Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве

Долевая собственность

На недвижимость в долевой собственности сложнее найти покупателя.

В общих чертах продажа доли в квартире, или ином жилье мало чем отличается от продажи другой недвижимости.

Перед продажей вы должны уведомить всех остальных собственников жилья о своем намерении продать долю, так как по закону они имеют приоритет в праве покупки (ст. 250 ГК РФ ч.1).

Направить письменные уведомления о продаже лучше всего с уведомлением получателей о доставке.

Иначе другие собственники жилья могут оспорить вашу сделку купли продажи в суде.

Если у них будут доказательства того, что они не были извещены о продаже суд признает сделку ничтожной.

В случае отказа остальных совладельцев от покупки вашей доли от них нужно получить письменной согласие на продажу вашей доли, после чего можно приступать к продаже (пункт 2 ст.250 ГК РФ).

Согласно ФЗ № 122 все сделки с отчуждением долевой собственности проходят с участием нотариуса.

Далее сделка проходит регистрацию в Росреестре, где подтверждается факт перехода права собственности.

Преимущества приобретения конфиската

Основное преимущество приобретения конфискованного имущества это привлекательная цена покупки, которая может быть значительно ниже рыночной цены, связано это в основном с тем, что основная задача продавца реализовать конфискованное имущество и удовлетворить финансовые требования взыскателя. Цена продажи является важным, но не приоритетным показателем, тем более, что формируется она все равно спросом участников торгов. Начальная цена может быть далека от рыночной. Если цена утверждена, а спрос на имущество не велик, то в ходе процесса продажи цена может незначительно подняться, так и не достигнув рыночной стоимости.

Вторым преимуществом является статус продавца, а именно продавцом может выступать, как само государство, так и организации с высокой репутацией, например, банки, что в свою очередь подтверждает прозрачность и безопасность участия в приобретении конфискованного имущества, поскольку снижаются риски оказаться обманутым.

Проверенные 5 способов купить квартиру у государства без посредников

Покупаем квартиру через электронные торги Моссоцгарантии

Сегодня, когда человек планирует приобретение недвижимости в Москве, в его голове возникают, как правило, только два пути развития событий: подобрать подходящий вариант на рынке вторичного жилья или покупка через долевое строительство. Но такой подход сужает диапазон выбора. 

Вспоминая только об этих способах покупки недвижимости и не ища дополнительные пути, люди упускают большое количество выгодных вариантов, которыми в свою очередь умело пользуются перекупщики и получают легкую прибыль от перепродажи таких объектов.

Покупка квартиры в новостройке через электронные торги у государства

Купить квартиру через электронные торги не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Конечно, это не такой простой способ, как заключение договора долевого участия, но всё же вполне реализуемый, если знать, что необходимо сделать. 

Чтобы принять участие в электронных торгах вам понадобится цифровая подпись – аналог вашей реальной. Она необходима для подписания электронного договора, чтобы придать ему юридическую силу. Оформление цифровой подписи стоит не больше 3000 рублей.

Затем необходимо зарегистрироваться на площадке для торгов, называется она Единая электронная торговая площадка или Росэлторг и внести обеспечительный платёж, который после торгов будет вам возвращён. Как правило размер платежа около 2% от начальной стоимости лота.

Со стороны города за продажу недвижимости от городских застройщиков Москвы отвечает агент АО «Мосреалстрой». Более детально весь механизм и правила покупки квартиры у города по средствам электронных торгов можно найти на официальном сайте столичного Стройкомплекса. 

Новостройки от города как правило возводятся либо там, где планируется масштабное развитие инфраструктуры, либо в уже благоустроенных местах, поэтому такое жильё довольно привлекательно, а цены на него на торгах практически на самой нижней границе рыночных цен. 

Продажа вторичного жилья через электронные торги у государства

На площадках Сбербанк-АСТ или Росэлторг можно найти торги на квартиры, которые были в социальном найме. За продажу такого имущества отвечает «Моссоцгарантия», а сама процедура такая же, как описана в покупке недвижимости в новостройках. Отличие лишь то, что в данной категории не так много объектов недвижимости и разбросаны они по различным районам Москвы.

Информацию о планируемых электронных торгах с подобными объектами так же можно найти на Инвестиционном портале Москвы, у Мосреалстроя и Моссоцгарантии. 

Договор долевого участия на новостройку у государства

Всем привычный и простой способ, который так же можно использовать, покупая квартиру у города. 

Недвижимость в таких районах реализуется через обычный ДДУ. Как пример подобных объектов можно назвать ЖК на улице Дмитриевского, Авиамоторной, электрозаводской и ещё несколько других. 

