Стоит ли продавать жилье в рассрочку?

Индивидуальное строительство

В общих чертах идея рассрочки одинакова для всех строительных компаний, где она есть: покупатель вносит сумму частями в период от момента заключения договора до введения дома в эксплуатацию. Каждый застройщик вводит свои ограничения или возможности, изменяющие эту схему. Компания «Новый дом», которая строит деревянные и каменные загородные дома под ключ, работает по такому плану: 30% первый взнос и ежемесячные выплаты оставшейся суммы равными долями. Такая же схема рассрочки практикуется в компании «ЛивинВуд», занимающейся строительством домов из газобетона, кирпича, бруса, СИП-панелей и по каркасной технологии.

Более подробную схему предлагает компания «ЮККА Дом», которая специализируется на строительстве каркасных загородных домов под ключ. Рассрочка идет в четыре этапа: при заключении предварительного договора заказчик вносит сумму от 45 000 рублей; при заключении основного договора выплачивается 65% от общей стоимости дома (с учетом первого взноса); по окончании строительства кровли вносится 25%, и по завершении всех работ – оставшиеся 10%. Объем взносов может корректироваться в связи с возможностями покупателя.

Рассрочка на длительный срок возможна при заказе дома в компании Sun Residence Group: заказчик может выплачивать постепенно 30% от общей стоимости дома на протяжении одного года и 50% – в течение двух лет. До последней выплаты земельный участок остается в залоге у застройщика. Заказать загородный дом под ключ по программе рассрочки можно также в «Строительной Северо-Западной компании», которая занимается проектировкой и реализацией домов из газобетона, каркасных и кирпичных домов, срубов и бань.

Некоторые компании предлагают оплатить строительство дома в два этапа: внесение предоплаты после согласования договора и остальной суммы – после завершения строительства. По такой схеме дома из бруса строит компания «Мечта», где общая сумма делится на две части по 70% и 30%. Поэтапную оплату, привязанную к фактическому выполнению строительных работ, предлагает строительная компания Eco-City, которая строит загородные дома под ключ из структурных изоляционных панелей. Такая программа есть и в компании Grandpine, где можно заказать дом из клееного бруса.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Банк выдает вам немаленькую сумму денег в долг, при этом его задача – заработать как можно больше. Поэтому всегда читайте договор, прежде чем подписать его. Уточните, какие дополнительные расходы, помимо первоначального взноса, вам придется понести (к примеру, пошлина за регистрацию, комиссия банка), есть ли запрет или пеня на досрочное погашение кредита. Некоторые банки берут деньги практически за все: за оформление бумаг, рассмотрение заявки, выдачу кредитных средств, перевод денег с вашего счета на счет застройщика и т.д.

Дополнительно вам придется заплатить за страховку жизни и имущества. Иногда банки могут настаивать на страховании риска нарушения условий договора или потери платежеспособности. Ряд необязательных услуг по страхованию вам могут слишком активно навязывать, причем как мелкие, так и крупные компании. Менеджерам, занимающимся выдачей кредита, за то, чем больше он вам «продаст», нередко выдают неплохие премии. Вы имеете право отказаться от допуслуг, иначе, суммировав все, вы с удивлением обнаружите, что кредитная ставка выросла на один-два процента.

Подводные камни могут содержаться в пункте, именуемом «Ограничение прав заемщика». Чтобы защитить себя и заемщика, может быть запрещено продавать, сдавать или делать перепланировку без разрешения кредитора. Это делается для того, чтобы исключить возможность махинаций или порчи имущества.

«Однако если в договоре указано, что нельзя досрочно погасить кредит или банк может «играть» с процентными ставками в одностороннем порядке, знайте – вам навязывают кабальные условия. Порой банки действуют вразрез гражданскому законодательству, в таком случае можно будет обратиться в суд. К сожалению, лишь единицы решаются отстаивать свои права» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.

