Продажа неприватизированной квартиры

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

• совместная приватизация;
• обмен;
• буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

• если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
• при снижении стоимости объекта;
• когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

• занижением стоимости жилья;
• улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий

1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
2. Составление и регистрация договора мены.
3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц. Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами

В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

При планировании сделки по продаже приватизированной жилплощади нужно заранее позаботится о сборе необходимых документов.

Потому важно знать о том, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры.  Закон требует, чтобы была подготовлена следующая документация:

• Техническая документация из БТИ;
• Подтверждение прав собственности владельца на помещения жилого формата;
• Персональная документация собственника, подтверждающая его личность;
• Справки из управляющих компаний и ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам, а также сведения о количестве проживающих в обозначенной квартире и численности граждан, которые тут зарегистрированы;
• Если в квартире проживают иждивенцы или несовершеннолетние дети, также потребуется разрешение на продажу со стороны попечительского совета, а также органов опеки.

В целом, каждая ситуация имеет свои нюансы, и потому при продаже своего жилища необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Он тщательно изучит все обстоятельства, и сможет подсказать, какие дополнительные документы могут потребоваться при взаимодействии с покупателем, и проведет процесс с минимальными рисками для обеих сторон. Кроме того, правовед сможет оценить рыночную цену квартиры и поможет урегулировать любые проблемы, которые могут возникнуть.

Выписка из домовой книги для продажи квартиры

Выписка из домовой книги является одним из ключевых документов, который может потребоваться при совершении сделок с продажей приватизированной квартиры, при оформлении разнообразных пособий и льгот, при принятии наследства и т.д.

Получить выписку можно в самых разнообразных инстанциях, которые имеют право на выдачу документации подобного формата. Речь идет о ТСЖ, управляющих компаниях, ЖСК, ЕИРЦ, паспортных столах и МФЦ. Существует возможность получения выписки как в бумажной форме, так и в электронной.

Выписка содержит сведения следующего характера:

1. Данные о собственнике, а также всех гражданах, которые прописаны (или которых планируют прописать) и проживают на указанной жилплощади.
2. Технические характеристики жилплощади, ее месторасположение, площадь и другие сведения, касающиеся объекта.

Получить документ могут только граждане, которые обладают правами собственности на жилые помещения или постоянно проживают там. Для получения выписки необходимо будет предоставить определенную документацию, в частности подтверждение прав собственности на квартиру, персональные сведения о заявителе (копия паспорта и т.д.), доверенность на осуществление действий по продаже жилья (если собственник поручил заниматься данным вопросам доверенному лицу), и другие документы необходимые для сделки.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, образец

При продаже приватизированного жилья стороны процесса должны заключить между собой соответствующее соглашение. К договору выдвигают определенные требования относительно содержания, в частности:

• Указание персональных данных сторон процесса;
• Обозначение предмета договора с указанием конкретных характеристик квартиры и ее стоимости;
• Сделка и ее основные условия, а также права и обязанности продавца и покупателя;
• Срок действия соглашения;
• Порядок проведения финансовых расчетов и передачи жилья новому собственнику;
• Ответственность сторон, а также причины, по которым договор купли продажи приватизированной квартиры может быть аннулирован или признан ничтожным.

⇒ Образец договора можно посмотреть на любом специализированном интернет портале. В частности, изучить более подробно образец соглашения можно здесь. ⇐

Остались вопросы?

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа». Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями. Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

• Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
• Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
• Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
3. Найти покупателя.
4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
5. Получить решение администрации.
6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Как подстраховаться

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Таким образом, продать неприватизированную квартиру нельзя, жильем может распорядиться только его собственник. Однако вы можете найти другие варианты, либо приватизировать квартиру и затем продать ее.

Еще больше материалов по теме в рубрике: “Приватизация“.

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированного жилья возможен.

Естественно, есть нюансы, которые следует учитывать.

• Квартира или квартиры, на которые будет производиться обмен, должны быть также неприватизированными;
• Жилищная площадь квартир должна быть равнозначной друг другу;

Необходимо собрать полный пакет документов, чтобы подать в органы государственной власти прошение об обмене.

Для того чтобы поменять квартиру, нужно хорошо познакомиться с тем человеком, с которым будет этот вопрос решаться. Обменщики должны проверить друг друга на наличие или отсутствие судимостей, также следует поинтересоваться,

насколько состояние недвижимости с обеих сторон подходит для проживания.

