Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры в хрущевке. Нюансы и особенности.

1.1. Внутри квартиры нет несущих стен.

Расположение несущих стен в хрущевке.

Даже при затрагивании только не несущих перегородок можно нарушить некоторые законы, о которых мы поговорим ниже. Обычно несущими в хрущевке являются ограждающие стены квартиры, все или только некоторые. Единственное, что может находиться из несущих конструкций внутри квартиры кирпичных домов- это балки, опирающиеся на наружные и внутренние межквартирные несущие стены. Справа на рисунке приведен типичный пример расположения несущих стен в реальной квартире-хрущевке (зелёным отмечены несущие стены и диафрагмы жесткости). Многие, как мы уже упоминали, ошибочно полагают, что если они не затрагивают несущих стен, то согласовывать такую перепланировку не надо. На самом деле, перепланировка квартиры-хрущевки с любым изменением конфигурации перегородок влечёт за собой обязанность внесения этих изменений в документы БТИ на квартиру, а, следовательно, требует и соответствующего согласования. Более того, большинство этих изменений согласовываются по проектам, выполняемых соответствующими организациями с разрешением. Ознакомиться с требованиями к проектам можно здесь. Более подробно об определении несущих стен в хрущевках Вы можете почитать здесь.Комментарий к видео:Изменились пункты: Объединять газифицированную кухню с жилым помещением нельзя согласно п. 10.16  Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после введения ППМ №1335 от 19.08.2020, актуального и в 2021 году).Изменение: теперь выход из помещения с унитазом можно делать в любую комнату, так как отменили СаНПиН, который раньше это запрещал.

1.2. Затрагивание санузла.

Перепланировка хрущевки. Проблемная область.

Выделенная красным область на рисунке слева функционально является коридором, а формально по БТИ отнесена к площади жилых помещений. Поэтому если подходить к вопросу формально, то расширение санузла за счёт этой зоны невозможно. В данном случае лучше согласовывать перепланировку хрущевки в два этапа. Вначале установить перегородку, разделяющую помещение №1 и зону, обозначенную красным и согласовать изменения по «эскизу». После этого выделенная зона по документам будет уже однозначно названа в экспликации коридором. Теперь уже можно осуществлять и согласовывать расширение мокрой зоны за счет его площади. Таким довольно хитрым способом можно согласовывать и некоторые другие способы перепланировок. Правда, сейчас Жилищные инспекции стали запрашивать планы БТИ выше- и нижележащих квартир, поэтому по этому варианту сейчас пройти очень тяжело.

Более подробно об объединении и расширении мокрых зон Вы можете прочесть здесь.

1.3. Демонтаж перегородки между кухней и комнатой.

а) запрещается переносить или расширять кухню за счет территории жилых комнат в соответствии с пунктом 22 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Согласованная перепланировка двухкомнатной хрущевки.

б) не допускается демонтировать перегородку между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой согласно п. 10.16 Приложения 1 Постановления №508 Правительства Москвы. И даже устраивать в такой перегородке проём без двери.

Ограничения

Перепланировка квартиры в панельном доме имеет свои особенности. Существует целый перечень работ, по которым есть ограничения.

Так, возможно проводить такие работы:

• сносить перегородки, если они не являются несущими;
• делать дополнительные проемы для двери (если стена не несущая);
• расширять жилую площадь за счет кладовых или коридора;
• оборудовать дополнительную кухню;
• делать объединение туалета и ванной комнаты в единый санузел.

Запрещено делать перепланировку в таких случаях:

• несущие стены в плохом состоянии (деформируются, разрушаются);
• вследствие работ причиняется ущерб фасаду здания;
• условия проживания соседей ухудшаются;
• нет согласия от всех владельцев жилья, если оно находится в долевой собственности;
• здания подлежат сносу в ближайшие 3 года.

Особенности ремонта

Делать перепланировку в панельном доме реально, но при этом следует придерживаться большого количества требований – как законодательных, так и строительных.

С затрагиванием несущих стен

До начала процедуры следует узнать, какие из стен в квартире являются несущими.

Для типовых домов можно найти схемы расположения несущих конструкций.

