Договор аренды

Особые случаи

Отличительные моменты в договоре при аренде между физлицами:

1. В договор вписываются паспортные данные сторон. Указываются данные доверенности, если аренда оформляется через представителя.
2. Доход по сделке облагается НДФЛ, который составляет 13%.
3. Помещение не может использоваться в коммерческих целях, так как для осуществления предпринимательской деятельности, как минимум, нужно иметь статус ИП.

• Скачать бланк договора аренды офиса между физическими лицами
• Скачать пример договора аренды офиса между физическими лицами

Отличительные моменты в договоре при аренде между юрлицами:

1. В договоре прописываются все реквизиты документов, на основании которых действует юрлицо. Указываются данные доверенности, на основании которой действует представитель.
2. Налоги арендодатель оплачивает в соответствии с выбранной системой.

Если арендуется только рабочее место

Если надо арендовать только рабочее место, договор заключается не на все нежилое помещение, а только на его часть. Сложность в том, что бывает непросто посчитать, какое пространство занимает арендатор, какой площадью он пользуется. Но это и не всегда требуется. Плату устанавливают не от квадратуры, а фиксированную.

Естественно, если в договором предусмотрено, что арендатор оплачивает услуги ЖКХ, но он должен вносить не всю сумму, указанную в квитанциях, а какую-то её часть. В остальном, все стандартно.

• Скачать бланк договора аренды рабочего места в офисе
• Скачать образец договора аренды рабочего места в офисе

Аренда офисов имеет разные нюансы. Читайте об аренде жилого помещения под офис и о краткосрочной сдаче.

Таким образом, договор аренды офисного помещения имеет ряд нюансов, о которых нужно знать, чтобы не иметь неприятностей. Все они были перечислены в статье.

Как составить?

Договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого текста (согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Если стороны вступают в арендные отношения путем обмена различными документами, но единого текста договора у них нет, то нельзя считать что они заключили договор аренды.

Кроме соблюдения формы, в тексте необходимо закрепить существенные условия, без них договор считается незаключенным. В случае аренды существенными являются предмет и цена договора.

Предметом договора аренды выступает помещение

Важно подробно прописать какое помещение предоставляется во временное пользование, его площадь, адрес. Если помещение находится в большом здании, то желательно приложить схему

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу _______».

Цена — это размер платы за пользование нежилым помещением. Как правило, цена устанавливается за квадратный метр, либо в виде фиксированной суммы в месяц.

«Арендная плата составляет __ рублей за квадратный метр, что составляет ____ рублей в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца» или «Арендная плата составляет ___ рублей в месяц, оплачивается ежемесячно не позднее ___ числа».

Помимо самой суммы аренды важно указать из чего она складывается. Включены ли коммунальные платежи и прочие затраты по эксплуатации помещения

Если нет, то следует предусмотреть как арендатор будет оплачивать их — самостоятельно или путем возмещения арендодателю.

«Коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендодателем самостоятельно по счетам коммунальных служб с обязательным предоставлением арендодателю документов об оплате».

Помимо существенных, имеются и другие условия, которые не обязательны, но их указание поможет избежать недопонимания между сторонами договора. Составляя арендное соглашение, руководствуйтесь следующими пунктами:

1. Укажите в каких целях может использоваться помещение (офис, склад, производство).

«Помещение предоставляется для использования под офис. При нарушении Арендатором целевого использования, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке». Уточните кто из сторон несет ответственность за проведение капитального и текущего ремонтов.

По общему правилу, закрепленному в статье 616 ГК РФ, капитальный ремонт производит арендодатель, а текущий — арендатор. Однако, в договоре может быть предусмотрен иной порядок.

Пропишите права и обязанности сторон. Чем тщательнее вы проработаете этот раздел, тем меньше вопросов возникнет в ходе пользования помещением.
Укажите вправе ли арендатор сдавать помещение или его часть в субаренду и на каких условиях.

«Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду с письменного согласия Арендодателя». Определите как и в каких случаях договор может быть расторгнут.

«Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по обоюдному желанию». «Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив вторую сторону за ___ дней до предполагаемой даты расторжения».

Установите срок аренды.

• Скачать бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения
• Скачать образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения

Плюсы и минусы

Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.

В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон

Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора

Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Следующая
Образцы документовДоговор купли продажи ипотечной квартиры: образец

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.

Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».

Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.

Для примера мы предлагаем скачать безвозмездный договор аренды офиса.

Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.

Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара

Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.

Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.

Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования

Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.

Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.

Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

• поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
• осуществлять текущий ремонт;
• нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Наймодатель юридическое лицо

Выше мы уже отмечали, что предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

В преамбуле соглашения следует указать данные о должностном лице, которое действует от имени компании.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Перепланировки в арендуемом помещении – документы и этапы согласования

В зависимости от целей арендатора и предполагаемой коммерческой деятельности, может потребоваться изменение конфигурации помещения или здания. Для этого проводится перепланировка или реконструкция, а правила согласования выглядят следующим образом:

• для согласования перепланировки оформляется проект через экспертную организацию;
• если нежилое помещение расположено в многоквартирном здании в Москве, для согласования необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• при согласовании перепланировок для аренды в Москве нужно подавать документы в Мосжилинспекцию (для нежилых зданий в Москве согласование проекта требуется только при изменении фасадов);
• после завершения работ оформляется акт приемочной комиссии;
• на основании акта, кадастровый инженер проведет обследование и оформит техплан;
• техплан по итогам перепланировки представляется вместе с договором аренды в Росреестр или МФЦ;
• стороны получат выписку ЕГРН, в которой будет отражена регистрация договора, а также обновленные характеристики объекта.

Если для передачи в аренду проводится реконструкция здания, собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы. Эта процедура продлиться существенно дольше, чем согласование перепланировки, так как реконструкция связана с воздействием на несущие стены здания.

Если паспорт БТИ на нежилое помещение содержит красные линии, их устранить можно только путем узаконивания перепланировки. Для этого заказывается проект и техническое заключение, а на техплане кадастрового инженера, вместо красных линий будут отмечены фактически характеристики помещения. В 2018 году паспорт БТИ не применяется при совершении сделок. Если гражданам или предприятиям нужно продать, обменять или сдать в аренду недвижимость, им нужно получать техплан через кадастрового инженера.

Комментарий специалиста. В компании «Смарт Вэй» вы можете получить услуги по оформлению всех необходимых документов для согласования перепланировки для предстоящей аренды помещения. Мы поможем быстро получить проект и техзаключение, согласовать их в уполномоченных ведомствах, изготовить техплан и зарегистрировать договор. Чтобы уточнить цены за услуги наших специалистов, обратитесь на бесплатную консультацию. Сайт smway.ru, по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)

Максимально стандартизированный бланк договора аренды нежилого помещения можно бесплатно скачать в интернете. Обычно он содержит следующие основные разделы:

• преамбула;
• предмет договора;
• арендная плата и порядок расчетов;
• срок аренды;
• изменение и прекращение договора;
• ответственность сторон;
• заключительные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Особенности конкретной ситуации не будут отражены в типовом бланке, поэтому сторонам нужно обсудить все индивидуальные черты сделки и возможность внесения изменений в основной документ путем заключения дополнительного соглашения.

Документы, необходимые для составления договора аренды нежилого помещения в 2021 году

Документы для арендодателя и арендатора различные, также различные документы собираются для физических и для юридических лиц.

1. Если аренда осуществляется в письменном виде без регистрации, то понадобятся:

• Паспорта обоих участвующих лиц в соглашении, подтверждение, что арендодатель является владельцем передаваемой в аренду площади.
• Кадастровый паспорт на недвижимость.
• Доверенность на проведение предпринимательства от имени представителей, при коллективной собственности.

