Особенности уплаты налога с продажи долевой собственности

Расчет

В разных случаях применяются различные расчёты

• вычет 1 миллион рублей;
• вычет при покупке недвижимости;
• вычет затраченных на ремонт квартиры, средств.

Нужно ли платить, если стоимость менее 1 миллиона?

С каждой продажи недвижимости предоставляется имущественный вычет 1 миллион рублей. То есть, недвижимость стоимостью 1 миллион рублей или меньше, налогом не облагается, независимо от срока владения проданным объектом. В этом случае налоговую декларацию заполнять не нужно, вычет применяется автоматически.

Если стоимость недвижимости превышает 1 миллион, тогда налоговое удержание производится от суммы, превышающей 1 миллион, в размере 13%. Например, 1/3 сумма продажи доли квартиры составила 1 100 000 рублей, налог будет взиматься со 100 000 рублей, что составит 13 000.

Для оформления взаимозачёта требуется написать заявление в налоговый орган и получить одобрение начальника.

Покупка недвижимости

Если за приобретение доли продавец получает имущественный вычет, то при её продаже налог, который потребуется уплатить, можно погасить остатком вычета. То же можно сделать, если в одном налоговом периоде проводилась продажа доли и последующая покупка другого объекта недвижимости.

Например, продавец приобрёл свою долю год назад за 1,5 миллиона. За это ему назначили имущественный возврат в сумме 195 000 рублей. Их он получает ежегодными платежами в размере 13% заработка. За год им было получено 55 000 рублей, остаток вычета составил 140 000.

Доля в праве была продана за 1 600 000, с чего продавец должен был уплатить налог 78 000 рублей. Но так как он ещё не исчерпал право вычета, налоговое обязательство было погашено из его остатка (со 140 000). После проведения налогового взаимозачёта, к получению осталась сумма в 62 000, которую он продолжит получать по установленному регламенту.

Произведённые траты

Например, доля в квартире была продана за 1 500 000 рублей. НДФЛ с данной суммы составляет 65 000. На ремонт было потрачено 200 000, что допускает налоговый возврат в сумме 26 000 рублей. Разница между удержанием и возвратом (65 000 – 26 000) составила 39 000 рублей, которые потребуется уплатить продавцу.

Как определяется стоимость доли квартиры при расчете НДФЛ

Если часть жилья приобретена физлицом после 01.01.2016, а избежать уплаты НДФЛ с её реализации на основаниях статьи 217.1 НК не получится, базу подоходного налога придется рассчитать, выбрав большую из двух следующих величин:

1. Реализационная стоимость доли квартиры, прописанная в соглашении купли-продажи.
2. Действительная кадастровая цена этой же доли, умноженная на 0,7.

Данное правило четко оговаривается пунктом 5 статьи 217.1 НК. Если по состоянию на 1 января того года, в котором произошла продажа, кадастровая цена доли официально не определена, при расчете НДФЛ используется её продажная стоимость.

Пример

Как платят налог с продажи квартиры участники долевой собственности

Общие правила аналогичны представленным выше. Участники вправе распоряжаться только личной долевой собственностью, подтвержденной документально выпиской из «Росреестра». Они могут продавать одинаковые части по разной стоимости одному или нескольким покупателям. Допустимо применение:

• единого ДКП;
• раздельных договоров;
• комбинированных соглашений, где другие части передают в подарок.

В любом случае доходы физических лиц облагают налогом только с полученной прибыли.

Если доли получены в разное время

Для уточнения рассмотрим типовой пример:

• супруги проживают в квартире вместе с несовершеннолетним ребенком;
• жилплощадь приобретена в браке 02.02.2015;после смерти мужа (20.03.2018.) его доля (1/2) распределяется в равных долях по наследству между членами семьи;
• соответствующие изменения фиксируются в базе данных «Росреестра»;
• продажа недвижимости оформлена 14.05.2019.