• Если панельное здание было сдано в эксплуатацию до 2007 года, то даже в несущей стене можно будет сделать дополнительный проем, но его размеры не должны превышать 90-110 сантиметров в ширину и быть не менее 100 сантиметров в длину.
• Если дом был сдан в эксплуатацию уже после 2007 года, то можно с вероятностью 90 процентов говорить о том, что автором строения является Моспроект или МНИИТЭП. В этом случае несущие стены вообще нельзя будет трогать, так как это может привести к началу процесса разрушения дома.

В последнем случае дополнительные проемы в несущей стене можно будет сделать только в специальных участках стены (если такие имеются).

В большинстве случаев такие участки отделены от остальных стен специальными углублениями. Но и в этом случае проем обязательно необходимо усиливать.

С присоединением балкона

Не разрешено в панельных домах демонтировать порог на выходе с балкона.

Это категорически запрещает автор проектной документации.

В остальных зданиях перепланировка такого типа категорически запрещена.

По типовому проекту

С конца 2011 года Правительство разрешило для проведения перепланировок в панельных домах использовать типовые проекты.

Такой проект можно использовать только в квартирах, которые представлены в каталоге типовых проектов.

Например, для типовой двухкомнатной квартиры такая документация подойдет, а для нетиповых планировок – нет.

С штраблением стен

Владельцам квартиры в панельном доме часто требуется внутри стен сделать электрическую проводку или же провести канализационные трубы или трубы водоснабжения. Но здесь следует помнить, что на устройства штраб действует строгий запрет.

Во время проведения таких работ необходимо затрагивать несущие панели, что негативно влияет на состояние арматуры.

Если такое нарушение будет выявлено, то необходимо будет не только заделать штрабы, но и усилить саму стену.

Для усиления нужно будет использовать проект от автора здания, стоимость которого может доходить и до 1 миллиона рублей.

Поэтому прежде чем делать штрабы, стоит хорошо подумать о последствиях.

Переустройства кухни

Почти во всех домах панельного типа, которые построены несколько десятилетий назад, на кухнях стоят газовые плиты.

По этой причине объединять кухню с жилой комнатой становится невозможно.

Даже если между этими помещениями стоит не несущая стена, а простая перегородка, то после ее снесения все равно нужно будет установить раздвижную стену и вставить в нее дверь. Здесь же действует правило о невозможности оборудовать кухню над жилым помещением на нижнем этаже.

Возможна ли подобная перепланировка в однокомнатной квартире?

На это существует категорический запрет. Объединение кухни с единственной комнатой приведет к тому, что в квартире не будет жилого помещения.

Если же в квартире есть две или больше комнат, то объединять одну из них с кухней можно, но только после соблюдения всех норм и правил (в отношении несущих стен, газовых плит и пр.).

Ванной

Переоборудование санузла и ванной комнаты чаще всего связано с увеличением их площади или же объединением этих двух помещений в одно.

В последнем случае необходимо снести перегородку между ними. Если же происходит расширение, то часто затрагивается коридор или другие нежилые помещения.

В любом случае для увеличения площади ванной или туалета придется прокладывать новую гидроизоляцию на расширенных участках. Для этого требуется вмешательство в строение полов, для чего обязательным становится составление проектной документации.

Зачем столько ограничений: как быть с правами на собственность?

Собственники, которые в силу различных законодательных ограничений не могут перепланировать квартиру так, как это было задумано, возмущаются тем, что государственные структуры ограничивают права собственников жилья. Законодатели объясняют, что ограничения призваны защитить целостность конструкций дома от возможных разрушений, к которым могут привести непродуманные и неправильные с точки зрения строительных норм изменения. Таким же образом запреты позволяют исключить нанесение ущерба соседям, если речь идет о изменениях в инженерной инфраструктуре здания.

Если владелец жилья не является специалистом по строительству и не знает все тонкости инфраструктуры, он не сможет точно определить ожидаемую нагрузку на базовые конструкции с учетом технического состояния конкретного дома. Нередки случаи, когда перепланировка ставит под угрозу само здание или имеет следствием нарушение гидроизоляции, вследствие чего постоянными становятся утечки и прочие проблемы.

Чтобы расширить полезную площадь, многие владельцы квартир мечтают о том, чтобы вынести батареи и даже трубы водопровода на предварительно обустроенный балкон или лоджию. Однако это категорически запрещено, так как прямым следствием может стать промерзание жилого помещения или разрыв труб, в результате чего весь многоквартирный дом рискует остаться без отопления. В этом случае от владельца незаконно перепланированного жилья могут, помимо прочего, потребовать возмещения ущерба всем, кто пострадал в результате перепланировки.

