрешение.
7. Или объединить прихожую с общим залом, если между ними не возведена все та же несущая конструкция.
8. Некоторые жильцы объединяют зал с утепленной лоджией, и если она будет обогреваться не от общей системы центрального отопления, а например, от самостоятельной электрической подводки, то и такое видоизменение так же допустимо в рамках Жилищного Кодекса.
9. В последнее время жильцы однокомнатных квартир расширяют пространство за счет сноса стены между кухней и комнатой – это допускается, если в доме используются электроплиты, но если поддается газ, то получить такое разрешение просто не получиться.

То есть незначительная реконструкция, которая не сможет повлиять на безопасность всего дома и других жилых помещений разрешается законодательно, но с условием, что на это получено особое разрешение.

Но Кодекс предусматривает ряд строжайших запретов на проведение следующего вида работ по переустройству жилого помещения:

• уменьшение толщины несущих стен, полный их снос. К ним относятся капитальные перегородки между другими квартирами и подъездом, они обязательно нанесены на технический план жилого помещения;
• обустройство теплого обогрева пола за счет общедомовой системы отопления. И если вы так хотите иметь у себя теплый пол, то его необходимо подключать к независимому источнику энергии, например, электропроводке.
• строго запрещается установка отопительных централизованных батарей на лоджиях и балконах, поскольку общая температура в системе не будет отвечать установленным требованиям нормативов.
• перекрытие общих вентиляционных шахт под строгим запретом – ведь у других жильцов нарушается естественная вентиляция, а это может привести к задымлению и загазованности, что отразиться на здоровье жильцов.
• также не допускается увеличение площади подсобных помещений за сет жилых квадратных метров. Это может означать, то расширить кладовку для хранения мотоцикла и уменьшить место для проживания никто не позволит.
• или другая ситуация, когда из кладовки делают жилое пространство – по закону проживать можно только в том помещении, где есть естественный источник освещения (окно) и независимое энергоснабжение (отопительная батарея).

Особенности перепланировки однокомнатной квартиры в студию

Обычно квартиры этого типа очень маленьких размеров, и чтобы как-то расширить площадь, разрешена реконструкция квартиры при соблюдении следующих правил:

• если на кухне установлена газовая подводка к бытовой плите, то следует взять разрешение на установку электрического бытового оборудования для приготовления пищи;
• оборудование дополнительного дверного проема между кухней и комнатой или установка раздвижного окна также будет разрешена инспектором.

Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.

С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.

Если перепланировка выполнена с нарушением строительных норм и правил или приносит дискомфорт проживающим рядом соседям, то потребуется вернуть помещению исходный вид – часто это не окупается полученной при покупке квартиры скидкой. К тому же Росреестр имеет полное право отказать в регистрации жилья на нового владельца – только после исправления имеющихся нарушений или их легализации это становится возможным.

Не желая делать скидку и стремясь расширить круг потенциальных покупателей, продавец может сам заняться согласованием выполненной перепланировки. Главный минус такого решения – придется отложить процесс продажи, а это не во всех случаях приемлемо. Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищного вопроса (например, при переезде или приобретении другого жилья, о купле-продаже которого уже есть договоренность).

Если срочность не является решающим фактором, то самостоятельное согласование перепланировки принесет определенную выгоду – продать квартиру можно на 10-20% дороже, чем неблагоустроенное жилье со стандартной планировкой. Учитывая, что штраф за «самодеятельность» не так велик (2-2.5 тыс. руб.), серьезных препятствий к легализации нет. Но это касается лишь случаев, если они незначительны, не нарушают норм и выполнены внутри квартиры (не затрагивают фасад здания).

Если же продавец решит умолчать о проведенных изменениях, то покупатель окажется в сложной ситуации – ему придется за свой счет и ценой потери собственного времени решать все вопросы с узакониванием переделок. Столкнувшись с такой ситуацией, покупатель может потребовать возмещения затрат от бывшего владельца через суд, руководствуясь статьей 475 ГК РФ о продаже товара ненадлежащего качества.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Обращение в суд с требованием компенсировать затраты на согласование перепланировки или расторгнуть договор купли-продажи не означает, что решение будет вынесено в пользу истца. Отказ аргументируется тем, что покупатель был обязан ознакомиться с технической документацией и осмотреть квартиру перед покупкой – подписывая договор, он тем самым подтвердил свое согласие приобрести жилье именно в таком состоянии. В этой ситуации факт того, что продавец намеренно умолчал о наличии переделок, не имеет значения.

