Как платить налоги со сдачи квартиры в аренду и зачем это нужно

Страховка перед процедурой

Практически все, что имеет риск быть уничтоженным или поврежденным, на данный момент времени подлежит страхованию. Поэтому перед сдачей жилья чужим людям с неизвестными намерениями надлежит обратиться к страховщику. Это действие позволит почувствовать себя более уверенно и спокойно за свои квадратные метры.

В страховом соглашении надлежит указать следующие варианты исхода событий:

• затопление;
• пожар;
• взрыв газа;
• порча внутреннего имущества и отделки.

Однако при оформлении сертификата следует учесть, что чем больше страховых случаев будет предусмотрено, тем выше стоимость ежемесячной оплаты. Частично вопрос расходов можно также разрешить за счет съемщиков, включив страховку в часть оплаты.

Составление соглашения

Соглашение об аренде или найме жилого помещения ключевой документ, указывающий на возникающие правоотношения. Следует помнить, что договор аренды заключается при сдаче помещения лицу, обладающему юридическим статусом, а при действиях промеж физических лиц действует соглашение о найме. В первом случае документ необходимо регистрировать в обязательном порядке, если период его действия до 12 месяцев. Во втором случае не требуется регистрации вне зависимости от срока действия.

В тексте надлежит указать сведения следующего характера:

1. Между кем происходит заключение сделки (паспортные данные сторон или реквизиты юридические лица).
2. Предмет соглашения (описание сдаваемой квартиры, ее местонахождение, состояние, комплектующие – мебель, бытовая техника, условия проживания).
3. Объем оплаты, периодичность внесения (посуточно, ежемесячно), период перечисления платежей (например, 15 числа каждого месяца), основания и условия трансформации арендной платы, что входит в ее понятие.
4. Уместно ли взимание залога, в какой ситуации обладатель недвижимости вправе оставить сумму себе.
5. С какой периодичностью будут осуществляться проверки жилища хозяином, каким образом это будет происходить. Так, приход владельца в отсутствие съемщика запрещен и ущемляет интересы последнего.
6. На кого возлагается ответственность совершения платежей по коммунальным услугам, входит оплата за них в ежемесячный платеж за жилье или будет взиматься отдельными сумами. Если оплачивать станет непосредственный пользователь, то нужно договариваться о сохранении всех платежных документов.
7. Ограничения в эксплуатации квартиры и электроприборами. Например, не приводить шумных компаний и не включать громко музыку.
8. Осуществление текущего ремонта, покупка бытовой техники будут ли включаться в счет оплаты проживания.

В целом в документ можно включить самые разнообразные стороны регулирования отношений, поскольку именно в соответствии с ним впоследствии и будет осуществляться проживание. Однако российское законодательство предусматривает и общеобязательные пункты, без наличия которых соглашения не будет считаться действительным. Более подробно они зафиксированы главах 34 и 35 ГК РФ.

Перечислим некоторые из них:

• предмет соглашения;
• период действия;
• способы урегулирования конфликтов;
• подписи сторон;
• другие.

Документ можно составить самостоятельно, но все же лучше подстраховаться и обратиться к нотариусу.

Рекомендуется заключать договор сроком не более 11 месяцев. Совет этот не случайный, поскольку современное законодательство претерпевает все еще влияние советского времени. Если человек прожил в жилище больше этого срока и возникла необходимость в расторжении отношений, но съемщик испытывает материальную нужду, серьезно болен, то он вправе оставаться в квартире и после расторжения договорных обязательств по разрешению судебного органа.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

• кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
• также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Рекомендуем прочесть: Выселение из квартиры за долги

Чем грозит уклонение от налогов и какие могут быть штрафы за неуплату?

Незаконная сдача квартиры или другого жилого помещения в аренду чревата наказанием

• непредоставленную декларацию — указан в ст. 119 НК РФ и составляет 5% от суммы взноса, за каждый месяц задержки, но не может превышать 30% и быть меньше 1000 рублей;
• избегание обязанности по уплате налогов — определен ст. 122 НК РФ составляет от 20 до 40% от полной суммы налогового платежа.