Если перепланировка была выполнена без согласований, но при этом и без нарушения действующих нормативов, достаточно высоки шансы ее узаконить или признать законной в судебном порядке.

При этом придется проходить стандартную процедуру, но уже в осложненном и более дорогостоящем варианте. Поэтому разумнее все же узаконить перепланировку изначально, чтобы затем уже с чистой совестью приступать к выполнению работ.

Смежные варианты

В каждой квартире есть помещения, которые называются жилыми и нежилыми. По закону некоторые из них можно присоединять друг к другу для расширения жилой площади, а другие нет.

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2021 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее – Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Почему нужно согласовывать перепланировку в панельном доме

• У Вас есть желание выполнить все по закону, чтобы в дальнейшем «спать спокойно» и иметь возможность в любой момент выполнить любые сделки с недвижимостью (сделка, купля-продажа, дарение, наследование);
• Вам нужно срочно продать недвижимость, а документы не соответствуют фактическому состоянию объекта, и вы теряете финансы и потенциальных клиентов при продаже;
• Вам требуется оформить кредит под залог Вашей недвижимости, но банк отказывает из-за наличия неузаконенной перепланировки;
• Вы планируете сдать в аренду недвижимость, а фактическая планировка не соответствует существующим документам — это проблема!;
• Вы хотите быть уверены в том, что нет угрозы жизнедеятельности людей и конструкциям здания при выполнении ремонтных работ по планировке, которую вы наметили;
• Вы получите штраф и предписание о необходимости согласования; перепланировки или о том, что нужно вернуть объект в исходное состояние;

Много планировок — хороших и разных

Задача любого застройщика — сделать так, чтобы квартиры в его доме пользовались спросом, ведь в любом крупном городе России достаточно предложений на любой карман. Именно поэтому перед запуском проекта девелоперы проводят исследования и выясняют, какие квартиры нужны покупателю на сегодняшний день. Планировка — один из определяющих моментов при выборе жилья.

Директор нижегородского АН «Адрес» Сергей Петров рассказал, что сегодня покупателю нужны максимально функциональные квартиры, где каждый квадратный метр можно использовать «для дела».

«Некоторое время назад были популярны квартиры-студии — прежде всего из-за их ценовой доступности, но сейчас пришло понимание, что нормально жить в такой квартире может только один человек. Сейчас застройщики активно предлагают покупателям европланировки: «1+», «2+» и так далее. «1+» или «однушка» с дополнительными возможностями – это однокомнатная квартира с большой кухней, в которой есть зона отдыха и дополнительное спальное место. Например, для молодой семьи это удобно: если родится ребенок, будет возможность уйти на кухню, чтобы выспаться, здесь же можно разместить гостей на ночь».

Также, по словам эксперта, набирают популярность квартиры-трансформеры, когда одно помещение можно использовать как спальню, гостиную, рабочий кабинет. Такой эффект достигается за счет встроенных элементов, перегородок, ниш, многофункциональных деталей.

Впрочем, и классические планировки — изолированные комнаты и кухня, отделенная от жилого пространства, — остаются востребованными: людям там привычно, да и запахи еды в зоне, где ты спишь и отдыхаешь, — не очень приятный момент.

Для тех, кто хочет спланировать пространство самостоятельно, можно приобрести квартиру со свободной планировкой, но такие в основном предлагаются в новостройках бизнес-класса и элит-класса.

«Застройщик, предлагающий доступное жилье (стандарт-класс и комфорт-класс), создает условия, чтобы покупатель мог сразу зайти, поставить диван и жить, постепенно приводя квартиру в порядок. Поэтому такое жилье обычно продается с чистовой или предчистовой отделкой, сантехникой, иногда даже с кухонной мебелью. А покупатель дорогого жилья обычно настроен на то, чтобы сделать квартиру полностью под себя, и имеет все возможности для этого.

В Нижнем Новгороде застройщики жилья бизнес-класса сначала пробовали продавать квартиры с отделкой, но владельцы всё это сразу вывозили на помойку и делали ремонт на свой вкус. Поэтому сейчас — нулевая отделка и свободные планировки», — отмечает Сергей Петров.

Таким образом, покупая доступное жилье, надеяться на наличие свободной планировки не приходится. Если планировка не нравится, её придется менять, проходя все этапы согласования. Впрочем, даже если вы берете квартиру со свободной планировкой, установку перегородок по собственному проекту все равно необходимо согласовывать.