Несмотря на то, что многие уже обожглись на валютных кредитах, некоторые россияне продолжают их брать из-за низких процентных ставок. Но в нынешней ситуации, когда курс валют нестабилен, рубль обесценивается, это не просто не выгодно, а очень опасно. Ведь ипотека берется на 5-15 лет. За три последних года курс доллара вырос в два раза. А некоторое время за доллар давали 80 и даже 90 рублей. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте оставался тем же, а на деле в перерасчете на рубли приходилось тратить в 2-3 раза больше. Именно поэтому специалисты рекомендуют не испытывать судьбу и брать рублевые кредиты.

Также не имеет смысла соглашаться на «плавающие» ставки. Если сейчас вам предлагают взять ипотеку под 7 процентов годовых, ставку могут повысить как через пять лет, так и через пару месяцев. В один прекрасный день вы придете вносить ежемесячный платеж и обнаружите, что теперь придется платить 12 % годовых.

Прежде чем одобрить или отклонить заявку, в банке изучают ежемесячный доход на всех членов вашей семьи. Если у вас заработная плата высокая, но из всех работаете только вы, вам могут отказать. Высчитывается минимум, который необходим на содержание вашей семьи. Немаловажную роль имеет наличие/отсутствие собственного жилья.

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.

   Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.

2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.

   Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом ().

3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.

   В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

• неплатежи покупателя;
• постоянные просрочки по договору;
• необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
• возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру. Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными. Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Минимизация рисков

Любой договор купли-продажи предусматривает не только передачу предмета договора, но и переход права собственности на этот предмет от продавца к покупателю.

На объекты и товары, для которых закон предусматривает обязательную процедуру государственной регистрации, право собственности переходит с момента осуществления этой регистрации.

Таким образом, переход права собственности на автомобиль происходит с момента регистрации договора купли-продажи в ГИБДД.

Логично предположить, что риски продавца, продавшего автомобиль в рассрочку, возрастают, если право собственности переходит до полной оплаты стоимости автомобиля.

Способом минимизации риска будет применение положений ст. ст. 223 и 491 ГК РФ. Так, ст.223 ГК гласит, что переход права собственности происходит с момента передачи предмета договора, если самим договором или законом не установлено иное.

Ст. 491 ГК РФ гласит, что право собственности от продавца к покупателю переходит после полной оплаты покупки, если из самого договора не проистекает иное.

То есть и одна, и другая статья прямо указывают, что стороны вправе установить в договоре переход права собственности не с момента заключения договора купли-продажи автомобиля в рассрочку, а с момента полной оплаты покупателем этого автомобиля. Это будет означать, что:

• покупатель не сможет зарегистрировать автомобиль на свое имя до тех пор, пока не выплатит полную его стоимость;
• автомобиль будет находиться в собственности продавца до тех пор, пока он не получит полную оплату.

Говоря о минимизации, мы подразумеваем, что риски, безусловно, уменьшатся, однако не устранятся совсем. Дело в том, что:

• автомобиль, находясь в собственности продавца, тем не менее, будет находиться в оперативном управлении покупателя, а это означает, что даже в случае уклонения покупателя от оплаты автомобиль еще потребуется изъять;
• договор купли-продажи – это не договор аренды, который предусматривал бы ответственность покупателя за сохранность автомобиля. Более того, покупатель, даже не расплатившийся окончательно, с момента подписания договора купли-продажи становится номинальным собственником, а, значит, вовсе не обязан заботиться о сохранности своего автомобиля;
• продавец в случае отсроченного перехода права собственности будет нести за автомобиль гражданскую ответственность, как владелец источника повышенной опасности.

То есть и при немедленном переходе праве собственности, и при отсроченном его переходе продавец будет подвержен рискам. В первом случае – это риск не получить оплату и риск не вернуть автомобиль или вернуть его в аварийном состоянии, во втором случае – это тот же риск вернуть поврежденный автомобиль.

Что касается рисков покупателя, то они всецело связаны с его неспособностью выполнить условия рассрочки. При невозможности оплаты он лишится автомобиля и той суммы, которая уже была выплачена.

Каких подводных камней стоит опасаться?