В этой ситуации датой получения прав на всю собственность считают 02.02.2015. С учетом завершения ограничительного срока жене платить НДФЛ не надо. При возникновении спорных ситуаций можно сослаться на следующие документы:

• ГК РФ (статьи 131 и 235);
• разъяснение ФНС в письме №ЕД-4-3/17824 от 22.10.2012.

Доля несовершеннолетнего ребенка (1/4) оформлена позднее. С этой продаваемой доли необходимо заплатить налог по стандартным правилам. С учетом недееспособного возраста за малолетнего собственника соответствующие обязательства выполняет мать.

Следует помнить, что в данном случае для продажи жилплощади надо получить специальное разрешение государственных органов опеки (ООП). В ходе проверки необходимо доказать сохранение (улучшение) жилищных условий, имущественных прав ребенка. Так как несовершеннолетний записан совладельцем в ЕГРН, исключить это ограничение не получится.

Правила подачи декларации 3-НДФЛ

Налоговый период для заполнения декларации при продаже наступает в следующем году после проведения сделки. Нужно успеть её подать до 30 апреля. Обратиться следует в территориальное отделение по месту прописки, проживания или пребывания. Подать декларацию можно не только при личном посещении учреждения, но и на официальном сайте услуг ФНС, заполнив её в специальной программе в электронном виде.

Если налогоплательщик проживает или пребывает за пределами населённого пункта, он может послать её заказным письмом с уведомлением и вложением нотариально удостоверенных копий документов.

В документ нужно аккуратно, без помарок и без ошибок внести соответствующую информацию, касающуюся сделок купли-продажи, на основании которых возникло:

• право имущественного вычета (приобретение);
• обязательство по уплате НДФЛ (продажа).

Внесённые данные должны быть следующими:

1. Основные сведения о продаже: данные квартиры, её цена по ДКП, Ф.И.О и паспортные данные покупателя.
2. Требующиеся коды налогового органа, налогового периода, налогоплательщика и другие.
3. Самостоятельные расчёты, и налоговую сумму, подлежащую оплате.
4. Сведения о расходах, связанных с покупкой квартиры мужем.
5. Данные продавца (те же, что указывались о покупателе).
6. Самостоятельные расчёты по погашению НДФЛ полностью или частично.

В НДФЛ вносятся только те расчёты, которые подтверждаются платёжными документами.

Какие нужно приложить документы?

Пакет документации, который прилагается к декларации, следующий:

• паспорт;
• ДКП на покупку жилья;
• ДКП на продажу квартиры;
• ИНН налогоплательщика.

Если речь идёт о квартире, которая приобреталась супругом – свидетельство о браке. А для законных представителей несовершеннолетних дополнительно понадобятся в соответствии с ситуацией:

• свидетельство о рождении собственника;
• паспорт, если собственнику исполнилось 14 лет;
• свидетельство об опекунстве;
• решение суда об усыновлении.

Если делался ремонт, то нужно приложить соответствующие платёжные документы, а сумму расходов внести в декларацию.

Продавец недвижимости получает право на имущественный вычет. Эта налоговая льгота не отменяется, если квартира подлежит продаже. Эти деньги могут быть использованы как взаимозачёт для погашения НДФЛ при продаже, или получаться соразмерными частями, равными подоходному налогу.

Срок владения

Одним из важных моментов при исчислении имущественного вычета является период владения жилплощадью. Если «квадратные метры» находятся у гражданина более трех лет, то последний вправе не платить НДФЛ вообще. Этому есть и официальное название: приобретение вычета в размере полной стоимость жилплощади.

Здесь также стоит обратить внимание на нововведения, появившиеся два года назад. Их суть заключается в том, что владение квартирой на протяжении трех лет освобождает от НДФЛ только тех, кто получил жилье в порядке дарения (от близкого родственника), наследства, а также пожизненной ренты

Разумеется, квартира должна быть приватизированной.

По отношению же к другим жилым помещениям, применяется нововведение: они должны быть не менее 5 лет в собственности, если человек не хочет перечислять подоходный налог при продаже. Так сказано в пункте 4 уже упомянутой 217.1 статьи НК РФ.

