Продажа квартиры после вступления в наследство

Вопросы налогообложения

Если решено продать квартиру сразу, не дожидаясь окончания 5 лет, стоит внимательнее изучить случаи, когда подоходный налог платить не придется:

1. Уплачивается 13-процентный налог с суммы более 1 миллиона рублей. Если продается доля в квартире меньшей стоимости, это избавляет от потребности платить НДФЛ.
2. Освобождены от платежей пенсионеры.
3. Льготное налогообложение распространяется на продавцов, имеющих 1-2 группу инвалидности, вне зависимости от возраста.
4. Не платят налог наследники, признанные инвалидами детства.

Если решено продать квартиру, полученную в наследство несколькими собственниками, обязанность уплаты налога определяется по той доле, которую лично получит конкретный человек.

○ Что нужно сделать перед предполагаемой продажей?

Прежде чем начать искать покупателя, необходимо вступить в наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру. Без этого невозможно продать жилье, так как до момента регистрации прав собственности владельцем по-прежнему остается наследодатель. Итак, начнем с оформления наследства.

Оформление вступления в наследство.

Принятие наследства может происходить по завещанию или, если оно отсутствует, по закону в порядке установленной очередности. Вся процедура осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Оформить вступление в права наследования можно одним из двух способов:

1. Подача заявления в нотариальной конторе.
2. Обращение в суд.

Первый способ быстрее. Нотариус примет все документы и в определенную дату выдаст свидетельство о вступлении в права наследования. Судебный процесс, как правило, затягивается.

Куда обратиться чтобы оформить.

Для оформления наследства необходимо обратиться в нотариальную контору по адресу последнего места жительства наследодателя или по месту нахождения недвижимого имущества, входящего в наследственную массу.

Если нотариус по каким-либо причинам отказывает в оформлении, обращаться нужно в суд. В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что вы действительно имеете право на наследство или его часть.

Какие документы нужны.

Для оформления принятия квартиры в наследство потребуются следующие документы:

• Заявление – выдаст нотариус.
• Свидетельство о смерти наследодателя или решение суда о признании гражданина умершим.
• Общегражданский паспорт наследника.
• Документы, подтверждающие наличие родства с наследодателем, если наследование происходит по закону – свидетельство о рождении или браке, справки из ЗАГСа и др.
• Завещание, если оно есть.
• справка с последнего места жительства наследодателя по форме № 9 или домовая книга.
• Письменный отказ от наследства от других претендентов.
• Правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследства и т.д.
• Техническая документация из БТИ.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме этого может понадобиться документ с указанием стоимости наследуемой квартиры.

Срок вступления в наследство.

По общему правилу срок вступления в наследство составляет полгода с момента открытия наследственного дела. Если в этот период наследник по каким-то причинам не примет имущество наследодателя, право на него перейдет к наследникам последующих очередей по закону.

Пункт 1 ст. 1154 ГК РФ:
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Когда срок пропускается по уважительной причине, восстановить его можно в судебном порядке. Возможно также решение проблемы без участия суда. Для этого необходимо получить согласие на перераспределение наследственной массы от других наследников.

Статья 1155 ГК РФ:
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. 

Основанием для восстановления срока принятия наследства может быть одна из следующих ситуаций:

1. Наследник не знал и не мог знать о смерти наследодателя. К примеру, человек вообще не знал своего родственника или знал, но общался с ним очень редко.
2. Наследник знал о смерти родственника, но думал, что наследовать нечего.
3. Наследник – недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, которое не может самостоятельно реализовывать свои права.
4. Наследник не смог явиться к нотариусу в установленный срок по определенным обстоятельствам. К примеру, он проходил длительное лечение в стационаре, служил в армии и т.д.

Это не исчерпывающий список. Возможны и иные основания для продления срока вступления в наследство.

Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Этот вариант тоже нельзя назвать надежным, потому что такой договор обычно заключает пожилой человек, и часто возникает вопрос о его дееспособности, позволяющей самостоятельно приобретать любые гражданские права, так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности, (как и в случае составления завещания). Естественно, что потенциальные наследники, имея свои виды на данную недвижимость, в дальнейшем могут оспаривать договор ренты, доказывая невменяемость рентополучателя. Конечно, как и в предыдущих случаях, необходимо внимательно ознакомится с условиями договора и убедиться в его надлежащем исполнении.

Обязанность по выплате ренты плательщиком обеспечивается залогом на имущество, устанавливаемым в пользу получателя ренты (часть 1 статьи 587 ГК РФ). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Мотивы продажи

• Историю жилплощади. Как досталась первому владельцу (по приватизации, приобрел, унаследовал). Потом продавцу.

• Имеются внутри прописанные граждане, другие собственники, участвуют дети. Например, жильцы есть, но отказались приватизировать или унаследовать имущество, выписались после отбытия служить или осуждены.

• Как продавец брал свидетельство наследника. Имелись недовольные родственники, были судебные разбирательства, кто нотариус.

• Наличие/отсутствие обременения – квартира не объект залога ли предмет супружеской дележки имущества при разводе. Первое несложно выяснить в Росреестре. Второе – в беседе придется.

• Наличие/отсутствие технических проблем. Была перепланировка, требуется ремонт, документация нормальная.

• Имеется задолженность/нет. Коммунальные и налоговые платежи.

• Почему вместо собственника действует представитель (если так).

• Обсудить условия предстоящей продажи.

• Другие вопросы.

Не стесняясь уточнить все. Посетить объект сделки, осмотреть его и поговорить с ближайшими соседями. Особенно старожилами. Изучить район.

Задатков нет

При покупке не стоит дополнительно заключать другие договора. Например, предварительные соглашения. Также давать продавцу задаток. Квартира – особый, крупный товар. Он долго и нудно продается. Действовать следует без спешки или эмоций. Деньги ликвиднее, позиция покупателя здесь выигрышная. Если не подойдет одна, будет другая квартира.

Общая информация

При продаже квартиры, полученной по наследству, есть важный нюанс. В зависимости от срока владения унаследованной жилплощадью, продавец может быть освобожден от уплаты налога.

Например, если дочь получила квартиру в наследство, когда можно продать ее, определяется любым моментом после регистрации перехода права собственности. Однако если жилье решили продать в течение первых 5 лет после переоформления (начиная с 2016 года), за вырученные средства придется платить подоходный налог в размере 13% от общей стоимости предмета сделки.

Следует отметить, что, если наследство было принято до наступления 2016 года, закон устанавливает ограничение в виде 3 лет с момента переоформления наследственной массы. При продаже унаследованного жилья действуют те же правила и порядок регистрации, как и в отношении других сделок купли-продажи.

Если возникла потребность в продаже после получения наследства, когда можно продать квартиру, определяется в зависимости от готовности продавца платить 13 процентов в пользу государства.

При оформлении сделки с унаследованной недвижимостью по завещанию есть риск появления нежелательных претендентов, не участвовавших в наследовании из-за нарушений в процедуре

Важно накануне передачи денег убедиться, что других наследников на квартиру нет и быть не может

Описание сделки — продажи унаследованной квартиры

Чтобы исключить возникновение проблем с покупаемой жилплощадью, новому собственнику рекомендуется избегать сделок сразу после наследования. Лучше выждать не менее 3 лет и самому продавцу, поскольку терять 13% от стоимости — слишком дорогая плата за быстрое получение средств.

Инструкция по оформлению сделки включает следующие шаги:

1. Принятие наследства и переоформление недвижимости на себя.
2. Подготовка новых документов (выписка ЕГРП, свидетельство на собственность).
3. Урегулирование вопроса продажи, если квартира унаследована в долях, и другие совладельцы имеют приоритетное право выкупа доли. Чаще договариваются о совместной продаже и разделе полученной суммы между всеми.
4. После подписания договора на продажу жилья, право перерегистрируется на новых владельцев.