Собрав такой список документов, один из участвующих в сделке лиц, вместе с заполненным арендным контрактом, направляется в Рос реестр, где подскажут, как заполнить заявление и выявят ошибки в контракте, если таковые будут.

1. Если аренды заключается на период более одного года, он обязательно регистрируется в ФРС.

Для этого требуется собрать:

• Договор аренды, распечатанный в 3-х экземплярах. Он обязан быть прошит и заверен подписями сторон и печатями.
• Акт приема – передачи постройки.
• Запрос о регистрации арендного соглашения нежилой постройки от обеих сторон.
• Квитанция о перечислении госпошлины в сумме около 7500 рублей.
• Учредительные документы:

Для физических лиц

• Удостоверение личности физлица (паспорт или другой документ).
• Арендодатель должен представить:
• Все документы на нежилое здание, в т. ч. подтверждающее право собственности.
• Банковские реквизиты для перечисления средств за аренду.
• Если одна из сторон сделки находится в брачном союзе, то понадобиться разрешение второго супруга, заверенное нотариусом, что здание не находится в общей собственности. Для этого потребуется представить:
• брачный договор;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда по данному иску.

Для юридических лиц

• Если аренду заключает юридическое лицо, то понадобятся те же документы, что и для физлиц, только с некоторым добавлением.
• В список добавочных материалов включаются документы по учреждению фирмы, удостоверяющие статус юридического лица.

Отсутствие обязательного списка документов может стать причиной для отказа в регистрации арендного контракта.

Стоимость услуг по изготовлению технического плана и регистрации договора

Если размер пошлины за регистрацию договоров утвержден в НК РФ, то стоимость услуг за оформление технической документации определяется по согласованию с экспертом и кадастровым инженером. Цена за изготовление техплана будет зависеть:

• от объема работы – очевидно, что обследование большого здания влечет больше временных затрат, чем определение характеристик небольшого помещения;
• от типа объекта – жилое или нежилое помещение, жилой дом или нежилое здание, и т.д.;
• от срочности работ, а также от иных факторов.

Чтобы согласовать все условия сотрудничества с нашими специалистами, в том числе стоимость работы, обратитесь на бесплатную консультацию.

Как правильно составить договор аренды

Заполненный бланк договора аренды можно скачать на нашем сайте. Однако эти типовой вариант, который должен дорабатываться с учетом интересов сторон. Также при заключении договора и его представлении в Росреестр нужно убедиться, что условия сделки не противоречат закону, иначе будет вынесено решение или приостановке или отказе в регистрации.

Вот несколько важных моментов, которые нужно учесть при оформлении договора:

• предмет договора должен четко описывать часть помещения, его границы и площадь, содержать адрес и кадастровый номер основного объекта;
• чтобы точно описать местоположение части помещения, желательно приложить к договору схему или чертеж (для этого можно использовать схему из выписки ЕГРН, поэтажных планов БТИ);
• чтобы разделить основное помещение на арендуемые части, можно установить временные конструкции, но на схемах и в техническом плане они не указываются;
• ответственность, фактическое состояние части помещения по договору стороны тоже прописывают сами.

Существенным условием для аренды является только предмет, т.е. описание объекта недвижимого имущества или его части. Остальные положения в содержании договора стороны определяют самостоятельно. Например, если целевое назначение основного объекта заключается в торговой деятельности, для части помещения можно конкретизировать вид работы (выпечка, кофейня, установка банкомата и т.д.). Размеры части стороны тоже определяются сами. Например, для банкомата будет достаточно разделить помещение на части по 1-2 кв.м.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

Для больших помещения в торговых центрах сдача частей в аренду является обычной практикой.

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в Росреестре представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом требований к содержанию этого плана фактически не было. Поэтому стоны использовали технический паспорт БТИ, технический план, кадастровый паспорт, другие документы. Более того, даже разъяснения и письма учреждений Росреестра нередко противоречили друг другу.

