Список новостроек с привлекательными ценами на старте. инвестируем в недвижимость

Определяемся с застройщиками

Перед тем, как вложить деньги в строящееся жилье, необходимо детально исследовать позиции застройщика. Он должен обладать таким пакетом документации:

• право собственности на участок земли;
• разрешение на застройку определенного объекта;
• утвержденная декларация на проект.

При заключении соглашения на долевое участие важно удостовериться, что оно получить госрегистрацию. Также важно получить информацию о деятельности компании, которая привлекает инвестиции в сооружаемое здание

Помимо этого необходимы сведения о должностных лицах, принимающих участие в сооружении объекта.

Порядок расторжения ДДУ

Соглашение сторон может быть расторгнуто одной из сторон.

Со стороны инвестора в следующих случаях:

• при невыполнении срока сдачи объекта строителями более 2 месяцев;
• построенное жильё не соответствует необходимому уровню качества, то есть передаётся заказчику с серьёзными недочётами;
• подрядчик не выполнил основные пункты договора, в том числе построил жильё несоответствующей площади комнат или других подсобных помещений;
• гарантийный период до 6 лет. За это время подрядчик обязан исправлять неполадки в новостройке. В случае отказа покупатель расторгает соглашение.

Строительная компания расторгает Соглашение, если:

• существует просрочка платежей более трёх месяцев;
• постоянное нарушение графика платежей.

Возможно, обоюдное желание для расторжения ДДУ по любой причине. Избежать многих неприятностей поможет доскональное изучение документов перед их подписанием

Особое внимание следует обращать на отдельные сноски, написанные мелким шрифтом. 

В каких новых ЖК лучше выбирать квартиру

Арендуют жилье в ТиНАО не только приезжие, но и московская молодежь, которая хочет больше самостоятельности. В основном это люди, учащиеся в московских ВУЗа или работающие в центре города. Они стараются арендовать недорогое жилье. При этом основным критерием выбора квартиры остается близость к главным магистралям города и к метрополитену.

Чтобы правильно выбрать расположение ЖК, нужно учитывать:

• инфраструктуру района;
• его близость к МКАД;
• есть ли рядом станции метро.

Обустройство территории вокруг дома и наличие интересных объектов для проведения досуга повысит привлекательность выбранной квартиры.

В чем суть инвестирования в недвижимость

Для тех, кто не вполне представляет себе сущность сего процесса, поясним матчасть. Инвестиции – это использование временно свободных денежных средств таким образом, чтобы они приносили прибыль. Иными словами, инвестиции в недвижимость представляют собой вложения денежных средств в покупку жилых или нежилых объектов. Предполагается, что в результате такой покупки инвестор увеличит свой доход или хотя бы умножит затраченную сумму. При этом купленный объект должен обладать высокой ликвидностью (возможностью быстро конвертироваться в денежном выражении, проще говоря – это возможность быстро и дорого продать объект). Перспективы использования объекта также должны быть радужными. При выполнении всех перечисленных условий считается, что инвестиционный опыт получен успешный, а цель достигнута.

На сегодняшний день инвестирование – целый институт с научным обоснованием и десятками разработанных стратегий. Применяя одну из них, или разработав свою собственную, вы сможете превратить обычную сумму денег в источник постоянного дохода.

Обучение – важная составляющая инвестирования

Научиться инвестировать не просто. Для этого у вас должно быть желание, способности к анализу.

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

Пошаговая инструкция инвестирования

Перечислю основные этапы, о которых стоит задуматься еще «на берегу».

Шаг 1. Выбор застройщика

Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, важно обратить пристальное внимание на выбранного застройщика, а именно:

• Какова репутация компании, сколько она уже работает на рынке.
• Сколько строительных объектов сдано в эксплуатацию.
• Насколько прочным является финансовое состояние партнеров компании. Более надежными будут те, кто сотрудничает с крупными банками и страховщиками.
• Имеется ли у застройщика полный пакет разрешительной документации, соответствующей нормам 214-ФЗ.

Шаг 2. Изучение инвестиционного проекта

У застройщика необходимо потребовать документы, которые будут подтверждать обоснованность объема инвестиций с экономической и технической точек зрения.