Документы для оформления

Список бумаг, необходимый для проведения сделки с унаследованной квартирой, не отличается от общего:

• гражданские документы сторон сделки (всех участников);
• свидетельство наследования;
• выписка ЕГРП, либо свидетельство на собственность из Росреестра;
• техпаспорт недвижимости, кадастровый паспорт;
• выписка об отсутствии обременений и отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• справки о выписке всех жильцов.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

• письменное согласие супруга, если недвижимость получена совместно;
• разрешение от органов опеки при местной администрации, если часть собственности числится за несовершеннолетним, либо сделка полностью проводится от его имени законными представителями;
• дополнительные справки, документы об отказе других претендентов участвовать в наследовании.

Скачайте

  Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 713 hits)

  Заявление об отказе от наследства (образец) (28,5 KiB, 252 hits)

Последняя бумага – важный документ, позволяющий быстрее найти покупателя на квартиру, полученную в наследство. Мало желающих, чтобы спустя некоторое время после передачи денег продавцу, на недвижимость предъявили права посторонние лица из числа претендентов на наследство.

Меры предосторожности при покупке

Сначала надо обратить внимание на то, нет ли при этом каких-либо подозрительных обстоятельств. На что имеет смысл обратить внимание? Как проверить свои подозрения?

1. Одна из ситуаций, которые вызывают подозрения, состоит в том, что иногда одни наследники отказываются от получения наследства в пользу других. Это говорит о том, что ситуация вокруг искомой квартиры может оказаться непрозрачной. Перед тем, как пойти на сделку, надо разобраться и понять, почему это происходит.
2. При продаже можно выяснить примерную цену квартиры с такими же характеристиками, как у той, какую планируется купить. Если последняя стоит гораздо меньше, это является подозрительным. Желательно для себя прояснить, почему даётся скидка.

3. При проведении сделки по доверенности также существуют свои риски. Во-первых, этот документ может просто оказаться фальшивым. Во-вторых, нужно помнить, что тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить.

   Если покупка квартиры была у представителя продавца по доверенности, после её отмены сделка станет недействительной.

4. Иногда большое число раз продаётся незаконно полученная квартира. Делается это с двумя основными целями. С одной стороны, большое количество проведённых продаж недвижимости способно несколько запутать следы и уменьшить риски. С другой, мошенники наивно предполагают, что многократные перепродажи могут превратить мошенническую сделку в добросовестную. Если при покупке квартиры проверить её историю по информации из Единого Реестра, то можно будет увидеть перечень сделок с ней и попытаться выяснить причину, если их достаточно много.

Теперь кратко о мерах предосторожности, которые позволят сделать покупку недвижимости более надёжной

1. Никогда не нужно занижать в договоре стоимость сделки. Не надо делать этого и в той ситуации, когда продавец об этом очень настойчиво будет просить. Если неожиданно каким-либо образом объявятся новые наследники (а это вполне реально), компенсация будет именно той, которая указана в договоре. Если были дополнительные выплаты, их уже никто не возвратит. При покупке квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, такая ситуация особенно распространена.
2. Есть возможность прибегнуть к титульному страхованию. Суть его в применении к рассматриваемой ситуации состоит в следующем. Если покупка недвижимости по какой-либо причине не состоится, то покупатель получит оговоренную в страховом договоре выплату.
3. Одной из проблем может оказаться дееспособность продавца. Может оказаться так, что сделка по продаже квартире будет проведена человеком, который недееспособен по той или иной причине. В результате такая продажа может быть оспорена в суде. Чтобы проверить дееспособность данного гражданина, достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту его жительства. Более простым вариантом было бы просто ознакомиться с его водительским удостоверением.
4. Проведение расчёта безопаснее всего сделать с использованием передачи денег через банковскую ячейку и никоим образом нельзя это делать заранее, пока регистрация купленной недвижимости, полученной по наследству, не была завершена. Это поможет снизить риски мошенничества.