Неуплата налогов в крупном размере, свыше 600 тыс. рублей в течение 3 лет для физических лиц и 2 млн. рублей для юридических, относится к значительным нарушениям требований законодательства.

За эту незаконную деятельность с жильем без договора предусмотрена уголовная ответственность за неуплату налогов, выраженная в виде штрафов, исправительных работ, ареста и лишения свободы.

Все это регламентировано в ст. 198—199 Уголовного кодекса (УК) РФ.

Ст. 198 УК РФ предусматривает штраф от 100 до 300 тыс. рублей или лишение свободы на один год за уклонение от налогов физических лиц. Ст. 171 УК РФ предусматривает штраф от 200 до 300 тыс. рублей за осуществление незаконной предпринимательской деятельности.

Куда жаловаться на соседей, сдающих жилье незаконно?

В первую очередь, рекомендуется связаться с владельцем квартиры и попросить прекратить незаконное предпринимательство. Если разговор не дал результата, недовольные соседи могут обратиться к участковому, который обязан принять жалобу и выехать к проблемным жильцам, проверить их паспорта с регистрацией и наличие договора на аренду помещения. В случае выявленных нарушений участковый лично сообщает об этом в соответствующие органы.

При проживании в квартире иностранных граждан можно написать жалобу в Федеральную Миграционную Службу, которая по факту проведенной проверки выяснит законно ли проживание иностранцев в помещении.

При полной уверенности в незаконной сдаче квартиры в аренду, жалобу подают сразу в налоговую инспекцию. Налоговая проведет проверку и вызовет владельца помещения для дачи объяснений. Если вина будет доказана, хозяин помещения будет обязан выплатить все штрафные санкции, налоговые платежи и пени по ним.

В ситуациях, когда все вышеперечисленные инстанции не выполняют возложенных на них обязанностей, и не реагируют на жалобы, заявление направляется в прокуратуру.

Как сдавать правильно, чтобы избежать наказания?

Чтобы избежать проблем с законом, штрафов за неуплату налогов и возможной уголовной ответственности, а также защитить собственные интересы и не понести убытки, необходимо оформить договор с арендатором.

Если съемщиком выступает физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения. С юридическим лицом — договор аренды. Договора, которые заключают на срок один год или больше, в обязательном порядке регистрируют в районной администрации и налоговой.

Чтобы избежать ежегодной оплаты пошлины за регистрационные действия, договор заключают на срок менее года, с возможностью продления.

В договоре обязательно должны быть зафиксирована ежемесячная оплата за аренду.

Владельцы квартир, которые собираются сдавать ее в аренду, должны внимательно изучить НК РФ. Действия, совершенные в рамках закона, позволят получать прибыль не переживая о негативных последствиях.

Если собственник физическое лицо

Для легальной сдачи жилья в аренду можно не проходить ни какую регистрацию, а платить налоги как физлицо. Налогоплательщик просто раз в год подает налоговую декларацию о полученных доходах в ФНС и с указанной суммы уплачивает положенные по закону отчисления.

В соответствии со статьей 224 НК РФ физлица обязаны выплатить НДФЛ в размере:

— 13%, если они являются резидентами РФ;
— 30%, если речь идет о нерезидентах.

Такой вариант расчета удобен тем, что не требует ежемесячного учета и оплаты. К тому же получатель имеет право подать заявку на возврат части уплаченного НДФЛ за последние три года. Налоговый вычет можно получить при наличии документального обоснования крупных трат, например, на лечение или на покупку жилья.

Как написать заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры образец

• Конституцию РФ (статья 17);
• «Правила пользования жилым помещением» (пункты 6-10);
• ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

При написании основной части заявления важно указать:

1. адрес жильцов или квартирантов, нарушающих правила общежития;
2. конкретный перечень нарушений (систематический шум в ночное время, причинение вреда общедомовой территории);
3. меры воздействия.

