Рефинансирование ипотеки: «за» и «против»

Как мы рефинансировали ипотеку

Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.

Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.

1. Проконсультировались в банке

Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом.  Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.

Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.

Перед  встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке.  Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.

Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.

Вернут ли налоговый вычет, если я оформлю рефинансирование?

Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.

Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках  — рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

3. Заказали оценочную экспертизу квартиры

Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.

Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.

Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.

Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.

Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры.  Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.

Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.

Отчеты об оценке: для первой ипотеки и для рефинансирования.  Марина Нифонтова

4. Заключили сделку

В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.

А если у меня еще не истек первый договор страхования?

Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.

Также банки рекомендуют клиентам оформлять страхование в одобренных ими агентствах. Не все решатся спорить, так как банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин.

Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут  (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).

5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку

На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.

За время между подписанием договора рефинансирования и закрытием первой ипотеки прошло два дня. Небольшую сумму набежавших за это время процентов по первому кредиту пришлось «переплатить». Такая ситуация может возникнуть, её стоит учитывать.

6. Переоформили закладную

Завершающий шаг — это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.

Для этого заказали пакет документов в ВТБ. Затем с менеджером Райффайзенбанка обратились в центр «Мои Документы» (у вас это может быть другой государственный регистрирующий орган) и оформили закладную.

На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.

Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?

По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова

— Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости

Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком. Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить

«Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита. Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования»

Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».

Требования к рефинансируемым кредитам

Чтобы рефинансирование было проведено успешно, существуют определенные требования, которые банковские учреждения предъявляют к таким ипотекам. Прежний кредит должен отвечать следующим условиям:

1. Срок оформления первоначальной ипотеки должен быть не меньше 6 месяцев назад. В редких банках не меньше 3 месяцев. Также до конца действия кредитного договора должно быть не меньше трех месяцев.
2. Список документов, которые нужно представить:

• справка о нынешнем состоянии кредита, какая сумма нужна для его досрочного погашения;
• документы с полными характеристиками кредита, его сроками, графиком платежей, суммой переплаты;
• справка о том, как заемщик выплачивал кредит, не было ли просрочек и прочих нюансов;
• справка о том, что банк согласен на досрочное погашение или заявление о досрочном погашении с указанной суммой;
• реквизиты счета, куда необходимо перечислить деньги для закрытия кредита.

Только после представления всех документов и оценки деталей ипотеки в конкретном банке новые кредиторы могут дать решение об одобрении рефинансирования.

ВАЖНО! Специалисты советуют не ввязываться в рефинансирование, если вы уже отдали больше 50 % ипотеки, поскольку с аннуитетной системой платежей это не выгодно

Требования к заемщику

К заемщику также есть определенные требования:

Положительная кредитная история. Доход с рефинансирования будет для банка небольшим

Поэтому важно минимизировать риски и выдать деньги благонадежному гражданину, который сможет вернуть все вовремя и будет выполнять условия договора.
Возрастные ограничения. По ипотечному кредиту они чаще всего начинаются с 21 года, иногда с 23.
Наличие справки о доходах

Хотя есть предложения, где справка 2-НДФЛ не является обязательной, но тогда придется предъявить другие документы, подтверждающие доход: наличие авто, другой недвижимости.
Прописка и проживание. В большинстве случаев рефинансирование оказывается гражданам, которые прописаны и проживают в регионе, где есть представительства данного банка.

Также встречаются требования, по которым заемщик должен проживать по месту прописки, указанной в паспорте.

Как происходит перекредитование

У каждого банка своя процедура. Но в большинстве случаев они достаточно схожи. Мы приводим наиболее распространенные варианты, которые позволяют получить представление, к чему готовиться клиенту.

Требования к заемщику

Чтобы получить рефинансирование ипотечного кредита в одном из банков, клиент обязан предоставить достаточно сведений и соответствовать определенным параметрам. Заемщик обязан быть гражданином РФ, иметь достаточную для обеспечения кредита работу.

