Дом с земельным участком: покупаем юридически грамотно

Юристы по земле:

Подробно

Помощь опытных юристов и адвокатов по земле: межевание участков, купля-продажа, приватизация, защита интересов в суде.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

Риски сделки

Они могут возникнуть у тех, кто приобрел участок с незарегистрированным строением. Неприятности могут возникнуть не сразу, а в будущем. Например:

1. Собственник стремится отдать имущество по более высокой цене. Он ее завышает, когда на участке находится строение. Люди, не знающие закон, покупающие без риэлтора, могут заплатить больше, в том числе и не неузаконенное строение.
2. Существует вероятность того, что в дальнейшем право собственности не будет зарегистрировано на строение. Причины этого могут быть разными: несоответствие строительным правилам, отступам от границ со смежными участками, затронуты охранные зоны, наличие обременений на участке. Если надел находится в СНТ, уполномоченные органы отказывают по причине неутвержденных проектов застройки СНТ.
3. Приобретать участок с неоформленным строением возможно если на руках у продавца есть одобренное от Администрации уведомление о начале строительства.

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

• владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
• отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
• нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
• возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Изменение порядка строительства

После вступления в силу, законодательный акт претерпел несколько изменений. С введением нового документа перестало существовать слово «дача». Согласно закону:

• с августа 2020 года отпала необходимость добиваться одобрения на возведение. Необходимо письменное уведомление до и после постройки;
• возведение построек, начатых до принятия предыдущего изменения, узакониваются путем отправки письменного извещения до 10 марта 2019 года;
• для хозяйственных построек не нужно разрешение и извещение. Потребуется только техплан с полным соответствием нормативно-правовому акту;
• собственность на участок, выданный до 2011 года, подтверждается после предоставления справки из муниципалитета;
• отсутствует надобность в получении разрешающих справок на введение в эксплуатацию зданий, возведенных с соответствующим разрешением;
• ввиду изменений и правок, строительство и его узаконивание стало уведомительным вместо разрешающего.

Чтобы подготовить технический план на домостроение, потребуются услуги землеустроителя, понадобится проектная документация или декларация. Без техплана зарегистрировать собственность в Федеральной кадастровой службе невозможно.

Роль правового статуса имущества при разделе

С позиции семейного законодательства, приобретённые материальные ценности в период брака относятся к составу совместно нажитого имущества (ст.34 СК РФ) и подлежат разделению при прекращении брачных уз.

С точки зрения гражданского законодательства в состав недвижимого имущества включаются неразрывно связанные с землёй активы, физическое перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба (ст.130 ГК РФ).

Сопоставляя нормы обоих кодексов можно сделать вывод, что оставшийся недостроенным дом, возводящийся совместными усилиями, делится при прекращении брака.

Практически — как разделить дом, если он не оформлен, определил Верховный суд. Вердикт органа правосудия высшей инстанции: дома недостроенные имеют статус объектов незавершённого строительства, относящихся к недвижимому имуществу. В отношении недвижимости возможно возникновение, переход и прекращение прав и обязанностей, включая право собственности. Как следствие, данный имущественный актив при приобретении во время существования брака включается в состав совместно нажитых ценностей.

При рассмотрении иска Верховный суд постановил:

1. Отсутствие существования кадастрового паспорта не относится к препятствиям для раздела объекта незавершённого строительства при расторжении брачного союза.
2. Для деления не введённого в эксплуатацию сооружения необходимо обратиться в местную судебную инстанцию, получить решение о признании строения существующим и оформить в Росреестре право собственности на недостроенный дом.

Подлежат в предусмотренном законодательством порядке разделу имущества объекты незавершённого строительства, включающие постройки в разной стадии готовности, как полностью выстроенные здания, не имеющие кадастрового паспорта, так и постройки в начальной стадии либо подготовительные работы с материальными расходами и составлением проектной документации.

К исключениям относятся строения без разрешительных документов, а раздел между супругами самовольной постройки, не узаконенной документально, не регулируется законодательством и не рассматривается судами.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ. Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом, напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Для того чтобы оформить дом в собственность, необходимо пригласить кадастрового инженера для изготовления технического плана дома и оформления декларации об объекте недвижимости, оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию права собственности на дом. Затем надо подать документы на регистрацию в МФЦ.