Есть несколько моментов, при которых обмен не разрешен законодательством:

• Если дом одной из сторон в ближайшее время планируют сносить;
• Если в квартире намечается капитальный ремонт с изменением планировки;
• Если у одного из владельцев неизлечимые хронические заболевания (перечень данных заболеваний можно прочитать в законе);
• Если на квартиру наложен арест.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно. Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом. Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

• обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
• заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

2021 zakon-dostupno.ru

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать неприватизированную квартиру

117 просмотров

Продажа квартиры – это самый простой и доступный способ очень быстро поправить финансовое состояние. Однако далеко не каждый объект недвижимости, в котором имеет право жить человек, можно продать на общих основаниях. Рассмотрим подробнее проблему продажи неприватизированного жилья.

Можно ли продать социальное жилье

Если говорить о прямой продаже жилья – то нет, нельзя. Данная недвижимость принадлежит государству/муниципалитету. Обитающие в ней лица имеют право только жить в квартире и обязаны платить за коммунальные услуги. Никаких прав реализовывать это жилье до его приватизации у них нет.

В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

Как продать неприватизированную квартиру

Продать неприватизированную квартиру можно несколькими способами из которых самым простым и очевидным является предварительная приватизация и последующая продажа. Но так как именно этого обычно и хотят избежать по каким-то причинам, рассмотрим все доступные и наиболее актуальные варианты.

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Всего выделяют 3 варианта приватизации:

• Продажа с приватизацией. Сначала продавец приватизирует жилье, после чего продает его на общих основаниях.
• Продажа с обменом. В такой ситуации происходит обмен одного неприватизированного жилья на другое.
• Продажа с пропиской. Наиболее близкий к понятию «продажа» вариант, не требующий приватизации. Предполагает прописку покупателя в жилье и последующую выписку всех остальных жильцов.

Каждый из способов может подойти для той или иной ситуации и по-своему удобен. Рассмотрим, как можно реализовать представленные схемы в реальности.

Порядок действий

1. Найти подходящий объект для обмена (покупателя).
2. Обсудить с ним условия сделки.
3. Если планируется доплата, это можно оформить дополнительным договором.

В данном договоре не должно быть никаких отсылок на обмениваемые неприватизированные квартиры, иначе сделку могут признать незаконной. Самый простой способ: воспользоваться банковскими ячейками.

1. Обратиться в местную администрацию с заявлением на обмен неприватизированных квартир.
2. Дождаться одобрения и подписать соответствующий договор.
3. Обменяться жильем.
4. Получить доплату (если она планировалась).

Документы

Для такой процедуры требуется намного меньший пакет документов, ведь фактически никакой продажи не происходит и стороны просто обмениваются социальным жильем друг с другом. При подаче заявления на обмен потребуется предоставить:

• Паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов обеих квартир.
• Договора найма социального жилья.
• Согласие всех жильцов с обеих сторон на обмен.
• Разрешение от органов опеки (если требуется).
• Заявление на обмен (составляется на месте, при подаче документов).

Расходы и сроки

Данная процедура абсолютно бесплатная. Ни одна из сторон не несет никаких расходов, за исключением суммы доплаты, но даже такой платеж не должен быть никак официально привязан к самому факту обмена.

Реализовать всю сделку можно буквально за 1 день, так как никакие специальные документы не требуются. Однако иногда приходится несколько месяцев ждать одобрения от муниципалитета, что обязательно нужно учитывать.

Продажа с пропиской

Этот вариант, как и было сказано ранее, больше всего соответствует именно определению «продажа неприватизированной квартиры».

Суть в том, что жилец может попробовать прописать в квартире другого человека, если получит на то разрешение от муниципалитета (что бывает не очень часто, если этот человек не является родственником).

После этого достаточно лишь выписаться из этой квартиры и она, фактически (при условии отсутствия других жильцов) останется в пользовании «покупателя».

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Можно ли и как реализовать приватизированное жилье с прописанным человеком?

Теоретически, прописанный в квартире человек не выступает как препятствие для совершения купли-продажи. Сделка может быть совершена, но зарегистрированное в квартире лицо сохранит право прописки. Такие случаи нередки, после продажи приватизированной площади с прописанными жильцами, ответственность за них передается новому собственнику.

Сохранить прописку жильца можно на условиях устного договора, или – путём внесения соответствующего положения в условия сделки. После проведения регистрации сделки, по закону новый собственник может выписать всех жильцов, которые остались в квартире от прошлого хозяина. В этом случае придётся обратиться в суд, а на основании решения суда – в паспортный стол, где произведут выписку.

