Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули — советы риэлтора

Какие типы договоров могут использоваться?

Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:

• Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.

  Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.

• Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.

  Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.

Совет. В любом случае, рекомендуется подписывать только договор о долевом участии, так как только он дает полную гарантию на защиту вложенных средств покупателя.

• Скачать бланк типового предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Шаг 5. Подготовка к сделке

 На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.

Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи квартиры. Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами

Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.

Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме. К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска. Это, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.

! В случае если собственником (всего имущества или доли) является несовершеннолетний или доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности, — сделка требует обязательного нотариального заверения.

○ Стандартный договор купли-продажи недвижимости.

В договоре купли-продажи указываются:

• Реквизиты сторон.
• Предмет сделки.
• Цена предмета.
• Способ оплаты.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность за их несоблюдение.
• Возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Дополнительные условия.
Обязанности сторон по соглашению указаны в ст. 454 ГК РФ.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).

При этом покупатель может предъявить претензии, если после покупки выявятся недостатки квартиры, о которых продавец его не предупредил. Также у продавца есть право на претензии в случае, если покупатель нарушает сроки оплаты или не производит ее полностью.  

Как купить квартиру в новостройке: советы

После того, как вы выберете оптимальный вариант покупки квартиры, разберетесь с документацией и изучите все основные моменты, настанет момент выбора квартиры.

Так как квартира – это покупка на долгие годы, к ее выбору нужно подойти со всей ответственностью. Здесь роль играет абсолютно все, ведь вам должно быть комфортно в своем жилье.

Выбираем расположение квартиры

В больших городах новостроек много и вы несомненно сможете подобрать лучший вариант расположения своей будущей квартиры. Она может быть ближе к работе или, например, центру города. Если вы любите природу – выбирайте недвижимость поближе к парку или водоему.

Если шум большого города мешает вам наслаждаться жизнью – отличным вариантом будет квартира в тихом районе или в ближайшем пригороде.

Обратите внимание на инфраструктуру около будущего жилья. Если у вас есть дети – несомненным преимуществом будет детская площадка, садик и школа, а также парковая зона рядом с домом

Дома, от которых пешком можно добраться до поликлиники или больницы – это тоже очень удобно и практично.

Ищем лучший вариант для себя

Не стоит ограничиваться изучением планировки будущей квартиры – обязательно запишитесь на просмотр. Лучше выбирать, когда есть много вариантов. Именно поэтому стоит увидеть своими глазами сразу несколько квартир.

Определите оптимальный для себя этаж, ведь кого-то вид за окнами из высоты вдохновляет, а кого-то пугает. Представьте, как вы могли бы расположить мебель в той или другой квартире, каким бы был интерьер.

Можете представить, где будет детская, а где ваша спальня, какую мебель вы бы купили на кухню. Подходящую квартиру вы почувствуете сразу, как только войдете в нее.

Ремонтные работы

Если застройщик еще не сдал объект в эксплуатацию – узнайте, какие из отделочных работ он планирует проводить в квартире. Чаще всего застройщики берут на себя только штукатурку стен и стяжку пола, а все остальное ложится на плечи покупателя.

Если у вас нет времени заниматься ремонтом – обязательно узнайте, предлагает ли эта компания за отдельную плату ремонт «под ключ». Кроме того, договоритесь, чтобы застройщик хотя бы установил отопительную систему. В противном случае вам придется и этим заниматься самостоятельно.

Главным преимуществом новостроек является возможность изменения планировки. Но это возможно только в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии. Поэтому технологией строительства дома и возможностью самостоятельного проведения перепланировки также следует поинтересоваться.

Кроме того, один и тот же застройщик часто предлагает несколько вариантов планировки, поэтому стоит рассмотреть все предложенные вам квартиры. Так вы сможете найти замечательный для себя вариант с панорамными окнами, эркерами, балконами или лоджиями. Таким образом вы купите не просто квартиру в новостройке, а жилье своей мечты.