С принятием Закона № 218-ФЗ порядок сдачи в аренду и кадастровый учет части объекта недвижимого имущества был официально легализован. Физические и юридические лица сами готовят документы, заказывают технический план. При наличии этого документа Росреестр обязан присвоить часть помещения временный кадастровый номер, внести в ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества.

План части этажа для арендуемой части указывается в текстовой и графической части технического плана.

Образцы договоров и документов по аренде нежилого помещения

1. Договор аренды (имущественного найма) нежилого помещения
2. Договор аренды гаража (арендатор — физическое лицо)
3. Договор аренды гаража (между физическими лицами)
4. Договор аренды здания
5. Договор аренды здания и земельного участка на котором оно расположено
6. Договор аренды здания с передачей права пользования земельным участком под зданием
7. Договор аренды здания с последующим выкупом
8. Договор аренды здания, находящегося в собственности арендодателя
9. Договор аренды машиноместа в подземном паркинге
10. Договор аренды нежилого помещения
11. Договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом
12. Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя
13. Договор аренды нежилых помещений
14. Договор аренды офисного помещения
15. Договор аренды парковочного места (в паркинге торгово-офисного центра)
16. Договор аренды площади под торговый автомат
17. Договор аренды помещения под офис
18. Договор аренды помещения под производство
19. Договор аренды склада
20. Договор аренды склада для хранения стройматериалов
21. Договор аренды сооружения (железнодорожные подъездные пути)
22. Договор аренды торгового киоска
23. Договор аренды торгового помещения
24. Договор аренды торговой площади
25. Договор аренды части нежилого помещения
26. Договор долгосрочной аренды здания без права субаренды
27. Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды
28. Договор долгосрочной аренды здания с расширенными обязательствами арендодателя
29. Договор долгосрочной аренды нежилого помещения
30. Договор краткосрочной аренды нежилого помещения
31. Договор субаренды нежилого помещения
32. Договор субаренды нежилого помещения с движимым имуществом
33. Договор субаренды нежилого помещения с повышенной ответственностью субарендатора
34. Предварительный договор аренды нежилого помещения
35. Соглашение о расторжении договора аренды

Расторжение долгосрочного договора аренды

Гражданский кодекс РФ допускает расторжение договора аренда по следующим основаниям:

• ввиду истечения срока, на который заключался договор – в этом случае арендное обременение права собственности будет аннулировано в ЕГРН автоматически;
• по обоюдному соглашению сторон, выраженному в письменной форме – после представления соглашения в Росреестр, сведения о договоре будут аннулированы в ЕГРН;
• в одностороннем порядке – при выявлении существенных нарушений договора со стороны контрагента.

Очевидно, что сложнее всего добиться одностороннего расторжения договорных отношений. В этом случае нужно обосновать существенность нарушений в письменном предупреждении, которое направляется контрагенту. Например, существенным нарушением можно указать регулярную просрочку по арендным платежам.

На рассмотрение предупреждения дается не более 30 дней, после чего возникает основание для предъявления иска в суд. Так как оформление предупреждения является обязательным требованием закона, в суд нужно представить доказательства его направления (отметка на втором экземпляре или почтовая квитанция). Если иск будет удовлетворен, на основании судебного акта сведения о зарегистрированном договоре будут исключены из ЕГРН.

На что обратить внимание при заключении?

Вступая в арендные отношения на длительный срок, вы должны предусмотреть, что за время действия договора ситуация может поменяться. Поэтому нужно максимально тщательно проработать каждый пункт — прописывать условия не только на момент подписания, но и подумать как это условие скажется на вас в дальнейшем, какие могут быть последствия при изменении финансового положения или ситуации на рынке и так далее.

Но главное — серьезно отнестись к выбору арендатора/арендодателя, убедиться в его благонадежности, поскольку вам, так или иначе, придется коммуницировать и контактировать на протяжении действия договора.