Договор купли-продажи квартиры у государства

Часто в ситуациях, когда после ввода в эксплуатацию нового ЖК остаются нераспроданных квартиры, город реализует их путём прямых договоров купил-продажи. Частные инвесторы иногда тоже прибегают к помощи в продаже своих объектов через городские агентства по реализации недвижимости, но для этого объекты проходят специальную проверку. 

Покупка квартиры в ипотеку у государства 

Самый распространённый миф, который создают частные застройщики, чтобы отвлечь клиентов от покупки квартиры у города через аукцион, это то, что нельзя совершить сделку прибегнув к ипотеке. Безусловно ипотекой можно воспользоваться, выбрав один из многочисленных банков, с которыми сотрудничает город и даже воспользоваться льготными ставками по ипотеке от 4,7% годовых. 

Первоначальный взнос можно внести до совершения сделки из собственных средств

Важно помнить, что затраты на обеспечительный платёж не нужно считать в стоимость квартиры (а это 2% от её начальной цены), т.к. эта сумма возвращается после окончания торгов и подписания договора купли-продажи. 

Это провал друзья

Супер! Пишите ещё

Судебная практика по спорным вопросам

Если возникает вопрос о том, как купить арестованную квартиру, то нужно помнить о вероятных рисках процедуры. Как показывает судебная практика, зачастую формируются конфликтные ситуации, избежать которых просто невозможно. Бывший собственник может подать апелляцию или кассацию, которая может разрешиться в его пользу.

Организаторы торгов могут продать арестованную квартиру, но они не несут ответственности за дальнейшие действия бывшего собственника. Приобретатель вынужден будет решать лично возникшие проблемы.

В их число входит:

• отказ от выселения из проданной квартиры;
• признание сделки недействительной вследствие допущения нарушений при проведении торгов либо предъявление покупателем фальшивых документов;
• инициирование судебного разбирательства на основании искового заявления бывшего владельца.

Если куплена недвижимость с обременением, то следует обратиться к профессиональному юристу за разъяснениями по поводу правильного оформления на нее документов. Мера позволит избежать неприятных последствий совершаемой сделки.

https://youtube.com/watch?v=1reX2AYaeUk

Просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Можно ли купить в ипотеку

Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.

Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).

Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.

Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.

Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно. Еще один момент касается продаж в Москве

Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится)

Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).

Порядок наложения ареста

Как мы узнали, процедура ареста жилья возможна через суд и через ФССП. Сначала обсудим, как наложить арест на квартиру через суд.

Поскольку судебный арест допустим в качестве меры по обеспечению иска, инициировать его можно одновременно с подачей заявления о взыскании задолженности, обосновав требование о наложении ареста необходимостью сохранения ликвидного имущества должника.

Важно доказать необходимость обеспечительных мер, поскольку п. 2 ст

139 ГПК допускает арест на квартиру в целях обеспечения иска, лишь когда его отсутствие затруднит или исключит возможность исполнения решения.

Такой арест накладывается в следующем порядке:

1. Заявитель-истец по основному требованию заявляет ходатайство о наложении ареста в качестве обеспечительной меры по месту нахождения должника / его имущества, либо по месту его жительства.
2. Судья рассматривает ходатайство в день его подачи без уведомления сторон.
3. Если суд арестовал квартиру в счет иска, выносится соответствующее определение, на основании которого выдается исполнительный лист для ФССП. Копию определения получает ответчик (ст. 142 ГПК).
4. Получив исполнительный лист, подразделение ФССП немедленно приводит его в исполнение: открывает исполнительное производство, выносит постановление о наложении ареста, направляет его в регистрационные органы.
5. Если иск по основному требованию удовлетворен, арест сохраняет свое действие до исполнения решения. Если в иске отказано, арест действует лишь до вступления решения в силу (п. 3 ст. 144 ГПК).

Второй вариант наложения ареста – в рамках исполнительного производства. Так как его уполномочена вести ФССП, лишь судебные приставы вправе арестовывать имущество должников и выносить запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Это производится в следующем порядке:

1. Взыскатель направляет в ФССП по месту жительства / нахождения имущества должника исполнительный лист и заявление об открытии производства. Заявление, согласно п. 2 ст. 30 ФЗ № 229, может содержать ходатайство о наложении ареста.
2. Если такое ходатайство не было включено в заявление, его можно подать в любой момент после открытия. Кроме того, пристав может наложить арест по собственной инициативе.
3. Получив ходатайство, пристав рассматривает целесообразность наложения ареста и его соразмерность заявленным требованиям. Если мера целесообразна, а стоимость недвижимости соразмерна обязательствам, пристав выносит постановление о наложении ареста. В постановлении определяется вид, объем и срок ограничения прав.
4. Копии постановления, согласно п. 7 ст. 80 ФЗ № 229, направляются сторонам производства и иным заинтересованным лицам не позднее следующего дня.
5. В течение трех дней постановление направляют в электронной форме в Росреестр.
6. С момента поступления постановления в Росреестр у регистратора есть 3 дня на внесение сведений об аресте в ЕГРН (пп. 8 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 от 13.07.15).