Но скрывать факт проведения перепланировки все же не стоит – грамотный юрист имеет шансы решить проблему в пользу покупателя, понесшего незапланированные траты вследствие недобросовестных действий продавца.

Важные аспекты

При осуществлении перепланировки, в ходе которой меняется двухкомнатный или четырёхкомнатный объект недвижимости, необходимо подготовить соответствующие документы. Одним из важных этапов является разработка проекта, а также технического заключения.

Необходимые бумаги

Чтобы провести согласование перепланировки, потребуется определенный пакет документов.

Среди обязательных бумаг выделяют:

• заявление на проведение перепланировки;
• правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из домовой книги;
• разрешение, выданное каждым собственником жилого помещения, о проведении перепланировки;
• технический паспорт, поэтажная планировка и экспликация, выданные в Бюро технической инвентаризации;
• проект или чертеж, на котором отражаются предстоящие изменения;
• соглашение на выполнение услуг организации, выдавшей проект;
• решение и заключение, выданные уполномоченными органами;
• техническую документацию, которая подтверждает безопасность и допустимость перепланировки.

Если узаконивание перепланировки проводится в судебном порядке, то список документов может меняться.

В этом случае потребуется предоставить:

• исковое заявление;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• правоустанавливающие бумаги;
• технический паспорт, экспликация и поэтажная планировка в доме, где располагается однушка, двушка или трешка, выданные БТИ;
• чертеж или проект с внесенными изменениями;
• заключение контролирующего органа;
• соглашение проектировщика на проведение работ;
• прочие бумаги.

После подачи документов заявитель должен ждать назначения даты проведения слушания дела.

Ознакомившись с необходимыми документами, можно узнать о том, как получить образец согласия собственников на перепланировку квартиры. Читайте о том, как продать квартиру с перепланировкой.

Разработка технического заключения

Техническим заключением называют документ, в котором отмечается состояние объекта перепланировки и всего здания на предмет строительно-технической безопасности.

Важно проверить не только саму квартиру, но и расположенные рядом, над и под ней помещения. Особенно важен данный этап, если оценивается здание прошлого века, например брежневка или хрущёвка

При выявлении дефектов создается специальный акт. В нем отражаются моменты, которые необходимо устранить.

Помимо самого объекта изучить необходимо и все документы, которые были выданы ранее в отношении данной недвижимости.

В ТЗ отражаются:

• серия дома;
• год построения;
• нюансы, связанные с эксплуатацией;
• этаж, где располагается объект перепланировки;
• качество несущих конструкций в ближайших квартире помещений.

Техническое заключение может быть выдано в двух случаях. В первом оно необходимо для оценки возможностей проведения переустройства и перепланировки в будущем. Второй вариант предусматривает выдаче документа в качестве подтверждения безопасности уже проведенных работ при узаконивании ремонта.

На основании технического заключения составляется акт о перепланировке. Также БТИ выдает новый паспорт со всеми законными изменениями.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Проект на базе ТЗ

Проект должен оформляться при проведении некоторых работ.

К ним относят:

• изменения несущих конструкций;
• новшества, внесенные в разгружающие перегородки;
• перенос или смена инженерных коммуникаций;
• изменения послойной конструкции пола.

В проекте выделяют несколько основных частей:

• содержание с описанием установочных данных об объекте;
• акт-обязательство обеих сторон;
• подпись и оценка руководителя, который отвечает за проект, о соответствии его требованиям закона и стандартам;
• общие сведения (нормативно-правовые акты);
• решения архитектурного и строительного характера (предполагаемые изменения в конструкции жилого помещения);
• мероприятия противопожарного характера (оргвопросы и ответственные лица);
• план объекта до проведение работ (в соответствии с техническим паспортом и фото здания);
• план по перепланировке (отметки красного цвета на плане, обозначающие демонтаж, и зеленого в местах новых сооружений);
• планы полов и их экспликация;
• схема помещения после проведения работ;
• место расположения санузла;
• система водоснабжения, канализации;
• усиление конструкций, где увеличили проём;
• наличие у организации допуска к СРО;
• договор на осуществление авторского надзора;
• схема изменения гипсокартонных перекрытий;
• некоторые указания по ремонту.

Также возможно и типовое составление перепланировки в соответствии с имеющейся документацией.

Образец технического паспорта квартиры:

Заключение

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными. Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства. Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.