Помните! Закон обратной силы не имеет, поэтому новые сроки применяются лишь к тем, кто стал собственником квартиры после 2016 года.

Считается, что указанная поправка в Кодекс была сделана, чтобы уменьшить количество спекуляций при продаже жилья. Кстати, нужно сказать, что местные власти субъектов РФ наделены специальным полномочием по уменьшению минимальных предельных сроков владения недвижимостью.

Рассмотрим пример. Гражданин Иванов решил распорядиться судьбой квартиры, полученной по наследству в 2010 году, и продал ее в 2015 за 6 миллионов. Срок владения в данной ситуации составляет 5 лет, что, очевидно, больше минимального предельного периода, действовавшего до 2016 года. В таком случае имущественный вычет будет равен стоимости квартиры, то есть шести миллионам рублей. Сумма налога, естественно, в результате окажется нулевой.

Когда у гражданина жилье менее 3 лет в собственности (или пяти, согласно внесенным поправкам), то можно посчитать НБ, исходя из размера которой исчислится налог. Однако человек все равно вправе ее уменьшить. Ситуации бывают разными, поэтому можно выбрать один из двух видов возмещения:

• 1 миллион — в этом случае от стоимости, по которой было продано жилье, отнимается 1 000 000, а налог начисляется лишь на остаток;
• вычет, основанный на тратах на приобретение этой квартиры (необходимы доказательства стоимости). То есть налог будет высчитываться исходя из размера чистой прибыли.

Многих интересует, сколько раз можно воспользоваться вычетом. Если квартиру продают, то налоговое возмещение предоставляется неограниченное количество раз. Однако для вычета в 1 миллион имеется ограничение: его разрешают применять только единожды в 12 месяцев.

Приведем пример, иллюстрирующий расчет. Гражданин Иванов в 2017 году продал за 5 миллионов жилплощадь, приобретенную в 2015. Срок владения, таким образом, составляет 2 года, поэтому ему придется уплатить НДФЛ в бюджет. Он решает применить вычет в размере 1 миллиона рублей, поэтому сам налог будет рассчитываться следующим образом: От пяти миллионов отнимаем один, а затем умножаем на 13 процентов. В результате получается 520 тыс. рублей Именно такую весомую сумму Иванов заплатит, если он не может подтвердить расходы на приобретение указанного жилья.

Кстати, ранее имелась небольшая лазейка. Люди указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры, равную одному миллиону, чтобы не платить налог (он оказывается нулевым). Однако сейчас так сделать не получится, поскольку база исчисляется исходя из кадастровой цены.

Теперь рассмотрим пример применения вычета, исходя из понесенных расходов на ее приобретение. Петров приобрел в 2015 жилую площадь за 4 миллиона. В 2017 году он продал ее уже за 5 500 000. Срок владения равен 2 годам, поэтому возникает обязанность внесения НДФЛ. У Петрова есть прошлый договор, доказывающий сумму расходов на покупку квартиры. Посчитаем налог: (5 500 000 – 4 000 000) * 13% = 195 тыс. рублей

Рассчитаем сумму, основанную на кадастровой оценке. Иванов в 2017 году продал за 2 миллиона рублей жилье, купленное в 2016. Однако его кадастровая цена равняется 3 миллиона 400 тысяч. Налоговая база определяется с применением понижающего коэффициента – 0,7. Итак, сначала рассчитаем налоговую базу: 3 400 000 * 0,7 = 2 380 000 НДФЛ в такой ситуации, если Иванов не захочет воспользоваться вычетами, будет равен: 2 380 000 * 13% = 309 400 рублей.

Вычтем расходы

Впрочем, есть и другой способ уменьшить размер налога во время продажи жилья для собственников «со стажем» меньше трех лет. Это процедура называется вычитанием расходов. Вы снижаете доходы на величину расходов.

Например: два года назад вы купили квартиру за 2,5 млн., а сегодня хотите продать ее за 3 млн.

