Через сколько лет после приватизации можно продать квартиру

Нормативная база

Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:

1. Налоговый кодекс РФ.
2. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

Статья 224 НК РФ содержит общее правило: доход гражданина минус налог в размере 13%. Статья 217.1 НК содержит исключения, к примеру: налог не начисляется, если лицом получен доход после продажи объекта недвижимости, которым он непрерывно владел не меньше 3 лет, а право собственности на такую недвижимость возникло в результате приватизации.

Именно поэтому следует учитывать срок возникновения права собственности на такую недвижимость. В соответствии со статьей 7 ФЗ № 1541-1 (о приватизации), этот срок исчисляется со дня госрегистрации права, т.е. внесения данных в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Что сказали суды

Районный суд

Евгений — член кооператива. Договор на строительство жилья не расторгнут, паевой взнос Евгений выплатил в полном объеме. Поэтому спорную квартиру надо отдать ему, а договор с Татьяной признать недействительным. Она занимает квартиру незаконно и должна съехать.

Краевой суд

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, прав покупатель, которому передали имущество. Всем другим надо возместить убытки. Квартиру по документам передали Евгению: он платил взносы, контролировал строительство, заключил дополнительное соглашение, участвовал в общих собраниях кооператива. Продажа квартиры Татьяне — злоупотребление правом, поэтому ее договор с кооперативом — ничтожный, а сама Татьяна — недобросовестный приобретатель.

Верховный суд

Суды всё напутали. Фактически квартиру передали Татьяне: она сделала там ремонт и живет. Пусть по документам Татьяна не собственник, но закон дает ей право защищать свои владения даже против собственника. Дело надо пересмотреть.

Евгений и Татьяна пострадали из-за того, что договор с кооперативом на покупку пая не регистрируется в Росреестре. Кооператив сам ведет реестр пайщиков и распределяет помещения между теми, кто уплатил взносы. Поэтому он смог продать одну квартиру нескольким покупателям и до поры этого никто не заметил.

Но это не все проблемы кооперативов. Евгению пришлось платить дополнительные взносы, и кооператив имел право их требовать. Он оплачивает стройку деньгами, которые берет у пайщиков. Если застройщик просит больше денег, кооперативу приходится требовать их у пайщиков: иначе его ликвидируют, а стройку заморозят. Поэтому в начале стройки неизвестно, сколько точно будет стоить квартира.

Просто отдать деньги и ждать квартиру тоже не получится. Чтобы защитить свои права, приходится проверять все договоры, соглашения и учредительные документы кооператива, условия и график внесения паевых взносов, реестр пайщиков, проектную документацию. Нужно проверять, как идет строительство, и участвовать в собраниях пайщиков: по-другому повлиять на застройщика не получится. Это большая работа, и без юриста очень легко что-то упустить.

Вот абсолютный минимум, который нужно проверить при покупке квартиры через кооператив:

1. Свободна ли квартира от обременений.
2. Сколько пайщиков в кооперативе и как между ними распределены квартиры по реестру пайщиков и проектной документации.
3. Если ваша квартира раньше числилась за одним из пайщиков, то почему теперь не числится. Полностью ли ему вернули паевой взнос.
4. Соответствует ли реестр реальному положению дел. Евгений с Татьяной обнаружили обман на собрании.

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

При планировании сделки по продаже приватизированной жилплощади нужно заранее позаботится о сборе необходимых документов.

Потому важно знать о том, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры.  Закон требует, чтобы была подготовлена следующая документация:

• Техническая документация из БТИ;
• Подтверждение прав собственности владельца на помещения жилого формата;
• Персональная документация собственника, подтверждающая его личность;
• Справки из управляющих компаний и ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам, а также сведения о количестве проживающих в обозначенной квартире и численности граждан, которые тут зарегистрированы;
• Если в квартире проживают иждивенцы или несовершеннолетние дети, также потребуется разрешение на продажу со стороны попечительского совета, а также органов опеки.

В целом, каждая ситуация имеет свои нюансы, и потому при продаже своего жилища необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Он тщательно изучит все обстоятельства, и сможет подсказать, какие дополнительные документы могут потребоваться при взаимодействии с покупателем, и проведет процесс с минимальными рисками для обеих сторон. Кроме того, правовед сможет оценить рыночную цену квартиры и поможет урегулировать любые проблемы, которые могут возникнуть.

Выписка из домовой книги для продажи квартиры

Выписка из домовой книги является одним из ключевых документов, который может потребоваться при совершении сделок с продажей приватизированной квартиры, при оформлении разнообразных пособий и льгот, при принятии наследства и т.д.

