Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Методы расчета

Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

Доходный метод

Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

• остаточный метод;
• метод предполагаемого использования;
• метод земельной ренты

Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

С=20 000/0,28=71428,57 руб.

ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

Затратный метод

Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

https://youtube.com/watch?v=Ybt1AUjy_nY

Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

Метод сравнения продаж

Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость

Если вы собственник и считаете, что вам неправильно рассчитали КС участка земли, то необходимо собрать доказательства того, что информация об участке была недостоверной на момент оценки.

Чаще всего, после получения письма с ФНС с суммой налога, превышающей разумные пределы, стоит проверить сумму налога, самостоятельно пересчитав ее. При возникновении любых сомнений о достоверности информации, указанной в кадастровом паспорте, обращайтесь за разъяснениями и перерасчетом.

Как оспорить кадастровую стоимость? Фото:inex.company

Если ваши доводы окажутся действительными и стоимость завышена, то вы можете оспорить кадастровую стоимость двумя способами:

• досудебным – обратитесь в ТО Росреестра. Назначенная комиссия проверит и пересчитает все показатели;
• через суд.

В этом году появилась возможность сразу обращаться в суд. В течение 30 дней, судом дело будет рассмотрено и принято решение. Если решение окажется положительным, то все ошибочные данные будут исправлены, приведется перерасчет стоимости. Новые правильные данные будут внесены в реестр.

Итак, вы можете оспорить КС в двух случаях:

• сведения об участке, на момент расчета КС, были недостоверны;
• была рассчитана рыночная стоимость участка в то же время, что и кадастровая.

Вы можете обратиться в досудебном порядке в комиссию (ТО) вашего региона, если еще не прошло 5 лет от даты внесения участка в ЕГРН и до очередного планового определения кадастровой стоимости еще есть время.

Составьте заявление, в котором, кроме всех личных данных и сведений по участку, должна быть описана причина – почему вы считаете, что сведения недостоверны. Согласно Федеральным законам № 135-ФЗ ч.16 ст. 24.18 и № 237-ФЗ ч. 9 ст. 22, приложите пакет документов:

• выписку из ЕГРН, в которой будет информация о вызывающих вопросы результатах кадастровой оценки;
• копию документа, удостоверяющего собственника земли;
• документ, подтверждающий ошибочные сведения, на основании которых была определена кадастровая стоимость. В течение недели, после вашего запроса, Кадастровая палата предоставит этот документ;
• если оспаривание проводится из-за расчета рыночной стоимости, предоставьте отчет об оценке рыночной стоимости участка. Принимается и электронная форма документа.

Через месяц рассмотрения заявления, состоится заседание комиссии. Вы имеете право присутствовать на нем. Если комиссия примет отрицательное решение, то вы вправе обратиться в суд. Для этого подготовьте следующие документы:

• подготовьте исковое заявление;
• впишите название судебной инстанции;
• приложите к нему заключение комиссии;
• паспортные данные владельца участка земли – истца;
• контактные данные;
• данные ответчика;
• все документы, которые вы предоставляли комиссии;
• экспертное заключение;
• копию документа удостоверяющего право владения земельной собственностью, заверенную нотариусом;
• приложите квитанцию об оплате госпошлины – 300 руб.;
• подтвердите личность и статус адвоката соответствующими документами;
• если имела место техническая ошибка при расчетах КС, то приложите соответствующие документы;
• проставьте дату и подпишитесь.

Подайте иск в суд и приложите весь, необходимый пакет документов. В течении 60 дней суд рассматривает иск о пересмотре КС. А в течение 30 дней – иск об оспаривании заключения комиссии. Вы имеете право присутствовать на судебном заседании.

После положительного решения суда, с 1 дня года, когда иск был удовлетворен, исчисляется налог с перерасчетом. Все данные будут изменены, исправлены и внесены в ЕГРН. Стоимость земельного участка по Госкадастру легко найти, если вы зарегистрировали землю, знаете ее адрес или уникальный номер.

Все, что нужно знать о кадастровой стоимости, можно увидеть в этом видео:

В настоящее время информацию можно получить и через интернет. В случаях перепланировки, слияния или разделении участка, строительстве, продаже или покупке, вступлении в наследство при дарении и во многих других случаях необходим кадастровый паспорт. Сделать его просто и не долго.

Знание принципов расчетов, основанных на КС, поможет вам понять принцип формирования налогов на землю. Если вы хозяин своей земли, то вся эта информация важна для вас.

Сколько стоит 1 сотка земли в деревне?

Граждане, которые хотят продать либо купить надел за городом, интересуются ценой одной сотки. Стоимость участка зависит от ряда факторов. Точно определить цену надела можно лишь после проведения анализа его характеристик.