Заявление

Мы, ниже подписавшиеся, просим Вас принять меры по факту периодического нарушения общественного порядка жильцами, арендующими квартиру по адресу: г. Саранск, ул. Центральная, д. 8, кв. 25 с привлечением их к административной ответственности.

Список нарушений:

1. проживание в квартире осуществляется без временной регистрации и договора найма, что подтверждают сами квартиросъемщики.
2. Курение в подъезде.
3. Прослушивание громкой музыки, драки и дебоши в ночное время.

Указанные нарушения противоречат требованиям ст.

2 доказательства незаконной сдачи жилья в аренду:

• договор найма;
• расписки о получении хозяином квартиры денежных средств.

Если доказана незаконная сдача квартиры в аренду, собственника жилплощади ожидают негативные последствия.

Внимание

Его размер составляет 20% от невыплаченной суммы.

Повышенные штрафы за повторные нарушения. Если обнаружены повторные нарушения, сумма взыскания увеличивается

Правило установлено ст. 122 НК РФ. Оштрафуют дополнительно за непредставление налоговой декларации в положенный срок. Взыскание составит от 5 до 30% суммы скрытого налога.

Уголовная ответственность.Большая прибыль, полученная нелегально, означает крупные штрафы для нарушителя. Ответственность установлена ст. 198 Уголовного кодекса. Оштрафуют нарушителя на сумму от 100 до 300 тыс. рублей. Вместо этого гражданин, сдавший жилье, может быть арестован на 6 месяцев или отправлен на исправительные работы на срок до одного года.

После обращения налоговый орган проведёт проверку. Это наиболее эффективный способ выявления возможных правонарушений. Она проводится на основании решения компетентного должностного лица.

В ходе этих действий все нарушения, совершаемые недобросовестным арендодателем, будут выявлены.

Выездная проверка по жалобе арендаторов на незаконную сдачу – процедура, при которой инспектор работает на территории арендодателя, проверяя договоры, документы, которые связаны с финансово-хозяйственной активностью. У налогоплательщика не будет прав препятствовать проведению всех процедур, поэтому шансов на то, что нарушения будут обнаружены, очень много.

При выявлении нарушений к арендодателю будут применены определённые санкции.

Арендодатель обязан каждый год отправлять декларацию о своих доходах в налоговую службу.

Стоит также немного отойти от темы и сказать, что очень часто от действий арендодателя могут страдать его соседи. Например, от нарушений общественного порядка и т.д. Они также могут подать жалобу в налоговую, но ничем, кроме визита инспектора, это не закончится. Почему сложится такая ситуация, будет пояснено ниже.

Прежде чем переходить к решительным действиям и начинать подавать различные жалобы, стоит поговорить с арендодателем и попробовать убедить его не нарушать закон и начать выплачивать налоги, однако, это далеко не всегда окажет должное воздействие на последнего.

Для начала, прежде чем жаловаться в уполномоченные органы необходимо удостовериться, что жилое помещение сдается именно на одни сутки.

Для этого допускается:

• Запечатлеть на видео или фото, что в квартиру каждый день входят новые жильцы.
• В случаях, когда в квартире по соседству нарушается общественный покой или порядок следует вызвать полицию.
• Когда выяснения отношений или нарушения осуществляются в подъезде, рекомендуется не стесняться записывать нарушения на видео.

https://www.youtube.com/watch?v=

После того, как все доказательства посуточной сдачи жилого объекта собраны, необходимо обратиться в полицию.

Допустимо одновременно с обращением в полицию, сообщить в налоговую о сдаче квартиры.

1. Неоднократные вызовы полиции, подтверждением которых выступают копии отчетов сотрудников.
2. Обращение в СЭС. Подтверждением будет копия заключения комиссии.
3. Коллективная жалоба с указанием нарушений от жильцов многоквартирного дома.
4. Систематические подтопления, пожары по вине жильцов, а также иные действия, которые повлекли за собой порчу имущества. Подтверждением этого будут документы из ТСЖ и управляющей компании.