Совет №8 — Не отдавайте всё на откуп риэлтору

Продажа квартиры через риэлтора не исключает обмана

Клиенты на рынке ошибочно полагают, что риэлторам нужна работа, много работы, что агенты дорожат репутацией, и что миссия всех специалистов по недвижимости оказать качественную услугу. Это не совсем так. Единственное в чём реально заинтересованы ушлые риэлторы, так это в быстром и как можно большем заработке. И когда на пути встречаются упрямые и несговорчивые клиенты, которые сразу не хотят плясать по их дудку, в ход идут любые приёмы, Например, на сцену могут выйти подставные покупатели, которые исполняют самые разные роли: и восхищенного и не скупящегося на похвалу, и всем недовольного покупателя, но цель у них всегда одна — вывести собственника из психологического равновесия, лишить уверенности и заставить хозяина квартиры принять нужное для риэлтора решение. В том случае когда собственник не желает снижать цену на жильё, приходят на просмотр подставные под видом покупателей к владельцу и попытаются его переубедить в правильности суждений и сбить цену. Когда собственник сотрудничает сразу с несколькими агентствами, подставные для риэлтора расчищают путь и убирают с дороги конкурента. Для того чтобы отсечь и отстранить других агентов, подставные обещают купить или даже вносят возвратный аванс, квартира снимается с продажи, но сделке не суждено состояться, соглашение разрывают в самый последний момент. В итоге крепнет связь между собственником, который изначально не хотел давать эксклюзивных прав на продажу, и риэлтором — на игровом поле конкурентов нет и агент в спокойном режиме дожимает хозяина и зарабатывает свою комиссию. Продажа квартиры через риэлтора порой собственнику вообще ничего не гарантирует, не исключает подвоха, подлога и обмана.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле. 

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

Затем:

• стороны подписывают договор уступки прав требований;
• составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
• через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
• покупатель переводит деньги продавцу;
• продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

 Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.

Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку: попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя. Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов: например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.

Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка. Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей. В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.

Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.

Ocнoвныe тeзиcы

Ecли пpoдaвeц paзвeлcя, пpoвepьтe, ecть ли дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe, чтo вce имyщecтвeнныe cпopы c бывшим cyпpyгoм peшeны. Ecли тaкиx дoкyмeнтoв нeт, пoдyмaйтe, мoжeт лyчшe нe pиcкoвaть.

Ecли в aнaмнeзe квapтиpы былo нacлeдcтвo, мoжeт oбъявитcя дpyгoй пpeтeндeнт нa квapтиpy, и cдeлкy мoгyт oтoзвaть. Чтoбы тaкoгo нe пpoизoшлo, лyчшe зacтpaxoвaть титyл.

Пoкyпaть квapтиpy y aлкoгoликoв, нapкoмaнoв и дyшeвнoбoльныx чpeвaтo пocлeдcтвиями: пpoдaвeц или eгo poдcтвeнники мoгyт зaявить, чтo oн был «нe в ceбe», и oтoзвaть cдeлкy.

C нeкoтopыми cтapикaми нaдo быть нacтopoжe — ecли coмнeвaeтecь в здpaвoм paccyдкe пpoдaвцa, пoдcтpaxyйтecь или выбepитe дpyгoй вapиaнт.

Ecли вы никoгдa нe видeли пpoдaвцa, a видeли тoлькo eгo дoвepeннoe лицo — cтoит нacтopoжитьcя.

После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи

Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.

Как предотвратить

В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.

Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.

https://youtube.com/watch?v=Nu-zBrBWM88

https://youtube.com/watch?v=9s3f-8qZ2Tc

Шаг 2. Осмотр квартиры

 Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры:

— Этаж

Если квартира расположена на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков на стенах

Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.

— Подъезд. По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жизни в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.

— Ремонт. Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество. Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей

Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления

Кроме того, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо

С другой — покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте: выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают. Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днем.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Своим клиентам мы рекомендуем стучаться в соседние двери, разговаривать с жителями. Это дает понимание: 1) кто живет рядом; 2) какая реально коммунальная плата и как оказываются коммунальные услуги; 3) как работает домоуправляющая компания (ремонт, скорость реакции на аварийные ситуации и т. п.).