На стоимость одной сотки участка влияет:

• место расположения. Чем ближе надел к крупным городам, тем он будет дороже;
• рельеф местности и состояние грунта. Оценивается плодородность земли, близость к реке либо озеру, внешний вид, форма. Соленая, болотистая почва, наличие канав значительно снижают цену участка;
• наличие построек, их состояние. Участки с жилым домом обходятся гораздо дороже. Определенную роль играет состояние постройки. Естественно, земля с ветхим зданием будет стоить дешевле, нежели надел с коттеджем;
• возможность подсоединения к коммуникациям. Наличие газо-, тепло-, электро-, водоснабжения, канализации удорожает цену;
• возможность получения прибыли от эксплуатации участка. Земли под индивидуальное жилищное строительство и сельскохозяйственного назначения, предназначены для производства материальных благ. Поэтому они могут приносить прибыль. Высоко ценятся участки возле автомобильных трасс.

Также стоимость зависит от соотношения спроса и предложения.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

Чем эластичнее спрос, тем выше цена может быть установлена на надел. Участки в деревне стоят дешевле, чем в черте города.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Районы ближнего Подмосковья

Чтобы убедиться, что земля в московской области может иметь разную стоимость, нужно рассмотреть цены на землю по направлениям от столицы:

• Если сравнить несколько направлений, можно отметить, что наиболее дорогой является земля в таких местностях, как Домодедовское, Ильинское, Рублево-Успенское. И даже в каждом из этих районов сотка может стоить по-разному, в зависимости от того, насколько здесь развита инфраструктура. Минимальная цена – 3 000 у.е, максимальная – до 50 000 у.е.
• Чтобы найти более доступные участки, следует двигаться в Ново-Рижском или Минском направлениях. Цена от 3 000 у.е до 30 000 у.е.
• Еще ниже цена наделов, которые расположены по Можайскому шоссе, Ярославскому. Также к доступным следует отнести и участки по Щелковскому шоссе. Для тех, что ищет бюджетный вариант, данные направления являются наиболее перспективными для покупки земли. Цена от 2 000 до 15 000 у.е
• Если проанализировать цены на землю в Подмосковье, можно отметить невысокий уровень стоимости по направлению Варшавского шоссе. Связано такое явление, с плохой экологией в районе. Большинство потенциальных покупателей участков рассматривают вопрос экологической безопасности. Поэтому они и не стремятся приобрести землю в загрязненном районе. Заплатить за сотку можно даже 150 у.е
• Почему также недорогая сотка земли в направлении Горьковского или Калужского шоссе? Живописной эту местность сложно назвать, к тому же для того, чтобы попасть из нее в столицу на работу, каждое утро необходимо будет выстоять в больших пробках. Цена от 400 до 2 000 у.е

Это анализ цен на землю по ближнему Подмосковью. Большую роль в становлении размера стоимости играет близость к Москве.

После того, как к столице была присоединена огромная площадь рядом расположенных земель с населенными пунктами, возросла возможность и дальнейшего расширения границ мегаполиса.

Самостоятельно узнаем кадастровую цену земельного участка

Если собственник надела не может рассчитывать реальную рыночную цену, и этот показатель ему нужен для оценки ситуации, то необходимо обратить внимание на кадастровый показатель стоимости. Государство действует так, что стремится к равенству этих двух параметров: цены по кадастру и на рынке

Сведения о том, какова кадастровая стоимость, можно найти в Росреестре. Например, заказать из этого регистрирующего органа выписку из ЕГРН. Там будет указана кадастровая цена.

По кадастровому номеру можно узнать приблизительную стоимость земельного надела, причем сделать это дистанционно. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра, либо другие интернет-ресурсы и ввести кадастровый идентификатор в специальное поле. Вместо кадастрового номера можно внести адрес земельного надела, если он ему присвоен.

Если собственнику необходима официальная бумага, которая определит стоимость его участка на рынке недвижимости, необходимо выбрать частного оценщика или обратиться в компанию, специализирующуюся на данных услугах. Для того чтобы выбрать добросовестного партнера, необходимо посмотреть отзывы бывших клиентов или расспросить друзей, знакомых. Может, кто-то пользовался услугами определенной фирмы. Человек должен задать вопросы эксперту. Например, это может быть круг следующих вопросов:

• выезд на участок или оценка по документам;
• что входит в цену, взимаемую оценщиками за услугу;
• метод оценки участка;
• время, которое понадобится человеку за работу.

Проведение работ

Для проведения работ оценщик обязан просмотреть все документы, которые имеются на данный земельный надел. А также правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги.

После предоставления пакета бумаг с компанией необходимо заключить договор и оплатить оценку. Условия договора внимательно прочитываются. В нем должна быть указана ответственность оценщика, а также его действия в случае некорректно проведенного мероприятия.