Вместе с проектом важно внимательно прочесть бизнес-план и прочую проектную документацию

Шаг 3. Изучение условий договора

Документ желательно изучать вместе с правовым специалистом. Это будет еще одной статьей расходов, но экономить на безопасности потенциальной сделки не стоит.

Особо тщательно стоит прочесть следующие пункты:

• Стоимость 1 квадратного метра и объекта целиком – фиксированная это величина, либо может меняться.
• Размер первоначального взноса, график оплат.
• Дата сдачи объекта.
• Сроки и условия передачи документации о правах собственности.
• Условия страховки и наложения штрафных санкций.
• Условия расторжения договора.
• Условия, оговаривающие форс-мажоры.

Шаг 4. Определение условий выхода из проекта

С планом выхода нужно определиться заранее. Это может быть перепродажа, либо сдача в аренду.

Перепродажа существенно снижает срок окупаемости. За 1-2 года можно увеличить первоначальные инвестиции на 30 и более процентов.

Продать купленную недвижимость можно как с ремонтом, так и без. Первый вариант традиционно повышает стоимость еще на 20-30 %.

Сдача в аренду позволяет обеспечить себя пассивным доходом на долгие годы, но срок окупаемости может достигать 10 и более лет. Здесь есть несколько вариантов с разной доходностью и прочими нюансами:

• Сдача квартиры на короткие сроки (посуточно, по часам). Из минусов – необходимость постоянно решать организационные вопросы и следить за сохранностью имущества.
• Сдача квартиры на длительный срок.
• Сдача коммерческого помещения на длительный срок с ежемесячной оплатой.
• Сдача производственного объекта целевому арендатору.
• Сдача нежилого помещения нескольким арендаторам по частям.

Законодательная база

Правоустанавливающим документом при долевом инвестировании является ДДУ, который согласно ст.4 ФЗ № 214 должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Хотя не существует строго бланка этого Соглашения, но некоторые позиции являются обязательными.

• Точное описание вводимого объекта, который должен быть передан дольщику. Указывается номер корпуса, этаж и площадь квартиры, и другие сведения.
• Стоимость приобретаемой недвижимости и график внесения денег.
• Время окончания строительства и дата передачи покупателю.
• Гарантийный срок на введённый дом.
• Гарантии обеспечения обязательств со стороны строительной компании.

Отсутствие хотя бы одного пункта делает договор недействительным. Принимается только в письменном виде.

Дополнительно по согласованию сторон, должно быть, указано:

• условия корректировки стоимости при изменении площади объекта;
• указываться сколько раз может сдаваться жильё государственной комиссии;
• при наличии недочётов, сроки их устранения;
• планируемая форма управления строением;
• сроки и порядок оформления недвижимости в собственность.

Это типовой вид Соглашения, который можно скачать на нашем портале.

В случае нарушения обязательств и срыве сроков в Договоре прописывается размер неустойки и пени. Неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. Для физических граждан, являющихся инвесторами, величина взыскания увеличивается вдвое согласно ФЗ № 214. Момент ответственности – следующий день после указанной в договоре даты. Технология взыскания неустойки прописывается в ДДУ на случай возникновения спорных ситуаций. При отказе платить штраф вопрос решается в суде.

Государственные меры поддержки и законодательство

Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения. В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам. После введения в эксплуатацию построенного объекта дольщик получает в собственность, указанную в ДДУ жилплощадь и некоторую долю имущества, находящегося в общем пользовании.

Существует несколько вариантов долевого участия, которые оговариваются с застройщиком.

• Полная предоплата за конкретную квартиру с указанием площади, которая в дальнейшем становится собственностью покупателя. В этом случае никакая инфляция не может изменить её стоимость.
• Оплата по утверждённому графику, который прописывается в ДДУ с указанием конкретной квартиры, её площади с указанием первого взноса и возможной индексации в следующие периоды.
• Приобретение новой квартиры в зачёт старой. В этом случае в новой квартире выделяется площадь без оплаты, которая идёт вместо переданного жилья, оставшаяся часть может быть оплачена сразу или по утверждённому графику.

Как правило, чтобы привлечь клиентов с различным финансовым достатком, компания застройщик использует все указанные способы оплаты. В случае нестабильной экономики наиболее дешёвым вариантом является единовременная 100% предоплата.