Однако есть хорошие новости: некоторые застройщики готовы облегчить жизнь покупателям. Если квартира куплена на стадии строительства, они могут внести коррективы в планировку по желанию хозяев и отразить это в документах — тогда не нужно будет возиться с узакониванием перепланировки.

Порядок согласования

Согласование перепланировки состоит из нескольких этапов, в ходе которых необходимо собрать ряд разрешительных документов.

Разрешения на перепланировку

Проект перепланировки следует передать в БТИ для подготовки технического заключения и только после этого можно обращаться за соответствующим разрешением.

Пакет документов, помимо двух вышеуказанных, будет также состоять из:

• заявления на проведение перепланировки;
• документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
• технического и кадастрового паспортов;
• выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество.

Срок рассмотрения документов составляет не более 45 дней.

Строительные работы

В случае с перепланировкой данные работы не стоит делать своими силами, лучше привлечь специализированную бригаду. Новая планировка должна приниматься не только самим собственником, но и комиссией, состоящей из представителей городской администрации, БТИ, жилищной инспекции (в субъектах РФ состав комиссии может разниться).
При отсутствии замечаний и соответствии результата проектной документации выдается акт о приеме работ и объекта в эксплуатацию.

Получение документов в БТИ и кадастровой палате

Следующий шаг — это получение нового технического и кадастрового паспортов на перепланированные помещения. Для этого весь ранее обозначенный пакет документов плюс разрешение на перепланировку и акт приемки работ передаются сначала в БТИ, а потом в кадастровую палату.

Внесение изменений в ЕГРП

Итоговая процедура — фиксация состоявшихся изменений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Соответствующее заявление можно подать через ближайший МФЦ и там же получить готовый документ.

Нужно быть готовым к тому, что на каждом из вышеуказанных этапов в ответ на заявление может прийти ответ, что перепланировка запрещена. Причинами к этому служат:

• наличие неточностей и опечаток в документах (в данных о доме, серии свидетельства);
• несоответствие проектной документации строительным нормам;
• допущение нарушений в ходе строительных работ (монтажа, демонтажа) и неустранение их в указанный срок.

Если уполномоченные службы запрещают проводить указанные работы безосновательно, то их решение может быть обжаловано в суде.

Несоблюдение установленного законом порядка в любом случае повлечет за собой ряд негативных последствий.

С этой статьёй читают

Разрешение на перепланировку квартиры и нежилого помещения в 2019 г.

Технический паспорт на квартиру из БТИ. Как получить.

Незаконная перепланировка. Все аспекты.

Закон о тишине в Москве и области. Все нюансы.

Не все граждане знают, можно ли сделать перепланировку в панельном доме. Законодательно предусматривается возможность внесения изменений в любое жилое помещение

Важно, чтобы новшества были внесены в технический паспорт, выданный БТИ

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и !

Ремонтные работы начинаются после согласования проекта с соответствующими органами. После получения разрешения можно приступать к началу труда. Чаще всего граждане изменяют санузел в подобных квартирах.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме?

Чтобы разобраться с действующими правилами, изучают основные принципы установленных ограничений.

Законная перепланировка квартиры в панельном доме:

• сохраняет целостность несущих конструкций (под ними понимают опорные стены);
• соответствует санитарным и строительным нормам;
• не нарушает права соседей.

Для подробного изучения данной темы пользуются первоисточником. Определение перепланировки приведено в статье 25 Жилищного кодекса РФ.

Этим термином обозначены изменения, которые необходимо регистрировать в государственной системе учета ЕГРН:

• новая конфигурация помещений;
• создание входов;
• монтаж (перемещение) инженерных сетей и технического оборудования.

Примеры разрешенных работ для согласования перепланировки квартиры в панельном доме:

• увеличение санузла или комнаты за счет коридора и обратная операция;
• объединение нескольких помещений;
• создание проема в перегородке и несущей стене;
• сборка (демонтаж) встроенной мебели с размерами от пола до потолка;
• остекление балконов и лоджий;
• оборудование сауны.

На последнем этаже разрешено согласовывать установку камина с отдельным дымоходом. После утверждения соответствующего проекта допустимо объединение нескольких квартир в одну с последующей регистрацией нового объекта недвижимости в базе данных Росреестра.