При покупке квартиры, которая была получена по наследству, нужно соблюдать осторожность и внимательно относиться к любым особенностям заключаемой сделки

Декларация

Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:

1. Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
2. Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
3. При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.

Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее. Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде. И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее. Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его. Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Риски новых собственников

Если сделка совершается с нарушением закона, покупатели оказываются в зоне риска. Купля-продажа может быть оспорена по тем или иным причинам. Решение продать унаследованную квартиру требует анализа всех аспектов ситуации, иначе возможны риски оспаривания сделки или доначисления налога. Основными проблемными ситуациями становятся:

• нахождение объекта недвижимости в залоге у банка. Кредитное учреждение не вправе оспорить переход объекта по наследству, но может за его счет взыскать долги прежнего владельца, так как, получив имущество, новый собственник одновременно и становится должником по связанным с ним обязательствам;
• права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, сделка потребует дополнительного согласия органов опеки и попечительства;
• наличие отказополучателей по завещанию;
• существование родственников, прописанных или ранее прописанных в квартире, которые имели право на приватизацию объекта, но по тем или иным причинам отказались от нее;
• присутствие лиц, которые выписались перед тем, как были призваны в армию.

Избежать риска расторжения сделки поможет внимательная юридическая экспертиза всех документов. Также будет верным решением проверить дееспособность продавца, убедится в том, что его воля была действительно направлена на реализацию объекта о согласованной цене. Помимо этого необходимо установить:

• наличие незаконных перепланировок;
• факт уплаты коммунальных платежей в полном объеме.

Если квартира сдана в аренду или передана по договор найма и эта сделка официально зарегистрирована, расторгнуть ее при появлении нового владельца не получится, потребуется дожидаться окончания срока аренды. При этом следует позаботиться о том, чтобы платежи передавались уже новому владельцу. Если продается доля и существуют иные собственники, обязательно нужно получить их согласие. Такая сделка по нормам закона должна быть удостоверена нотариально.

Случаи, когда реализация унаследованного объекта допускается

Согласно действующим правовым актам преемник приобретает официальный статус после кончины наследодателя. Несмотря на отсутствие фактического права собственности, отраженного в Росреестре, претендент все равно считается владельцем квартиры. Так, плата за коммунальные услуги и налоги будут удерживаться именно с него.

Получение возможности использовать жилье без ограничений на свое усмотрение появляется только после завершения процесса отчуждения. Иначе в приеме документов о праве собственности будет отказано. Согласно действующему законодательству указанные обстоятельства позволят считать продавца неуполномоченным.

Важно! Нередко вместе с квартирой граждане приобретают долги. Это может быть обременение по кредиту, задолженность по услугам или обременение, связанное с арестом

Таким образом, до тех пор, пока обозначенные проблемы не будут решены собственником, жилье будет считаться невыгодным с точки зрения покупки. Помимо этого, если кредитор не будет поставлен в известность о желании владельца реализовать жилплощадь, сделку могут признать недействительной (незаконной).

Для реализации объекта нужно осуществить несколько предварительных мероприятий. К ним относятся:

• Получить акт о наследовании.
• Поставить недвижимость на учет в Кадастровой палате или актуализировать соответствующие данные.
• Произвести госрегистрацию квартиры в Росреестре.
• Согласовать операцию с залогодержателем или погасить задолженность.

После завершения всех необходимых процедур жилье попадет в полноправное владение нового собственника, который сможет беспрепятственно осуществлять с ним любые операции. Последние ничем не будут отличаться от стандартной перепродажи ранее купленной недвижимости. Единственным ограничением, которое зачастую препятствует совершению операции, является наличие несовершеннолетних, проживающих в квартире. Чтобы решить обозначенную проблему придется получить разрешение на проведение сделки у органов опеки.

Чтобы продать жилплощадь наследнику придется подготовить пакет бумаг. В него входят:

• Свидетельство на вступление в наследование.
• Акт о прохождении госрегистрации собственности.
• Согласие супруга. Требуется в том случае, если правообладатель пребывает в официальном союзе и с партнером был подписан брачный договор. В последнем квартира может быть обозначена как частный актив.
• Техническая документация на жилище.
• Справки об отсутствии долговых обременений за коммунальные услуги.