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями. Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

• Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

• Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

• Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Страхование в долевом строительстве

Появление армии обманутых дольщиков и наличие фейковых подрядчиков в строительной отрасли способствовали принятию нового Федерального закона № 294-ФЗ, вступившего в силу с 2014 года. На основании этого закона вводится обязательное страхование инвестиций, то есть дольщиков. Суть в том, что если по каким-либо причинам застройщик не может выполнить взятые на себя и прописанные в Соглашении обязательства, то потери дольщикам возмещает организация, являющаяся поручителем или страхователем данного строительства.

Варианты страхования

• Гарантия банка, проверяется Росреестром в процессе подписания ДДУ.
• Гарантия со стороны Общества страхования застройщиков.
• Любая страховая компания, готовая взять риски на себя и возместить убытки при условии, что имеет права на ведение такой деятельности.

Необходимо понимать, что все страхователи, прежде чем ручаться за компанию, проверят законность и стабильность её деятельности. Размер страхового взноса составляет 1% стоимости комплекса. В зависимости от добросовестности и других особенностей объекта тарифы могут быть несколько изменены. Страхование возлагается на застройщика, а в договоре обязательно должны быть прописаны условия ответственности и возмещения убытков. Независимо от того кто является инвестором – физическое или юридическое лицо – страховка гарантирует получение страховых выплат.

Законодательство не запрещает страховать как весь объект, так и каждую долю отдельно. Второй вариант предпочтительнее, так как часть квартир реализуется уже после сдачи дома. Если компания не выполнила обязательства частично или полностью, то наступает страховой случай. Подтверждением является судебное решение и банкротство основного подрядчика. Страховка не выплачивается при замораживании или увеличении сроков сдачи объекта. Даже в этом случае есть риск длительного ожидания завершения строительства.

Страховую компанию выбирает застройщик. При наступлении страхового случая выплаты осуществляет компания страхователь. Страховой период должен превышать дату передачи квартиры на два года. Это условие прописывается в договоре страхования независимо от того, кто является страховщиком. То есть страховщик несёт ответственность с застройщиком перед инвестором. Надзор над соблюдением договора страхования ведёт Центробанк или региональные органы администрации.

Существующие преимущества подобных инвестиций

Инвестирование в жилищное строительство имеет как существенные плюсы, так и не менее явные минусы. На наш вкус, первых все-таки больше и они весомее. Однако окончательно решение всегда остается за вами. Давайте сначала определимся с преимуществами:

• впечатляющая ликвидность и рентабельность;
• стабильный рост цены;
• огромный выбор потенциальных объектов для инвестиций;
• более низкие риски, чем в биржевом трейдинге и других видах инвестирования;
• несколько вариантов извлечения прибыли.

На последнем пункте хочется остановиться подробнее. Во-первых, инвестиционную квартиру в новостройке можно сразу же продать после ввода дома в эксплуатацию. На этом можно получить довольно высокую доходность. Во-вторых, такую квартиру можно сдавать в постоянную или посуточную аренду. Конечно, второй вариант более прибыльный, но в то же время он требует от собственника серьезных временных затрат.

Теперь самое время коснуться недостатков. Главным является то, что потенциальному инвестору для подобных вложений нужно иметь солидный по меркам большинства россиян капитал. Без него строящаяся недвижимость просто не может быть куплена. К тому же инвесторы всегда будут находиться в зависимости от текущей экономической ситуации, которая определяет уровень спроса как у покупателей квартир, так и у арендаторов.

Влияние инфраструктуры

Большинство покупателей – это семейные люди, для которых важна инфраструктура района. На окраинах Москвы застройщикам приходится создавать ее с нуля.

Но возведением социальных объектов могут похвастаться не все ЖК

Поэтому подбирая квартиру для инвестиции, обращайте внимание на комплексы с детсадами, новыми школами и площадками для коммерческой недвижимости

Например, ГК «А101» обеспечивает свои комплексы новыми социальными объектами. В «Скандинавии» есть детсад, рассчитанный на 220 мест, и средняя школа на 1775 мест. Возле «Испанских кварталов» расположены 2 детсада на 570 мест, современная школа на 1300 мест.

Комплекс «RDD» (Russian Design District) будет включать академию единоборств, центр гимнастики, школы йоги, дизайна, моды, танцев и другие творческие школы, студии.

Ориентированность на семьи является важным фактором, влияющим на ликвидность жилья. Девелоперы учитывают это, обеспечивая взрослым и детям возможности всестороннего развития.