При обычном вычете, сумма отчислений составит 260 тыс. руб (13%).

Куда выгоднее воспользоваться другим способом: вы посчитаете 13% от суммы, которую получите от продажи сверх тех денег, которые сами затратили в прошлом. То есть, из 3 млн. вы должны вычесть 2,5 миллионов, а 13% посчитать от 500 тыс. рублей. В итоге сумма для уплаты составит 65 тыс. рублей.

Если записать операцию по расчету имущественного вычета и вычитания расходов, это будет выглядеть так:

• Сумма налога при вычете = (цена продажи – 1 млн.) *13%;
• Сумма налога при вычитании расходов = (цена продажи – стоимость приобретенной квартиры) *13%.

Учтите, что вы, разумеется, не можете воспользоваться двумя этими способами одновременно, а для использования второго метода придется предоставить документ, который подтвердит приобретение на эту сумму.

Как рассчитать и уплатить налог с продажи?

Сведения в местное отделение ФНС поступают непосредственно при регистрации гражданско-правового договора купли-продажи. Стоимость объекта, участвующего в имущественной сделке обязательно отражается в договоре. Эта сумма, полученная продавцом недвижимости является базовой при исчислении. Естественно, инспекторы проведут собственный перерасчёт, чтобы проверить отсутствие недоимки при оплате налога.

Кроме этого, в инспекцию ФНС передают сведения о наличии регистрации на территории РФ. Инспекторов интересует следующий факт:

1. не является ли продавец иностранцем или лицом без гражданства;
2. прописан ли он ранее, чем за 98 дней до проведения сделки.

Такие сведения имеют значения для того, чтобы увеличить налоговую ставку с 13% до 30%.

Остальные сведения, которые отменяют уплату налога, граждане предоставляют самостоятельно.

К ним относится срок владения проданной недвижимостью. Если она находилась в собственности более 3 лет, от продавца требуется только подача заявления об освобождении от выплат на данном основании. Такое заявление, написанное на имя начальника регионального отделения ФНС, лица подают при личном посещении инспекции или пересылают заказным письмом с уведомлением о получении.

Если же строение возведено и введено в эксплуатацию менее чем за 3 года до продажи, а ЗУ находится в собственности более 3 лет, то аналогичное заявление следует подать только в отношении надела, а налог за дом оплатить по существующему регламенту.

Рассчитываем сумму

Расчёты по оплате налога с продажи дома с земельным участком перечисляются до 15 июля года, следующего за налоговым периодом, а декларация НДФЛ подаётся до 30 апреля. То есть, на следующий год после продажи недвижимости следует подать декларацию и оплатить указанную в ней сумму.

Расчёты проводятся по следующей формуле: от суммы стоимости дома и земельного участка вычитается один миллион. От оставшейся стоимости, которая определяется как налоговая база, находится 13%.

Например: стоимость дома – 2 миллиона 500 тысяч, а стоимость ЗУ – 1,5 миллиона. Участок и строение в собственности 2 года. Соответственно, слагается стоимость дома и надела, которая в совокупности равна 4 миллионам, из которых вычитается 1 миллион. Их полученной разности в 3 миллиона находится размер установленной налоговой ставки. Уплате в счёт НДФЛ подлежит сумма в 390 тысяч рублей.

Если продавец – иностранец, он обязан уплатить 30% налога. Соответственно, с продажи он обязан перечислить в отделение ФНС 900 тысяч. Льготы для иностранцев не предусмотрены.

При условии, что земля под домом оформлена в собственность 3,5 года назад, а капитальное строение введено в эксплуатацию и поставлено на кадастровый учёт за год до продажи, налог следует вычитать только со стоимости частного дома. С его стоимости в 2,5 миллиона следует вычесть миллион не облагаемых НДФЛ средств, а с полутора миллионов вычесть налог, который составит 205 тысяч рублей.