Внимание: исключение составляют беременные женщины и женщины с несовершеннолетними детьми, у которых нет другого жилья, недееспособные и нетрудоспособные граждане.

Вопросы и ответы

Можно ли продать неоформленнную в собственность

Продать неприватизированную квартиру по закону нельзя.

Но есть несколько нюансов таких сделок. Это можно осуществить только с одновременной приватизацией с покупателем. После такого отчуждения жилье перейдет сразу в собственность нового владельца. Такая процедура занимает не меньше месяца.

Чаще всего покупка неприватизированного жилья связана с долгами за коммунальные услуги.

Для того, чтобы сделка была проведена, необходимо предварительно погасить долг. Это можно сделать, получив задаток за сделку. Либо заключить соглашение с управляющей компанией, в котором будет прописано обязательство оплатить долги после совершения сделки.

Обмен

Самым простым вариантом сделки неприватизированного жилья является его обмен.

Он должен проводиться с помощью агентов по недвижимости. Покупатель приобретает у агента жилье, которое в дальнейшем будет обмениваться на муниципальную квартиру. После этого стороны сделки пишут заявление об обмене. Заявление рассматривается в государственных органах.

Единовременно с покупателем

Проведение единовременной сделки с покупателем считается альтернативой проведения приватизации с последующей продажей.

Процедура занимает около одного месяца. Для ее осуществления необходимо обращаться в государственные органы. После оформления всех необходимых документов жилье перейдет в собственность новому владельцу.

Если жилье в долевой собственности

Часто встречаются ситуации, когда у недвижимого имущества несколько собственников.

Реализовывать свои права они должны с определенными требованиями:

1. После того, как продавцом будет определена цена, по которой он хочет продать свою долю, он должен уведомить остальных собственников о своем желании. Они имеют первоочередное право на приобретение.
2. Если в течение месяца никто из них не изъявляет желания купить часть квартиры, владелец может продавать ее.

С прописанным человеком

Наличие прописки не означает, что гражданин является собственником. Такой объект недвижимости может быть продан с обременением.

Если прописанный гражданин отказывается выписаться добровольно, вопрос можно решить через суд.

Трудности могут возникнуть с несовершеннолетними детьми, которые дали отказ на приватизацию, с гражданами, отказавшимися от своей доли наследства.

Если есть несовершеннолетние дети

Продажа квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, также может вызвать определенные трудности.

Для совершения такой сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Это связано с тем, что сделки не должна ухудшать условия для детей. Если речь идет о подростке, достигшем 16 лет, который состоит в браке или официально трудоустроен, то такое разрешение не требуется.

Комнату в коммуналке

Продавец должен уведомить жильцов, которые имеют приоритетное право на приобретение жилого помещения.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. Уведомления необходимо рассылать заказными письмами с уведомлением.

Со старым удостоверением

Если квартира была приватизирована в 90-х годах, у собственника на руках имеется свидетельство старого образца.

Оно является действительным и не требует замены.

Все сделки совершаются на общих основаниях. Проходить повторно приватизацию не нужно.

Продажа жилья пенсионером

Если квартиру продают граждане, которые находятся на пенсии, получить налоговый вычет они могут только в том случае, если предыдущие три года они работали и официально получали заработную плату.

Зная все нюансы продажи приватизированного жилья, можно избежать проблем при оформлении сделки, и уменьшить сумму налога.

Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?

Справка! Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.

Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.

Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.

1. Приватизацию и регистрацию права собственности.
2. Сделку купли-продажи.

Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.

Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.

Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.

Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:

• работы в определённой организации;
• службы по контракту в вооружённых силах;
• командировки или стажировки;
• учёбы в среднем или высшем учебном заведении.

Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.

Не подлежат продаже квартиры в домах, признанных аварийными. То есть, недопустимо продавать такое жильё, которое нельзя приватизировать.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Приватизированная квартира родителей или других владельцев: как продать после их смерти? Особенности таких сделок
• Доля в приватизированной квартире: как продать в соответствии с законодательством?
• Продать квартиру после приватизации: когда можно и каков план действий?
• Как прописать жену к мужу в приватизированную квартиру и можно ли это сделать без согласия других собственников?
• Весомые аргументы: как выселить прописанного человека из приватизированной квартиры?

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно. Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом. Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

• обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
• заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

2020 zakon-dostupno.ru

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление  на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов

В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.