Аналитики Move.ru подсчитали, что вложение в жилье на стадии закладывания котлована может в будущем принести высокий доход инвестору. Прирост цены может составить от 20 до 40 % от начальной стоимости объекта.

Депозит уступает позиции: риски одинаковые, доход минимальный

На первый взгляд, банковский депозит по сравнению с инвестициями в недвижимость обладает рядом преимуществ: простота инвестирования, небольшой порог входа, прогнозируемость результата, возможность извлечь средства в любой момент (но при этом теряется доход).

Однако при всех преимуществах есть один недостаток, который перекрывает плюсы – депозиты давно утратили свою инвестиционную привлекательность. Размещая деньги на вкладе в банке, инвестор скорее обеспечивает их сохранность, не имея возможности извлечь существенную прибыль, говорит Андрей Колочинский.

Кроме того, что касается рисков инвестирования, то до недавнего времени вложения в недвижимость было принято считать высокорискованными. Государство фактически не защищало интересы участников долевого строительства. Но 1 июля 2019 года с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ ситуация изменилась, и теперь дольщики находятся даже в более выигрышном положении, чем вкладчики.

Так, при потере банком лицензии, максимальная сумма, которую могут вернуть вкладчику, составляет 1,4 млн руб., в то время как при возникновении проблем у застройщика покупатель жилья может рассчитывать на компенсацию в размере до 10 млн руб. (при условии, если недвижимость покупалась с использованием эскроу-счета).

«Депозитные ставки за последнее время упали. При этом цены на недвижимость, наоборот, растут. За минувший год рост цен за квадратный метр на наших объектах варьировался от 11% до 24%. Это значительно больше, чем ставка по депозиту. Получается, инвестиция в недвижимость как минимум в два раза выгоднее, чем хранение денежных средств на депозите. К тому же, существенная часть объемов жилья реализуется по схеме эскроу, поэтому вложение в новостройку – безрисковая инвестиция»

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»

Интерес инвесторов в последнее время развернулся в сторону вложений в недвижимость, особенно это ощутимо в Московском регионе. И на это повлиял в том числе ряд рыночных факторов: ослабление курса рубля, налог на прибыль по банковским депозитам, рост инфляции. На руку инвесторам играет и небывалая в России (самая низкая в истории) ставка по ипотеке при покупке квартир в новостройках – всего 6,5%.

Кроме того, застройщики нередко предлагают собственные программы поддержки, рассказывает Александра Мамохина. К тому же, у инвестора всегда есть возможность впоследствии сдать купленную квартиру или апартамент в аренду (средняя доходность в Москве 3-5% годовых), и тогда его доход будет формироваться из двух источников — прирост стоимости самого объекта и арендные платежи.

Время «Х»

Найти эти варианты можно практически во всех популярных базах по недвижимости, но бывает, что квартиры от частных лиц представлены и на сайтах самих компаний. Например, на сайте «ДСК и Ко» сейчас есть два таких предложения – это трехкомнатная квартира общей площадью 79,3 кв. м в г. Московский и такая же квартира в Чертаново Южное, мкр. 26.

На сайте компании «Домостроитель» представлены квартиры, продающиеся по договору уступки прав требования, находящиеся в популярных жилых комплексах: в городе Московский – в ЖК «Юго-Западный», в Котельниках – в ЖК «Парковый», в Орехово-Зуеве – в ЖК «Бриз» и в ЖК «Театральный». Так, например, однокомнатная квартира в ЖК «Бриз» площадью 40,8 кв. метров уже с ремонтом продается за 3 миллиона рублей. Продавец согласен на ипотеку. А «однушка» в ЖК «Юго-Западный» и тоже с ремонтом (евро) продается за 5 млн 200 рублей.

Кстати, на этом ресурсе есть специальная страница для клиентов с пошаговой инструкцией – куда обращаться, если покупатель хочет взять квартиру «по переуступке».

Помогают с покупкой-продажей по переуступке и другие компании: «Мы предоставляем своим клиентам услуги оформления документов по уступке прав на недвижимость, но в таком случае обратившийся к нам «продавец» должен сам найти покупателя, с которым будет заключена сделка», — уточняет Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»).