Каждый налогоплательщик исходит из нюансов, определяемых его ситуацией. Рассчитав положенную для выплаты сумму, он должен подойти в местное отделение ФНС и заполнить налоговую декларацию. В декларации указывают как сумму, перечисленную с продажи недвижимости в бюджет государства, так и расчёты, которыми пользовался налогоплательщик.

Льготы или освобождение от налога на продажу дома с земельным участком в силу тех или иных причин, требуется оформить заявлением с приложением подтверждающих документов. К таковым относятся правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на дом и участок. Например:

• Договор имущественной сделки, на основании которого продавец, в своё время, вступил в право собственности.
• Свидетельство о собственности в случае приватизации ЗУ или при введении дома в эксплуатацию.
• Свидетельство о наследовании, если частный дом или участок передавались по наследству.

Для обоснования льгот следует приложить копии документов, которые подтверждают статус льготника.

Для тех кто интересуется алгоритмом и особенностями покупки дома с землей — мы подготовили материал.

Кто должен подавать декларацию при продаже квартиры?

Не всем гражданам, продавшим квартиру в 2020 году, придется заполнять и подавать декларацию 3-НДФЛ в 2021 году.

Продавец жилья обязан сдать 3-НДФЛ, если он владел квартирой менее установленного времени. В общем случае это 5 лет, но в некоторых ситуациях срок владения ограничивается 3 годами.

Ситуации, когда человек должен сдать 3-НДФЛ при владении квартирой менее 3 лет:

• жилье получено в дар по договору дарения;
• недвижимость получена в порядке наследования;
• квартира приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• квартира получена по факту приватизации;
• у продавца нет иного объекта недвижимости в собственности.

Для остальных случаев приобретения проданной квартиры срок минимального владения ограничивается 5 годами.

Таким образом, если человек продает недвижимый объект, который был у него в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях 3 лет), то нужно отчитаться перед налоговой службой, сдав декларацию 3-НДФЛ и заплатив налог с полученного дохода.

Если квартира была в собственности более 5 (3 лет), то заполнять отчетность для ФНС не нужнго.

Имущественный вычет и подоходный налог

С получаемого дохода граждане обязаны платить подоходный налог (НДФЛ). В отношении поступлений от продажи квартир, домов, земли, дач налог считается по ставке 13 процентов, умноженной на налоговую базу.

В качестве базы берется разность полученного дохода и имущественного вычета, положенного физическим лицам при продаже имущества согласно НК РФ.

В частности в отношении квартир полагается вычет в размере 1 млн. руб. или фактических расходов по приобретению данного жилого объекта — эта сумма уменьшает базу для расчета НДФЛ, тем самым снижая сам налог к уплате. То есть имущественный вычет — это налоговая льгота, предоставляемая гражданам для снижения налоговой нагрузки.

Продавец квартиры вправе сам выбрать вид имущественного вычета, который он примет для уменьшения доходов с целью налогообложения:

1. 1 млн. руб. — фиксированная сумма.
2. Расходы на приобретение проданного жилья — сумма обязательно должна подтверждаться документами (например, договором купли-продажи).

Логично выбирать тот вид имущественного вычета, который больше, то есть наиболее выгодный продавцу, позволяющий снизить налог к уплате до возможного минимума.

Как рассчитать НДФЛ и заплатить его?

Рассчитывается налог с продажи квартиры по формуле:

Срок уплаты налога — до 15 июля года, следующего за годом продажи. По объектам, проданным в 2020 году, заплатить НДФЛ нужно до 15 июля 2021 год включительно.

Пример расчета налога с продажи квартиры:

Гражданин в 2020 году продает двухкомнатную квартиру, цена по договору купли-продажи 3 800 000 руб. Данное жилье человек купил в 2018 году за 3 200 000 руб., при этом есть договор, подтверждающий эту стоимость.

Так как жилой объект был в собственности только 2 года, то в 2021 году нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить НДФЛ,

Срок подачи декларации — до 30 апреля 2021 года.

Срок уплаты налога — до 15 июля 2021 года.