Изучить историю

Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя. Объявившиеся внезапно наследники вполне могут заявить о своих претензиях на квартиру, и закон будет на их стороне. В одиночку разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для получения справки о переходе права собственности, а также подключить страховые компании для проведения экспертизы. Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк. – К сожалению, многие агенты по недвижимости знают только процесс оформления сделки, какие документы нужны для государственной регистрации и в лучшем случае организацию безопасных взаиморасчетов

Грамотно и правильно оценить риски истории объекта, риски оспаривания сделки в судебном порядке – в этом они не компетентны, а это важно сделать, чтобы застраховать себя от вероятных проблем»

Новостройки: только ДДУ с проверенным застройщиком

Возможно, период неконтролируемого строительства за деньги дольщиков, наконец, можно вскоре будет отнести к прошлому, поскольку законодатели достаточно жестко отрегулировали такие договорные отношения, да и попасть теперь на этот рынок может далеко не всякая компания. Поэтому, вопреки общепринятому мнению, если выбрать авторитетного законопослушного девелопера и по всем правилам заключить договор долевого участия, риск обмана будет минимальным.

Такие договорные отношения обязательно проходят государственную регистрацию, и этот факт дает определенные гарантии получения жилья или компенсации, если у застройщика возникнут проблемы уже в самом начале строительства.

Случается, что квартиры в новостройках реализуют не сами застройщики, а предприимчивые посредники, которые покупают жилье еще на ранних стадиях возведения домов, а ближе к финалу продают его желающим быстро вселиться в новые квартиры. Здесь риска больше, и надо вникать в суть взаимоотношений девелопера и этого посредника (между ними должен быть заключен ДДУ, а не какой-то другой документ). В случае каких-либо неустранимых разногласий между ними, проблемы могут начаться и у конечного покупателя жилья.

Собственно, здесь действует простое правило: чем понятнее и прозрачнее сделка, тем она безопаснее.

Сделка признаётся недействительной из‑за проблем со здоровьем у продавца

Завершаются все этапы сделки, вы въезжаете в новый дом, обустраиваетесь и узнаёте, что сделка оказалась недействительной: продавец или один из продавцов (если владельцев недвижимости несколько) по решению суда ограничен ГК РФ Статья 17. Правоспособность гражданина в дееспособности из‑за психического расстройства. Можно представить, какой ужас и проблемы вас ждут после подобных новостей.

Как предотвратить

Даже если продавец не вызывает у вас подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить все личные риски, подстраховаться и предусмотреть всё.

Как обманывают стороны, продающие недвижимость?

От продавца также можно ожидать недобросовестных действий или мошенничества, самые распространённые из них:

1. Заключение ДКП с несовершеннолетним (недееспособным) продавцом. Такая сделка аннулируется, а квартира возвращается продавцу. Он возвращает деньги частями на протяжении нескольких лет.
2. В ДКП указывается заниженная сумма, по факту передаётся более высокая. Под благовидным предлогом сделка расторгается. Покупателю возвращается сумма, равная указанной в договоре.
3. Сделка совершается, когда на объект претендуют сонаследники, получатели завещательного отказа или прописанные ранее жильцы. Споры с ними возникают у покупателя после вступления в собственность.
4. Продаётся арестованная или залоговая квартира.
5. Продавец не освобождает помещение, не выписывается.
6. В квартире остаётся беременная женщина, о беременности которой покупатель не знал. Выписать её будет сложно даже через суд, если у неё нет другого жилья.
7. То же, если остаётся прописанной женщина с малолетним ребёнком.

Самые сложные случаи при купле жилья возникают, если мошенники продали квартиру, незаконно изъятую у жертвы преступления.

При обнаружении преступного умысла контрагента следует незамедлительно обращаться в отделение полиции по месту расположения квартиры.

При купле-продаже жилья существует много способов обмануть своего контрагента, незаконно изъяв у него квартиру или недоплатив часть денег. Некоторые способы обмана совершаются от недостатка внимания к деталям сделки. Аннулировать ДКП с недобросовестным покупателем можно через суд.