Получить выписку можно в самых разнообразных инстанциях, которые имеют право на выдачу документации подобного формата. Речь идет о ТСЖ, управляющих компаниях, ЖСК, ЕИРЦ, паспортных столах и МФЦ. Существует возможность получения выписки как в бумажной форме, так и в электронной.

Выписка содержит сведения следующего характера:

1. Данные о собственнике, а также всех гражданах, которые прописаны (или которых планируют прописать) и проживают на указанной жилплощади.
2. Технические характеристики жилплощади, ее месторасположение, площадь и другие сведения, касающиеся объекта.

Получить документ могут только граждане, которые обладают правами собственности на жилые помещения или постоянно проживают там. Для получения выписки необходимо будет предоставить определенную документацию, в частности подтверждение прав собственности на квартиру, персональные сведения о заявителе (копия паспорта и т.д.), доверенность на осуществление действий по продаже жилья (если собственник поручил заниматься данным вопросам доверенному лицу), и другие документы необходимые для сделки.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, образец

При продаже приватизированного жилья стороны процесса должны заключить между собой соответствующее соглашение. К договору выдвигают определенные требования относительно содержания, в частности:

• Указание персональных данных сторон процесса;
• Обозначение предмета договора с указанием конкретных характеристик квартиры и ее стоимости;
• Сделка и ее основные условия, а также права и обязанности продавца и покупателя;
• Срок действия соглашения;
• Порядок проведения финансовых расчетов и передачи жилья новому собственнику;
• Ответственность сторон, а также причины, по которым договор купли продажи приватизированной квартиры может быть аннулирован или признан ничтожным.

⇒ Образец договора можно посмотреть на любом специализированном интернет портале. В частности, изучить более подробно образец соглашения можно здесь. ⇐

Остались вопросы?

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.

Это важно знать: Как разделить счета в неприватизированной квартире

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.

Налоги при продаже приватизированной квартиры в 2021 году

Налоговый вычет предоставляется только 1 раз в жизни на сумму, не превышающую 2 млн. рублей. Причем гражданин должен быть плательщиком НДФЛ. Особенности налогообложения Платить или нет, налог на доходы от реализации недвижимости определяется количеством лет, сколько квартира находилась в собственности у владельца.

Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.

При определении налоговой базы, начиная с января 2021 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент.

Приватизация или переход в собственность квартиры, которая изначально принадлежала государству, числилась у граждан в социальном найме продолжительное время, не требует уплаты налога при переоформлении. Предполагается оплата госпошлины, за кадастровый паспорт, а также некоторые другие расходы. Являясь уже собственником, требуется ежегодно вносить налог на недвижимость.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года.

Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление  на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов

В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.

Завуалированная «продажа» без приватизации

Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.

Обмен неприватизированного жилья

Законодательство не запрещает производить обмен квартирами по договорам социального найма (ст.72 ЖК РФ) с учётом ограничений (ст.73 ЖК РФ):

• при признании жилья аварийным и подлежащим сносу;
• если произведена несанкционированная перепланировка;
• при признании нанимателя недееспособным;
• при расторжении договора социального найма с последующим выселением жильцов.

Процедура обмена производится в следующем порядке:

1. Подыскивается участник сделки самостоятельно, путём обращения в риелторские представительства или через интернет.
2. После достижения договорённости посещается орган муниципалитета, куда подаётся заявление о проведении обмена между сторонами с приложением документов:
   • удостоверения личностей всех зарегистрированных жильцов;
   • ордеров или договоров социального найма обеих сторон;
   • согласия прописанных граждан на проведение процедуры обмена.

1. Для завершения процесса необходимо обменяться объектами недвижимости и получить доплату согласно договорённости.

Вопрос доплаты денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципальным жильём, поскольку просматривается элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, а «покупатель» несёт риски по потере уплаченных денежных средств, так как купить неприватизированную квартиру запрещено законом.

Продажа «прописки»

Условием проведения сделки является согласие муниципалитета для прописки постороннего человека. Суть заключается в следующем:

• получить оговоренную сумму средств и прописать «покупателя» на территории объекта;
• выписаться зарегистрированным лицам;
• переоформить на вновь зарегистрировавшегося жильца лицевые счета.

Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не запрещает «покупателю» в будущем оформить собственность в полное распоряжение путём проведения приватизации при неиспользовании предоставляемого один раз в жизни права.

Согласие супруга на продажу

Статья 34 СК РФ дает определения общего и личного имущества супругов. Совместное – все, что было нажито во время брачно-семейных отношений (в том числе жилплощадь), за исключением личных вещей и имущества приобретенного безвозмездно (подаренного, завещанного мужу либо жене).

Приватизированная квартира – отличается от совместного имущества при возникновении собственнических прав. При приватизации, жилплощадь получается гражданином безвозмездно и входит в состав личного имущества и может быть продана без согласия супруга.