При этом следует учесть, что с 1 января 2021 года в связи с изменением законодательства об СНТ будут установлены определенные требования к параметрам возводимых строений на земельных участках (высоте, площади, а также возможности возведения капитального строения).

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Корни проблемы

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились

. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами

. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

• регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
• сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
• налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
• штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому

. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

• повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
• повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
• введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Продажа дома с участком.

Рассмотрим возможные варианты.

1. И дом, и земельный участок принадлежат одному собственнику.

Согласно Российскому законодательству, земля и расположенный на ней дом – это объекты, связанные в единое целое. И хотя они различны, но, в соответствие со ст. 35 Земельного кодекса,  наследуют правовую судьбу друг друга, являются комплексом. Даже с учетом изменений  в  земельном законодательстве от 23 июня 2014 года, статья 35 Земельного кодекса не изменилась. Поэтому, если продается один объект, то считается проданным также и другой.
Таким образом, если продавец является собственником,  как дома, так и земельного участка, то  продать дом он может только совместно  с земельным участком.  В ситуации, когда при совершении сделки купли-продажи подразумевалась продажа только дома,  такой договор не будет иметь законной силы и будет признан недействительным.
Следующий вариант весьма распространен среди большинства клиентов риэлторов.

2. Дом находится в собственности, но земельный участок продавцу не принадлежит.

Если в собственности находится только дом, а участком  продавец владеет на правах аренды, то  покупатель,  согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок  не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности  нет. Он  будет иметь право только пользоваться ей на тех  условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий. Если земельный участок оформлен на предыдущего владельца по договору о бессрочном пользовании, пожизненно-наследуемом владении, Актом о выделении, то можно сказать участок продавцу не принадлежит, он им просто пользуется. В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле, мерою такой-то.

3. Возможно ли продать дом, но не со всем участком, а лишь с частью его? 

Такая продажа возможна. Для этого предварительно необходимо поделить весь земельный участок на нужные части  путем размежевания и каждой из вновь образованных частей должен быть присвоен свой новый кадастровый номер и получено отдельное Свидетельство на собственность. Тогда при продаже дома будет продан именно тот участок, на котором этот дом расположен. Но это возможно при соблюдении минимальных размеров вновь образованных земельных участков. Например, в Ленинградской области таким минимумом считается 4 сотки.

4. Если и дом, и участок находятся у нескольких лиц  в долевой собственности? 

В таком случае действует следующее правило: отчуждение (продажа) доли в праве собственности на дом, находящемся на земельном участке, влечет за собой также отчуждение доли в праве собственности на земельный участок. Размер доли на участок пропорционален размеру доли в праве собственности на дом.

Таким образом, если осуществляется  продажа недвижимости с земельным участком, то возможны три варианта:

— отчуждение дома со всем земельным участком;
— отчуждение дома с частью земельного участка;
— отчуждение дома без земельного участка

Сайты о недвижимости: manyweb.ru — обмен ссылками

Можно ли оформить в собственность недостроенный дом?

На оформление недостроенного дома также влияет и категория земель, на которой возводилась постройка. «Недострой» должен находиться в городской черте и на землях, относящихся к одной из категорий:

• Участки под индивидуальное жилое строительство (ИЖС);
• Земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйства);
• Территории ДНП (дачного некоммерческого партнерства) или СНТ (садового некоммерческого товарищества).

На землях, которые предназначены для сельхозпроизводства или огородничества, запрещено.

Ошибочно полагать, что по «дачной амнистии» оформить право собственности легче на сначала возведенный дом, обходя получение разрешения на строительство, кадастрового плана, градостроительного плана на землю. Далеко не все объекты попадают под эту категорию. Поэтому, если оформлению подлежит недостроенный загородный или дачный домик, то наличие все этих документов понадобится.

Если собственником загородного дома был получен отказ в регистрации права по «дачной амнистии», то получить разрешение можно будет через суд. При этом в суде необходимо будет доказать, что здание возведено согласно нормам строительства и не несет угрозы для человеческой жизни и здоровья.