Риски при покупке квартиры

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи недвижимости. Это не значит что нужно отказываться от приобретения, но нужно быть начеку, и проверять все документы, а также искать во всех возможных источниках информацию о возможных подводных камнях.

Наиболее актуальны следующие риски:

• предоставления продавцом поддельных документов о праве собственности;
• невыполнения продавцом условий сделки – он забирает деньги, но квартиру в собственность покупателя умышленно не передает, затягивая сроки и «пропадая»;
• обмана покупателя в части личности истинного собственника квартиры. Человек, который не имеет права на ее продажу, действуя, например, по доверенности, которая давно отозвана, пытается продать вам квартиру;
• покупки квартиры, полученной в наследство. Возможно появление других наследников, помимо продавца, претендующих на квартиру или на долю в ней;
• покупки квартиры у человека, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве;
• покупки квартиры с незаконной перепланировкой;
• покупки квартиры, в которой имеют проживать иные лица, например, дети продавца. 
• покупки квартиры, которая сдана в наем. В этом случае наниматели имеют право жить в ней до истечения срока договора найма даже при смене собственника жилья.

Честный собственник заинтересован предоставить покупателю всю информацию о квартире, не будет делать огромных скидок, и будет вести себя предсказуемо. Насторожить должно странное поведение, которое не своиственно при заключении подобных сделок — сокрытие фактов, обход важных для вас тем в разговорах о приобретаемой недвижимости, непредоставление документов по вашей просьбе, странности в самих документах, которые не может объяснить продавец. 

Потенциальные риски

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

1. Долгострой;
2. Низкий уровень строительства;
3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

О том какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не попасться на обман, читайте здесь.

Способы мошенничества

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Ненужный сервис навязывается по завышенной стоимости, превышающей рыночные предложения на 60-100%.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

• Разрешения на проведение строительных работ;
• Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
• Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

Шаг 1. Поиск квартиры

 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Первое, с чего следует начать, — определиться со способом поиска квартиры. Сегодня их существует большое количество. Это и сайты по недвижимости, и специализированные печатные издания, и расклеенные объявления по городу. Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.

Сегодня все чаще люди предпочитают подавать объявления о продаже квартиры в интернете — этот способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир. Возможность разместить объявление о продаже квартиры, в частности, предлагает и Gipernn.ru. Каждое объявление на сайте содержит информацию о доме, в котором расположена квартира: фото, характеристики, планировку, среднюю цену квадратного метра, инфраструктуру. Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира или нет, и не тратить время на лишние осмотры. Кроме того, база многоквартирных домов Gipernn.ru позволяет повесить объявление «Куплю квартиру» на страницах понравившихся домов или подписаться на новые объявления.

Вывод как обманывают риэлторы

Из-за больших комиссионных некоторые риэлторы становятся мошенниками.

Они работают в обычных агентствах недвижимости и частными маклерами. Но схемы работы одинаковые. При покупке обманут с документами. При продаже могут лишить квартиры. А в аренде просто выселяют жильцов и ищут новых. Не все риелторы плохие, но мошенники встречаются.

Мы рекомендуем вам, если вы заключаете сделку с недвижимостью и на кону стоит достаточно значимая для вас сумма денег, то лучше перестрахуйтесь и наймите юриста для сопровождения сделки.

Посредники практически не разбираются в документах, но это и не их задача. Их дело продать или сдать квартиру, а дальше уже ваше решение проверять документы или нет. Поэтому нанимайте юриста, проверяйте документы и получайте уверенность на всех этапах сделки.

Лучше сэкономить на риэлторе и нанять юриста, чем подвергать себя опасности и быть обманутым собственниками или посредниками.

Теперь вы знаете практически все схемы как обманывают риэлторы. Это были наиболее распространённые методы. Удачной аренды, продажи или покупки недвижимости.

Надеемся, наша статья была полезна для вас и вы узнали что-то новое для себя.