Согласие не нужно если:

• жилье приватизировано до заключения брачно-семейных отношений;
• союз заключен, но один из супругов отказался от приватизации, утратив собственнические права на квартиру.

Наличие прописки в квартире, приватизированной на вторую половину, также не предоставляет никаких прав.

Исключение составляют случаи, когда не являющийся владельцем квартиры супруг осуществил какие-либо действия, значительно увеличившие стоимость жилья (например, ремонт). Тогда через судебную инстанцию он может добиться выделения части (равной вложениям) в недвижимости, а значит, при дальнейшем отчуждении уже потребуется его согласие.

Если процесс приватизации был начат в тот момент, когда граждане уже состояли в брачно-семейных отношениях, оформление права происходит на них обоих, в таком случае это жилье будет разделено на доли и отдано в общую собственность.

Продажа квартиры после приватизации

Приватизация квартиры — это оформление указанной недвижимости в собственность. После завершения процедуры, гражданин приобретает полный комплекс правомочий. Он получает право продажи, обмена, дарения квартиры. Завершение процесса оформления собственности выражается получением выписки регистрационного реестра. Документ подтверждает перерегистрацию правомочий муниципалитета на конкретного гражданина. С указанного момента, он становится полноправным владельцем недвижимости.

Продать объект можно, непосредственно после получения выписки. Она представляет собой аналог отмененного регистрационного свидетельства. Продажа жилья осуществляется беспрепятственно. Местные власти не будут иметь никакого отношения к приватизированному объекту. Поэтому, сроки продажи квартиры после приватизации не установлены. Порядок продажи жилой площади станет общегражданским сразу после завершения процедуры оформления собственности.

Необходимые документы

Документы для продажи квартиры после приватизации представляют собой стандартный перечень. Указанными бумагами обладает каждый владелец жилой площади.

Список необходимых документов:

• Выписка из реестра. Документ удостоверяет право владения недвижимостью;
• Личный паспорт владельца. Если оформлено долевое владение, надо представить паспорта всех дольщиков;
• Договор, подтверждающий оформление сделки, заключаемый перед продажей. Сторонами соглашения будут лицо, желающее продать объект и покупатель. Местный орган власти в совершении сделки, участия не принимает.

После 3 лет приватизации

При оформлении объекта в собственность более трех лет назад, сделка не потребует уплаты подоходного налогового сбора. Когда на момент сделки, владелец обладает квартирой меньше трех лет, он обязан оплатить указанную пошлину.

Уплата сбора никоим образом не ограничивает права собственника. С точки зрения налогового права, указанный период нужен для признания необходимости оформления объекта. Его получение со спекулятивными целями, справедливо обуславливает необходимость перечисления сбора. Когда продажа вызвана объективными причинами, условие о трехлетнем владении соблюдено, нет необходимости выплачивать налог.

Однако правомочия собственника возникают с момента завершения процесса признания права собственности, независимо от указанного трехлетнего периода. Налог с продажи квартиры после приватизации после трех лет, не уплачивается.

Менее 3 лет приватизации

С точки зрения законодателя, продать жилье до наступления трехлетнего периода владения им, означает получение прибыли. По стандартному правилу, каждый получатель прибыли обязан уплачивать государственный налог.

Какой налог с продажи квартиры сразу после приватизации? Его размер равен 13% от суммы прибыли. Денежные средства, полученные от реализации жилья менее трех лет в пользовании, считаются доходом. Они облагаются указанным сбором. Расчет суммы, подлежащей перечислению фискальному органу, производится путем изъятия 13% от стоимости имущества.

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

• Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
• Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
• Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Через сколько можно продать квартиру

Российское законодательство позволяет продавать или отчуждать имущество любым другим способом сразу после регистрации прав собственности в Росреестре. При положительном решении о приватизации муниципальной квартиры, собственнику или группе собственников будут выданы на руки договора приватизации, с которыми необходимо обратиться в территориальный регистрационный орган. Также необходимо будет предоставить пакет сопроводительных документов и уже на месте написать соответствующее заявление. Процедура регистрации прав собственности в среднем займет 10-14 дней, после чего каждый участник процесса приватизации получит свой экземпляр Свидетельства.

С момента получения документа, устанавливающего права собственности на квартиру, ее хозяин (хозяева) могут совершать любые сделки с приватизированной недвижимостью. Но здесь нужно учитывать форму собственности, в которую перешла муниципальная квартира после приватизации, поскольку от этого зависит насколько легко и быстро можно будет продать недвижимое имущество.

Приватизированное жилье может быть собственностью:

• единоличной;
• совместной;
• долевой.