В случае внезапной утраты работы или тяжелой болезни рассрочка, как и ипотека, способна превратиться в настоящую проблему для плательщика. По закону он обязан выплатить получателю не только все указанные в графике суммы, но и пени со штрафами за просрочку. Более того, через 2-3 месяца после нарушения графика договор может быть  досрочно расторгнут, если такое условие в нем заранее оговорено.

Самые важные риски покупателя при покупке квартиры в рассрочку:

1. Его платежеспособность может ухудшиться внезапно, что предсказать невозможно, но можно лишь договориться с продавцом о наиболее безболезненном способе выхода из такой ситуации.
2. Продавец может отказаться снять обременение с квартиры после завершения выплат. Обязательство сделать это обязательно включается в условия купчей, что дает покупателю возможность отстаивать свои права в суде.
3. Если деньги передаются из рук в руки наличными, то есть риск утратить расписки, что даст в будущем продавцу возможность отрицать факт получения оплаты.

Сторонам следует со всем вниманием отнестись к формулировке условий купчей, куда необходимо внести все, что только может пригодиться в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Если оснований  увеличения доходов в ближайшее время нет, то не стоит соглашаться на короткий график платежей с большими суммами выплат.. Далеко не всегда снятие обременения проходит гладко

Да, при погашении всей суммы задолженности, соответствующее заявление в Росреестр от продавца должно поступить незамедлительно. Но на деле случается всякое: человек может переехать в другой город, умереть, пропасть без вести, сменить адрес и фамилию, попасть в места  лишения свободы и т.д. Защититься от таких неприятностей можно путем внесения в условия купчей пункта, в котором будет прописано обязательство продавца вовремя  снять обременения, либо передать право сделать это доверенному лицу (его имя тоже указывается)

Далеко не всегда снятие обременения проходит гладко. Да, при погашении всей суммы задолженности, соответствующее заявление в Росреестр от продавца должно поступить незамедлительно. Но на деле случается всякое: человек может переехать в другой город, умереть, пропасть без вести, сменить адрес и фамилию, попасть в места  лишения свободы и т.д. Защититься от таких неприятностей можно путем внесения в условия купчей пункта, в котором будет прописано обязательство продавца вовремя  снять обременения, либо передать право сделать это доверенному лицу (его имя тоже указывается).

Чтобы не допустить саму возможность оспаривания фактов выплат, необходимо собирать и хранить все подтверждающие документы: чеки, квитанции, расписки. Нельзя передавать деньги без документов.

Продавец также рискует:

1. Плательщик может нарушить согласованный график один раз или делать это постоянно.
2. При определенных обстоятельствах купчая может быть расторгнута, а все деньги придется вернуть покупателю, причем квартира может вернуться к владельцу в худшем состоянии, чем была на момент подписания купчей.

Труднее всего приходится продавцу, когда купчую расторгают, а деньги приходится возвращать. Если выплаты продолжались несколько лет, то выплаченные суммы уже могут быть потрачены. Лучше не спешить с этим, а отложить траты до полного погашения рассрочки.

Чем дольше срок выплат, тем выше риски продавца. Чтобы не оказаться в ситуации, когда через 10 лет купчая оказалась расторгнутой, а квартиру вернули в аварийном состоянии, в договоре следует предусмотреть специальный пункт. В нем обязать покупателя поддерживать техническое состояние жилья на стабильно высоком уровне, вовремя выполнять текущий ремонт.

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Первым делом нужно узнать, предлагает ли застройщик подобные условия. К примеру, в Москве купить квартиру в рассрочку можно будет в компаниях «Эталон», «Самолет Девелопмент», «GLOBESezar», Пирнер», а также «Тройка Рэд».

Схема стандартная:

• изучаете, предоставляет ли застройщик рассрочку на приобретение недвижимости;
• обращаетесь в компанию и предоставляете список необходимых документов (паспорт, заявление, согласие супруга, справки с места работы, а также другие);
• изучаете условия договора, которые предлагает компания (суммы, сроки, платежи, отсрочки, момент перехода прав собственности, а также другие моменты);
• заключаете сделку и вносите первоначальный платеж, установленный застройщиком;
• выплачиваете взносы для погашения рассрочки;
• становитесь полноправным собственником недвижимости.