Наследование квартиры

Для того чтобы стать полноправным наследником квартиры, вам необходимо осуществить факт вступления. Как это сделать?

Способы получения

Получить имущество умершего можно двумя путями: стать наследником по закону или по завещанию. Первый способ – самый частый.

Для определения круга претендентов на квартиру после смерти владельца недвижимости Гражданский кодекс РФ выделил очередность наследования. Основное право на вступление принадлежит самым близким покойного: его родителям, детям и мужу/жене.

Другие родственники, например, брат или тетя могут получить оставленные метры по наследству в случае отказа или отсутствия первоочередных приемников.

Если недвижимость была приобретена в период брака, то покупка расценивается как совместно нажитое имущество. В таком случае муж или жена наследодателя получают 50% долю, а также принимают участие в разделе оставшейся части жилья с другими наследниками по закону.

Существует 8 очередей наследования. Если один круг претендентов не принимает наследство, то такое право переход к следующему кругу получателей. При отсутствии всех наследников имущество передается в пользу государства.

Второй способ стать наследником – это быть таковым в завещании. Наследодатель имеет право при жизни составить документ и изъявить в нем свою волю в отношении приобретенной квартиры. Для этого в завещательном документе указывается список лиц (один или несколько), которые смогут принять наследство или долю в нем.

По завещанию получить квартиру по наследству могут любые граждане, даже если они не связаны родственными связями с наследодателем. Обделенные приемники при этом могут быть несогласны с решением родственника, но безосновательно оспорить завещание невозможно.

ГК РФ предусматривает также такое понятие, как обязательная доля. Такие наследники могут рассчитывать на долю в имуществе умершего независимо от того, кто является основными приемниками. Право на обязательную долю есть у иждивенцев, инвалидов, нетрудоспособных и несовершеннолетних граждан.

Нужно ли оформлять вступление

Один из вопросов, который может возникнуть – нужно ли оформлять вступление, если квартира досталась по наследству? Закон РФ предусматривает возможность использовать недвижимость, не обращаясь к нотариусу. В при этом возникает фактическое принятие: получатель сразу после смерти владельца жилья начинает проживать в квартире, обеспечивать ее охрану и защиту, поддерживать жилье в должном состоянии.

При фактическом принятии сроки оформления наследственного дела и документов не играют роли. Главное – проявить действия в отношении оставленного имущества в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Владимирович
Практикующий юрист с 6-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Признанный эксперт права.

Вы сможете в любой момент обратиться к нотариусу или с иском в суд для получения свидетельства на наследство и права собственности, когда это будет необходимо.

Второй и частный способ принятия – это оформление вступления через нотариуса. Для этого все кандидаты на квартиру должны обратиться в нотариальную контору для написания заявления о принятии наследства. При этом необходимо подготовить пакет документов, о которых мы поговорим ниже.

Сроки для оформления

ГК РФ устанавливает четкие сроки для выражения вашего права на наследственную квартиру. Если вы решили принять наследство с оформлением, то обратиться к нотариусу нужно не позднее 6-месячного срока с момента смерти наследодателя.

Этот же срок устанавливается и для фактического наследования. А вот пропуск этого периода может создать дополнительные проблемы в регистрации своего права. Упущенный период можно восстановить на основании письменного согласия других наследников либо обратиться в суд, приведя в качестве довода уважительную причину.

Существует дополнительное время, которое дается для нового приемника, к которому перешли права в рамках очередности по закону. Если до конца срока (с момента смерти) остается меньше 3 месяцев, то нотариус может продлить период оформления еще на 3 месяца.

Какие нужны документы

Для оформления наследственного дела приемнику нежно обратиться в нотариальную контору, которая территориально относится к месту последнего проживания умершего. Нотариус примет и заверит заявление о вступлении, а также укажет список документов, которые будут необходимы для оформления. Что именно будет нужно?