Единоличная форма собственности приватизированного жилья позволяет совершить его продажу без дополнительных трудностей и проблем, ведь собственником является один человек, решение которого не зависит от третьих лиц. Исключением могут быть ситуации, когда на данной жилплощади прописаны:

• несовершеннолетние дети;
• дети-инвалиды;
• инвалиды;
• иждивенцы и другие категории социально незащищенных слоев населения.

Внимание! Наличие прописанных лиц в квартире существенно осложняет процесс продажи, но не делает его невозможным.

При совместной форме собственности полноправными хозяевами являются сразу оба супруга. Поэтому ни один из них не вправе распоряжаться приватизированной жилплощадью без предварительного согласования данного вопроса с другим совладельцем. Если кто-то из супружеской пары будет против продажи жилища, то второй сможет его продать только при следующих условиях:

• после развода (когда жилье делится поровну между мужем и женой);
• после суда (если один из них подал исковое заявление о выделении доли в квартире).

Данное обстоятельство может стать камнем преткновения при продаже приватизированной квартиры, поэтому к выбору формы собственности нужно отнестись со всей ответственностью и серьезностью еще до начала приватизации.

Долевая форма собственности недвижимого имущества подразумевает выделение долей в квартире для каждого участника приватизации, которые достигли возраста 14 лет. Каждый из них является полноправным хозяином своей доли и вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. Но есть одно «но». В вопросах продажи приватизированной недвижимости приоритет при выборе покупателя доли отдается другим собственникам, имеющим доли в этой квартире. Если никто из настоящих владельцев долей не желает выкупать долю, то собственник может продать ее третьим лицам со стороны.

При продаже приватизированной квартиры следует учитывать еще одно обстоятельство. Поскольку муниципальное жилье перешло в частную собственность нового владельца бесплатно, то при продаже его (переводе в денежный эквивалент) вырученная сумма расценивается законодательством как чистая прибыль. А согласно Налоговому Кодексу РФ все доходы физических лиц должны облагаться налогом – НДФЛ.

Согласно законодательству РФ любые сделки с приватизированным имуществом не являются объектом налогообложения. Поэтому если с момента приватизации квартиры прошло более трех лет, то при продаже недвижимости платить НДФЛ не нужно. Если акт продажи имущества совершается в первые три года после приватизации, то вырученная сумма за жилище будет обложена подоходным налогом.

Важно! При продаже приватизированной жилплощади продавец должен будет уплатить в казну налог.

Можно ли провести сделку без согласия прописанных лиц?

• супругами продавца;
• владельцами долей в праве на квартиру.

От супругов и сособственников согласие нужно обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию. В остальных случаях квартиру продавать можно, независимо от желания или протеста прописанных в квартире граждан: они не вправе чинить препятствия собственнику жилья.

После приватизации и регистрации этой процедуры квартиру можно продавать практически сразу же, но в этом случае придётся уплатить НДФЛ. Купля-продажа после приватизации проходит по стандартному алгоритму, с учётом некоторых нюансов. Решение о продаже принимают только собственники жилья, иные жильцы не вправе принимать такие решения и препятствовать ему, если они не являются членами его семьи.

Важные нюансы

В рассматриваемой ситуации возможно два варианта нарушений, за которые собственники квартир будут привечены к ответственности. Во-первых, неуплата налога, которая повлечет пеню и штраф. Во-вторых, непредоставление декларации, что также грозит штрафной санкцией.

Непредставление декларации также влечет штраф, который будет совпадать с тем, что указывалось выше. При этом восстановить пропущенный срок направления отчетности, если будет доказана уважительность причин задержки.

Подача декларации выступает ключевым моментом, поскольку после направления таковой ИФНС формирует налоговую базу, высчитывает налог и направляет уведомление плательщику. Соответственно, не будет декларации, не будет и извещения с точной суммой налога к уплате.

Всегда следует помнить о том, что платить налоги — это обязанность граждан, установленная Конституцией РФ. Поэтому следует отслеживать нововведение в сфере налогообложения и не игнорировать письма со стороны ИФНС, которые могут сообщать не только о задолженностях, но и последних изменениях налогового законодательства.

Пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, нужно подготовить:

1. Личные документы участников сделки (паспорта).
2. Техпаспорт на жилище.
3. Справку, получаемая в БТИ о стоимости жилища.
4. Правоустанавливающие бумаги (соглашение о приватизации).
5. Свидетельство о собственности.
6. При продаже жилья с владельцами детьми – разрешение от опеки.
7. Согласие второго супруга (если имущество совместное и приватизировалось на обоих), заверенное нотариально.
8. Предварительное соглашение о получении аванса за жилплощадь.
9. Выписку из Росреестра о числе владельцев квартиры.
10. Выписку из домоуправления о числе прописанных лиц.
11. Справку об отсутствии коммунальных задолженностей.

Любая сделка начинается с подготовки необходимых бумаг, причем сбор документов возлагается на продавца.