Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Юридические требования

Помещение для продуктового магазина должно соответствовать множеству параметров, прописанных в законе. Перечислим основные из них:

• Помещение должно иметь статус нежилого.
• Помимо торговой зоны продуктовый магазин должен располагать складом (для хранения товаров), туалетом с раковиной для мытья рук, дополнительным санузлом с водой (отдельно от туалета), фасовочным помещением (или несколькими для разных групп товаров).
• Складские помещения для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными.
• Помещения, где будут храниться товары, не должны быть проходными, а также не должны располагаться под канализационными трубами.
• Торговые, складские, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения оборудуются приточно-вытяжной механической вентиляцией.

Нарушение правил санитарно-эпидемиологического законодательства наказывается штрафами, а также остановкой торговли на 90 суток.

Рекомендуем ознакомиться с СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов».

Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2

Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах. Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

• сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
• если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями

Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2

Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах. Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

• сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
• если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Купить коммерческую недвижимость».

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями

Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды. В содержание выписки входит:

• описание основного объекта и арендуемой части;
• указание на временный кадастровый учет;
• временный кадастровый номер части объекта;
• описание обременения основного объекта недвижимости.

Фактическое состояние помещений, вид деятельности, размер арендных платежей, ответственность сторон и иные пункты договора в содержание выписки не входит. Однако целевое назначение основного объекта останется неизменным.

Если вам требуется составление договора аренды на помещение или его часть, воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй. В наши услуги входит:

• разъяснение норм закона и судебной практики, по которым заключается договора аренды в нежилых зданиях, МКД;
• согласование условий сделки между сторонами;
• изготовление технического плана в максимально сжатые сроки;
• сопровождение процедур кадастрового учета и регистрации в Росреестре.

Для составления договоров и иных документов можно воспользоваться образцами в таблице ниже.

Выписка ЕГРН после кадастрового учета и регистрации аренды подтверждает возникновение временного обременения объекта.

Нюансы в ценах

Цене посвящено несколько пунктов договора, в которых описывается принцип расчёта, валюта и возможность изменения стоимости. Внимательно ознакомьтесь с ними в договоре арендодателя.

расчёт арендной платы
Есть два варианта расчёта: фиксированная ставка и процент с оборота. Размер указывается в договоре. Первая опция подходит для бизнеса со стабильной выручкой. Вторая — для тех, чей оборот месяц от месяца может сильно меняться, например, продавцов мороженого, купальников и других сезонных товаров.

плата за аренду
Иностранные компании, которые сдают в аренду недвижимость в России, иногда предлагают расчёт в долларах или евро. Для них это более предсказуемый и выгодный вариант. Но для российских предпринимателей зависимость от валютного курса может сыграть злую шутку
Обратите внимание на валюту расчёта и заключите договор с той компанией, которая готова принимать оплату в рублях.

стоимость аренды
Этот пункт содержит и условия повышения или понижения цены

По закону изменение платы за аренду возможно через год после совершения сделки и не чаще, чем раз в год в последующем
Если вы заключаете договор менее чем на один год, ни о каких ценовых изменениях не может быть и речи.
Важное изменение произошло в законодательстве совсем недавно. Теперь предприятия малого и среднего бизнеса могут досрочно расторгать договор в одностороннем порядке

С одной стороны, это убережёт компании от уплаты аренды за помещения, в которых пришлось приостановить торговлю. Но неприятным последствием может стать повышение ставок аренды — собственники будут закладывать возросшие риски в цену. А значит, малым и средним компаниям может стать сложнее продавать в торговом центре наряду с крупными брендами. Это ещё один повод рассмотреть как можно больше вариантов площадей и выбрать самый подходящий. Также попробуйте оптимизировать расходы по другим статьям.

передача услуг на аутсорсинг
Определите направления деятельности, которые вы можете передать сторонним организациям. Например, если в компании не ведётся сложных бухгалтерских расчётов, поручите эту работу подрядчику.

снижение затрат на рекламу
Используйте только те каналы привлечения, которые дают вам прибыль. Если у вас есть уже существующая база, предложите клиентам поработать на выгодных условиях: запустите акции, дайте скидки и новые бонусы. Постройте стратегию работы так, чтобы постоянные клиенты начали рекомендовать вас. Вы существенно сэкономите на рекламных затратах и увеличите базу потенциальных покупателей.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.

Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор

Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение

Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.

«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».

Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.

Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды

Вот на что стоит обратить внимание

Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?

Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.

Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.

Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:

1. Нельзя арендовать жилое помещение под офис, склад, салон красоты или для других бизнес-нужд — это запрещено Жилищным кодексом.
2. Для заведений общепита в жилом доме нужна отдельная вытяжная вентиляция. Труба должна проходить снаружи дома и выступать над крышей не менее, чем на метр. Возможно, это требование утратит силу с 2021 года. За невыполнение этих норм заведение могут оштрафовать или закрыть на 90 дней. Если планируете открывать кафе в жилом доме, надо подумать не только о дополнительных затратах на обустройство отдельной вытяжной системы, но и возможно ли такое в принципе. Против крепления трубы к стене могут выступить жильцы. Или здание может оказаться историческим объектом, на фасад которого нельзя ничего крепить.
3. С 1 января 2021 года в подвальных этажах запрещается размещать производства, мастерские, склады и в том числе организации детского досуга. Так что, например, под детскую студию рисования подвал лучше не арендовать.
4. Местные власти в регионах могут устанавливать дополнительные требования. Например, в Москве запрещена розничная торговля алкоголем, если на расстоянии до 100 метров от входа в магазин расположены детские, образовательные организации, студенческие общежития, библиотека, рынки.

Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.

Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя

Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.

Тщательно подойдите к выбору помещения

1. Продумайте, в каком районе удобнее будет выстроить логистику бизнеса.
2. Посмотрите, много ли в выбранном районе конкурентов.
3. Посчитайте бюджет: какую часть вложенных в дело средств можно потратить на аренду. Не забудьте прибавить к ставке стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей. Сопоставив это с планом доходов, можно определить предельную площадь помещения, оплата которой не будет в тягость.
4. Узнайте, есть ли обязательные требования для помещений под вашу деятельность — поищите информацию на сайте «Консультант-ру», обратитесь в местные органы власти, пообщайтесь с конкурентами по цеху, проконсультируйтесь с юристом.

После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.

Документы

В перечень основных бумаг для оформления сдачи в аренду нежилого помещения, вошли следующие документы, которые следует подготавливать сначала для нотариуса, потом для регистрационного учреждения:

• гражданский паспорт предпринимателя;
• свидетельство о предпринимательстве – о регистрации, выданное в учреждении ЕГРИП;

• патент на сдачу в аренду нежилого помещения (если у предпринимателя основным видом деятельности является сдача в аренду помещений);
• бумаги на само нежилое помещение – кадастровый, технический паспорт, план дома, в котором находится объект и прочее;

правоустанавливающая документация на помещение – договор купли-продажи и выписка из ЕГРН;

• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• свидетельство юридического лица, если в сделке участвует предприятие, как арендатор (наниматель);

• учредительные документы юр. лица;
• гражданский паспорт физического лица, если в сделке участвует гражданин арендатор (наниматель);
• согласие от супруга, если нежилая недвижимость является совместной собственностью;
• согласие из органов опеки, если совладельцем с ИП по недвижимости является несовершеннолетний ребенок;
• доверенность на случай, когда вместо одного из участников в сделке выступает его представитель (заверяться должна у нотариуса);
• банковское согласие, если нежилая площадь в помещении находится под обременением залогового имущества по договору ипотеки.

В арендном договоре, помимо основных пунктов, должны обязательно быть указаны следующие детали:

1. В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
2. Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
3. Сроки действия настоящего контракта.
4. Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
5. Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
6. Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
7. Кадастровый номер помещения.
8. Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
9. Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
10. Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
11. Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
12. Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

Обратите внимание! Кроме договора аренды индивидуальный предприниматель может к нему приложить также и инвентаризационный акт (акт приема-передачи помещения и имущества в нем). Договор аренды по нежилому помещению, принадлежащему предпринимателю, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации не только у нотариуса, но и в специальном регистрирующем государственном органе – Регпалате, Росреестре или ЕГРН (Едином государственном реестре)

Договор аренды по нежилому помещению, принадлежащему предпринимателю, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации не только у нотариуса, но и в специальном регистрирующем государственном органе – Регпалате, Росреестре или ЕГРН (Едином государственном реестре).

Если срок действия договора меньше 12 месяцев, либо не указан вообще, тогда договор не нужно регистрировать. Такой порядок предусмотрен пп. 1 и 2 ст.609 или ст. 657 ГК РФ. Игнорирование такого порядка повлечет за собой штраф в размере 5000 рублей, который стороны должны оплатить пополам.