Теперь вы в курсе, что такое рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как ее использовать, на каких условиях можно получить.

Также есть и возможность «разбить плату» и при заключении договора на вторичном рынке (когда вы покупаете дом ил квартиру у частного лица). Но и здесь есть свои подводные камни.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Главное – проверить права собственности продавца (а также членов семьи). Если окажется, что тот не вправе был заключать сделку, та признается недействительной.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Законодательство разрешает заключать договор купли-продажи недвижимости в рассрочку между физлицами. Но в случае непредвиденных обстоятельств есть риск, что квартира вернется продавцу (а тот должен отдать покупателю выплаченные им денежные средства).

2 стороны добровольно соглашаются на обременение недвижимости в Росреестре. Снять его можно будет только после полной оплаты.

Преимущество в том, что:

• покупателю не нужно предоставлять десяток справок и документов;
• страховка не требуется;
• переплат процентов (как в банке) не будет.

Само собой, подобные сделки редко заключаются между чужими людьми. Как правило, договор составляется между родственниками / друзьями / знакомыми (и во многом основан на доверии). Но даже в таком случае не лишним будет пересмотреть целый список документов.

Сведения, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости:

Особенности сделок с условием об оплате частями

В каких случаях применяются?

Решение о применении рассрочки может быть обусловлено следующими факторами:

1. квартиру нужно продать срочно, а у потенциального покупателя отсутствует возможность выплатить всю сумму за один раз;
2. квартира находится в состоянии, далёком от идеального, но снижать цену не хочется;
3. прочие ситуации, когда в силу срочности или высокой начальной цены необходимо чем-то привлечь покупателей.

В указанных случаях рассрочка – наиболее оптимальное решение, учитывающее интересы обеих сторон договора.

Порядок внесения денег

Внимание! Размер, сроки и способ оплаты рассрочки определяются по договорённости сторон.

На практике существует несколько наиболее распространённых схем оплаты, каждая из которых имеет свои недостатки и достоинства:

• «Быстрая» рассрочка с крупным предварительным взносом. Такой вариант удобен для продавца, который сразу получает половину или более от стоимости продаваемой квартиры. Дальнейший расчёт производится частями в течение небольшого периода (как правило, от трёх месяцев до полугода). Проценты за пользование рассрочкой обычно не начисляются, и покупателю не приходится переплачивать.
• Рассрочка на длительный период с выплатой процентов. Первый взнос в этом случае может быть сравнительно небольшим (около 30%), а регулярные взносы – не особо крупными. Для тех покупателей, чьи доходы не позволяют рассчитаться за короткий срок, это плюс, как и длительность периода рассрочки (до двух-трёх лет). Для продавца долгая рассрочка компенсируется получением процентов.
• Выплата долга равными частями. В этом случае первоначальный взнос равен всем прочим, что позволяет приобрести квартиру людям, имеющим стабильный высокий доход, однако не располагающим большой суммой на момент покупки.

Каким способом передаются деньги?

1. Использование материнского капитала. Оно возможно двумя способами: в качестве первого взноса и для последующих периодических платежей. При заключении такой сделки нужно учитывать тот факт, что деньги поступят не сразу, а в течение месяца – после рассмотрения и одобрения заявки уполномоченными органами.
2. Оплата через аккредитив. Сложный в плане оформления, но достаточно надёжный способ. Представляет собой перечисление банком определенной суммы продавцу со счёта покупателя при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
3. Аренда банковской ячейки. От аккредитива отличается тем, что происходит без переводов денег по счетам – они просто забираются продавцом из ячейки, доступ к которой открывается ему при предъявлении соответствующих документов и в определенный срок.
4. Переводы на карту. Этот простой вариант удобен тем, что при необходимости доказать факт перечисления денежных средств не составит труда. Фактор риска заключается только в том, что в простых переводах не указывается целевое назначение платежа. Поэтому если расчёты планируется производить именно таким способом, необходимо прописать это условие в договоре, указав номера расчётных счетов, по которым будет осуществляться оплата.
5. Передача наличных. Этот способ имеет два существенных недостатка:
   • Во-первых, передача наличных не оставляет никакого следа в информационных системах банков, и нужно принять дополнительные меры для фиксации факта передачи – составление расписок, передача денег в присутствии свидетелей.
   • Во-вторых, при таком способе выше всего риск получить поддельные купюры, поэтому следует очень внимательно проверять переданные денежные средства.