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п

Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным

А это значит, будут новые судебные разбирательства.
Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Долг Перед Приставами Можно Ли Продать Квартиру Без Ареста

Удостоверьтесь, что совпадают все данные о человеке, чтобы не внести платёж за своего однофамильца. Он-то обрадуется, а вот ваши средства в таком случае никто не вернёт. Наконец, есть ещё и такая возможность закрыть свой долг перед судебными приставами, как обращение напрямую в местный орган ФССП.

Вам не удастся скрыть принадлежащие вам автомобиль, квартиру, дачу и т.д.: пристав-исполнитель имеет доступ ко всем необходимым базам данных и первым делом отправит в них запросы, чтобы выяснить, чем же вы владеете.

Для того чтобы привести в исполнение решение суда, приставу предоставляется право: Собирать сведения в банках о том, являетесь ли вы их клиентом (на все счета может быть наложен арест, чтобы в дальнейшем списать с них средства в счет погашения задолженности).

Может ли пристав, наложить арест на имущество, находящееся в залоге

Залогодержатель может направить приставу ходатайство и попросить обратить взыскание именно на заложенное имущество, а может – никак не распорядится.

В любом случае такое имущество будет выставлено на торги и задолженность оплачена из полученной выручки.

Только в том случае, если торги не состоялись (например, подано меньше двух заявок на участие, участники не явились или не предложили повышение цены), в счет долга будет передано само заложенное имущество.

Для соблюдения прав держателя залога такое имущество будет реализовываться с учётом обременения, поскольку выручка должна покрыть долг, затраты приставов и обязательства должника перед тем, кому заложено его имущество. Встречается такое редко, но законом предусмотрено.

Может ли банк продать арестованную за долги квартиру

В силу Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест на имущество применяется при исполнении судебного акта в отношении должника. В то же время не допускается арест заложенного имущества, если взыскатель не имеет преимущества перед залогодержателем (в данном случае, банком).

Если клиент не платит кредит, то банк имеет право выставить залог на продажу путем публичных торгов, что возможно сделать только на основании судебного решения.

Свое имущественное требование к Вам банк может также (без Вашего согласия) переуступить коллекторскому агентству.

Можно ли продать машину если есть долги перед судебными приставами

О том, что наложен запрет, приставы уведомляют должников письменно. В связи с этим невозможность снять транспорт с учета удивления вызывать не должна. Однако случаются ситуации, когда автовладелец или покупатель узнает о запрете в МРЭО в момент переоформления.

В таком случае одного договора купли-продажи транспортного средства будет мало. Покупателю придется доказывать, что данный документ не был заключен задним числом. В качестве аргументов может выступать полис ОСАГО, карта технического осмотра, по которым видно, что авто было приобретено раньше.

Арест на квартиру: что это, как и кем накладывается, как узнать под арестом ли квартира

Право на арест единственного жилья было поддержано Верховным Судом РФ.

Суд, в том числе, исходил из того, что гипотетически должник может приобрести еще жилую площадь в собственность и арестованное жилое помещение станет уже не единственным жильем и его можно реализовать в счет погашения судебной задолженности. Таким образом, арест единственной квартиры это предупредительная мера в исполнительном производстве.

Касательно ареста на квартиру. Такая исполнительная мера допустима. Она не ущемляет основных конституционных прав должника, но препятствует возможности увести имущество от возможного обращения взыскания. Арест не дает запрета на проживание и иного использования жилья, но распорядиться (продать, подарить, передать в залог и пр.) квартиру будет нельзя.

Рекомендуем прочесть:  Выдает ли мфц деньги с мат капитала

Процедура наложения ареста квартиры приставами

Согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание на жилое помещение, если оно является для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания жилым помещением. Поэтому пусть арестовывают если им вдруг этого захочется. Если у Вас это единственное помещение, в котором Вы можете жить, то его у Вас не изымут.

Совсем крайний случай — конфисковать в счет оплаты долга, разницу с реализации вернут. Правда если у прописанных в этой квартире нет другой жил. площади, то этот вариант очень маловероятен, т. к. права у них на это нет. А вот продать такую квартиру будет затруднительно.

Что такое конфискат

Конфискат или конфискованное имущество — материальные блага движимого или недвижимого характера, принудительно изъятые у физического или юридического лица в качестве материальной компенсации за финансовые обязательства либо, как материальная ответственность за нарушения законодательства или банкротство физического или юридического лица.