При этом банку необходимы:

• достаточное для выплаты кредита материальное обеспечение. Если платежеспособность клиента с момента заключения договора ухудшилась, и он больше неспособен выплачивать кредит по любым условиям – то высока вероятность отказа;
• копия первого ипотечного договора. Необходимо взять его в банке, чтобы новое учреждение могло выплатить недостающую сумму при рефинансировании;
• хорошая кредитная история. Прежде чем выдавать такую серьезную денежную сумму, банк проверит историю клиента. В первую очередь – в банке, где бралась ипотека. Если все хорошо – то кредит, возможно, выдадут. Если нет – придется искать в другом месте;
• наличие залога. Чтобы получить такой большой кредит, человек обязан гарантировать его выплату. При ипотеке залог – это квартира, поэтому придется использовать что-то равноценное или забрать ипотечное жилье из-под залога старого банка;
• подтверждение с места работы. Для этого заемщик обязан предоставить трудовую книжку и договор с работодателем.

По сути, те же самые документы и подтверждения. Более того, понадобится провести повторную оценку имущества (квартиры). Так как банку всё равно, что там насчитало другое учреждение. И ему нужно это перепроверить.

Из особенностей оформления именно перекредитованием ипотеки – остаточный срок выплаты должен быть не менее года. Это сделано для хоть какой-то выгоды учреждения.

Что нужно уточнить перед рефинансированием

Прежде чем приступать к процедуре, желательно уточнить следующие моменты:

1. Наличие моратория на досрочную выплату. Если таковой есть – то выплатить кредит до его окончания нельзя;
2. Наличие штрафов за досрочную выплату и их размер, если они имеются;
3. Можно ли забрать квартиру из-под залога у старого банка, чтобы переместить его в новый для обеспечения займа.

Особенно важно узнать про перенос залога. Потому что в противном случае заемщик будет обязан либо найти равноценный сумме кредита залог для второго банка на временное обеспечение (квартиру или дорогой автомобиль), либо же выплачивать повышенный процент до переоформления

А последнее может затянуться на достаточно долгий срок.

Желательно также уточнить, какую ставку предлагает новый банк. Она может быть двух видов:

1. Фиксированная. Ее не пересчитывают, она одинакова в течение всего срока займа (даже если средние ставки по стране опустились до 3-4%);
2. Плавающая. Изменяется на основе определенных индикаторов и может расти или понижаться вслед за рынком.

Какая будет выгоднее – решать уже заемщику. Ведь ставка может как упасть, так и вырасти. Как повезет.

Помните, что если выгода от рефинансирования составляет менее 2%, то даже нет смысла начинать процедуру. Больше будет потрачено времени, сил и средств.

Процесс перекредитования ипотеки

Как правило, процедура проходит следующим образом:

1. Для начала заёмщик находит программу, которая ему наиболее выгодна;
2. Затем он уточняет у первоначального банка-кредитора, сколько он еще должен выплатить, и размер уже погашенного займа;
3. Потом клиент пишет заявление на рефинансирование в выбранном банке;
4. После одобрения заёмщик передает необходимые документы, справки, выписки и прочее в новый банк;
5. Банк проверяет предоставленные клиентом документы и информацию и составляет договор;
6. Как только новый договор подписан – банк перекредитования отправляет деньги на счета прежнего учреждения и гасит долг клиента;
7. Клиент начинает выплачивать деньги уже новому банку.

После этого процесс перекредитования успешно завершен. Можно наслаждаться лучшими условиями.

Важно помнить, что банк оставляет за собой право установить повышенную ставку по рефинансированию на некоторое время. Обычно он переключает платежи на пониженный процент после того, как клиент обеспечит кредит залогом

Естественно, все это будет оговорено в договоре.

Обязан ли банк рефинансировать своего заемщика?

Даже если для новых претендентов на ипотеку условия более выгодные, банк все же не обязан рефинансировать уже имеющиеся кредиты. По имеющимся документам считается, что рефинансирование предполагает ухудшение платежеспособности заемщика, а значит, и ухудшение категории качества кредита. Поэтому чаще всего имеет смысл обращаться в сторонний банк для оформления договора рефинансирования.