В качестве вычета можно взять либо 1 000 000, либо расходы на приобретение 3 200 000. Конечно, брать расходы значительно выгоднее.

Налог = 13% * (3 800 000 — 3 200 000) = 78 000 руб.

Сроки и порядок подачи 3-НДФЛ в 2021 году

Декларация подается в срок до 30 апреля 2021 года включительно за квартиры, проданные в 2020 году. Сам налог можно уплатить позже — до 15 июля 2021 года включительно.

Заполнить декларацию можно ручкой, на компьютере, в программе, в личном кабинете налогоплательщика.

Заполненный вариант нужно передать в ФНС по месту жительства либо в бумажном виде, либо отправить почтой, либо в электронном через личный кабинет на сайте налоговой.

Продавец квартиры сам решает, как ему удобно подать декларацию.

Полезное видео

Советы адвоката, относятся к тому, как гражданину нужно выполнить налоговые обязанности в случае продажи недвижимого имущества. Разбор особенностей в 8-минутном видео дан и для резидентов, и для нерезидентов РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=re-gSyNxfq0Video can’t be loaded because JavaScript is disabled: Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько (https://www.youtube.com/watch?v=re-gSyNxfq0)

Как стало нужно платить с 2016 года, рассказывает эксперт в сфере недвижимости в 4-минутном видео. Произошедшие изменения относятся к срокам владения, которые позволяют не платить НДФЛ после продажи дома.

https://www.youtube.com/watch?v=_Fcuj9ALgr0Video can’t be loaded because JavaScript is disabled: Налог при продаже недвижимости НДФЛ в 2019 — 2020 | Новостройки.SHOP (https://www.youtube.com/watch?v=_Fcuj9ALgr0)

Как на легальном основании не платить или сократить базу налогообложения, перечислению таких возможностей, сотрудница отдела бухгалтерского сопровождения, отвела трёхминутную презентацию.

https://www.youtube.com/watch?v=GRwvz2JAkhMVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Как не платить налог с продажи квартиры? Реальные советы! (https://www.youtube.com/watch?v=GRwvz2JAkhM)

Детальному разбору нюансов, возникающих в связи с выплатой налога и получением вычетов при продаже, покупке недвижимого имущества и ипотеке, посвящён 50-минутный выпуск видеоканала недвижимости. Здесь всё разобрано до мелочей.

https://www.youtube.com/watch?v=exe4j-fySk0Video can’t be loaded because JavaScript is disabled: Налоги и вычеты при покупке, продаже недвижимости и ипотеке (https://www.youtube.com/watch?v=exe4j-fySk0)

Совершение сделки одним соглашением

Если все владельцы долей одновременно продают их одному покупателю, то составляется один договор купли-продажи, в котором одной стороной (Продавцом) выступят все сособственники, а другой стороной – лицо, приобретающее квартиру (Покупатель).

С 31.07.19 г. в силу вступил регламент сделок с долями. Сделки по одному договору будут проходить по упрощённой процедуре, на основании Федерального закона № 76-ФЗ от 01.05.2019 г., внёсшим изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Такие договора не нужно будет удостоверять нотариально.

Зато в этом случае налоговая сумма для собственников, не попадающих под налоговые льготы, будет выше, так как возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника. Соответственно, остаток, подлежащий налогообложению, будет делиться, соразмерно доле в праве на имущество.

Например, Первому собственнику принадлежит половина квартиры, а второму и третьему – по четверти. Они продали жильё за 3 300 000, за что им предоставлен налоговый вычет в 1 000 000. Остаток 2 300 000 подлежит налогообложению, с него удерживается 299 000 рублей. Первый налогоплательщик уплачивает половину всей суммы, или 149 500 рублей, а два других – по четверти этой суммы, что составляет 74 750.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет

При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.

Стоимость доли и НДФЛ

Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.

Если жилье было приобретено после 01.01.2016 г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:

1. Цену части недвижимости по договору.
2. Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.

У правила есть 2 уточнения:

1. Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
2. Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.