Особенности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

Особенно важным этот пункт является для людей, которые имеют домики на садовых участках. На таких землях не нужно проводить кадастровые работы в обязательном порядке, а общая госпошлина превышает 350 рублей.

Чем это может быть чревато

Это особенно плохой случай, так как участок и дом в деревне являются ничейными. У властей будет полное право признать участок бесхозным, если в течение пяти лет не будет оформлена собственность или право аренды на землю, а позже и на объект.

Обоснование необходимости межевания земельных наделов содержит федеральный закон №447 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый Госдумой в декабре 2020 года.

Особенности оформления документов

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

Как стать частным застройщиком?

Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо запастись стартовым капиталом, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки строительных материалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.

Практика показывает, что далеко не каждый бизнесмен имеет соответствующий ресурс, опыт и компетенцию. Плюс важным аспектом является сотрудничество с проверенными поставщиками, которые смогут продать вам строительные материалы по себестоимости.

На этапе реализации задумки, важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые сделают работу качественно и в срок. Сотрудничество с риэлторами, запуск рекламы и применение инструментов маркетинга станет вашим преимуществом

Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больший капитал вы получите для последующего оборота денег.

Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая понадобится вам в обязательном порядке. Плюс нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.

Учтите, что для узаконивания постройки придется пройти контролирующие инстанции. Застройщик должен иметь соответствующие разрешения и лицензии, предоставляющих право на работу.

С 2020 года нельзя продать дом без межевания

В законе нет чётких параметров, кому можно бесплатно осуществлять межевание. Чаще всего под «бесплатным межеванием» подразумевается действие муниципального органа власти, который реализует земельный участок на торгах. В законе также определено понятие, кто и как должен проводить бесплатное межевание. Бесплатная процедура межевания осуществляется только в рамках проведения кадастровых работ комплексного типа.

Это важно знать: можно ли продать земельный участок без процедуры межевания?

Ну и рю: в настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием «межевания»). Действующее законодательство также НЕ СОДЕРЖИТ ограничения на совершение сделок с земельными участками, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Тем более не торопит сделать это до определенной даты. Эта процедура может быть проведена по усмотрению собственника, сроками не ограничивается.

• Нет никаких доказательств того, что сделка проходит прозрачно, так как дом может не соответствовать требованиям градостроительства, из-за чего объект будет невозможно поставить на учет, пока недостатки не будут устранены.
• Увеличение налогов на участок в некоторых случаях, если дом не будет зарегистрирован в течение определенного времени.

Рекомендуем прочесть: Пособие Как Малоимущая Семья 2020 Московская Область

При таком способе покупки обычно продавец требует от покупателя всю или большую часть от стоимости имущества. Предварительный договор как раз и необходим для того, чтобы между сторонами не возникало споров, и они могли в документе указать все нюансы оплаты. Доверенность может быть выдана любому лицу, поэтому эти два способа совершенно законны. Кроме того, заключение предварительного договора разрешено.

Как оформить куплю-продажу садового участка

1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома . Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире. Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
техпаспорт из БТИ;
смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
кадастровый план земельной территории;
документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
заявление о намерении зарегистрировать объект.. Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде

Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Сбор и подготовка документов

Набор документов для приобретения недостроенного дома зависит от того, зарегистрировал ли продавец объект в ЕГРН или нет. Если право зарегистрировано, то стороны заключают договор купли-продажи, если нет, то договор уступки права подряда. Остальной перечень документов в обоих случаях выглядит одинаково.

В него входят:

• паспорта покупателя и продавца;
• выписка из кадастрового учета;
• разрешение на строительство;
• строительный паспорт объекта;
• заявление в администрацию муниципального образования.

Для оформления средств маткапитала на достройку (реконструкцию) дома необходимо предоставить:

• письменное заявление;
• оригинал сертификата МКП;
• паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей;
• копию СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на землю;
• разрешение на строительство;
• договор строительного подряда;
• обязательство о последующем выделении долей.

Для выделения полной суммы маткапитала нужно предоставить документы, подтверждающие выполнение запланированных работ.

https://youtube.com/watch?v=K5UsMWtfbaw