ВАЖНО! Если рефинансировать кредит соглашается собственный банк, где изначально оформлялась ипотека, то это не в полной мере рефинансирование. Этот процесс именуется реструктуризацией долга

Соглашаются на него далеко не все банки, но для заемщика это выгодный процесс.

Что такое рефинансирование ипотеки, и как подсчитать выгоду

Рефинансирование ипотеки – оформление нового ипотечного кредита, за счет средств которого погашается старый кредит (остаток долга). Прежний договор прекращается полным исполнением. Начинает действовать новый договор, и заемщик исполняет обязательства уже по нему, согласно его условиям.

Рефинансирование бывает:

• внутренним – банк-кредитор остается прежним;
• внешним – смена банка-кредитора;

Основная цель рефинансирования – получить более выгодные условия ипотечного кредитования, как правило, связанные с намного меньшей процентной ставкой по ипотеке. За счет этого потенциально должен уменьшаться ежемесячный платеж и, соответственно, сумма переплаты по ипотеке.

Если вы оформляли ипотеку в 2015-2016 годах, то наверняка обратили внимание, что сегодня процентные ставки меньше. Даже если речь идет об уменьшении на 2-3%, сумма экономии может быть очень ощутимой

Например:

Допустим, ваша текущая ставка по ипотеке 12%, ежемесячно вы платите по 30 тыс. рублей, а погасить ипотеку намерены в августе 2026 года. При таких условиях остаток по основному долгу – около 1,7 млн рублей, а по процентам – около 820,5 тыс. рублей. Если вы сейчас оформите рефинансирование по ставке 9% и на срок до августа 2026 года, то ежемесячный платеж будет почти на 2,6 тыс. рублей меньше по сравнению с прежним, а сэкономить на процентах к дате погашения кредита вы сможете почти 223 тыс. рублей.

Здесь выгода просчитывается математическим путем. Можно сделать это самостоятельно, а можно – воспользоваться специальными сервисами-калькуляторами, которые нетрудно найти в интернете.

Разумеется, можно платить быстрее графика, большими суммами – в этом случае переплата по процентам будет еще меньше. Используя специальные сервисы, можно варьировать параметрами и смотреть, какая будет выгода при заданных условиях.

Основные плюсы рефинансирования ипотеки:

• уменьшение ежемесячного платежа;
• сокращение переплаты по процентам;
• изменение условий ипотеки (сокращение/увеличение срока, более выгодная страховка, изменение валюты кредитования и другие);
• смена банка-кредитора, например, на банк, что расположен поблизости, у которого более удобное обслуживание, где у вас зарплатный проект и т.п.;
• сохраняется право на налоговый вычет.

Считается, что стоит рассматривать вариант рефинансирования ипотеки, если:

• разница процентных ставок – от 1%;
• у вас дифференцированная система платежей;
• погашено не более половины основного долга при аннуитетной системе платежей;
• появились сложности с погашением ипотеки на прежних условиях, и нужно их изменить на более удачный вариант;
• есть желание изменить валюту кредитования.

Детская ипотека

Отдельных документов потребует переоформление по программе господдержки. Так называемая «детская ипотека»: если где-то с января 2018-го по декабрь 2022-го у вас в семье случилось счастливое пополнение вторым или третьим ребенком, вы можете платить по кредиту всего 6 % годовых. Но только пока ребенку не исполнится три года. Действует это так: вы платите пониженную ставку, а государство компенсирует банку разницу между этими 6 % и вашей основной ставкой (например, 11 %). Когда второму ребенку исполняется три года, волшебство заканчивается, карета превращается в тыкву, а процентная ставка возвращается на прежнюю высоту. Если вы, конечно, не успеете родить третьего ребенка.

Вот какие льготные периоды вам предоставят:

• 3 года при рождении второго ребенка
• 5 лет при рождении третьего ребенка или двойни (второго и третьего)
• 8 лет в сумме, если в течение 5 лет с 2018 по 2022 год у вас родится и второй, и третий ребенок

Для
рефинансирования по программе господдержки, помимо основного пакета документов,
вам понадобится предоставить еще и оригиналы свидетельств о рождении всех
детей.