Пример расчета. Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн. 100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство по закону

Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:

• заверенное нотариально имущественное право;
• сертификат государственной регистрации полномочий;
• одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
• технический паспорт жилья;
• подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
• соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.

Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество. К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права. Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.

Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений, когда наследователь вступил в свои права. Однако после реализации доставшегося наследства его обладателю необходимо уплатить налог. Данная процедура подразумевает налогообложение, в отличие от упраздненного ранее налога на наследственное владение.

Кто может получить возврат налога при покупке квартиры?

Прежде всего, действующее законодательство предусматривает предоставление налогового вычета при покупке жилья только налогоплательщику. Налогоплательщиками признаются организации и физлица, на которых возложена обязанность уплачивать налоги ().

Кроме того, физлица по общему правилу должны являться налоговыми резидентами Российской Федерации (). К ним относятся граждане, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев. Этот период не прерывается в случае краткосрочных (менее шести месяцев) выездов за границу для лечения, обучения или работы на морских месторождениях углеводородного сырья (). Ограничение по времени нахождения в России не устанавливается для командированных за границу представителей органов власти и местного самоуправления, а также российских военнослужащих, проходящих службу за рубежом. Эти лица признаются налоговыми резидентами, даже если в течение года они ни одного дня не находились на территории России ().

Также отдельный порядок установлен для признания в 2015 году налоговыми резидентами жителей Республики Крым и Севастополя. Для них 183 дня проживания исчисляются в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года ().

Лица, не являющиеся российскими налоговыми резидентами, тоже могут являться плательщиками НДФЛ, но только в том случае, если их источник дохода располагается в России (). Однако получить налоговый вычет они по общему правилу не могут ().

Кроме того, чтобы получить налоговый вычет, нужно иметь сам доход, который облагается налогом. Если налогоплательщик не имеет какого-либо дохода, с которого он обязан уплачивать НДФЛ, то он не сможет получить налоговый вычет. Этим налогом облагается доход, полученный налоговыми резидентами как от российских источников, так и от источников за пределами Российской Федерации, а для нерезидентов – только от российских источников ().

Важно, что вычет предоставляется только собственникам недвижимости. Если вы оплатили покупку квартиры для другого человека, а сами не стали собственником этого жилья, то налоговый вычет вам не предоставят

Равно как не предоставят такой вычет и этому человеку. Исключением является случай приобретения жилья в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет либо строительства жилой недвижимости для них ().

Если квартиру купили супруги (и она по правилам семейного законодательства перешла в их общую совместную собственность), то нередко возникает вопрос: каждый ли из них вправе получить вычет или только тот, на кого недвижимость оформлена? Минфин России посчитал, что на вычет могут претендовать оба супруга, причем и мужу, и жене вычет полагается в полном размере, до 2 млн руб. При этом не обратившийся за таким вычетом совладелец сохраняет право на получение имущественного налогового вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме. Правда, действует это правило, только если документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче – при приобретении прав на объект долевого строительства), оформлены после 1 января 2014 года (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 5 июня 2015 г. № 03-04-05/32776).

Для объектов, приобретенных до 1 января 2014 года, действует другое правило: размер вычета распределяется между супругами в соответствии с их письменным заявлением. Напомним, что получить вычет можно из доходов за три года, предшествовавших году подачи налоговой (). Иными словами, если налогоплательщик подал заявление о предоставлении налогового вычета на покупку жилья в 2018 году, получить вычет из доходов предыдущих периодов он сможет только за 2017, 2016 и 2015 годы. При этом не имеет значения момент приобретения квартиры, поскольку ограничений на срок обращения за вычетом не установлено (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 29 апреля 2014 г. № 03-04-05/20134).

Однако если недвижимость супругами была оформлена не в совместную, а в общую долевую собственность, то каждый из супругов должен подтвердить понесенные на ее приобретение расходы самостоятельно и именно на сумму этих расходов ему будет предоставлен налоговый вычет (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60785).