Покупка квартиры в рассрочку: шаг за шагом

В любой сделке есть свои тонкости, которые вскроются лишь непосредственно в процессе оформления. Но общий алгоритм приобретения жилья в рассрочку выглядит так:

1. Выбор квартиры и типа приобретения: у частного лица или же у застройщика.
2. Ознакомление с продавцом. Данный пункт относится скорее к варианту с участием в долевом строительстве.
3. Заключение предварительного договора купли/продажи. На данном этапе должны быть рассмотрены и по возможности отредактированы все существенные детали сделки.
4. Заключение действительного договора о купле/продаже. При полной уверенности в продавце и если условия сделки приемлемы — заключайте основной договор.
5. Передача всех необходимых документов в соответствующие государственные органы для регистрации сделки.
6. Уплата долга перед продавцом и вступление в полное право собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы рассрочки от застройщика, узнаете из этого видео:

Документы для покупки квартиры в рассрочку по состоянию на 2017 год.

• Паспорт, как покупателя, так и продавца.
• Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
• Справки и выписки из домовой книги (предоставляет продавец).
• Договор о купле/продаже.

Перечень документов не столь обширный, что значительно упрощает сделку и является еще одним аргументом за покупку квартиры в рассрочку.

Получение налогового вычета при покупке квартиры

Официальная работа и уплата подоходного налога дают право на возврат налогового вычета. Его размер составляет 13% от стоимости покупки, но не может превышать 260000 рублей. За год сумма возврата не может превысить сумму выплат по подоходному налогу.  

Таким образом, в зависимости от размера заработной платы, возвращать средства можно в течение нескольких лет. Чтобы вернуть свои средства нужно предоставить в налоговую инспекцию обширный перечень документов. Их проверка не должна занять более трех месяцев, по истечению которых будет принято решение о возврате средств.

Начисление процентов

Если рассрочка долговременная, то с большой долей вероятности будет присутствовать минимальная процентная ставка

Необходимо обратить внимание на то, как именно будет производиться начисление процентов. Чаще всего тут два варианта:

• 1% начисляется на остаток каждый месяц.
• 12% в.

Сумма в обоих случаях будет отличаться. При 12% годовых заплатить придется значительно больше.

Внимательность

Будьте максимально внимательны при оформлении различного рода документов и договоров о покупке

Стоит обращать внимание на следующую деталь: была ли когда-либо проведена перепланировка квартиры?. Это относится к сделке с владельцем квартиры, то есть физическим лицом

Ведь если прошлый владелец не узаконил произведенные изменения, может возникнуть немало лишних хлопот. Это основной риск при покупке квартиры у частного лица

Это относится к сделке с владельцем квартиры, то есть физическим лицом. Ведь если прошлый владелец не узаконил произведенные изменения, может возникнуть немало лишних хлопот. Это основной риск при покупке квартиры у частного лица.

Как получить рассрочку при покупке квартиры?

Проблемы с застройщиком

Как правило, основные проблемы со стороны застройщиков — это банкротство фирмы или же затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщик обанкротился, то дольщик вправе потребовать возврата уплаченных средств, но не может рассчитывать на право собственности на квартиру.

Как составить договор аванса при покупке квартиры, читайте здесь.

Зачастую застройщик значительно оттягивает сроки завершения строительства дома. В такой ситуации дольщик может потребовать выплату неустойки в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования.

Чтобы избежать всяческих проблем со стороны застройщика, рекомендуется привязывать платежи к конкретным этапам строительства. Таким образом, окончательный платеж будет произведен уже после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, покупка жилья в рассрочку совершенно точно заслуживает внимания.