Важно: программа господдержки рассчитана только на новостройки (квартиры, дома, таунхаусы, в том числе при долевом участии на этапе строительства). Переоформить вторичку под 6 % невозможно

Юлия Грызенкова, заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования, Финансовый университет при Правительстве России:

О рефинансировании ипотеки стоит задуматься в случае заметного изменения кредитных ставок на рынке ипотечного кредитования. В первую очередь стоит обратиться в свой банк с предложением рассмотреть возможность понижения кредитной ставки. Если заемщик платил аккуратно, всегда вносил платежи вовремя, то банк может пойти навстречу. Но обычно условия кредитного договора такое не предусматривают как типовую процедуру, и банк может согласиться, но может и отказать. В этом случае нужно быть готовым получить одобрение у другого кредитора. При получении информации об одобрении кредита в другом банке нужно показать этот документ в своем, так как в этом случае первоначальный банк может поменять решение. Если нет, то нужно будет собирать необходимые документы не только по оценке недвижимости, но и по страхованию, возможно — медицинскому освидетельствованию заемщика и созаемщиков и так далее. Есть и еще один минус. Скорее всего придется заплатить проценты за последний месяц в одном в банке и за первый в другом одновременно, то есть платеж за один из месяцев практически удвоится. Поэтому процедура рефинансирования ипотечного кредита стоит определенных средств, и ее стоит проводить, только если ставка должна понизиться не менее чем на 1 п.п. и кредит предстоит выплачивать еще не один год.

Выводы:

Рефинансирование — очень удобный финансовый инструмент. Оно позволяет не переплачивать лишние проценты там, где можно сэкономить. Но прежде, чем на него решиться, лучше внимательно все просчитать. Вам понадобятся:

• свободное время
• свободные средства

И полученная выгода должна это все как минимум компенсировать. Внимательно допросите менеджера выбранного банка о дополнительных тратах, особенно — о страховании жизни заемщика и жилья. Оно может обойтись очень недешево, а при отказе от страховки банк может увеличить процентную ставку, и все усилия пойдут насмарку.

Так как банков очень много, мы рассмотрели только самые общие плюсы и минусы рефинансирования. Но решение в любом случае остается за вами. Обязательно внимательно читайте кредитный договор и уточняйте все непонятные вам детали у менеджера или даже у юриста. Иногда расходы на профессиональную консультацию позволяют уберечься от куда больших трат.

Автор этой статьи будет благодарен вам, если вы поставите лайк нашей группе в Facebook.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки для заемщика?

Исправить ситуацию и получить адекватные условия по кредитам помогает заем, направленный на немедленное погашение текущего кредита. Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Конечно, если ставка по новому кредиту хотя бы на пару процентов ниже. За весь срок выплат общая сумма существенно уменьшается, тем самым достигается колоссальная экономия.

• При оформлении нового кредита можно не только получить более выгодный процент, но и увеличить срок, на который деньги были предоставлены. В этом случае ежемесячные взносы по кредитам станут меньше, за счет чего снижается кредитное бремя, которое несет заемщик.
• Во время рефинансирования в другом банке можно не только погасить существующий кредит, но и получить на руки некоторую сумму. Это поможет покрыть расходы на переоформление кредита, внести первый платеж по новому займу или просто решить текущие проблемы.
• Еще одним преимуществом можно считать тот факт, что при рефинансировании сохраняется право на налоговый вычет. Вычет в конечном итоге снижает общую сумму денежных средств, уплаченных за жилье.

Несмотря на некоторые подводные камни рефинансирования клиент кредитной организации может реально снизить выплаты.

Во время перекредитования можно снизить взносы по кредиту, сэкономив значительную сумму. Или же сократить срок кредитования, оставив сумму взноса прежней.

Давайте рассмотрим выгоды на наглядном примере, сделать это поможет наш калькулятор рефинансирования ипотеки.

Вариант 1. Выгодно ли рефинансирование если снизить ежемесячный платеж

Текущие условия кредита:

Ипотека оформляется на сумму 4 млн. рублей под 12,5% на срок 20 лет, при этом ежемесячный платеж составляет 45 446 р., а общая сумма переплат — 6 906 950 р.