При возникновении необходимости обращения в суд проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.

Сдаю квартиру. Зачем становиться самозанятым?

Разберемся, зачем вообще уделять этому внимание. Может быть, оставить все как есть?. Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:

Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:

• не нужно переживать о том, что ФНС увидит подозрительные доходы на счете, доначислит НДФЛ за сдачу квартиры и пени;
• необоснованные жалобы соседей и недовольных арендаторов можно игнорировать, ведь квартира сдается абсолютно законно;
• налог небольшой (4%), а отчетность перед бюджетом очень простая – не придется тратить много времени или обращаться к налоговым консультантам.

Те, кто сдает квартиру легально и платит государству 13% НДФЛ или зарегистрирован как ИП, самозанятость поможет существенно сэкономить на налогах.

Сдача квартиры в аренду: какие варианты уплаты налоговых обязательств арендодателем существуют в 2020 году

Действующие ранее законодательные нормы и нововведения, вступившие в силу с 1 января 2020 года, позволяют арендодателям самостоятельно выбрать один из вариантов налогообложения. Существуют следующие способы выполнения налоговых обязательств перед государством при получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Законодательное регулирование

Граждане, сдающие в аренду свои квартиры, как правило, считают, что никто об этом не узнает и никакие налоги платить им не нужно. Но налоговая служба может получить информацию о такой деятельности самыми различными способами:

• Пеня, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования.
• Наложение штрафа за нарушение срока оплаты налога – 20% от неуплаченной суммы налога. Умышленная неуплата налога ведет к штрафу в размере 40% от суммы налога, подлежащего к уплате.
• Обращение в суд с иском о наложении ареста на ваши денежные средства и имущество.

Если есть решение суда о взыскании задолженности по налогам, и оно не исполняется, то судебные приставы, в целях обеспечения исполнения решения суда, могут обратить взыскание на заработную плату должника, его имущество, запретить выезд за границу.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

• Штраф в размере 20%от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличитсядо 40%;
• Штраф за непредставление налоговой декларации— 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
• Пенюв размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

• Составлять её должен собственник помещения. Вручную или печатный вариант – значения не имеет;
• В документе не должно быть исправлений или помарок, в противном случае он тут же теряет юридическую силу;
• В расписке указываются паспортные данные лиц, которые участвуют в передаче денег. А также дата получения средств с периодом, за который они внесены.В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юрлицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

Ответственность за неуплату

• Начисление пени за несвоевременную уплату налога, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования;
• Наложение штрафа за нарушение срока оплаты налога – 20% от неуплаченной суммы налога. Игнорирование уплаты налога ведет к штрафу в размере 40%.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что еслисоглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налогне нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно,оплачивать налог все равно обязательно.

Платить налог должен собственник, если он сдает жильефизическим лицам(пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдаетсяорганизации, нотариусу, адвокату или ИП— платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Необходимо ли платить налог от сдачи квартиры в аренду в 2020 году

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежитгосударственной регистрациив Росреестре. При этом госпошлина для физлицсоставляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев,регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговое законодательство довольно жестко относится к неплательщикам и предусматривает ряд административных и уголовных наказаний за данную провинность. Неуплата налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, повлечет:

— Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, если плательщик не вовремя уплатил отчисления или сделал это в неполном размере по незнанию или ошибке. При намеренном нарушении закона размер штрафа увеличивается вдвое. За каждый день просрочки в обоих случаях начисляется пеня. Статья 122 НК РФ.

— Штраф до 300 000 рублей/исправительные работы сроком до 480 часов/арест до полугода, для предпринимателей, которые не соблюдают действующие законодательные нормы. Статья 171 УК РФ.

— Штраф от 100 000 до 300 000 рублей, или принудительные работы на срок до 1 года, или арест до 6 месяцев за уклонение от налоговых отчислений в бюджет. Статья 198 УК РФ.