Согласуется дата, время проведения оценки. Для грамотной оценки необходимо внимательно исследовать и просмотреть земельный надел. Поэтому собственнику лу4чше заранее договориться о будущем мероприятии с оценщиком. После исследования земли он может приступить к расчетам. Заранее узнаем, входит ли выезд специалиста на место в стоимость услуг.

В назначенный день и время владелец должен на месте ожидать специалиста. При осмотре оценщик может задать уточняющие вопросы, влияющие на стоимость земельного надела. Это могут быть такие вопросы, как:

• состав почвы;
• степень потопляемости участка зимой;
• иные скрытые факторы.

Отчет об оценке рыночной стоимости содержит данные собственника, надела и самого специалиста. Методики, по которой производился расчет — важная составляющая работы специалиста. Например, использование специалистом метода массовой оценки земельных наделов применяется в отношении типовой земли, предназначенной для возведения домов жилого назначения в пределах города или населенного пункта. Другие оценочные способы используются при установлении рыночной стоимости земель, которые принадлежат к лесному фонду, угодьям сельхозназначения, земель под объекты промышленности. Любой отчет оканчивается выводом. В нем и отражена рыночная стоимость недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Существуют основные факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного надела:

1. Расположение. Чем ближе надел к населенному пункту, тем он дороже. Удаленность негативно сказывается на цене. Даже при условии, что на участке подведены коммуникации.
2. Рельеф местности, почва. Участок может покупаться для ведения садоводства и огородничества. А также просто для отдыха. Он должен радовать внешним видом, а плодородная почва прибавит достоинств объекту недвижимости. Овраги, канавы, ручьи, которые могут находиться на участке, снижают его стоимость.
3. Постройки и дома. Если на участке находится жилой дом, его цена увеличивается. В стоимость включается и само строение. Но состояние построек имеет значение. Если на участке расположены строения, которые нужно сносить, его стоимость может быть ниже, так как потенциальному покупателю придется оплачивать снос. А это дорогая процедура.
4. Присоединение к коммуникациям. Проведенный газ, водопровод, электричество значительно увеличивают стоимость земли.
5. Получение потенциальной прибыли за определенный период использования земельного надела. Участки, имеющие сельхозназачение, промышленные земли предназначены для того, чтобы извлекать из них прибыль.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Кадастровая оценка и стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка – устанавливается и применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК и другими ФЗ, в частности для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

ФЗ “Об оценочной деятельностью” закрепляет, что кадастровая стоимость земельного участка – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в суде.

Согласно ст. 66 ЗК кадастровая стоимость земельного участка может быть определена двумя способами:

• В результате проведения государственной кадастровой оценки земель;
• В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость устанавливается равной ей.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

• Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере организации проведения государственной кадастровой оценки земель, является Росреестр (его территориальные органы).

Согласно п. 13 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если кадастровая стоимость земельного участка по каким-либо причинам не определена, для целей налогообложения применяется другой показатель — нормативная цена земли.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

• Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
• Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости.
• Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
• Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
• Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
• Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость представляет собой денежную величину, на размер которой влияют различные характеристики соответствующего объекта недвижимости.

Основными характеристиками принято считать:

• уровень полезности объекта;
• экономическую рентабельность;
• возможности эффективного использования;
• общее состояние в качественном отношении.

По данным характеристикам устанавливаются универсальные значения по совокупности однотипных объектов недвижимого имущества. Далее устанавливаются величины для конкретных объектов путём вычитания или прибавления количественных характеристик от универсальных показателей.

Кроме того в течение пяти лет может измениться инфраструктура местности, поменяться потребности рынка, что также влияет на стоимость объектов. Также появление новых технологий землепользования или строительства и ремонта зданий и сооружений могут оказать существенное влияние на один из образующих цену факторов.

При оценке учитывается множество рыночных и материальных факторов, которые тщательно анализируется специалистами и приводятся к общему знаменателю. Однако это не лишает самих собственников права участвовать в течение хода оценки.

Указанный способ расчёта не позволяет установить фактическую стоимость объекта, так как отправной точкой в вычислении является универсальный показатель. По этой причине по всей стране возникают случаи, когда собственники недвижимости в целях уменьшения стоимости налога и установления в данных кадастра фактической цены своего имущества судятся с государственным кадастром.

Рыночная

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

• не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
• никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
• владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
• цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
• плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

1. Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
2. Основных характеристик участка:
   • местонахождения;
3. площади;
4. текущего целевого назначения;
5. качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
6. категории;
7. наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
8. Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
   • для покупки (продажи);
9. для нотариуса;
10. для страхования;
11. для кредитования;
12. для раздела имущества при разводе;
13. для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.