Если этот же кредит переоформить на тот же срок, но под 9%, то ежемесячный платеж будет составлять уже 35 990 р., а общая переплаты — 4 637 370 р.

В результате, благодаря рефинансированию мы экономим на ежемесячном платеже каждый месяц 9 457 р. И за весь срок по переплате процентов — 2 269 581 р.

Советы другим людям

• Не откладывайте рефинансирование. Чем дольше вы ждёте, тем больше переплатите банку в виде процентов. 

• Определите цель рефинансирования: экономия или комфорт обслуживания. Мне известны случаи, когда банк приходит к заёмщикам и проверяет квартиру. Это не противоречит закону, но мне было бы неприятно, если бы из банка пришли ко мне домой. Также бывают случаи, когда ставка в банке низкая, но зато там приходится платить за каждую справку. 

• Выбирайте страховую компанию из тех, что аккредитованы в нужном банке. Обзвоните страховые и узнайте, где предлагают полис на самых выгодных условиях. Если банк будет предлагать свою страховку — торгуйтесь. 

• Заранее узнайте, как долго идут деньги между счетами в банке, где вы хотите получить рефинансирование. Иногда перевод может занимать несколько дней (например, если совершить его в выходные), поэтому вносить ипотечный платёж нужно заранее.   

• Если вы хотите получить рефинансирование по выгодной ставке в своём банке, но по его условиям так нельзя сделать, то можете воспользоваться моей схемой — сначала перейти в другой банк, а потом вернуться.

Когда рефинансирование ипотеки – плохая идея

В очередной раз попалась реклама банка с предложением, от которого невозможно отказаться? Не спешите хвататься за телефон. Рассчитайте экономическую выгоду правильно.

Что необходимо учесть:

1. Разница в ставке. Если она меньше 0,5%, то ваша выгода обнуляется из-за дополнительных расходов на переоформление кредита, уплату комиссий, штрафов, дополнительных платежей, сопровождающих закрытие первоначального кредита.

Например, сейчас ваша ставка 10%. Вам осталось заплатить 1 млн руб. за пять лет. Ежемесячный платёж составляет 275 тысяч рублей. Если вы рефинансируете кредит под 9,5%, то сумма платежа составит 260 тыс. руб. Вряд ли вас устроит экономия в 15 тысяч.

2. Аннуитетные платежи. Если вы вначале выплачивали процент банку и только потом начали погашать тело кредита, при этом прошло уже больше половины срока, то рефинансирование будет фактически означать то, что вы заново начали выплачивать проценты. Банкам это выгодно, но не вам.

Как это выглядит в цифрах:

Вам осталось выплатить 500 тысяч рублей за три года по ставке 11%. Ежемесячный платёж — 89 тысяч. Вам предлагают рефинансирование по ставке 10%. При таких условиях вы будете платить 81 тысячу в месяц. Ваша экономическая выгода составит всего 8 тысяч рублей и сможет покрыть разве только услуги оценщика квартиры.

3. Маленький доход. Даже если ваш неофициальный заработок стабильно высокий, для банка имеет значение только подтверждённый официальный доход. Если предполагаемый платёж будет забирать половину суммы, то кредит вам не одобрят.

4. Низкая оценочная стоимость квартиры. Если сумма, которую вы планируете взять в банке, приблизительно равна стоимости залоговой недвижимости или ниже, то банк откажет в кредите. Дело в том, что финансовая организация возьмёт квартиру в залог на 10-20 % меньше, чем её рыночная стоимость и этой суммы вам может не хватить.

Например, вам нужно 3,1 миллиона рублей, а квартира упала в цене и теперь стоит 3 млн руб. За вычетом дисконта банка ваша квартира будет оценена примерно в 2,5 миллиона. Этой суммы недостаточно для оформления залога.

5. Плохая кредитная история. Если у вас были просрочены платежи по кредитам в течение последних двух лет, то для банка вы неблагонадёжный клиент.