При этом, например, конфискатом может выступать, залоговое имущество по договорам ипотеки, автокредитам — по отношениям возникшим с финансовыми институтами (банками).

Конфискатом могут выступать ценные вещи, автомобили, недвжимое имущество — по арестованному имуществу должника — по отношениям возникшим в ходе исполнительного производства ФССП.

Как проходят торги по реализации залогового имущества?

Купить залоговую квартиру на торгах не так просто, как напрямую у продавца — здесь есть свои нюансы.

Во-первых, для участия в публичных торгах потребуется внести залог в размере 5% от первоначальной стоимости лота, и сделать это нужно не позднее, чем за 5 дней до начала торгов. Потребуется зарегистрироваться на сайте проведения торгов и заверить свое участие специальной электронной подписью, которую можно получить в специализированном сертифицированном центре. А также нужно будет предоставить справку о состоянии банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для приобретения выбранной недвижимости.

Обратите внимание, что поданная заявка на участие в торгах рассматривается и проходит согласование в течение нескольких дней, так что, подавать ее необходимо заблаговременно. Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников

Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников.

Зато если торги не состоятся — будут назначены повторные, где начальная цена будет снижена на 15% (то есть, до 68% оценочной стоимости).

Сами торги проводятся по принципу открытого аукциона: побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за выставленный лот. При этом организатором торгов устанавливается торговый шаг — минимальная сумма, на которую можно повышать ставку.

Проигравшим участникам торгов будет возвращен авансовый залоговый платеж, а победителю будет выдана копия протокола проведения торгов, на основании которой он будет обязан оформить сделку купли-продажи. Если участник выиграет торги и откажетесь от покупки, он обязан будет возместить убытки другим сторонам, поэтому если вы намерены купить залоговую квартиру на торгах, ваше намерение должно быть твердым и безоговорочным.

После заключения договора купли-продажи и проведения расчетов, банк в течение трех дней снимет ипотечное обременение с недвижимости, и новый собственник сможет зарегистрировать ее на себя на основании договора купли-продажи.

Основания для ареста

Под термином «арест» нередко понимается лишение свободы, отчуждение имущества, но прежде чем поддаваться панике, стоит разобраться, кем и на каком основании может быть арестована доля в квартире.

Полномочия по наложению ареста возложены на пристава-исполнителя. Его действия регулируются ст. 12 закона №118-ФЗ от 21.07.1997 г. «О судебных приставах». Задача представителя исполнительной службы — контролировать выполнение предписаний исполнительного документа.

Исполнительное производство начинается на основании одного из документов:

• решения суда об аресте имущества;
• удостоверения сделки, кредитного договора (кроме выданного организацией, предоставляющей микрозаймы); договора займа и иных документов, на которых имеется исполнительная надпись нотариуса (ст. 90 «Основ законодательства РФ о нотариате»).

Если финучреждение или кредитор угрожают арестовать, отобрать квартиру, без привлечения судебного органа сделать это не получится.

Причинами для ареста доли квартиры может быть:

1. Наличие долгов по кредитным обязательствам. Если квартира находится в долевой собственности и является предметом ипотечного кредитования, не исключено, что при дальнейшей неуплате кредита недвижимость перейдет в собственность банка. В большинстве случаев финучреждения не соглашаются выдавать кредиты под залог доли, поскольку ее трудно реализовать. Но если доля все же стала залоговым имуществом, ее арест — лучший выход, позволяющий ограничить собственника в праве распоряжения недвижимостью и простимулировать его к выплате долга. Подробнее: Могут ли забрать долю в квартире за долги по кредиту
2. Задолженность по выплате налогов. В отношении недобросовестных налогоплательщиков представителем налоговой инспекции подается иск о взыскании долга, пени, штрафа в пользу государства.
3. Неуплата алиментов. Задача пристава-исполнителя — призвать родителя-неплательщика к ответственности. Сначала производится арест счетов, потом — имущества должника, в отношении которого начато исполнительное производство. Арестованная доля квартиры может быть продана, если отец так и не погасит долг перед детьми.
4. Уголовное преследование. Если предстоит судебный процесс, в котором владельца доли могут осудить за мошенничество, экономическое преступление или иное правонарушение, требующее выплату штрафа, имущество подсудимого арестовывают.
5. Имущественный спор. У совладельца и его родственников могут возникнуть разногласия по поводу раздела имущества. Чтобы недвижимость не была оперативно продана, подарена, рекомендуется подать ходатайство о ее аресте.

Арест не происходит беспричинно, он следует после правонарушений, неисполнения обязательств, при возникновении споров.

Для устранения обременения необходимо расплатиться с долгами или дождаться вынесения решения по делу, в котором доля квартиры — предмет разногласий.