Если покупка производится у физического лица, то видны преимущества рассрочки над ипотечным кредитованием. Но и риски здесь велики. Главное — уверенность в собственных финансах и грамотное заключение договоров.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Особенности сделки

Прежде всего, выставляя квартиру на продажу, следует внимательно оценивать потенциальных покупателей, среди которых нередко встречаются воры и мошенники. Если при первой встрече покажется, что человек настроен не серьезно и приобретать жилье не собирается, не следует пускать его в квартиру во второй раз.

Также следует учитывать, что продавец несет ответственность за несвоевременное заключение основного договора – приходится возвращать покупателю задаток в двойном размере.

Избежать этого можно несколькими способами:

• не брать у покупателя задаток до тех пор, пока не будет принято окончательное решение по продаже квартиры;
• устанавливая дату заключения основного договора, следует оттянуть момент, поскольку на оформление всех документов зачастую нужно немало времени, которого просто нет у занятых людей;
• сохранить задаток можно даже в том случае, если попался недобросовестный покупатель – нередко люди намеренно не отвечают на звонки, чтобы пропустить дату заключения договора и впоследствии обвинить продавца. Решить этот вопрос можно очень просто – за несколько дней или в назначенный день следует отправить телеграмму покупателю с просьбой явиться для заключения и подписания соглашения.

Оформлять продажу квартиры в рассрочку следует только в том случае, если продавцу деньги не нужны срочно, но продать недвижимость нужно как можно быстрее, например, из – за переезда в другой город на постоянное место жительства.

На что следует обратить внимание

Риски при продаже недвижимости в рассрочку присутствуют всегда. Незнание некоторых пунктов процедуры продажи приводит к неблагоприятным последствиям, в первую очередь, для продавца.

1. Необходимо уметь различать такие понятия, как «задаток» и «аванс».

Как правило, покупка имущества в рассрочку предполагает внесение первого платежа, который является подтверждением намерения покупателя приобрести данную собственность. Сумма определяется самим лицом, продающим квартиру, обычно она составляет от 20% до 50% всей суммы недвижимого имущества. Данный платеж именуется авансом.

Задаток, согласно Гражданскому кодексу РФ, в частности, ст. 454 и ст. 488, предполагает наложение на покупателя перечня обязанностей, в число которых входит запрет на отказ от покупки.

Оба платежа заверяются у нотариуса, но следует увидеть главное отличие. Если покупатель передумал приобретать недвижимости, но уже отдал аванс, то он вправе потребовать всю сумму у продавца обратно. Если же покупатель отдал вам первый задаток, но спустя некоторое время понял, что не хочет покупать квартиру по субъективным причинам, то он уже не вправе требовать от продавца вернуть ему сумму платежа. Отдав первый задаток, он подтвердил своё желание купить недвижимость, и при отказе может только потерять ту сумму, которую отдал.

Во избежание лишних вопросов и недоразумений при получении задатка и аванса можно дополнительно написать расписку о получении денег.

1. Сегодня распространенным способом стала оплата в счет государственной субсидии.

Суть в следующем: покупатель предупреждает продавца, что в ближайшем времени ему на счет придет денежная компенсация от государства, к примеру, материнский капитал. То есть, лицо предлагает внести данную сумму в счет взноса рассрочки.

С юридической стороны, данный способ не предполагает ничего нелегального. Ведь субсидии действительно приходят на счет как обычные финансовые средства. Однако не редки случаи, когда у физического лица и, к примеру, Пенсионного фонда РФ возникают противоречия по некоторым вопросам. Вследствие чего выплаты со стороны госоргана может и вовсе не произойти. Конечно, покупатель не будет рассказывать об этом продавцу или вовсе пропадет из виду.

Как правильно избежать негативных последствий? Необходимо просто включить в договор пункт о том, что при возникновении противоречий между покупателем и государственным органом, выплачивающим субсидию, покупатель обязан выплатить сумму задатка самостоятельно.

Таким образом, продажа квартиры в рассрочку – длительная процедура. Она требует внимательности и времени. Каждый документ, который фигурирует в процессе, следует заверять нотариально, чтобы впоследствии не было оснований для исковых заявлений.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

• Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
• Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
• Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
• Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

• Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами. Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.
Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.