Дополнительные расходы на рефинансирование

Кроме снижения ставки, заемщика будут ждать и дополнительные расходы. Рассмотрим основные четыре момента:

Более высокая процентная ставка до момента оформления залога в новом банке. Вы должны понимать, что как только вы перечислили деньги из нового банка в старый банк, то соответственно, у вас кредит стал не обеспеченный. Поэтому банк на период оформление залога будет вам начислять более высокую ставку. Эта ставка даже может быть больше, чем та, которая у вас сейчас действует по ипотеке. Скорее всего она будет больше. Это стимулирует клиентов как можно быстрее переоформлять залог, иначе эта процедура может затянуться аж до трех месяцев.
Страховые тарифы. Да, сейчас центральный банк ведет речь о том, чтобы банки сами оплачивали страховые премии по такого рода страховым полюсам, но пока этого нет и соответственно заемщики вынуждены сами платить за это деньги. Цены здесь могут быть от двух до двадцати тысяч и даже больше, в зависимости от суммы кредита

Важно понимать, что каждый банк работает со своим пулом страховщиков и там свои тарифы. Не исключено, что ваши новые тарифы будут больше, чем те, которые есть сейчас

Это нужно обязательно учесть, потому что это ежегодная плата за ипотечную сделку.
Оценка стоимости квартиры. Ни один банк не возьмет старую оценку, потому что цены постоянно меняются. В каких-то районах квартиры дешевеют, где-то дорожают, поэтому нужна свежая оценка. Оценка недвижимости может стоить примерно от 5 до 10 тысяч рублей. Это существенные деньги, которые следует обязательно закладывать в схему своих расчетов, с тем чтобы не прогадать.
Госпошлина за регистрацию залога. Она около 2000 рублей, плюс, возможно услуги посредников, это те люди которые помогают вам максимально быстро зарегистрировать новый залог. Тут думайте сами, что вам выгодней, заплатить посредникам, чтобы они быстрее со всеми договорились в Росреестре и вам сразу же мгновенно выдали новые документы, либо вы будете ждать, сами собирать документы, может быть какие то дополнения с вас потребуют ну и так далее. Это нужно тоже посчитать. Ценник у посредников обычно это 5–10 тысяч рублей. Они берут за свои услуги учитывая свой опыт и хорошие связи в Росреестре.

Эти четыре основных пункта расходов нужно закладывать в расчет схемы рефинансирования.

Расходы при оформлении рефинансирования ипотечного кредита

В процессе рефинансирования заемщик сталкивается с тем, что ему повторно приходится проходить этапы оформления, которые были при получении ипотеки.

При оформлении перекредитования нужно учитывать такие затраты:

• Страхование. Рефинансирование ипотечного кредита в обязательном порядке подразумевает страхование объекта недвижимости. Однако, скорее всего, заемщику придется потратиться также на страхование жизни и здоровья. Хотя по нормам действующего законодательства данная процедура не является обязательной, кредитный организации настойчиво предлагают заемщику провести ее оформление. В случае отказа от личного страхования заемщик может получить не только повышенные ставки по кредиту, но также вероятный отказ в рефинансировании.
• Экспертная оценка недвижимости. При рефинансировании заемщик должен провести повторную процедуру оценки залогового имущества. Это делается, так как со временем уровень инфляции существенно меняется, поэтому стоимость ипотечного жилья может существенно измениться. От этого, как правило, зависит сумма кредитных средств.
• Повторная регистрация сделки. Заемщик повторно проходит все этапы государственной регистрации сделки, а также процедуру наложения обременения.
• Дополнительные кредитные обязательства. Многие банки, пользуясь напряженной ситуацией заемщика, при оформлении рефинансирования предлагают дополнительный кредит. Это может быть кредитная карта или обычный кредит наличными. При таком раскладе заемщик может не снизить, а значительно увеличить свою финансовую нагрузку. Скорее всего, проведение рефинансирования в таком случае будет совершенно нецелесообразно.
• Навязанные услуги банка. Помимо кредитных карт, банк может предложить открыть обычную дебетовую карту. Стоит внимательно присмотреться к условиям обслуживания данной карты, поскольку, в большинстве случаев, вместе с этим продуктом заемщик получает множество дополнительных платных услуг.