Особо злостные неплательщики, которые получают большие доходы и уклоняются от уплаты, могут попасть в тюрьму на срок до 3-х лет в соответствии с п.2 ст. 198 УК РФ.

Можно ли избежать

Многие юридически неподкованные арендодатели уверены, что если заключить договор найма меньше чем на год (например, на 11 месяцев), то это освобождает от обязанности платить налог. Это не так. При заключении договора на такой срок не нужно только регистрировать его, платить же налог следует, даже если помещение сдается всего на месяц.

Легальных способов избежать оплаты налога не существует. Пытаясь уклониться, вы так или иначе нарушите закон, а это влечет риск столкнуться с налоговой.

Из видео вы узнаете нужно ли платить налоги если сдаешь квартиру:

Патент

После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.

Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.

Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.

Для многих арендодателей такой вариант оказывается более простым и выгодным, нежели остальные.

Штраф за незаконную сдачу квартиры без уплаты налогов

Прежде всего, рассмотрим правовые последствия не заключения договора и неуплаты налогов. Случаи аренды «за коммуналку» распространены в основном в небольших населенных пунктах. В остальных вариантах сдача жилья в наем имеет цель получения дохода.

Отсутствие договора, а также случаи неуплаты налогов при наличии подписанной аренды, являются сокрытием дохода.

Ставка налога по данному виду дохода определена (НК), и составляет 18%. Кроме этого могут вводиться дополнительные пошлины и платежи. Например, на момент публикации этого материала взимался дополнительно «военных сбор» в размере 1,5%.

Соответственно, за неуплату налогов положены штрафные санкции в соответствии с п. 127.1 :

• 25% от суммы невыплаченных налогов (абз. 2 ст. 127 НК).
• 50% от недоплаты, если действие совершено повторно, в течение трех лет (абз. 4 ст. 127 НК).
• 75% от неоплаченного, если ситуация повторилась в течение трех лет три и более раза (абз. 6 ст. 127 НК).

Штраф не освобождает от необходимости оплатить задолженность по налогам, а начисляется сверх него.

Обратите внимание, если сумма невыплаты будет признана значительной, может наступить уголовная ответственность в соответствии со

Кто должен платить налоги за сдачу в наем?

Прежде чем рассчитывать стоимость штрафов и пени нужно точно прояснить, кто должен платить налоги, а кто нет. Да, существуют обстоятельства, при которых арендодатель вообще не должен иметь отношения к выплатам в бюджет, а за весь процесс, в т.ч. и перед законом, отвечает наниматель (арендатор).

Напомним, что в соответствии со в качестве нанимателя могут выступать, как физические лица, так и юридические. При этом недвижимость может быть использована только в качестве жилья. В разделении арендаторов на физических и юридических лиц и кроется разница в способах расчета и выплаты налогов:

Квартиросъемщики – физические лица

При этом определяет довольно внушительный перечень лиц и случаев налоговых перерасчетов и льгот социального плана.

Арендаторы – юридические лица

Тут начинается самое интересное. Если квартиру сняло юридическое лицо (в т.ч. ФЛП – физлицо предприниматель), то нужно обратиться к двум положениям Налогового кодекса:

1. Статья 18 НК дает определение налогового агента – это лицо, на которого возлагаются все обязанности по начислению и уплате налогов за другое лицо.

2. в пп. 170.1.2 устанавливает, что в случаях, когда нанимателем выступает юрлицо (в т.ч. ФЛП), оно автоматически становится налоговым агентом арендодателя!

Таким образом, в случаях, когда квартира сдана юридическому лицу, высчитывать налоги, оплачивать их, составлять отчетность и нести ответственность за неуплату будет наниматель. Арендодатель будет получать плату за вычетом налогов (чистыми), и не должен ни декларировать эти средства, ни совершать какие-либо платежи.

Ответственность за неуплату налога

В соответствии с вышеизложенными обязанностями распределяется и ответственность за неуплату налогов:

• Если договор заключен с физическим лицом, ответственность несет арендодатель.
• При заключении договора с юридическим лицом, ответственность возлагается на арендатора.