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и «бренд»,
• «дополнительные» метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как начинается инвестирование

Любые инвестиции должны быть продуманными, аккуратными и выполняемыми в последовательных этапах. Правильный подход к вложению средств способствует минимизации рисков потери средств, а также увеличивает получаемую прибыль.

С чего начать инвестирование в недвижимость, расскажет это видео:

Весь процесс вложения денег в недвижимость реализуется в действиях:

• Определяется имеющийся капитал для инвестирования. Вложение денег в объекты недвижимости предполагает использование действительно значительных денежных средств, поэтому первоначально надо оценить, каким их количеством обладает инвестор. В зависимости от первоначального капитала определяется, в каких направлениях выгодно инвестировать, а также какие объекты доступны для приобретения.
  Если имеются ограниченные финансовые возможности, то целесообразно начинать приобретать земельные участки или объекты в недостроенных сооружениях.

• Тщательно изучается рынок. Предварительный анализ позволяет определить, какую недвижимость актуально приобретать, чтобы в будущем получить хорошую прибыль. Для этого изучаются все изменения цен на разные объекты, оценивается потенциал выбранного направления, а также определяется, не завышена ли цена застройщиком или риэлторами.
• Непосредственный выбор объекта для приобретения. Для этого изучается, где располагается недвижимость, насколько развита инфраструктура, какова экологическая обстановка, а также чем он привлекателен для непосредственных покупателей.
• Приобретение объекта.
• Получение прибыли от его продажи или сдачи в аренду.

Допускается самостоятельно повлиять на прибыль, для чего изменяется собственность, например, разделяется крупная квартира на две недвижимости, выполняется привлекательный и дорогостоящий ремонт, изменяется назначение квартиры, для чего делается из нее коммерческое помещение, или создается пристройка к дому.

В какую недвижимость можно эффективно инвестировать

Наиболее выгодным считается вложение средств в покупку помещений или строений в крупных городах страны, так как они являются ликвидными и пользуются значительным спросом.

Инвестировать средства можно в объекты:

• помещения, предназначенные для проживания людей, причем они могут использоваться для временного проживания или постоянного;
• коммерческие помещения, предназначенные для производственного процесса, создания торговой точки или организации торгового центра и офиса;
• земельные участки, причем инвестиции в данные объекты могут быть долгосрочными или краткосрочными, а также земля может использоваться для сельского хозяйства или строительства жилых сооружений.

Инвестиции в жилую недвижимость

Для начинающих инвесторов оптимально вкладывать деньги в жилую недвижимость, которая может находиться на первичном рынке или на вторичном. К плюсам такого выбора относится:

• при ограниченном капитале можно оформить ипотеку, а после оформления квартира сдается в аренду, поэтому частично компенсируются платежи по кредиту;
• можно выбрать помещение, находящееся в оптимальном месте, имеющем нужную планировку и хорошее состояние.

Как можно получить доход от инвестиций в недвижимость? Фото:ytimg.com

Перед покупкой коммерческого объекта тщательно анализируется место его нахождения, чтобы оценить привлекательность его для ведения бизнеса.

Учитывается подведение коммуникационных сетей, наличие склада или подсобки, развитость инфраструктуры и отдаленность от центральных улиц. Оценивается наличие рядом других коммерческих заведений.

Эффективно ли вкладывать деньги в строящуюся недвижимость

Наиболее доступной по стоимости является недвижимость, располагающаяся в строящихся сооружениях. Поэтому многих инвесторов интересует возможность вложения денег в такие квартиры.

Такое инвестирование обладает определенными особенностями:

• существует вероятность заморозки объекта;
• застройщик может обанкротиться;
• такое инвестирование считается выгодным, так как недостроенные объекты продаются по сниженным ценам, поэтому после их сдачи цена может значительно увеличится, что гарантирует для инвестора получение значительной прибыли;
• дополнительно производится благоустройство прилегающей территории.

Инструкция по оформлению закладной по ипотеке, находится здесь.

Важно! При грамотном выборе недвижимости, находящейся в строящемся доме, необходимо тщательно оценивать застройщика, чтобы не возникало ситуации, при которой стройка может быть заморожена.

#8. Посуточная субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры. Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты. При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субаренды	Сложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затраты	Необходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной сдачи 1 комнатной квартиры составляет ~2000 руб. Среднее количество дней сдачи возьмем 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак.  Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.