К сведению. В случаях, когда арендодателем выступает нерезидент Украины, он обязан действовать только через подписание договора с резидентом об оказании услуг налогового агента (пп. 170.1.3 ст. 170 НК).

Налогообложение сдачи жилья

Уплата НДФЛ

Это один из самых распространенных и не требующих дополнительных действий, вроде постановки на учет в качестве ИП или самозанятого.

Вам понадобится заключить договор с арендатором, в случае, если он меньше года по длительности, его не требуется регистрировать у нотариуса, достаточно простой письменной формы, где будет прописана величина ежемесячных платежей, а также стоимость обязательных коммунальных платежей.

Учтите, что если арендная плата в договоре включает в себя коммуналку, то платить 13% потребуется со всей суммы, включающий платежи за ЖКХ. Для этого до 30 апреля следующего за отчетным года вам необходимо будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, где указать сумму дохода в виде арендной платы за год и уплатить 13% от этой суммы в срок до 15 июля.

К декларации вам необходимо будет приложить ксерокопию договора аренды, расписки в получении денег или выписки с банковского счета, подтверждающие получение средств. Это в случае, если вы физическое лицо и сдаете квартиру такому же физлицу.

В случае, если ваш арендатор юридическая фирма, то она обязана самостоятельно исчислять в бюджет 13% от суммы аренды ежемесячно. Например, при перечислении денег вам на карту. В данном случае подачи декларации в конце года от вас Налоговый кодекс не требует.

Упрощенная система налогообложения

Далее рассмотрим ситуации, когда вы как арендодатель зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и применяете УСН. Если вы применяете упрощенку с объектом налогообложения «доходы», то обязаны платить налог в размере 6% от суммы платежей за год.

Если ваш случай это «доходы минус расходы», то ставка повышается до 15%

Вдобавок к налогу на прибыль, ИП обязан ежегодно уплачивать страховые взносы в фонды в форме ежеквартальных авансовых платежей.

С 2018 года это фиксированная сумма и в случае дохода до 300 000 рублей составляет 26 545 рублей в фонд пенсионного страхования и 5 840 в фонд обязательного медицинского страхования. А также налоговая обязывает ИП вести учет доходов и расходов в специальной книге учета.

Патент

Патентная система налогообложения предполагает уплату фиксированной суммы налогового платежа, которые разнятся в зависимости от региона и не зависят от суммы дохода от аренды квартиры. Воспользоваться такой системой могут только зарегистрированные в качестве ИП граждане.

Рассчитать патент для своего муниципального образования можно с помощью калькулятора, который предоставляется на сайте Налоговой службы: https://patent.nalog.ru/info/. Приобрести патент можно один раз на срок от 1 до 12 месяцев.

Также как и при УСН обладателям патента надо будет заплатить отчисления в фонды в размере 26 545 рублей в фонд пенсионного страхования и 5 840 в фонд медстраха. А также вести учет доходов и расходов в специальной патентной книге.

Что касается сроков оплаты, то уплатить треть патента, приобретенного на 12 месяцев требуется в течение 90 дней с момента подачи заявления. Остальную часть можно оплатить до истечения 12 месяцев.

Самозанятые граждане

Новый специальный режим, который пока действует только в 23 регионах России, называется налогом на профессиональный доход или налогом для самозанятых. Если вы сдаете квартиру, там где этот налог действует, то можно применить эту форму налогообложения.

Налоговая ставка составляет всего 4%, если сдаете физическому лицу и 6% если — юридическому.

Для самозанятых удобно заплатить прямо в приложении «Мой налог». Например, сразу при оплате платежа вам на карту вы помечаете платеж как оплату за квартиру и формируете чек. Предварительная сумма налога сразу будет видна.

До 12 числа следующего месяца сумма может быть скорректирована налоговой и до 25 числа самозанятый обязан уплатить налог. В этом году самозанятые получили бонус, своего рода вычет, в размере 12 130 рублей. Эта сумма уменьшает сумму налога в год.